臺灣臺北地方法院102年度重訴字第152號

• 裁判案由: 調整租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 19 日
• 法官: 陳靜茹
• 法定代理人: 陳飛龍、王惠民
• 原告: 食祿軒餐廳股份有限公司慶城分公司法人
• 被告: 南僑化學工業股份有限公司寶萊納慶城分公司法人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第152號原　　　告
即反訴被告　南僑化學工業股份有限公司寶萊納慶城分公司
法定代理人　陳飛龍
訴訟代理人　李永然律師
黃斐旻律師
複代理人　　張柏涵律師
被　　　告
即反訴原告　食祿軒餐廳股份有限公司慶城分公司
法定代理人　王惠民
訴訟代理人　鄭凱威律師
蔡順雄律師
複代理人　　高振格律師
上列當事人間調整租金等事件，本院於民國103 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告在被告所經營之坐落於門牌號碼為臺北市○○區○○街○號、臺北市○○區○○○路○○○號二樓「慶城街一號商場」之編號二F ○二、二F ○三號櫃位營業，自民國一百年十二月一日起至一百零四年十一月三十日之年營業包底額應減少為第二年新臺幣肆仟貳佰萬元、第三年新臺幣肆仟貳佰萬元、第四年新臺幣肆仟捌佰萬元、第五年新臺幣肆仟貳佰萬元，並依月營業額抽成百分之十作為租金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件被告之法定代理人原為王佳緯，嗣於民國102 年9 月18日起變更為王惠民，並由其依民事訴訟法第175 條第1 項規定聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠兩造於99年11月17日簽訂商場櫃位合約（下稱系爭契約），約定將被告所經營坐落臺北市○○區○○街0 號、臺北市○○區○○○路00號2 樓「慶城一號商場」（下稱系爭商場）2 樓之餐飲專櫃區內，編號2F02、2F03號之櫃位，櫃內面積實坪約300.15坪（下稱系爭櫃位），交由原告經營製作、銷售指定餐飲品等事宜，期間自99年12月1 日起至104 年11月30日止，原告除就每月營業收入百分之10金額需交付被告外，倘未達到櫃位合約預定之年營業包底額，不足年營業包底額之差額抽成金部份，於次年度第一個月依月營業額抽成率結算後給付予被告，且年營業包底額之數額亦尚逐年調升；易言之，原告每年需支付給被告之金額最低額為第一年新臺幣（下同）650 萬元、第二年840 萬元、第三年840 萬元、第四年960 萬元、第5 年960 萬元。簽訂系爭櫃位合約當時被告承諾欲將系爭商場規劃成餐飲商場，包括主題餐廳及潮食部落，詎被告未依當時約定之承諾規劃、經營系爭商場，以致系爭商場一樓大廳竟充斥各式臨時攤位，嚴重影響消費者進入二樓及三樓餐廳消費之意願。系爭商場緣因被告規劃、經營不善致使原告承租櫃位經濟價值顯著下降，導致實際營業額顯然低於預估目標營業額，若還須以逐年升高之營業額及包底差額方式計算合約給付金額，對原告實屬顯失公平。爰提起先位之訴依系爭契約第15條第4 項及民法第22 7條之2 規定，請求調降租金給付金額，倘認先位之訴無理由，則商場經營現況不符被告締約時之承諾，嚴重影響消費者進入2 、3 樓餐廳消費之意願及樓層整體規劃性，致原告業績表現及完整場地使用權受有逾第一年度年營業額半數即3,250 萬元之損害，備位之訴則依債務不履行之法律關係，請求被告負損害賠償之責。
㈡並聲明：1.先位聲明：原告在被告所經營系爭商場內之系爭櫃位營業，自100 年12月1 日起至104 年11月30日之年營業包底額應減少為第2 年4,200 萬元、第三年4,200 萬元、第四年4,800 萬元、第五年4,800 萬元，並依月營業額抽成百分之5 作為租金；2.備位聲明：⑴被告應給付原告3,250 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以下列情詞置辯：
㈠原告先位主張未能具體說明何以系爭契約之年營業額包底應減少為聲明所載之金額、計算依據、減少金額比例與原告所稱情事變更有何因果關係、何以如此減少即無顯失公平，亦未舉證以實其說，其主張自無足採。
㈡系爭櫃位比鄰捷運南京東路站，捷運松山線通車後沿線商圈租金均因捷運通車而翻漲，而原告卻悖於此情，要求調降租金，其主張自無足採。
㈢依系爭契約第19條之約定，原告不得以任何理由要求調降系爭契約所約定之抽成比例及保證營業額，且系爭契約第19條為特別約定事項，應優先於系爭契約一般約定。
㈣並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於民國99年11月17日簽訂系爭契約，約定將被告所經營系爭商場內之系爭櫃位，交由原告經營製作、銷售指定餐飲品等事宜，兩造並約定年營業包底額第1 年為6,500 萬元，第2 年、第3 年為8,400 萬元，第4 年、第5 年為9,600 萬元。
㈡原告第1 年度營業額為33,486,922元，第2 年度之營業額亦未達到約定之年營業包底額。
五、得心證之理由：
本件原告主張因情事變更及被告未依約經營、規畫商場，致原告實際營業額遠低於目標營業額，若以系爭契約約定之包底差額方式計算合約給付金額，對原告顯失公平，原告先位依系爭契約第15條第4 項、民法第227 條之2 之規定，請求將第2 年、第3 年之年營業包底額減少為4,200 萬元，第4
年、第5 年之年營業包底額減少為4,800 萬元，並將月營業額抽成降為百分之5 ，備位依債務不履行法律關係請求被告賠償3,250 萬元等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告依系爭契約第15條第4 項、民法第227 條之2 之規定，請求調降年營業包底額，有無理由？若有理由，應調降金額之金額為何？㈡原告備位依債務不履行法律關係請求被告賠償3,250 萬元，有無理由？
㈠按民法第227 條之2 所稱情事變更，係指債之關係成立後，其成立當時之環境或基礎有所變動而言。次查因情事變更而增、減其給付或變更其他原有之效果，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益，及其他實際情形，為公平之裁量。最高法院94年度台上字第898 號判決要旨可供參照。
㈡經查，系爭契約第15條第4 項約定：「於合約期間內，如乙方（即原告）營業額未達到本合約所定保證營業額之數額時，由雙方協議針對合作事項（如營業額、營業時間等）再為調整。」，有系爭契約在卷可稽（見本院卷一第21頁）。足認兩造約定於原告營業額未達到系爭契約保證營業額之數額時，兩造得就保證營業額再為調整。被告雖主張依系爭契約第19條之約定，原告不得以任何理由要求調降系爭契約所約定之抽成比例及保證營業額，且系爭契約第19條為特別約定事項，應優先於系爭契約一般約定云云。然參酌證人陳宙經到庭證稱：「‧‧‧最後雙方協商同意，如果包底年營業額沒有達到，雙方本誠信協商調整營業時間延長及調降包底營業額‧‧‧換言之第15條第4 項要優先於適用於定型化契約的一般通則條款，第15條第4 項是雙方處理未達到年包底營業額處理的特別約定，也就是說第15條第4 項要優先於第19條第3 項的一般通則。」、「5 年加5 年的長期合約，雙方沒有任何人可以預期下年度或未來幾年的包底營業額可以達成多少營業額，所以雙方協商壹個挑戰的包底營業目標，但同時也增訂第15條第4 項條款於原告方未達到包底營業額時，雙方協商調降包底營業額的條款。」，證人李秀娥到庭證稱：「寶萊納並沒有在商場做過，我們在討論營業額時，我們大家就定壹個目標，未來在營運時可以做修正，因營業時間，寶萊納是屬於夜店形態，希望業者能夠跟我們互相協議一些不確定的地方，所以才有這樣的約定，可能大家還有商討的空間，營業額部分應該是乙方寶萊納的營業額，是保證營業額。」（見本院卷二第49頁背面、第50頁背面、第53頁），足認兩造間確係約定於原告未能達到包底營業額時，由兩造就包底營業額再為調整。次查，兩造約定第1 年包底額為6,500 萬元，原告第1 年營業額為33,486,922元，原告第2 年之營業額亦未達到包底營業額等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、營收表在卷可按（見本院卷一第29頁背面、第39頁），堪可認定。是原告主張依系爭契約第15條第4 項之約定調整年營業包底額，即屬有據。又原告第1 年之營業額為33,486,922元，約為第1 年包底營業額2 分之1 ，是原告主張將第1 年至第5 年之包底營業額均降低2 分之1 ，尚屬合理，應予准許。至每月營業抽成率百分之10部份，應屬合理，原告主張將營業抽成率降為百分之5 ，即無理由，應予駁回。
㈢按訴之客觀預備合併，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111 號判決意旨參照）。本件原告先位請求調整租金部分為一部有理由，依前開說明，其備位之訴即請求損害賠償部分，本院自無庸予以審究，併予敘明。
六、綜上所述，原告請求將系爭契約約定之年營業包底額減少為第2 年4,200 萬元、第3 年4,200 萬元、第4 年4,800 萬元、第5 年4,800 萬元，並依月營業額抽成百分之10作為租金之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：
㈠依系爭契約所附設櫃承諾書第8 條之約定，反訴被告應支付每月營業收入百分之10予反訴原告，年營業額如未達當年度營業包底額，不足年營業包底額之差額抽成金部分，應於次年第1 個月依月營業額抽成率結算後給付反訴原告，系爭契約第6 條第1 項第2 款亦有相同意旨之約定，反訴被告自開始營業以來，業績屢未達到系爭契約約定之標準，而100 年12月1 日至101 年11月30日之保證營業額之差額抽成金依約應於次年度第1 個月（即101 年12月）結帳後計算給付予反訴原告，然反訴被告未依約給付予反訴原告，經反訴原告依系爭契約第6 條第4 項第4 款之規定以營收款項抵充後尚有差額，因積欠已達2 期以上（即101 年12月1 日、101 年12月31日、102 年1 月15日，共3 期），反訴原告即以電子郵件公文催告反訴被告補足，經反訴被告收受後仍未補足，反訴原告再依系爭契約第6 條第4 項第4 款之規定，以次月即102 年1 月31日、102 年2 月15日之應收款抵銷之，因仍未經清償或補足，且已再遲延逾2 期以上（即102 年1 月31日、102 年2 月15日，共2 期），反訴原告依系爭契約第6 條第4 項第4 款之規定，於102 年2 月20日以臺北敦南郵局575 號存證信函項反訴被告為終止系爭契約之意思表示，反訴被告於102 年2 月22日收受該函，故系爭契約業經合法終止。又反訴被告於101 年7 月間將其承租之2 樓櫃位外牆提供予3 樓櫃位之潮江宴潮州餐廳作為張貼廣告宣傳使用，該行為已違反系爭契約第2 條第1 項之規定，反訴原告於101 年7 月9 日以聯絡函告知反訴被告違規之事實，反訴被告已收受該聯絡函，此外，反訴被告自開幕迄今，未向反訴原告提出申請即自行於櫃位外之公共區域擺設桌椅營利使用，該公共區域非屬反訴被告承租範圍，其行為已違反商場管理罰則第7 條第8 項之規定，經反訴被告多次以口頭促請改善仍未獲置理，反訴原告於102 年1 月17日以聯絡函促請反訴被告於文到7 日內將道具桌椅移除，反訴被告亦已收受該聯絡函，惟未見反訴被告改善，反訴原告委請正雅法律事務所於102 年3 月4 日以雄102 民17號律師函請反訴被告於5 日內移除擺放公共區域之桌椅及給付積欠之包底差額，然迄今未見反訴被告改正，反訴被告已違反系爭契約第2 條第1 項、商場管理罰則第7 條第8 項之規定，反訴原告依系爭契約第15條第1 項第6 款之規定，以反訴起訴狀之送達為終止系爭契約之意思表示。
㈡並聲明：確認兩造間就系爭櫃位之系爭契約不存在。
二、反訴被告則以：
㈠反訴被告自99年11月17日與反訴原告簽約合作經營櫃位以來，每月應繳納之抽成金、水電管理費及包底抽成金等費用，均依往例由反訴原告逕自每月營收中直接扣除，從未有欠繳之事實，而兩造往年之包底差額，均由反訴原告以反訴被告每月營收款項抵充，反訴原告主張反訴被告給付遲延，顯屬無據，況依系爭契約第6 條第4 項第4 款之約定，反訴被告須遲延逾2 期以上時，反訴原告得終止系爭契約，而包底差額為一年結算一次，是反訴被告並無遲延逾2 期即2 年以上，是反訴原告為終止租約之意思表示，顯與法不合。
㈡反訴被告開店投入成本高達5,700 萬元，並陸續投注百萬元於廣告文宣推銷寶萊納慶城店，而截至102 年2 月28日止，就反訴被告營收扣除抵充之101 年度包底差額僅剩餘132,466 元未給付，是反訴原告因終止系爭契約所得取得之利益僅132,466 元，然將造成反訴被告高達千萬元之損失並影響數十位員工生計，二者間顯不符合比例，更遑論反訴原告以102 年3 月營收扣除抵充後，兩造迄今業無任何遲延給付之債務費用，反訴原告終止系爭契約顯已違反民法第148 條第1
項禁止權利濫用之規定。
㈢反訴被告自始即同意系爭櫃位及櫃位前之空間由反訴被告使用，以達共榮共利之目的，且反訴被告自簽約開始，均在反訴原告指定之櫃位區域內經營寶萊納餐廳，並無將權利轉讓予第三人，或將櫃位轉借、租予他人、與第三人合作經營或提供他人使用之情形，反訴原告指稱反訴被告另有諸多違約行為，顯與事實不合。
㈣並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經查，反訴原告雖主張反訴原告未依約給付包底差額，反訴原告業依系爭契約第6 條第4 項第4 款之規定終止系爭契約云云。惟查，系爭契約第15條第4 項約定，於反訴被告之實際營業額未能達到包底營業額時，由雙方協議就包底營業額進行調整，而反訴原告第1 年、第2 年之營業額均未達到包底營業額等情，業如前述，是依系爭契約第15條第4 項約定，兩造應協議就包底營業額進行調整，而反訴被告於101 年7 月20日發函反訴原告請求減少櫃位抽成租金（見本院卷一第35頁至第38頁），並於101 年12月12日提起本件調整租金之訴，足認兩造就100 年12月1 日起至101 年11月30日之包底營業額調整未能達成協議，是反訴原告主張反訴被告積欠之包底差額並未經反訴原告確認，此外，第2 年之年營業包底額應調降為4,800 萬元乙情，業如前述。是原告積欠之101 年度包底差額為1,704,216 元（6,504,216 元－調降之480 萬元＝1,704, 216元），經以101 年度11月下半月應付金額638,623 元、12月應付金額2,168,804 元抵充後（見本院卷二第263 頁），即已完全清償，從而，反訴原告主張依系爭契約第6 條第4 項第4 款之規定終止系爭契約，即屬無據。至反訴原告主張反訴被告將其承租之2 樓櫃位外牆提供予3 樓櫃位之潮江宴潮州餐廳作為張貼廣告宣傳使用，該行為違反系爭契約第2 條第1 項之規定云云。然縱反訴被告於櫃位外牆張貼3 樓櫃位之潮江宴潮州餐廳之廣告，亦不足以證明反訴被告有將櫃位之全部或部分轉租、借與他人、與第三人合作經營或提供予他人使用之情形，反訴原告復未能舉證證明反訴被告將系爭櫃位之全部或一部交予他人使用，是反訴原告主張反訴被告違反系爭契約第2 條第1 項之規定，亦無足採。另反訴原告雖主張反訴被告於櫃位外之公共區域擺設桌椅營利使用，而違反商場管理罰則第7 條第8 項之規定。然參酌證人陳宙經到庭證稱：「（問：被告有無同意寶萊納餐廳門前，擺放櫃台及桌椅設備？）答：有的。因為回到我剛剛說明，被告公司給我們公司相當多自主經營彈性，被告公司在我們公司的主要入口並沒有相當佈置，尤其是便利來客有壹個臨時休憩的位置，所以我們公司原始設計上就設了兩座傘椅，提供給慶城街一號的來客小憩使用，兩座傘椅沒有在我們寶萊納餐廳實際上營業用到，也不會有客人在川流不息上去使用。」（見本院卷二第50頁），足認反訴被告於櫃位外擺放桌椅之行為係經反訴原告同意。反訴原告主張反訴被告於櫃位外之公共區域擺設桌椅之行為違反契約之約定而主張終止契約，即屬無據。
四、綜上所述，反訴原告請求確認兩造間就系爭櫃位之系爭契約不存在，為無理由，應予駁回。
叁、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之反訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文所示。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 22 日書記官 詹雪娥