臺灣臺北地方法院102年度重訴字第282號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第282號

原告

蘇義豐

訴訟代理人

盧穩竹律師

被告

群祥開發股份有限公司

法定代理人

周經彥

訴訟代理人

趙宋賢

　　　　　　徐滄明律師

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103年9月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

程序方面：原告起訴備位聲明部分原請求被告給付新臺幣（下同）691萬3296元，及其中500萬元自民國101年12月4日起，其餘191萬3296元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5% 計算之利息，有起訴狀在卷（見本院卷㈠第5 頁）。嗣於訴訟中將請求金額擴張為1450萬2490元，其中500萬元、191萬3296元部分利息同前，其餘758 萬9194元自變更訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有變更訴之聲明狀在卷（見本院卷㈡第12頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，本院自應准許。

實體方面：原告主張：

㈠原告於99年6 月30日與被告簽訂天地朗朗房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定以2300萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地，應有部分67/1000，及天地朗社區編號H01棟房屋（下稱系爭房屋）。嗣系爭房屋於100年8月18日竣工，同年11月2日取得使用執照，101年2月間房地所有權移轉登記予原告。詎原告於101 年3月7日會同被告驗屋，發見系爭房屋多項瑕疵，並記載於「371交屋缺失表」（下稱3月 7日缺失表），隔日再交付另一份缺失表（下稱3月8日缺失表）予被告，要求被告改善。惟經兩造於同年4月3日、6月8日、 7月5日、8月20日、9 月10日多次會同驗屋，仍有下列瑕疵未能改善：

⒈前庭石材地磚、室內地磚及樓梯石階地磚多處空心。

⒉一樓玄關上方外牆壁磚色差過大。

⒊一樓採光罩窗台滲水，窗台水泥牆有滲水痕跡。

⒋地下室隔戶牆及複壁滲水（只作局部防水），致使牆面粉刷不平及油漆冒泡。

⒌三樓右側主牆牆壁龜裂，且該處為磚造結構，與合約內容約定系爭預售屋之主要結構應為鋼筋混凝土造不符。

⒍玄關子門木片有塌陷。

⒎整棟房屋有外牆及室內磁磚多處龜裂缺角，泥渣未清除及地磚磚縫色澤不一致。

⒏地下室地面金鋼砂粉光處理未完工，整棟房屋油漆粉刷不平表面粗糙，泥作封面不完整。

⒐二樓浴室洗手台下方之接水管漏水，一樓踢腳板鬆動未固定。

⒑整棟房屋尚未清潔無法驗收。因系爭房屋存有重大瑕疵、無法修補，被告經催告後拒絕修補，原告依民法第359條物之瑕疵擔保、第254條給付遲延之規定，於101年9月26日發函通知被告解除系爭契約，並依民法第259條第1款規定，請求被告返還已繳納價金2290萬元。又被告於取得系爭房屋使用執照（即100年11月2日）後六個月內未能將修補後無瑕疵房屋交付原告，應視同未能通知交屋，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載及不得記載事項）第15條第1款第4目規定，應自101 年5月3日起按日給付原告依已繳價款5/10000計算遲延利息，爰僅請求至101年 9月27日止之遲延利息169 萬4600元。另被告迄未通知原告交屋，依應記載及不得記載事項第18條第3 款規定，原告得請求被告給付原告自101年4月28日起至同年12月28日止，向台灣中小企業銀行林口分行貸款九期利息共21萬8696元。再系爭買賣契約既經原告解除，依應記載及不得記載事項第24條第3 款規定，被告應賠償按買賣價格2300萬元15%即345萬元違約金予原告。爰先位聲明請求被告給付2826萬3296元。

㈢縱解除契約因顯失公平而不得為之，原告依民法第359 條規定，於101年12月3日發函通知被告，請求減少價金500萬 元。又被告迄未通知原告交屋，爰依應記載及不得記載事項第15條第1款第4目規定，請求自101年5月3日起至103年6 月16日止，按日給付原告依已繳價款2290萬元1/10000計算之遲延利息887萬3750元，及依應記載及不得記載事項第18條第3 款規定，請求自101年4月28日起至103年5月28日止共26期貸款利息62萬8740元。以上合計1450萬2490元，爰備位聲明部分請求被告如數給付。

㈣聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告應給付原告2826萬3296元，及其中2290萬元自101年9月28日起，其餘536 萬3296元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴被告應給付1450萬2490元，及其中500萬元自101年12月4 日起，其中191萬3296元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘758萬9194元自變更訴之聲明狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。被告則以：自101 年3月7日兩造會同驗屋起，被告便以客為尊，儘量配合原告之要求，詎料每次驗屋，原告皆提出種種吹毛求疵之瑕疵要求被告改善，顯見原告只是意圖遲滯交屋，被告之客服人員雖曾數度於原告書寫之缺失表簽名，但其意僅在以客為尊，將原告主觀認為之瑕疵紀錄而已，並非承認系爭房屋有原告主張之瑕疵。是本件原告所舉之缺失，均屬原告個人主觀上認定為瑕疵，不符合一般社會通念之客觀瑕疵認定，亦不構成民法規定得解除契約或損害賠償之瑕疵要件，原告主張解除契約、請求損害賠償或減少價金，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

兩造不爭執之事項：

㈠原告於99年6 月30日與被告簽訂天地朗朗房屋土地預定買賣契約書（即系爭契約），約定以2300萬元，購買上開土地及被告興建系爭房屋，有系爭契約、新北市政府工務局使用執照在卷（見本院卷㈠第30至53頁、第57頁）。

㈡原告於101年3月7日會同被告驗屋後，將其認定瑕疵紀錄於371交屋缺失表（即3月7日缺失表）經兩造簽名，並再於翌日將另一份由原告整理缺失表（即3月8日缺失表）交予被告，要求被告改善；其後經同年4月3日、6月8日、7月5日、8月20日、9月10日兩造多次會同驗屋，因原告認為瑕疵尚未改善拒絕點交而迄未完成交屋，有3月7日缺失表、3月8日缺失表、6月8日交屋驗收查檢表、7月5日交屋驗收查檢表、101 年8月20日371客戶看屋缺失、101年9月10日看屋缺失在卷（見本院卷㈠第57之 1至64頁、第74頁、第76頁）。

本件之爭點：經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：㈠系爭房屋是否有瑕疵？原告得否解除契約請求返還賣賣價金或請求減少價金？㈡原告得否依應記載及不得記載事項第15條第1款第4目規定請求遲延利息？㈢原告得否依應記載及不得記載事項第18條第3 款規定，請求交屋前貸款利息？㈣原告得否依應記載及不得記載事項第24條第3款規定，請求違約金？

㈠關於原告主張解除契約、返還買賣價金或減少價金部分：

⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第354條第1項、第359 條、第259條第1款、第2 款分別定有明文。次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。是買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256號、103年度台上字第960 號判決意旨可資參照）。再按民法第359 條規定請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，從而就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179條、第182條第2 項規定將該減少部分並附加利息一併償還（最高法院73年度台上字第4354號、72年度台上字第4694號判決意旨可參）。

⒉查本院囑託社團法人桃園縣土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭房屋是否有原告主張前揭瑕疵，若有瑕疵影響為何，如何修補，修補費用等情予以鑑定，並製成鑑定報告書（下稱鑑定報告），鑑定結果為：「有關前庭地磚、室內地磚、樓梯地磚之黏貼，因混凝土與黏貼材料（如水泥砂漿）之膨脹係數不同，均會產生局部的空心，但不得產生地磚鼓起或破裂現象…經全面檢測結果，樓梯地磚並無空心現象存在，3F-5F 之空心地磚（60*60）共有6＋1＋0＝7塊；1F-2F之空心地磚（80*80）共有2＋2＝4 塊；前庭及玄關入口之空心地磚（30*60）共有7＋5＝12塊，雖有空心但未發現有地磚破裂或鼓起現象，故不會影響日後居住或行走之安全，而其修復之方法為將空心之地磚予以更換即可」、「地下室…隔戶墻及水泥墻（複壁）等墻面只有照片9 靠近墻角有一處因披土不平而鼓起，但無法由照片表示，其修復方法為將該處磨平後再油漆粉刷即可」、「三樓右側主墻發現有墻壁龜之裂痕，如附件十二之照片1 所示，其形成原因為水泥砂漿粉刷之乾縮大於混凝土所造成，其修復方法為將裂縫處鑿除至混凝土面，再重新粉刷及油漆即可…為研判是磚造或鋼筋混凝土造（RC），於102年12月4日第一次會勘時拆開三樓主墻（及隔戶墻）之插座開關，檢視結果為鋼筋混凝土造…不會影響日後居住之安全」、「一樓玄關子門木片於鑑定時發現一處有凹陷情形，如附件十之照片8 所示，修復方法為將該凹陷部分予以修補即可」、「二樓後陽台有四塊丁掛磚稍微有缺角，因後陽台距離過小無法拍照；有關泥渣未清除部分經原告指明一樓後院及花圃外墻丁掛磚有泥渣未清除情形…有關其修復方法為更換缺角之丁掛磚及清除沾附在壁磚上之泥渣即可」、「由照片研判已施作地板金鋼砂粉光，惟在複壁施工時污染地板…只須重新清洗擦拭至出現金鋼砂粉光的表面即可」、「一樓踢腳板於鑑定時發現一處有鬆動未固定情形，如附件十之照片9 所示，修復方式為將該鬆動未固定之踢腳板重新更換即可」、「於102年12月4日第一次會勘時，四樓前陽台格柵底作並未發現有水漬鏽蝕痕跡，但發現在外側底座上有黑色汙染痕跡，應為施工時所造成的汙染…使用清潔劑清洗乾淨即可」、「四樓前陽台地面磁磚勾縫處呈現淡黃色…由於是室外地磚，因受陽光照射及與雨水侵蝕進而造成磁磚勾縫處呈現淡黃色，為自然現象，故研判並無黃水產生，但可進行地坪磚縫清理來予以修補」、「於102年12月4日第一次會勘時，一樓人行道排水孔邊未發現有沉澱現象，排水孔蓋未蓋上…只須增設排水孔蓋即可」、「前庭之19片南方松格柵中僅有一片格柵上下端有受損裂痕及中間部分有短少螺絲…修復方法為將該片短柵予以抽換即可」、「一樓樓梯電燈開關有刮傷之痕跡…只須將該處開關予以更換即可」、「102年12月4日第一次會勘時，三樓前浴室天花板發現有發霉現象…研判浴室天花板之發霉現象並非漏水所致，係因浴室通風不良造成潮濕所引起…其修復方式為重新粉刷及保持通風即可」（見鑑定報告第 8至17頁，外放證物）。是依土木技師公會之上開鑑定結果，被告出售系爭房屋確有上開所述瑕疵存在，且上開瑕疵如一樓人行道排水孔蓋未蓋上將影響房屋居住之安全，三樓前浴室天花板發霉會影響居住衛生，其他瑕疵亦會影響房屋內外之美觀，則被告抗辯系爭房屋之瑕疵，均已改善或均屬微不足道云云，尚無足採。

⒊次查，系爭房屋之前開瑕疵，土木技師公會就修復至無瑕疵及修復費用部分鑑定結果為：「上開項目之瑕疵，就工程專業而言得修復至無瑕疵，其修復方法如前所述」、「所編列之修復費用為就鑑定時所發現到的瑕疵部分來估算其修復（或復原）所需之必要費用，除空心地磚及龜裂缺角壁磚外，其餘部分均為局部，故採用一式方式來估算其修復費用，按地下室、各樓層及共同部分來分別編列，其修復費用共為10萬1804元。」（見鑑定報告第17、18頁）。可知系爭房屋瑕疵，修補費用為10萬1804元，且可修補至無瑕疵之狀態，並非無法修復。是即便不許原告解除契約，原告亦僅須花費10萬1804元即可將系爭預售屋修補完成，且前開修補費用，原告尚得以請求減少買賣價金之方式（另詳如後述），將修補費用全數轉由被告負擔。況近年大台北房價持續上揚，不許原告解除契約，難認有何損害可言；反觀若許原告解除系爭預售屋買賣契約，不僅將導致被告過往與原告磋商訂立契約及與原告接洽驗屋事宜花費之人力物力化為烏有，且契約解除後驟然須返還原告已繳納價金2290萬元，對資本額僅有1 億1600萬元之被告應屬沉重負擔（見本院卷㈠第54頁），是若許原告解除系爭預售屋買賣契約，確屬顯失公平，揆諸前揭規定，原告先位聲明主張其已依民法第359 條規定解除系爭預售屋買賣契約，因而請求返還已繳納價金2290萬元云云，尚非可採。是本件原告僅得請求減少價金，即修補瑕疵費用10萬1804元。惟兩造不爭執原告已繳納價金為2290萬元（見本院卷㈡第51頁），尚有10萬元（2300萬元－2290萬元＝10萬元）價金未給付被告。是被告應返還原告之溢領金額應為1804元（10萬1804元－10萬元＝1804元）。又原告主張以向被告為減少報酬之101年12月3日台北仁杭郵局存證信函送達被告之翌日，即101年12月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有存證信函及收件回執在卷（見本院卷㈠第89、90頁），始符合民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條規定，其餘請求部分，不應准許。

⒋至原告主張地下室水泥牆有滲水狀況，原告於103年1月28日第二次會勘時，即向土木技師表示應拆下中間一片複壁，以為確認後方水泥牆是否有防水未施工完全，惟因被告拒絕配合而無法如是為之，鑑定技師僅得拆下複壁左右兩邊通風口以鑑定水泥牆狀況，然在此情況，鑑定技師實無法確認後方水泥牆是否確有漏水，是以本件鑑定報告雖未認定地下式水泥牆有滲水，然被告既有證明妨礙之情，依法應認為原告主張屬實云云。惟查，鑑定報告已陳明：「於103年1月28日進行第二次會勘時，由於被告不同意拆除部分複壁之破壞性檢驗，故僅能拆下複壁左邊兩邊之通風口來鑑定水泥墻之現況，如附件九之照片4-照片7所示，由照片5及照片7 可看見該處水泥墻，下方有淡藍色之粉刷，研判為防水漆粉刷，其高度不會高過一公尺，上方為混凝土面且非常乾燥，並未發現有滲水及壁癌現象。」（見鑑定報告第11頁），堪認經由拆除複壁兩側通風口以為觀測之方式，足可進行本件鑑定，且經鑑定結果，水泥牆並無滲水等情事。原告上開主張，尚難憑採。

⒌原告復主張系爭房屋三樓右側主牆龜裂現象，係因施工時預留施工通道（俗稱狗洞），以利工人施工，於施工完成後，以磚塊回補，與契約約定應為鋼筋混凝土造，顯有不符，則系爭房屋確有重大瑕疵云云。經查，參依建築法第8 條規定：「本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」而建築物之主要構造應係指基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂，此等構件如發生結構上之損壞，將造成使用者生命財產上重大之危險，故建築法予以特別規範（如建築法第39條、第58條第7款、第70條、第73條第2項、第77條第1項第3款等），以明其重。而系爭契約第10條第1 項係約定：「本預售屋建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造…。」（見本院卷㈠第33頁反面）。是系爭契約約定主要結構應由鋼筋混凝土造，若屬承重牆壁者，固應由鋼筋混凝土予以構造。惟若非屬承重牆壁，而部分採以磚牆構造，於結構安全上尚無影響，難謂屬有瑕疵。本件鑑定報告既載明：「鋼筋混凝土造是屬於『構架式結構系統』，即由梁、柱、樓板、外牆來承擔建築物之載重，而隔戶牆使用鋼筋混凝土之目的在於增加與鄰戶之隔音效果，而三樓右側主牆係屬於隔戶牆，故不會影響日後居住之安全。」（見鑑定報告第12頁），足見系爭房屋三樓右側牆壁部分並不承載建築物之載重，自非屬系爭房屋主要構造或主要結構之「承重牆壁」，被告採用局部磚牆構造，尚難謂有結構安全等疑慮。原告主張系爭房屋三樓牆壁具有瑕疵云云。尚非可採。

㈡關於原告依應記載及不得記載事項第15條第1款第4目規定請求遲延利息部分：

⒈按「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」內政部98年10月30日內政部內授中辦地字第0000000000號公告之應記載及不得記載事項（下稱98年10月30日版應記載及不得記載事項）第15條第1款第4目、消費者保護法第17條第 1項、第2 項、第16條前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。據上以論，應記載及不得記載事項規定亦構成系爭房地買賣契約之內容。如被告確有逾期通知交屋之情，原告應得請求遲延利息。由前開規定所謂「通知買方進行交屋」，並不以房屋已無瑕疵為要件，賣方仍得於通知交屋後，進行瑕疵修繕義務，僅賣方應於交屋前完成修繕即可。是縱賣方未於交屋前完成瑕疵修繕，亦不能謂賣方未為通知交屋。至原告主張通知交屋係指該系爭房屋於被告通知時，應具未有瑕疵之狀態云云，容有誤會。另系爭契約簽訂日期為99年6 月30日，是應列為系爭契約一部分之應記載及不得記載事項，應為內政部98年10月30日公告之條文。是原告所引據之內政部100年3月24日公告條文，與98年10月30日版本不同之處（見本院卷㈠第17頁），則非屬系爭契約之一部分，併予敘明。

2.查原告係於101 年3月7日會同被告驗屋，因原告認系爭屋有瑕疵，乃要求被告改善。其後經同年4月3日、6月8日、7月5日、8月20日、9月10日兩造多次會同驗屋，固可認定兩造因系爭房屋瑕疵爭議，未能完成交屋程序。惟兩造於101 年3月7日驗收房屋所登載缺失表既已名為「371 交屋缺失表」（見本院卷㈠第57-1頁），堪認被告已於101 年3月7日以前，通知原告進行交屋程序並已指明該日（103 年3月7日）為交屋日。此與事後交屋程序因瑕疵爭議而不能完成，應屬二事，足認被告應於101 年3月7日以前，已履行通知原告進行交屋之義務。況就一般預售屋買賣實務，驗屋之程序雖在交屋之前，然若驗屋後買方認為無訛，即可完成交屋，從而驗屋本為交屋程序之一環，出賣人所發驗屋之通知亦非不得視作交屋之通知，至為灼然。原告雖主張被告未能於取得使用執照六個月內交付無瑕疵之房屋，應視為被告未通知交屋云云，惟上開主張不僅就法條文義缺乏依據，且若如此解釋，無疑認為預售屋出賣人即便已提出具有完整居住機能之房屋，只須其提出之房屋有重要但不影響居住機能之瑕疵，即須擔負因買受人拒絕交屋而可能隨時間遞移而持續累加之巨額遲延利息，此對預售屋出賣人，實屬過苛，當非立法之本意。據上，被告已盡其取得使用執照六個月內通知原告交屋之義務，原告請求被告給付遲延利息，應屬無理。

㈢關於原告依應記載及不得記載事項第18條第3 款規定請求被告給付貸款利息62萬8740元部分：

⒈按有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知交屋日前之利息應由賣方返還買方。預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條第3 款定有明文。預售屋買方於賣方通知之交屋日前之核撥貸款利息，應由賣方負擔；通知之交屋日後之利息，則由買方負擔。故原告是否得請求被告返還應視「被告通知之交屋日」（並非完成交屋日）而定。

⒉查被告通知之交屋日應為101 年3月7日，既如前㈡⒉述，是被告毋庸負擔101 年3月7日以後之貸款利息。本件原告請求之貸款利息係自101年4月28日第1期起至103年5 月28日第26期止，計26期貸款利息62萬8740元（見本院卷㈠第12、93頁），均係發生於被告通知之交屋日，即101 年3月7日之後。是原告請求被告給付本項貸款利息，應屬無理。

㈣關於原告依應記載及不得記載事項第24條第3 款規定，請求違約金345萬元部分：查依98年10月30日版應記載及不得記載事項第24條第2 款規定：「賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（原告引據之100年3月24日版應記載及不得記載事項調移至第24條第24條第3 款），是原告得否請求違約金，尚以原告得解除契約為要件。惟本件原告不得主張解除契約，既如前㈠述，原告請求被告給付違約金345 萬元，即無理由。

綜上所述，原告依民法第359 條規定，請求被告給付1804元，及自101年12月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。其餘請求部分，為無理由，應予駁回。

本件判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法或所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，爰不再逐一論述，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

民事第六庭法 官 姜悌文