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臺灣臺北地方法院102年度重訴字第616號

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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第616號原　　　告　國泰人壽保險股份有限公司 法定代理人　蔡宏圖 訴訟代理人　傅祖聲律師 吳欣哲律師 被　　　告　太子汽車工業股份有限公司 法定代理人　許勝發 被　　　告　勝榮汽車股份有限公司 法定代理人　許勝發 被　　　告　兆鴻世紀企業股份有限公司 法定代理人　毛恩深 被　　　告　榮太管理顧問股份有限公司 法定代理人　林志炫 被　　　告　萬榮保險經紀人股份有限公司 法定代理人　林志炫 上五人共同 訴訟代理人　江東原律師 邱依晨律師 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103 年8 月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告勝榮汽車股份有限公司應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號十五樓如附件土地複丈成果圖A部分所示面積八百九十七點六三平方公尺之建 物全部遷讓返還予原告。 被告勝榮汽車股份有限公司應給付原告新臺幣參佰伍拾貳萬柒仟零玖拾柒元，及自民國一百零二年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告兆鴻世紀企業股份有限公司應給付原告新臺幣肆萬參仟捌佰柒拾壹元，及自民國一百零二年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告榮太管理顧問股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾參萬柒仟零玖拾柒元，及自民國一百零二年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告萬榮保險經紀人股份有限公司應給付原告新臺幣伍萬肆仟捌佰參拾玖元，及自民國一百零二年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告勝榮汽車股份有限公司應自民國一百零二年三月八日起至遷讓返還臺北市○○區○○段○○段○○○○○號門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號十五樓如附件土地複丈成果圖A 部分所示面積八百九十七點六三平方公尺建物予原告之日止，按月給付原告新臺幣捌拾壹萬陸仟伍佰元。 訴訟費用由被告勝榮汽車股份有限公司負擔千分之九百九十七、被告兆鴻世紀企業股份有限公司、榮太管理顧問股份有限公司、萬榮保險經紀人股份有限公司各負擔千分之一。 本判決第一項於原告以新臺幣陸仟陸佰玖拾參萬玖仟元或等值之中央政府建設公債供擔保為被告勝榮汽車股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告勝榮汽車股份有限公司如以新臺幣貳億零捌拾壹萬伍仟柒佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬陸仟元或等值之中央政府建設公債供擔保為被告勝榮汽車股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告勝榮汽車股份有限公司如以新臺幣參佰伍拾貳萬柒仟零玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣壹萬伍仟元或等值之中央政府建設公債供擔保為被告兆鴻世紀企業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告兆鴻世紀企業股份有限公司如以新臺幣肆萬參仟捌佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第四項於原告以新臺幣肆萬陸仟元或等值之中央政府建設公債供擔保為被告榮太管理顧問股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告榮太管理顧問股份有限公司如以新臺幣壹拾參萬柒仟零玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第五項於原告以新臺幣壹萬玖仟元或等值之中央政府建設公債供擔保為被告萬榮保險經紀人股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬榮保險經紀人股份有限公司如以新臺幣伍萬肆仟捌佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第六項於原告以新臺幣肆佰柒拾陸萬參仟元或等值之中央政府建設公債供擔保為被告勝榮汽車股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告勝榮汽車股份有限公司如以新臺幣壹仟肆佰貳拾捌萬捌仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： 被告太子汽車工業股份有限公司（下稱太子公司）前以房屋所有權人身分與被告勝榮汽車股份有限公司（下稱勝榮公司）、兆鴻世紀企業股份有限公司（下稱兆鴻公司）、榮太管理顧問股份有限公司（下稱榮太公司）、萬榮保險經紀人股份有限公司（下稱萬榮公司）簽訂租賃契約，每月租金分別為710,000 元、16,000元、50,000元、20,000元，分別承租臺北市○○區○○段0 ○段0000○號門牌號碼為臺北市○○○路○段00號15樓（下稱系爭房屋）355 坪、8 坪、25坪、10坪之空間，約定租賃期間前者為自民國96年1 月1 日起至110 年12月31日止，後三者均自97年1 月1 日起至101 年12月31日止；被告太子公司業於97年2 月5 日將系爭建物所有權信託登記予訴外人合眾建築經理股份有限公司（下稱合眾公司），依信託法第1 條及民法第425 條第1 項規定，合眾公司自97年2 月5 日起即為系爭建物之所有權人並繼受上開租賃契約之出租人之地位；嗣系爭房屋業經原告依法院拍賣程序於101 年10月9 日取得所有權，依民法第425 條第1 項之規定，原告復已繼受上開以系爭房屋為標的物之租賃契約，嗣原告於101 年10月16日發函通知被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司應按期給付租金予原告，同時發函通知承租人系爭房屋之所有權人已變更為原告，並均以副本通知被告太子公司，詎被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司均置之不理，自101 年10月9 日起即未依約給付租金，原告再於101 年11月14日發函催繳，被告勝榮公司、兆鴻公司、萬榮公司竟於101 年11月20日回函拒絕，鑒於被告勝榮公司遲付租金之總額已達2 個月租額，原告遂於102 年3 月1 日依民法第440 條之規定，發函催告被告勝榮公司於函到3 日內給付所有積欠之租金，否則即以該函為終止租約之通知，被告勝榮公司於102 年3 月4 日收受該函後仍拒不給付，租約應於102 年3 月8 日終止，原告又於102 年5 月24日發函催請被告勝榮公司於函到3 日內搬遷並返還系爭房屋，被告勝榮公司迄今仍未返還系爭房屋及給付自101 年10月9 日起至102 年3 月8 日止積欠之租金3,527,097 元，原告自得依據租賃契約之法律關係請求被告勝榮公司給付上開積欠之租金，及因租賃契約業經原告依法終止，原告自得依租賃契約之法律關係及民法第767 條之規定請求被告勝榮公司遷讓返還系爭房屋予原告，且自102 年3 月8 日起原告與被告勝榮公司之租賃契約既已合法終止，然被告勝榮公司迄今仍無權占有使用系爭房屋，原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告勝榮公司給付相當於租金之不當得利，參以被告勝榮公司就系爭房屋樓下14樓較晚訂立之二份租約當較接近102 年之市場行情，該二租約均約定每坪每月租金為2,300 元，爰改以該金額被告勝榮公司無權占有系爭建物之相當於租金之不當得利或損害賠償金為每月816,500 元（計算式：2,300 元×355 坪＝816,500 元），是原告自得請求 被告勝榮公司給付自102 年3 月8 日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告816,500 元，另被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司與被告勝榮公司之租約於101 年12月31日期滿終止，渠等自101 年10月9 日起至101 年12月31日止積欠之租金各43,871元、137,097 元、54,839元，原告均得依據租賃契約之法律關係請求給付之。又縱使認被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司等抗辯渠等業已抵償或清償上開積欠之租金，然被告太子公司自97年2 月5 日起即依法喪失出租人地位，不得再就系爭房屋向承租人被告收取租金，被告太子公司明知無權再收取租金，竟於101 年10月9 日原告取得系爭房屋所有權並繼受上開各租賃契約之出租人地位後，溢收101 年10月9 日後應由原告收取之各期租金，係無法律上之原因而受有利益，導致原告受有喪失租金債權之損害，太子公司亦應返還該不當得利予原告。爰依民法第455 條、第767 條第1 項、179 條、第184 條第1 項、第439 條之規定，先位請求被告勝榮公司將系爭房屋遷讓返還予原告及請求被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司給付積欠之租金和占有系爭房屋之不當得利或侵權行為損害賠償。備位請求被告太子公司返還不當得利，為此提起本件訴訟。並聲明：⒈先位聲明：⑴被告勝榮公司應將臺北市○○區○○段○○段0000○號、門牌臺北市○○○路0 段00號15樓如附件土地複丈成果圖A 部分所示面積897.63平方公尺之建物全部遷讓返還予原告。⑵被告勝榮公司應給付原告3,527,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⑶被告兆鴻公司應給付原告43,871元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⑷被告榮太公司應給付原告137,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⑸被告萬榮公司應給付原告54,839元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⑹被告勝榮公司應自102 年3 月8 日起至遷讓返還臺北市○○區○○段○○段0000○號、門牌臺北市○○○路0 段00號15樓如附件土地複丈成果圖A 部分所示面積897.63平方公尺之建物全部予原告之日止，按月給付原告816,500 元。⑺原告願以現金或等值之中央政府建設公債供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告太子公司應給付原告23,889,692元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⑵願以現金或等值之中央政府建設公債供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 原告既已承受訴外人合眾建經公司之所有人地位，應依民法第425 條承受被告太子公司與勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司間之租賃契約關係，始為適法。又被告太子公司為系爭建物之出租人，縱所有權人有所更迭，其向被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司收取租金，於法並無違誤，且兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司均按租賃契約第4 條之約定，按年一次支付192,000 元、60萬元及24萬元租金予太子公司，而原告101 年10月9 日始承受出租人之地位。是原告承受出租人之地位時被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮保經公司已於101 年1 月1 日前將101 年度全年度之租金支付予原出租人即被告太子公司，原告請求被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮保經公司給付101 年10月9 日起至101 年12月31日止之租金，自屬無據。又而被告勝榮公司對被告太子公司截至100 年12月31日止有30,227,111元債權，雙方協議被告勝榮公司對被告太子公司之租金及因租賃關係所衍生費用（含水、電費用）債務與被告勝榮公司對被告太子公司之上揭債權抵銷，被告勝榮公司不再支付被告太子公司任何費用，被告勝榮公司均因其對被告太子公司之債權抵銷租金債務，視為已給付租金。則原告既應繼受出租人出租系爭建物之一切權利義務關係，故原告向被告勝榮公司請求101 年度之租金，當屬無據。再原告於101 年10月9 日取得所有權，依民法第425 條第1 項規定，原告應繼受出租人出租系爭建物之一切權利義務關係，該租約對原告發生效力，已如前述，故系爭房屋之租賃契約關係存在於原告與被告勝榮公司間，則被告勝榮公司係有權占有系爭建物，原告執以請求被告勝榮公司遷讓返還系爭房屋，及向被告請求給付相當於租金之不當得利或損害賠償，均屬無據。復關於不當得利或損害賠償金額之計算，原告主張於法亦有未合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。依土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。又土地法第97條第1 項規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。本件系爭房屋位於臺北市大安區，屬城市地方之房屋，有土地法第97條第1 項之適用。本件系爭房屋101 年課稅現值為13,628,500 元 ，其坐落基地為台北市大安區通化段五小段第463 、466 、467 、468 、469 等地號，102 年度公告地價分別為197,862 元、100,000 元、113,250 元、245,750 元及259,000 元，依此計算，系爭房屋之租金以土地及房屋課稅現值總額年息百分之10計，每月每坪為662 元，是原告片面請求「反映市場合理」租金價格之部分，顯無理由等語資為抗辯。並均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。 三、被告太子公司前以房屋所有權人身分與被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司簽訂租賃契約，每月租金分別為710,000 元、16,000元、50,000元、20,000元，分別承租系爭房屋355 坪、8 坪、25坪、10坪之空間，約定租賃期間前者96年1 月1 日起至110 年12月31日止，後三者均自97年1 月1 日起至101 年12月31日止。嗣被告太子公司業於97年2 月5 日將系爭房屋所有權信託登記予訴外人合眾公司，合眾公司自97年2 月5 日起即為系爭房屋之所有權人，又系爭房屋業經原告依法院拍賣程序於101 年10月9 日取得所有權，另兆鴻公司租約、榮太公司租約、萬榮公司租約之租期均至101 年12月31日屆滿，原告業於101 年12月21日發函通知期滿不再續約，上述三租約已於101 年12月31日期滿終止，復原告分別於101 年10月16日、101 年11月14日催告被告勝榮公司給付系爭房屋之租金，被告勝榮公司拒絕給付，原告業於102 年3 月1 日寄發台北96支郵局第541 號存證信函催告被告勝榮公司於函到3 日內給付所有積欠之租金，否則即以該函為終止租約之通知，被告勝榮公司於102 年3 月4 日收受該函，而被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司各自其原先所使用系爭房屋8 坪、25坪、10坪之空間，均已遷出，現系爭房屋如臺北市大安地政事務所103 年6 月20日土地複丈成果圖（即附件）所示空間均為勝榮公司使用等情，為兩造所不爭執，並有勝榮公司租賃契約、兆鴻公司租賃契約、榮太公司租賃契約、萬榮公司租賃契約、臺灣臺北地方法院民事執行處101 年8 月24日北院木100 年度司執平字第102066號通知、建物登記謄本、原告催繳租金及終止合約各函文、臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證書、勘驗測量筆錄、103 年6 月20日北市大地測字第00000000000 號臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖等件在卷可稽（見本院卷一第20頁至第89頁、第99頁至第101 頁、第216 頁至第217 頁、第224 頁），此部份事實，堪信為真實。 四、至原告主張其已取得系爭房屋所有權人地位，各承租人被告之租賃期間業已屆滿或經原告終止租約，各承租人即被告勝榮公司、兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司均應給付租賃期間積欠之租金各3,527,097 元、43,871元、137,097 元、54,839元，又被告勝榮公司並應將其無權占有之系爭房屋遷讓返還原告，且被告勝榮公司應自無權占有系爭房屋之日起至返還系爭房屋予原告之日止按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償金816,500 元等語。則為被告所均否認，並以前詞置辯。是本件先位之訴部分，應審究之爭點厥為：㈠、原告與勝榮公司間之租賃契約是否業已終止？原告依民法第455 條租賃物返還請求權、第767 條第1 項所有物返還請求權，請求被告勝榮公司返還系爭房屋，有無理由？㈡、原告請求被告勝榮公司給付租金3,527,097 元，有無理由？及原告請求被告勝榮公司自102 年3 月8 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付816,500 元，有無理由？㈢、原告請求被告兆鴻公司給付租金43,871元、榮太公司給付租金137,097 元、萬榮公司給付租金54,839元，有無理由？ ㈠、原告與勝榮公司間之租賃契約是否業已終止？原告依民法第455 條租賃物返還請求權、第767 條第1 項所有物返還請求權，請求被告勝榮公司返還系爭房屋，有無理由？ １、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。是出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。又執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在（最高法院41年台上字第1100號、60年台上字第4615號判例意旨參照）。 ２、原告主張其於101 年10月9 日取得系爭建物所有權，是自該時起繼受被告太子公司前以房屋所有權人身分與被告勝榮公司所簽訂每月租金分別為710,000 元、承租系爭房屋355 坪，約定租賃期間自96年1 月1 日起至110 年12月31日止之上開租賃契約，而成為出租人等語。查系爭租約為逾5 年而經公證之租約，又系爭房屋原所有權人、系爭租約出租人即被告太子公司於97年1 月15日與訴外人合眾建經公司簽訂信託契約書，並於97年2 月5 日將系爭建物所有權信託登記予訴外人合眾建經公司乙情，為兩造所不爭執，是依前開規定，訴外人合眾建經公司自97年2 月5 日起即繼受系爭租約，嗣系爭房屋經訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司等聲請拍賣，並經本院民事執行處於拍賣公告註明系爭租約存在而未被除去，原告再於101 年10月9 日拍定取得系爭建物所有權，有本院民事執行處函文、建物登記謄本附卷可憑，依前開說明，原告自該日起即繼受系爭租約成為出租人。 ３、按民法第334 條規定，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方債務互相抵銷。是抵銷之要件有四：⑴當事人互負同種類標的之債務；⑵雙方所負債務均屆清償期；⑶依債務性質及法律之規定適於抵銷；⑷當事人未預先表示反對之意思，最高法院80年度台上字第1345號判決要旨可供參照。經查，被告勝榮公司雖主張對被告太子公司有30,227,111元之債權，被告勝榮公司與被告太子公司約定以該債權與租金及水、電等其他應付費用抵銷其應付之租金云云，並提出債權債務抵銷協議書為憑。惟查，行使抵銷權應以雙方所負債務均屆清償期為要件，是被告勝榮公司與被告太子公司間依債權債務抵銷協議書之約定，應係就每期新增之租金及其他費用發生抵銷之效力，並無預先就將來之債務為抵銷之效力，又原告於101 年10月9 日取得系爭房屋所有權，依民法第425 條之規定，原告因繼受而成為與被告勝榮公司間租賃契約之出租人，而被告太子公司自101 年10月9 日起本即不再對被告勝榮公司有新增之租金債權存在，被告勝榮汽車公司自無從依債權債務抵銷協議書之約定抵銷對原告自斯時起之租金債權，是被告勝榮汽車公司主張依系爭租賃契約所生之租金債務皆已抵銷云云，並無可採。 ４、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。經查，既然被告勝榮汽車公司自101 年10月9 日起即未依約給付租金予原告，又原告分別於101 年10月16日、101 年11月14日催告被告勝榮公司給付系爭房屋之租金，被告勝榮公司拒絕給付，原告於102 年3 月1 日發函催告被告勝榮公司於函到3 日內給付所有積欠之租金，否則即以該函為終止租約之通知，被告勝榮公司於102 年3 月4 日收受該函，且仍未給付租金等情為兩造所不爭執，業已認定如前，是被告勝榮汽車公司積欠逾2 個月之租金，經原告定相當期限催告被告勝榮公司給付積欠之租金，否則即以該函為終止租約之通知，被告勝榮公司仍未給付，原告主張依民法第440 條規定，原告與被告勝榮公司間就系爭房屋之租賃契約已於103 年3 月8 日終止，即屬有據。 ５、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863 號判決意旨參照）。查上開租約業經原告合法終止，已如前陳，復被告勝榮公司並未舉證其於系爭租約終止後仍有何占有權源，則其顯係無權占有系爭房屋，則原告依前開規定請求被告勝榮公司遷讓返還系爭建物，為有理由，應予准許。 ㈡、原告請求被告勝榮公司給付租金3,527,097 元，有無理由？及原告請求被告勝榮公司自102 年3 月8 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付816,500 元，有無理由？ １、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。查被告勝榮公司自101 年10月9 日起積欠原告系爭房屋之租金，而租賃契約業於101 年3 月8 日終止等情，業如前述，是原告依前開法律規定及系爭租賃契約之約定，請求被告勝榮公司給付自101 年10月9 日起至101 年3 月7 日止之租金，應屬有據，又依系爭租賃契約第3 條之約定，每月租金為71萬元，是原告主張被告勝榮汽車公司應給付租金3,527,097 元【（101 年10月殘留天數占當月比例23/31 ＋4 月＋102 年3 月殘留天數占當月比例7/31）×每月租金71萬 元＝3,527,096.7 元，元以下4 捨5 入】，即屬有據，應予准許。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文，本件原告起訴狀於102 年7 月23日送達被告勝榮公司，有本院送達回證在卷可稽，則原告請求被告勝榮公司給付自起訴狀繕本送達之翌日即102 年7 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，即有理由。 ２、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段亦定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。又按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮；故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法院92年度台簡上字第20號判決要旨可供參照。查被告勝榮公司與訴外人永美汽車股份有限公司、臺灣愛克思資訊科技股份有限公司簽訂就系爭房屋樓下（即同棟14樓）簽訂租賃契約，每月租金均為333,500 元，皆承租同棟大樓14樓房屋各145 坪之空間，約定租賃期間均自97年1 月1 日起至101 年12月31日止等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書兩份在卷可按（見本院卷一第272 頁至第277 頁），平均每月每坪租金均為2,300 元，又參酌麗業不動產估價師聯合事務所之估價報告，就門牌號碼為臺北市○○○路○段00號之標準層月租金為每坪2,350 元（見本院卷第251 頁至第260 頁），足認原告主張系爭房屋每月每坪租金為2,300 元，應與市場行情大致相符，從而，原告主張被告勝榮公司應自102 年3 月8 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付不當得利816,500 元（每月每坪租金2,300 元×355 坪＝816,500 元），應予准許。被告雖 辯稱依土地法第97條第1 項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限云云。然系爭房屋於使用執照上記載之用途為一般事務所，於建物登記謄本上記載之用途為商業用等情，有臺北市政府工務局使用執照附表、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第42頁、卷二第48頁至第49頁第39頁），且兩造均不爭執系爭房屋係用作出租商辦使用，足認系爭房屋係作為營業使用，依前開說明，並無土地法第97條之適用，被告勝榮公司此部分所辯，尚無足取。 ㈢、原告請求被告兆鴻公司給付租金43,871元、榮太公司給付租金137,097 元、萬榮公司給付租金54,839元，有無理由？ １、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。原告主張被告太子汽車公司於97年1 月1 日與被告被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司簽訂租賃契約，每月租金分別為16,000元、50,000元、20,000元，分別承租臺北市○○○路○段00號15樓8 坪、25坪、10坪之空間，約定租賃期間均自97年1 月1 日起至101 年12月31日止時，仍為系爭房屋之所有權人，嗣系爭房屋之所有權於97年2 月5 日因信託移轉予訴外人合眾建經公司，原告復於101 年10月9 日經拍賣而取得系爭建物之所有權，為兩造所不爭執，業如前述，是依上開民法第425 條第1 項之規定，系爭建物之所有權於租賃期間先後讓與合眾建經公司、原告，該等租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在，原告取得出租人之地位，自得依租賃契約行使出租人之權利。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439 條定有明文。被告太子汽車公司與上述租賃契約各承租人即被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司簽訂之租賃契約中，均有給付租金之約定，有各該租賃契約在卷足稽，是原告主張其取得系爭建物之所有權而繼受出租人地位後，得依民法第439條及租賃契約之約定請求各承租人 被告給付租賃期間之租金，洵屬有據。 ２、被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司雖抗辯各承租人被告均已於101 年度初即一次給付該年度之租金給付予被告太子汽車公司，原告應受租賃契約中預付租金約定之拘束云云。惟原告否認各承租人即被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司已將101 年度之租金交付予被告太子汽車公司，依民事訴訟法第277 條前段之規定，自應由被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司就渠等已付清租金此等有利於己之事實負舉證責任。然被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司並未提出任何證據以為證明，且系爭房屋之所有權被告太子公司早已於97年2 月5 日因信託移轉予訴外人合眾建經公司，業如前述，理已應由合眾建經公司繼受上開租賃契約，由其以出租人之身份收取租金，被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司均為被告太子公司相關企業，對於上開信託移轉乙情應無不知之理，被告兆鴻公司、榮太公司、萬榮公司卻稱其迄至101 年間仍將租金給付予被告太子汽車公司，顯與常情相違，難以採信。從而，原告主張各承租人被告迄未給付101 年10月9 日起至101 年12月31日租期屆滿時之租金，而依租賃契約之約定分別請求各承租人被告給付積欠之租金，即非無據。關於原告得請求之租金數額部分，⑴被告兆鴻公司應給付自101 年10月9 日起至101 年12月31日租約終止時積欠之租金積欠原告租金之金額為43,871元【計算式：16,000×（23／31）+2＝43 ,871】；⑵被告榮太公司應給付自101 年10月9 日起至101 年12月31日租約終止時積欠之租金積欠原告租金之金額為137,097 元【計算式：50,000×（23／31）+2＝137,097 】； ⑶被告萬榮公司應給付自101 年10月9 日起至101 年12月31日租約期滿終止，積欠原告租金之金額為54,839元【計算式：20,000×（23／31）+2＝54,839】，原告自得向被告兆鴻 公司、榮太公司、萬榮公司給付上開積欠之租金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息。 五、又當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判（最高法院85年度台上字第2009號判決意旨參照）。原告先位之訴既經本院認定有理由，其備位之訴即無審酌之必要，併予敘明。 六、綜上所述，原告基於租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權、不當得利返還請求權等法律關係，請求⑴被告勝榮公司應將臺北市○○區○○段○○段0000○號、門牌臺北市○○○路0 段00號15樓如附件土地複丈成果圖A 部分所示面積897.63平方公尺之建物全部遷讓返還予原告；⑵被告勝榮公司應給付原告3,527,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月24日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；⑶被告兆鴻公司應給付原告43,871元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月24日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；⑷被告榮太公司應給付原告137,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月26日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；⑸被告萬榮公司應給付原告54,839元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月26日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；⑹被告勝榮公司應自102 年3 月8 日起至遷讓返還臺北市○○區○○段○○段0000○號、門牌臺北市○○○路0 段00號15樓如附件土地複丈成果圖A 部分所示面積897.63平方公尺之建物全部予原告之日止，按月給付原告816,500 元，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保為假執行及免予假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 9 月 29 日民事第一庭 法 官 張宇葭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 9 月 30 日書 記 官 余富琦 附件：臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（複丈日期：103 年6 月20日，發文字號：北市大地測字第00000000000 號）。