臺灣臺北地方法院103年度訴字第1544號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1544號

原告

何彥樓

訴訟代理人

廖于清律師

複代理人

楊慧娘律師

被告

謝憶忠

被告

謝抗建

上2人共同訴訟代理人

呂紹聖律師

被告

中信房屋仲介股份有限公司

法定代理人

鄭余正全

訴訟代理人

鍾運凱

被告

勤實加房屋仲介股份有限公司

法定代理人

林敏弘

訴訟代理人

林佳穎律師

參加人

王奕盛

訴訟代理人

袁大為律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按解散之公司，除因合併、分割、破產而解散外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第24、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。又按股份有限公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。公司法第322條第1項亦有明定。查被告勤實加房屋仲介股份有限公司（下稱勤實加公司 ）於民國102年11月22日經臺北市政府准予解散登記，並經股東臨時會選任林敏弘為清算人，惟其未向本院呈報清算人，清算程序尚未完結，此有公司變更登記事項表、臺北市政府100年11月22日府產業商字第00000000000號函、股東臨時會議事錄及本院民事紀錄科查詢表在卷可稽（見本院卷㈠第73至77頁），是本件被告勤實加公司之法人格並未消滅，並應以林敏弘為該公司之法定代理人，合先敘明。

二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加。 民事訴訟法第58條第1項定有明文。而所謂有法律上利害關係，係指依法受兩造判決效力之所及，或兩造判決效力雖不及之，然將因當事人之勝敗，依該判決之內容直接或間接受有不利益，或免受不利益者而言。本件原告主張被告勤實加公司為專門從事不動產買賣之仲介公司，竟未盡其善良管理人之注意義務，將被告謝憶忠所有坐落臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（ 權利範圍萬分之38）及其上同區段2402建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00巷00弄00號4樓之房屋（下稱系爭房屋）為氯離子含量過高之海砂屋之訊息告知原告，致原告在不知情之情況下與被告謝憶忠之代理人被告謝抗建簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並因此受有損害，被告勤實加公司自應對原告負損害賠償責任等語。而於訴訟進行中，被告勤實加公司陳稱當時為原告仲介買受系爭房屋之仲介人員為王奕盛，故其是否有違反善良管理人之注意義務，實涉及被告勤實加公司應否負擔損害賠償之責，被告勤實加公司如受不利判決，王奕盛對於被告勤實加公司將負有賠償之責，而有法律上之利害關係，故聲請對王奕盛告知訴訟（見本院卷㈠第260頁）。 經本院為訴訟告知後，受告知人王奕盛以其就本件訴訟有法律上利害關係，為輔助被告勤實加公司而參加本件訴訟（見本院卷㈠第263至264頁），核無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）原告於98年9月6日經由被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）授權之被告勤實加公司，與被告謝憶忠之代理人被告謝抗建簽訂系爭買賣契約，約定由原告以新臺幣（下同 ）700萬元買受被告謝憶忠所有之系爭房屋。原告依約給付價款，並依系爭買賣契約第9條第5項之規定，於98年9月7日由被告勤實加公司委託臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）採樣進行「 氯離子含量檢測」，嗣據該會98年9月11日「 硬固混凝土氯離子含量測試報告」（下稱系爭測試報告）結果顯示，系爭房屋之試體樣品編號NO.1、編號NO.2氯離子含量分別為0.789kg/㎥、0.669kg/㎥，平均值為0.729kg/㎥，核已超過約定標準即0.6kg/㎥。原告本欲主張無條件解除系爭買賣契約或至少應予扣減買賣價金， 惟於98年9月18日被告謝抗建持由日笙檢測科技有限公司北區實驗室（下稱日笙公司實驗室）出具之「硬固混凝土氯離子試驗報告」（下稱系爭試驗報告①）向原告諉稱：系爭房屋非屬「海砂屋」，應以系爭試驗報告①所載之氯離子含量0.163kg/㎥之檢測結果為準，原告見日笙公司實驗室為系爭買賣契約所載具有通過全國認證基金會TAF認證之合格實驗室， 遂不疑有他，於同日簽署同意購買系爭房屋，被告謝憶忠並於98年10月11日將系爭房屋點交予原告。詎料，101年5月14日原告擬將系爭房屋出售予後手之際，業經日笙公司實驗室於101年5月25日指派取樣人員詹浩棠到場取樣，並於101年5月28日出具「硬固混凝土氯離子含量試驗報告」（下稱系爭試驗報告②），據該份報告指出，系爭房屋取樣樣品編號「大廳樑」、編號「大廳柱」、編號「房間樑」氯離子含量，分別為0.239kg/㎥、2.040kg/㎥、1.162kg/㎥，遠高於上開約定標準值，原告始驚覺系爭房屋係屬高氯離子含量之海砂屋。而系爭房屋於101年5月31日經訴外人張富進土木技師現場勘估後， 分別於101年6月4日及同年9月4日出具「結構勘查意見書」（下稱系爭意見書）及「結構勘查及價金檢損報告書」（下稱系爭減損報告書），而依前開資料顯示， 系爭房屋之補強修繕費用為35萬3,380元，且存在交易性價額之貶損140萬元，原告所受之損害共計175萬3,380元（ 計算式：35萬3,380元＋140萬元＝175萬3,380元 ）。

（二）依上說明，被告謝憶忠之代理人被告謝抗建於出售系爭房屋時，因其一再保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg /㎥，且未於系爭買賣契約說明系爭房屋為「海砂屋」，並以自行送驗之系爭試驗報告①取信並隱瞞原告，故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之情形，且系爭房屋之氯離子含量確已高達平均值1.147k g/ ㎥，顯具有減少物之價值、效用及品質之瑕疵，原告自得依據民法第354 條及第360 條之規定，請求被告謝憶忠為不履行之損害賠償。又依系爭買賣契約約定，系爭房屋委請合格機構進行氯離子含量之檢測結果不得超過約定之標準值，然依系爭試驗報告②之檢測結果卻顯示系爭房屋之氯離子含量有高於約定標準值之情形，是被告謝憶忠亦有未依債之本旨履行之不完全給付之情事，原告亦得依民法第227 條之規定請求被告謝憶忠賠償所受之損害。另被告謝抗建為被告謝憶忠之代理人，其明知系爭房屋之氯離子含量超過限制，卻一再向原告保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg/㎥，且以系爭試驗報告①取信並惡意隱瞞原告，故依民法第184 條第1 項之規定，被告謝抗建亦應對原告負損害賠償之責。另外，被告勤實加公司係專門從事不動產買賣並收取高額佣金之仲介公司，對於系爭房屋是否有氯離子含量過高之情形，本應盡其調查之義務，然被告勤實加公司卻未依系爭買賣契約之約定為原告委任合格之機構進行氯離子含量之檢測，且未就系爭房屋之「主建物之樑、柱、樓板剪力牆」等3 處取樣檢測，並就被告謝抗建所提出之系爭試驗報告①其取樣並不符合系爭買賣契約，亦未告知原告，足見被告勤實加公司未盡善良管理人之注意義務，是被告勤實加公司依民法第544 條第1 項、第227 條第1 、2 項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，自應對原告負損害賠償之責。此外，被告勤實加公司為被告中信房屋公司之加盟店，且經被告中信房屋公司授權使用其公司之服務標章，已足以引起第3 人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，故被告中信房屋公司對於其加盟店即被告勤實加公司前揭債務不履行之行為，應依民法第169 條之規定負表見代理人之責。爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：1 、被告謝憶忠應給付原告175 萬3,380 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。2、被告謝抗建應給付原告175 萬3,380 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。3 、被告中信房屋公司應給付原告175 萬3,380 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。4 、被告勤實加公司應給付原告175 萬3,380 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。5 、前4 項被告中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。6 、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告謝憶忠、謝抗建：系爭買賣契約簽立後，原告已委託土木技師公會作成系爭測試報告，測試結果顯示氯離子含量平均值為0.729kg/㎥，且原告亦同意委由地政士謝國光於系爭買賣契約中加註：「針對海砂氯離子含量檢測及輻射檢測結果（檢測報告如附件），買方確已知悉檢測結果且可以接受，買方仍願意購買，買賣雙方同意簽訂此協議後授權承辦地政士辦理報稅過戶手續，事後買方不得以此檢測結果要求契約無效，此檢測結果並與中信房屋及承辦地政士無涉。」等語，足見原告係明知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，而仍同意繼續履行系爭買賣契約，是被告謝憶忠、謝抗建自不負瑕疵擔保之責。又系爭房屋是否為海砂屋，被告謝憶忠、謝抗建僅能以於購入時前手繆佳忻之告知以及合法檢測機關之檢測結果得知，而系爭房屋自購入時業已裝潢完畢，前手並未告知系爭房屋有何異狀，被告謝憶忠亦未再對系爭房屋進行任何修繕，故被告謝憶忠、謝抗建於簽約當時對於系爭房屋是否為海砂屋之判斷，所能獲得之資訊均與原告相同，並無故意不告知瑕疵可言。況原告委託之土木技師公會所作成之系爭測試報告，其檢測結果平均值已超出系爭買賣契約約定之標準，該份報告並作為系爭買賣契約之附件而為雙方所明知，被告謝抗建自無可能諉稱系爭測試報告錯誤，更無可能向原告保證系爭房屋不含氯離子或並非海砂屋。 此外，原告於向被告謝憶忠以700萬元購入系爭房屋後，又以1,000萬元賣出，已獲利300萬元，原告雖稱其係將系爭房屋出賣予第3 人時始知悉系爭房屋為海砂屋，然原告卻不依系爭買賣契約約定對被告解除系爭買賣契約，益見原告並未受有損害，故原告提起本件訴訟並無理由等語，資為抗辯。 並聲明：1、原告之訴駁回。 2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）被告勤實加公司：依系爭買賣契約所加註之協議內容及系爭測試報告、系爭試驗報告①均分別記載：「買方確已知悉檢測結果且可以接受，買方仍願意購買…事後買方不得以此檢測結果要求契約無效，此檢測結果並與中信房屋及承辦地政士無涉。」、「本人知悉此檢測結果，但仍同意繼續履行買賣契約」等語，且皆由原告簽認，可證加註協議當時，原告係基於知悉系爭測試報告之超標檢測結果之前提下仍同意繼續買受，故原告稱其係於101年5月28日始發現系爭房屋氯離子含量過高云云，顯係臨訟編撰。又原告雖稱系爭測試報告並非合格之檢測機構所作成云云。然土木技師公會長期以來皆為法院肯認之鑑定機構，更為雙北市政府網站上發布之合格檢測機構，且該公會出具之檢測結果確屬超標，原告稱其看到土木技師公會出具之測試報告有懷疑、提出疑問云云，除與前開記載之內容互有矛盾外，亦與常情有違。另被告勤實加公司對於系爭房屋氯離子含量是否過高本無調查之義務，且被告勤實加公司於得知系爭測試報告結果顯示系爭房屋之氯離子超標後，隨即邀同原告及被告謝憶忠之代理人謝抗建針對此事進行協商，而原告係在知悉系爭測試報告結果之情形下，仍表示同意繼續履行系爭買賣契約，被告自無違反調查義務及未盡善良管理人注意義務。 故原告主張被告勤實加公司公司應依民法第544條及第277條第1、2項之規定負賠償之責， 應屬無據。退步言，縱有侵權之情事，原告之請求權亦已罹於時效。此外，原告雖提出系爭意見書及系爭減損被告書證明其受有計175萬3,380元之損害，然上開資料僅為私文書之性質，不具鑑定效力，尚無法證明確有原告主張之損害金額等語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

（三）被告中信房屋公司：系爭測試報告係原告於簽訂系爭買賣契約翌日委託土木技師公會所為，且有原告親自簽名載明「本人知悉此檢測結果，但仍同意繼續履行買賣契約」字樣，足證被告勤實加公司對於系爭房屋氯離子含量之情形並無任何隱匿之行為。又系爭試驗報告①係由被告謝憶忠自行委託日笙公司實驗室所為，被告勤實加公司及中信房屋公司全未參與，因此原告主張之自行採樣送驗、惡意隱瞞等情事，核與被告勤實加公司及中信房屋公司無關。又被告勤實加公司並無向原告保證系爭房屋無瑕庛，僅就其業務上對系爭房屋已知事項誠實告知原告，原告亦已經由系爭測試報告之結果知悉系爭房屋有氯離子超標之情，且仍同意繼續履行系爭買賣契約，則被告勤實加公司自無任何未善盡義務之處。退步言，縱認被告勤實加公司應負債務不履行責任，然系爭買賣契約之見證人欄已載明「勤實加房屋仲介股份有限公司」，並加註「加盟店」字樣，實已明確其責任主體，毫無混淆消費者令其誤以被告中信房屋公司為主體之虞，況「加盟店」僅係加盟經營者以自己名義使用加盟主所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等為自己之業務行為，尚與民法之代理有別，是被告中信房屋公司既未有任何行為表示授予被告勤實加公司代理權，且被告勤實加公司亦未有任何表示其為被告中信房屋公司之代理人之行為，自與民法第169條規定之要件不符， 並無表見代理之適用等語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、參加人為輔助被告勤實加公司參加訴訟，陳述略以：系爭買賣契約於簽訂前，系爭房屋尚未做過氯離子檢測，故被告勤實加公司不可能有明知系爭房屋有超過限制含量之瑕疵而未告知原告之情事。且系爭測試報告係由原告經賣方同意後自行委託檢測，被告勤實加公司並無負擔氯離子含量之主動檢測之義務，嗣被告勤實加公司亦已如實呈現該報告結果予原告知悉，並告知原告得解除契約之權利，故被告勤實加公司於居間過程並無違背善良管理人之注意義務，亦無任何故意或過失之侵權行為存在，本件原告請求被告勤實加公司應負損害賠償責任云云，並無理由等語。

四、兩造不爭執之事實（見本院卷㈠第277頁背面至第278頁；卷㈡第66頁）：

（一）原告於98年9月6日經由被告中信房屋公司之加盟店被告勤實加公司，與被告謝憶忠之代理人即被告謝抗建，簽訂系爭買賣契約書， 以700萬元買受被告謝憶忠所有之系爭房屋，此有系爭買賣契約、土地及建物所有權狀等在卷可稽（見本院卷㈠第16至18頁背面、第22頁背面、第23頁）。

（二）98年9 月11日尚昕材料實驗室之系爭測試報告所載系爭房屋氯離子含量NO.1：0.789kg/㎥、NO.2：0.669kg/㎥，平均值為0.729kg/㎥，此有系爭測試報告在卷可稽（見本院卷㈠第26頁）。

（三）98年9月18 日被告謝抗建持由日笙公司實驗室出具之系爭試驗報告①記載氯離子含量為0.163kg/㎥，此有系爭試驗報告①在卷可稽（見本院卷㈠第27頁）。

（四）原告與被告謝憶忠、謝抗建於98年9 月18日以系爭測試報告、系爭試驗報告①作為系爭買賣契約書之附件，並由地政士謝國光加註協議：「 買賣雙方於98年9月18日協議如下：針對海砂氯離子含量檢測及輻射檢測結果（檢測報告如附件），買方確已知悉檢測結果且可以接受，買方仍願意購買，買賣雙方同意簽訂此協議後授權承辦地政士辦理報稅過戶手續，事後買方不得以此檢測結果要求契約無效，此檢測結果並與中信房屋及承辦地政士無涉」等語，此有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷㈠第17頁背面）。

（五）原告於101年5月14日擬將系爭房屋出售予後手，業經日笙公司實驗室於同年月25日指派取樣人員詹浩堂到場取樣，並於同年月28日出具系爭試驗報告②，系爭房屋取樣樣品編號「大廳樑」、編號「大廳柱」、編號「房間樑」氯離子含量，分別為0.239kg/㎥、2.040kg/㎥、 1.162k g/㎥、平均值為1.147kg/㎥， 遠高於上開約定標準即0.6k g/㎥，特別於備註欄上記載：「平均值異常」，此有系爭試驗報告②在卷可稽（見本院卷㈠第28頁）。

（六）系爭房屋於101年5月31日業經張富進土木技師現場勘估後，於同年6月4日出具系爭意見書，復於同年9月4日出具系爭減損被告書），此有系爭意見書及系爭減損報告書在卷可稽（見本院卷㈠第29至44頁）。

（七）被告謝憶忠已於98年10月6 日將系爭房屋以買賣為原因移轉所有權登記予原告，並於98年10年11日交付系爭房屋於原告。嗣原告於101年5月14日復以買賣為原因將系爭房屋移轉所有權登記予第三人，此有建物登記謄本及網路申領異動索引等在卷可稽（見本院卷㈡第103至107頁）。

五、得心證之理由：原告主張被告謝憶忠之代理人謝抗建於出售系爭房屋時，一再保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且以自行送驗之系爭試驗報告①取信並隱瞞原告，故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之情形，然因系爭房屋之氯離子含量確已高達平均值1.147k g/ ㎥，顯具有減少物之價值、效用及品質之瑕疵，故被告謝憶忠應依民法第354 條、第360 條及第277 條之規定對原告負損害賠償之責。又被告謝抗建為被告謝憶忠之代理人，被告謝抗建自應就其上開行為，依民法第184 條第1 項之規定對原告負損害賠償之責。另被告勤實加公司就系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，未盡其調查之義務，且未依系爭買賣契約之約定為原告委任合格之機構進行氯離子含量之檢測，亦未就系爭房屋之「主建物之樑、柱、樓板剪力牆」等3 處取樣檢測，又就被告謝抗建所提出之系爭試驗報告①其取樣並不符合系爭買賣契約，亦未告知原告，足見被告勤實加公司未盡善良管理人之注意義務，故被告勤實加公司應依民法第544 條、第227 條第1 、2 項及不動產經紀業管理條例第26條規定，對原告負損害賠償之責。此外，被告勤實加公司為被告中信房屋公司之加盟店，且經被告中信房屋公司授權使用其公司之服務標章，已足以引起第3 人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，故被告中信房屋公司對被告勤實加公司前揭債務不履行之行為，自應依民法第169 條規定負表見代理人之責任。而原告因系爭房屋上開之瑕疵，受有補強修繕費用35萬3,380 元以及存在交易性價額之貶損140 萬元之損害，共計175 萬3,380 元，故依法請求被告賠償等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）被告謝憶忠交付之系爭房屋，有無氯離子含量過高之瑕疵？原告依據民法第354 條、第360 條及第227 條之規定，請求被告謝憶忠負損害賠償責任，有無理由？（二）原告依據民法第184 條第1 項之規定，請求被告謝抗建負損害賠償之責，有無理由？（三）原告依據民法第544 條、第227 條第1 、2 項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告勤實加公司負損害賠償之責，有無理由？（四）原告依據民法第169 條之規定，請求被告中信房屋應負表見代理之授權人責任，有無理由？（五）原告是否受有損害？原告得請求賠償之數額若干？茲分述如下：

（一）被告謝憶忠交付之系爭房屋，有無氯離子含量過高之瑕疵？ 原告依據民法第354條、第360條及第227條之規定，請求被告謝憶忠負損害賠償責任，有無理由？

1、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。本件原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，業據提出系爭試驗報告②為證（見本院卷㈠第28頁）。查觀諸系爭買賣契約第9條「擔保責任」記載：「 …五、標的物檢測規定： （一）氯離子含量檢測：1.甲方（即原告）《得》於支付第2期價金前， 委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測…乙方（即被告謝憶忠）不得拒絕。…3.檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在70年1月1日以後87年6月25日（ 含當日 ）以前，約定標準為0.6 kg/㎥；如為87年6月26日以後者，約定標準為0.3kg/㎥】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分擔。…5.第1點所稱合格機構，應具有CNLA或TAF認證且具有氯離子含量試驗項目之認可。 …7.第3點所稱氯離子含量之檢測結果，以符合本條約定所委請之合格機構，對於本買賣標的物所作成之第1次報告書為準，… 」等語（見本院卷㈠第17頁），足證原告與被告謝憶忠約定若系爭房屋之氯離子含量未符合上開標準，原告即得解除系爭買賣契約，而系爭房屋氯離子含量之檢測， 以具有CNLA或TAF認證且具有氯離子含量試驗項目之合格機構所為之第1 次報告書為據。 然依據原告所提出經TAF認證之系爭試驗報告②之檢測結果顯示，系爭房屋之取樣樣品編號「大廳樑」、編號「大廳柱」及編號「房間樑」氯離子含量，分別為0.23 9kg/㎥、2.040kg/㎥、1.162kg /㎥，其平均值為1.147kg /㎥， 除已高於系爭買賣契約約定之標準值外，亦高於83年7月22日修訂之國家標準總號3090、標準類號A2042「預拌混凝土」第19節表10之規範，預拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.6公斤之標準及87年6月25日修訂之國家標準總號3090、 標準類號A2042「預拌混凝土」第19節表10之規範，預拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.30公斤之標準。是原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之情形，自堪信為真實。又倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超過上開最大容許值，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，因其混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，以致威脅建物之居住安全，依前揭說明，依通常交易觀念，顯未具備一般建物應有之價值、效用及品質。因此，原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，應屬可採。

2、次按物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 民法第354條第1項前段、第2項及第360條分別定有明文。 原告主張被告謝憶忠之代理人被告謝抗建於出售系爭房屋時，一再保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且未於系爭買賣契約說明系爭房屋為海砂屋，並以自行送驗之系爭試驗報告①取信並隱瞞原告，故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之情形，是依上開規定，被告謝憶忠應就系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，就原告所受之補強修繕費用35萬3,380 元及存在交易性價額之貶損140 萬元，共計175 萬3,380 元之損害負賠償之責云云，固據提出系爭買賣契約、系爭試驗報告①、系爭意見書及系爭減損報告書等件為證（見本院卷㈠第16至21頁、第27頁、第29至44頁），然為被告謝憶忠所否認，辯以：原告前所委託土木技師公會作成之系爭測試報告，測試結果已顯示氯離子含量平均值為0.729k g/ ㎥，且由98年9 月18日雙方於系爭買賣契約上所同意加註之協議內容觀之，足證原告於明知系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，而仍同意繼續履行系爭買賣契約，故被告謝憶忠自不負擔物之瑕疵擔保責任等語。經查：

（1）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第1項、 第2項定有明文。準此，買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致時，買賣契約即為成立。本件原告與被告謝憶忠之代理人被告謝抗建，於98年9月6日已就買賣之標的物即系爭房屋及其價金相互同意，並已簽立系爭買賣契約，此為兩造所不爭執，業如前述，則原告與被告謝憶忠間就系爭房屋之買賣應於98年9月6日已成立，先予敘明。

（2）又系爭買賣契約第9條「擔保責任」記載：「 …五、標的物檢測規定： （一）氯離子含量檢測：1.甲方（即原告）《得》於支付第2期價金前， 委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測…乙方（即被告謝憶忠）不得拒絕。… 3. 檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在70年1月1日以後87年6月25 日（含當日）以前，約定標準為0.6 kg/㎥；如為87年6月26日以後者，約定標準為0.3k g/㎥】， 買賣雙方同意無條件解除買賣契約」，原告與被告謝憶忠既約定於系爭買賣契約成立後第2期價金給付前， 原告得自行檢測系爭房屋之氯離子含量，及當檢測結果氯離子含量過高時原告得作為解除系爭買賣契約之事由，且原告所自行委託檢測之系爭測試報告以及被告謝憶忠之代理人被告謝抗建所提出之系爭試驗報告①，均係於系爭買賣契約98年9月6日成立後之98年9月11日及同年月18日所製作， 則原告主張被告謝憶忠於系爭買賣契約成立之時曾保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且故意不告知系爭房屋有氯離子含量過高之情形，應不足採。

（3）另系爭房屋係於98年10月11日交付予原告，此為兩造所不爭執（見本院卷(二)第66頁），已如前述。而參諸系爭房屋交付前，原告與被告謝憶忠之代理人被告謝抗建曾於98年9月18日在系爭買賣契約上加註協議內容：「 針對海砂氯離子含量檢測及輻射檢測結果（檢測報告如附件），買方確已知悉檢測結果且可以接受，買方仍願意購買，買賣雙方同意簽訂此協議後授權承辦地政士辦理報稅過戶手續，事後買方不得以此檢測結果要求契約無效，此檢測結果並與中信房屋及承辦地政士無涉。」等語（見本院卷㈠第17頁背面），以及系爭買賣契約之附件即系爭測試報告上有記載：「取樣位置：入口前0.2m右0.4m高0.8m客廳處柱位之氯離子含量為0.789kg/㎥、入口前0.2m右0.4m高1.5m客廳處柱位之氯離子含量為0.669kg/ ㎥， 系爭房屋之氯離子含量平均值為0.729kg/㎥。」等語、系爭試驗報告①上有記載：「樣品備註：混擬土剝落塊，氯離子含量為0.163kg/㎥」等語，且上開附件均於98 年9月18日加註記載：「本人（即原告）知悉此檢驗結果，但仍同意繼續履行買賣契約。」等語，並有原告及被告謝憶忠之代理人被告謝抗建簽名於其上（見本院卷㈠第26 頁、第27頁 ）；復參以證人謝國光即系爭買賣契約之地政士證稱：系爭買賣契約第4頁（即本院卷㈠第103頁背面）上所載之協議是我於98年9月18日所填寫的。 該段協議內容記載之檢測報告是98年9月7日臺灣省土木技師公會的檢測報告，因為該報告的標準平均值與系爭買賣契約書上第9條第5 小項的第3小項所約定標準不符，有超過標準，因為如果超過標準買方可以拒絕買賣，而當時在場人有我、原告、參加人王奕盛及賣方經紀人洪小姐及賣方代理人在場，而上段內容我是依據原告經紀人的意思而撰寫。我有再次以口頭向買賣雙方說明該段內容，且他們有於該段內容簽名。簽上開協議文字時，我沒印象雙方對於系爭房屋認知是否為海砂屋，我只知道雙方都知道氯離子偏高，超過標準等語（見本院卷㈠第276頁、第277頁），核與系爭買賣契約及其附件上買賣雙方於98年9月18日加註之記載內容相符等情。 基上，足證原告於系爭房屋交付前，即已透過其所自行委託之土木技師公會所作之系爭測試報告知悉系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，且原告明知有上開瑕疵，仍欲購買系爭房屋而不欲解除系爭買賣契約，因而有上開「買方確已知悉檢測結果且可以接受，買方仍願意購買，」、「本人知悉此檢驗結果，但仍同意繼續履行買賣契約」等文字（下稱系爭文字）之記載。 至原告主張其雖於98年9月11日取得系爭測試報告，然因該報告並非合格之檢測機構所出具，故其當時僅止於懷疑階段，且此懷疑隨即因被告謝抗建提出之系爭試驗報告①而打消，自不得謂原告明知系爭房屋有氯離子含量過高之情形，故被告謝憶忠顯係以系爭試驗報告①向原告保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且有故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之情形云云。然觀之系爭買賣契約之附件即系爭測試報告及系爭試驗報告①上均有系爭文字之記載，且業經原告簽名於其上，衡以常理，如原告當時僅止於懷疑階段，且此懷疑隨即因被告謝抗建提出之系爭試驗報告①而打消，則原告實無須於系爭測試報告上加註系爭文字，並以系爭測試報告作為系爭買賣契約之附件之理。又縱系爭測試報告之檢測機構土木技師公會並非系爭買賣契約所約定具有CNLA或TAF 認證之合格機構，惟因系爭測試報告係原告依系爭買賣契約所自行委託之檢測機構，且經土木技師公會評鑑認可，則原告主張其認為該次檢測之超標結果不具任何公信力，尚難憑採。況被告謝抗建所提出之系爭試驗報告①所取樣之樣品為混凝土剝落塊，亦與系爭買賣契約所約定「主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處」之檢測取樣標的不符，而原告既稱系爭房屋是否為海砂屋，為其買賣重要之考量事項，然竟完全捨棄系爭測試報告所測得之超標結果，復未就系爭試驗報告①之檢測結果提出再次檢測之要求，即稱其懷疑隨即因被告謝抗建提出之系爭試驗報告①而打消云云，亦有違常情，是原告上開所辯，應不足採。此外，觀諸系爭買賣契約之前言已載明：「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力。」等語，而遍觀系爭買賣契約及附件均未記載被告謝憶忠有向原告保證系爭房屋之氯離子含量合於約定標準值之約定，原告對此亦未提出任何證據證明之。是原告主張被告謝憶忠之代理人謝抗建曾保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且以系爭試驗報告書①取信並隱瞞原告，故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，並不足採。況原告於系爭房屋交付前既已明知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，仍於98年10月6 日完成系爭房屋之所有權移轉登記，並於98年10月11日受領系爭房屋之交付，亦應認原告已承認其所受領之系爭房屋。因此，原告依據民法第354 條及第360 條規定，請求被告謝憶忠負瑕疵擔保損害賠償之責云云，洵屬無據。

3、再按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）。查原告與謝憶忠簽訂系爭買賣契約前，系爭房屋即已存有氯離子含量過高之瑕疵，而非系爭買賣契約成立後始發生該瑕疵，且原告與被告謝憶忠已約定於系爭買賣契約成立後第2期價金給付前， 原告得自行檢測系爭房屋之氯離子含量，及當檢測結果氯離子含量過高時原告得作為解除系爭買賣契約之事由，然原告於自行檢測後知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，卻仍同意繼續履行系爭買賣契約，並受領系爭房屋之交付及完成所有權移轉登記，均如前述，則難認被告謝憶忠有可歸責之事由，故原告上開所指，核與民法第227條之要件不符，因此， 原告主張被告謝憶忠所交付之系爭房屋有氯離子含量過高之不完全給付之情事， 依據民法第227條之規定請求損害賠償，即屬無據。

（二）原告依據民法第184條第1項之規定，請求被告謝抗建負損害賠償之責，有無理由？按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。本件原告主張被告謝抗建明知系爭房屋之氯離子含量超過限制，卻以系爭試驗報告①向原告保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之情形，自應依民法第184條第1 項規定，對原告負損害賠償責任云云，惟為被告謝抗建所否認，辯稱：系爭房屋是否為海砂屋，被告謝抗建僅能於購入時依前手繆佳忻之告知以及合法檢驗機關之檢驗結果得知，而系爭房屋自購入時業已裝潢完畢，前手並未告知系爭房屋有何異狀，被告亦未再對系爭房屋進行任何修繕，故被告謝抗建於簽約當時對於系爭房屋是否為海砂屋之判斷，所能獲得之資訊均與原告相同，並無故意不告知瑕疵可言。況原告所自行委託之土木技師公會所作成之系爭測試報告，其檢測結果平均值已超出系爭買賣契約之約定標準，該份報告並作為系爭買賣契約之附件而為雙方所明知，被告謝抗建自無可能諉稱該檢測報告錯誤，更無可能向原告保證系爭房屋不含氯離子或並非海砂屋等語。查參諸訴外人劉瑞麟即系爭房屋前手繆佳忻之代理人於北院檢察署102 年度調偵字第1272號詐欺等案件偵查訊問時證稱：系爭房屋是我跟仲介買的，登記在我女兒繆佳忻名下，當時我女兒在國外，所有過程都是由我處理，後來我是賣給被告謝抗建，是登記在他兒子被告謝憶忠名下，買賣過程都是由被告謝抗建處理。我跟仲介買的時候，就已經裝潢好，有釘天花板，仲介沒有說是海砂屋，我也沒有實際住，我房子到手後沒有重新裝潢，就按原狀轉售給被告謝抗建，我也沒有發現任何異狀。當初我買入跟賣出系爭房屋時都沒有做氯離子檢驗等語（見本院檢察署102年度調偵字第1272號卷第16頁及背面），足證被告謝抗建辯稱系爭房屋自其購入時業已裝潢完畢，前手並未告知系爭房屋有何異狀，其並不知系爭房屋隱蔽部分之屋頂處鋼筋混凝土損壞且有經過防鏽處理等語，應堪真實。又衡諸建築物是否為海砂屋，除非外觀上已有天花板、牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、鏽蝕等明顯瑕疵存在，否則一般人藉由目視檢查，尚難察覺建築物具有氯離子含量過高之瑕疵，且混凝土中水溶性氯離子含量是否過高，非經專業機關進行辨識、檢驗，一般人實難以知悉其數值。而依系爭房屋之房地產標的現況說明書（下稱系爭說明書）所示，被告謝抗建代理被告謝憶忠出售系爭房屋時，已清楚載明系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，此有系爭說明書在卷可稽（見本院卷㈠第21頁），且被告謝抗建所自行委託檢測之系爭試驗報告①檢測結果係顯示氯離子含量檢測值為0.163kg/㎥，而原告亦未就系爭試驗報告①之製作有何不實之情形，舉證以實其說，自難認被告謝抗建有明知系爭房屋之氯離子含量過高。此外，原告雖主張被告謝抗建有以系爭試驗報告①向原告再三保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg/㎥云云。然因原告前所自行委託土木技師公會所作之系爭測試報告已顯示系爭房屋有氯離子含量過高之情形，且系爭試驗報告①上雖記載「本人知悉此檢驗結果，但仍同意繼續履行買賣契約。」等語，惟因系爭測試報告上亦有該等文字之記載，亦無法以系爭試驗報告①上該等文字之記載即逕認被告謝抗建有向原告保證系爭房屋之氯離子含量為系爭試驗報告①之檢測結果。況原告亦未提出其他證據證明被告謝抗建有依系爭買賣契約之前言以書面方式作何保證。是被告謝抗建既無原告所指有以系爭試驗報告①向原告保證系爭房屋之氯離子含量僅0.163kg / ㎥，且無故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之情形，則原告依據民法第184 條第1 項規定請求被告謝抗建負損害賠償責任，即屬無據。

（三）原告依據民法第544條、第227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告勤實加公司負損害賠償之責，有無理由？

1、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。民法第528條及第535條分別定有明文。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。同法第544條亦有明文。據此，請求被告賠償其損害， 原告之損害賠償請求權，必須被告有違約之過失行為，且其行為與損害之間，有相當之因果關係存在，始足成立。另當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條及第567條分別定有明文。惟該等調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。再經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。 不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。

2、本件原告主張被告勤實加公司本有依系爭買賣契約約定之內容為原告委任合格之檢測機構，並就系爭房屋之「主建物之樑、 柱、樓板剪力牆」等3處取樣進行氯離子之檢測注意義務，然被告勤實加公司所提出之系爭測試報告，不但非為合格之檢測機構所出具，且未依據上開約定取樣，顯見被告勤實加公司未盡善良管理人之注意義務。又被告勤實加公司係專門從事不動產買賣之仲介公司，其既收取高額之佣金，自應就系爭房屋是否為海砂屋，盡其查證之義務，然被告不但未委託合格之檢測機構進行檢測，且未告知被告謝抗建所提出之系爭試驗報告①，其取樣並不符合系爭買賣契約之約定，致原告誤信被告謝抗建所提出之系爭試驗報告①而購買系爭房屋，致受有損害，被告勤實加公司自應依民法第544條、民法第227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，對原告負損害賠償責任云云，惟為被告勤實加公司所否認，辯稱：依被告勤實加公司與原告間所簽立之附停止條件定金委託書（下稱系爭委託書）第2條承購條件之第7款記載，被告勤實加公司僅負有使原告於第2期價金給付前檢測氯離子含量之義務 ，而無自行調查氯離子含量之義務。又原告委託土木技師公會所作之系爭測試報告顯示系爭房屋有氯離子含量過高之情形時，被告勤實加公司隨即邀同原告及被告謝憶忠之代理人謝抗建於98年9月18日針對上開情事進行協商， 被告謝抗建當時亦提出系爭試驗報告①表示可不出售但不減價，然最終係原告決定同意繼續購買，故原告與被告謝抗建乃於系爭買賣契約加註協議內容，被告勤實加公司亦於系爭測試報告及系爭試驗報告①註記系爭文字，因此，被告勤實加公司顯已盡善良管理人之注意義務，並無故意或過失導致原告受有損害之情形等語。

3、查觀諸原告與被告勤實加公司於98年9月6日所簽訂之系爭委託書，其上約定：「…（一）氯離子含量檢測：1.買方《得》於支付第2期價金前， 委請合格機構對於本不動產進行氯離子含量檢測（ 主建物之樑、柱、樓版剪力牆等3處取樣）賣方不得拒絕。檢測費用由買方負擔。…」等語，此有系爭委託書在卷可稽（ 見本院卷(一)第126頁），足徵被告勤實加公司依系爭委託書並無進一步檢測系爭房屋氯離子含量是否過高之義務，而係由原告自行決定是否進行檢測並負擔費用。又參諸證人謝國光證稱：本件買賣有約定要作海砂氯離子檢測，因為此檢測係被告勤實加公司去找其配合之廠商來做，再將其結果向買方報告等語（見本院卷(一)第275頁背面）， 足證原告確有於系爭委託書外另行委託被告勤實加公司找尋檢測機構就系爭房屋之氯離子含量進行檢測。 而衡諸系爭委託書已記載：「…1.買方《得》於支付第2期價金前， 委請合格機構對於本不動產進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓版剪力牆等3處取樣）賣方不得拒絕。… 」等語，且由被告勤實加公司所提供予原告及被告謝憶忠簽立之系爭買賣契約內亦已載明合格機構為有CNLA或TAF認證之機構， 則被告勤實加公司本有為原告找尋有CNLA或TAF 認證之合格機構及要求合格機構針對上開3處取樣測試之注意義務。 而被告勤實加公司所提供予原告之系爭測試報告， 雖非CNLA或TAF認證之土木技師公會所出具，且亦非自主建物之樑、柱、樓版剪力牆等3處取樣， 然因系爭測試報告之結果顯示，系爭房屋之氯離子含量已高於83年及87 年版CNS3090混凝土氯離子國家標準值，此有系爭測試報告在卷可稽（見本院卷(一)第26頁），是被告勤實加公司所提供予原告之系爭測試報告，其測試結果難認有何檢測錯誤之情形。因此，原告既已由系爭測試報告之結果，得知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，卻仍自行決定同意繼續履行系爭買賣契約，並於系爭買賣契約加註：「 買賣雙方於98年9月18日協議如下：針對海砂氯離子含量檢測及輻射檢測結果（檢測報告如附件），買方確已知悉檢測結果且可以接受，買方仍願意購買，買賣雙方同意簽訂此協議後授權承辦地政士辦理報稅過戶手續，事後買方不得以此檢測結果要求契約無效， 此檢測結果並與中信房屋及承辦地政士無涉」等語，且於系爭測試報告加註系爭文字，均如前述，則縱認被告勤實加公司未依系爭委託契約找尋合格之機構檢測及取樣而有過失行為或不完全給付之情事，然因原告決定買受系爭房屋之行為核與被告勤實加公司之過失行為或不完全給付無關，因此，縱原告受有損害，亦與被告勤實加公司之過失行為或不完全給付無相當因果關係。從而，原告主張被告勤實加公司應依民法第544條、第277條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定賠償其買受系爭房屋所受之損害，即屬無據。

4、次依原告與被告勤實加公司所簽立之系爭委託書，係約定被告勤實加公司就系爭房屋為訂約之媒介，原告並給付報酬，此有系爭委託書及服務費發票附卷可稽（見本院卷㈠第126頁；卷㈡第24頁）， 是依前揭說明，被告勤實加公司應將訂約事項報告予原告及原告之交易相對人即被告謝憶忠，並積極調查雙方當事人之信用、行為能力或是否有代理權等事項。而兩造就系爭房屋交易雙方之訂約能力及履行能力並無爭執，堪認被告勤實加公司就此已盡調查義務。至系爭房屋之氯離子含量是否過高乙事，並非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺所得知悉，須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定及由其他輔助方式測試始得知悉，業如前述。而房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業，對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異，上述瑕疵自非身為仲介業者之被告勤實加公司經由系爭房屋之既存權利、建築及地籍文件之審視及對系爭房屋目測觀察等合理調查所得知悉，實無從期待被告勤實加公司能發現系爭房屋之氯離子含量有過高之問題。況系爭委託書關於系爭房屋檢測之約定， 係以買方得於支付第2期價金前，委請合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，並未約定被告勤實加公司負有檢測之義務。基上，堪認被告勤實加公司已盡系爭委託契約應盡之調查義務，而無過失行為或不完全給付之情事。此外，被告謝抗建所自行提出之系爭試驗報告①，依系爭委託契約被告勤實加公司亦無進行調查之義務，故原告指稱被告勤實加公司未告知系爭試驗報告①之取樣並不符合系爭買賣契約，而有過失行為或不完全給付之情事，亦不足採。從而，原告依據民法第227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告勤實加公司負不完全給付之損害賠償之責，亦屬無據。

（四）原告依據民法第169條之規定， 請求被告中信房屋負表現代理之授權人責任，有無理由？按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169條前段定有明文。 又代理或表見代理，前者為有權代理，後者屬無權代理，僅因本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，而令本人負授權人責任，但二者既均屬於代理行為，故必以本人名義為法律行為，倘其並無代理本人之意思表示，而係以自己名義為法律行為，即無代理或表見代理之適用（最高法院70年台上字第1250號判決意旨參照）。原告主張被告勤實加公司為被告中信房屋公司之加盟店，且經被告中信房屋公司授權使用其公司之服務標章，已足以引起第3 人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，故被告中信房屋對於其加盟店即被告勤實加公司前揭債務不履行之行為， 自應依民法第169條規定負表見代理人之責任云云，然被告勤實加公司對於原告並未有任何債務不履行之情事，業如前述，故原告據此主張被告中信房屋公司應依民法第169 條規定負表見代理人之受權人責任云云，已非有據。況觀之系爭委託書上之記載，其受託人欄為「中信房屋勤實加正三民加盟店」，並蓋有被告勤實加公司之公司章及其法定代理人之印章，有系爭委託書可參（見本院卷㈠第126頁）， 再佐以證人謝國光證稱：系爭買賣契約加註之協議最後一句話記載「此檢測結果與中信房屋及承辦地政士無涉」，此段文字的中信房屋是指中信房屋勤實加正三民加盟店，而該無涉是指我還有中信房屋勤實加正三民加盟店沒有關係等語（見本院卷㈠第276頁背面）， 足徵被告勤實加公司係以「自己名義」為法律行為，並無代理被告中信房屋公司之意思表示，是原告主張被告勤實加公司與中信房屋公司有表見代理之適用云云，亦無足取。

（五）據上，原告主張被告謝憶忠、謝抗建、勤實加公司及中信房屋公司應賠償其所受之損害云云，並無依據，均如前述，則上述爭點（五）部分即無庸再予論述，附此敘明。

六、綜上所述，被告謝憶忠之代理人被告謝抗建並無保證系爭房屋之氯離子量僅0.163kg / ㎥，且無故意不告知系爭房屋有氯離子含量過高之情形；被告勤實加公司並未違反系爭委託契約所應盡之調查義務，且縱被告勤實加公司受任處理系爭房屋氯離子之檢測有過失行為或不完全給付，然原告決定買受系爭房屋之行為因與上開過失行為或不完全給付無關，因此縱其受有損害，亦與上開過失行為或不完全給付無相當因果關係；被告勤實加公司係以「自己名義」為法律行為，並無代理被告中信房屋公司之意思表示。

七、綜上所述，原告依據民法第184條第1項、第354條、第360條、第227條、第544條及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告謝憶忠、謝抗建、勤實加公司及中信房屋公司分別賠償其所受之損害175萬3,380元，且請求如任一被告給付，其他被告於該給付範圍內同免責任，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另予一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條。