臺灣臺北地方法院103年度訴字第3918號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3918號

原告

方許清如

原告

方宏元

原告

方玲玲

原告

方菁菁

共同訴訟代理人

徐志明律師

複代理人

許家偉律師

複代理人

溫毓梅律師

被告

黃松雄

訴訟代理人

張泰昌律師

複代理人

陳淑玲律師

被告

楊國明

被告

張幼筠

被告

楊孟達

被告

楊孟興

被告

楊孟潔

上四人共同訴訟代理人

歐陽弘律師

複代理人

方佳俊

被告

馮登欄

訴訟代理人

馮仁虎

被告

隆通企業管理顧問有限公司

法定代理人

李秀英

訴訟代理人

李培銘

訴訟代理人

李政和

被告

施幸江

　　　　　　李政興

　　　　　　楊王永米

　　　　　　楊春發

　　　　　　楊士明

　　　　　　林倩如

　　　　　　古幀焜

　　　　　　賴吉倉

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴聲明：「㈠被告黃松雄、張幼筠、楊王永米應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號、同小段49-10地號、同小段49-12地號土地上，門牌號碼臺北市○○街0000○0000○0000○0000號及臺北市○○路0段000巷0號建物拆除並將坐落範圍之土地返還予原告及其他共有人。㈡被告黃松雄、張幼筠、楊王永米應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號、同小段49-9地號土地上，門牌號碼臺北市○○街0000○0000○0000○0000號及臺北市○○路0段000巷0號建物拆除並將坐落範圍之土地返還予原告方宏元、方玲玲、方菁菁及其他共有人。㈢被告黃松雄、張幼筠、楊王永應給付原告方許清如新臺幣（下同）218,608元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至訴之聲明第一項履行完畢之日止，按月給付原告方許清如1,553元。㈣被告黃松雄、張幼筠、楊王永應各給付原告方宏元、方玲玲、方菁菁14,352元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至訴之聲明第一項履行完畢之日止，按月各給付原告方宏元、方玲玲、方菁菁14,352元。㈤願供擔保請准宣告假執行。」。嗣陸續具狀追加楊國明、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、馮登欄、隆通企業管理顧問有限公司（下稱隆通公司）、楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉、施幸江、李政興為被告，並變更訴之聲明為如下列第貳二點原告主張欄聲明所示。因原告均係主張被告無權占用其等與其他共有人共有之土地，而本於所有物返還、侵害排除、不當得利及侵權行為損害賠償請求權，請求被告拆屋或遷讓返還土地，並給付相當於租金之不當得利及損害賠償，而變更訴之聲明，應可認原告請求之基礎事實同一，或屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，是原告變更或追加之訴核與上開規定相符，應予准許。

二、被告楊王永米、楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉、施幸江、李政興經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告為坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號、同段49-8地號、同段49-9地號、同段49-10地號、同段49-12地號土地（下稱系爭土地）之共有人，其等所有權應有部分分別如附表Ａ所示。被告黃松雄為系爭土地上門牌號碼臺北市○○街0000號建物（建物占有系爭土地之位置及面積如附表一編號１及臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖〈下稱附圖〉所示，下稱系爭15-4號建物）之事實上處分權人，被告楊國明則為系爭15-4號建物之占有人。被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興為系爭土地上門牌號碼臺北市○○街0000號建物（建物占有系爭土地之位置及面積如附表一編號２及附圖所示，下稱系爭15-5號建物）之事實上處分權人。被告楊王永米為系爭土地上門牌號碼臺北市○○街0段000巷0號建物（建物占有系爭土地之位置及面積如附表一編號３及附圖所示，下稱系爭南昌街建物）之所有權人，被告楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉則為系爭南昌街房屋之占有人。被告均無權占有系爭土地，並受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項、第821條規定，分別請求被告黃松雄、張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興、楊王永米將如附表一所示土地上之建物拆除，並將占用之土地返還原告及其他共有人，另分別請求被告楊國明、楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉自上開建物遷出，復依不當得利及侵權行為法律關係，請求被告給付以系爭土地申報總價年息10%計算相當於租金之不當得利及損害賠償。縱認被告黃松雄與原告就如附表一編號１所示土地有不定期基地租賃關係存在，應有調整租金之必要，爰依民法第442條規定，以土地申報地價每平方公尺48,400元之10%計算租金，如附表一編號１所示土地每年租金應調整為303,468元等語。並聲明：(一)先位聲明：1、被告黃松雄、張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、馮登欄、隆通公司、施幸江、李政興、楊王永米應將如附表一所示土地上之建物拆除，並將占用之上開土地返還原告及其他共有人。2、被告楊國明應自如附表一編號１所示土地上之建物遷出。被告楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉應自如附表一編號３所示土地上之建物遷出。3、被告黃松雄、楊國明應連帶給付原告方許清如218,608元、原告方宏元、方玲玲、方菁菁各14,352元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至訴之聲明第1、2項履行完畢之日止，按月給付原告方許清如1,553元、原告方宏元、方玲玲、方菁菁各14,352元。4、被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、馮登欄、隆通公司、施幸江、李政興應連帶給付原告方許清如218,608元、原告方宏元、方玲玲、方菁菁各14,352元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至訴之聲明第1、2項履行完畢之日止，按月給付原告方許清如1,553元、原告方宏元、方玲玲、方菁菁各14,352元。5、被告楊王永米、楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉應連帶給付原告方許清如218,608元、原告方宏元、方玲玲、方菁菁各14,352元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至訴之聲明第1、2項履行完畢之日止，按月給付原告方許清如1,553元、原告方宏元、方玲玲、方菁菁各14,352元。6、願供擔保請准宣告假執行。(二)備位聲明：1、被告黃松雄承租原告所有如附表一編號１所示土地租金，自原告民事準備狀送達翌日起，調整為每年303,468元。2、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：被告楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉、施幸江、李政興未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯。其餘被告則抗辯如下：

(一)被告黃松雄辯稱：系爭土地原為臺北市○○區○○段○○段0000地號，為訴外人周玉蘭與他人所共有，於69年12月23日因判決分割，由周玉蘭取得全部所有權，於72年9月30日逕為分割為49-4、49-8、49-9地號等3筆土地，於78年9月4日由訴外人林長照與他人取得上開3筆土地之共有權，於91年12月27日自49-9地號又逕為分割出49-10地號土地，於102年5月17日自第49-4地號再逕為分割出49-12地號土地，是系爭土地均係自周玉蘭為所有權人時之49-4地號土地分割而來。原告方許清如於103年2月7日取得系爭土地之共有權，並於103年7月4日以贈與為原因將其所有系爭土地之應有部分，部分移轉登記予原告方宏元、方玲玲、方菁菁，系爭土地目前由原告與其他共有人共有。被告之父親黃水池於49年5月23日買受系爭15-4號建物（49年時門牌初編為15-1號，50年8月15日整編為15-4號），並取得周玉蘭同意，向周玉蘭繼續承租系爭15-4號建物所使用之基地，且繳付租金予周玉蘭，而系爭土地原為周玉蘭與他人共有，於69年12月23日因判決分割，由周玉蘭取得全部所有權，業如前述，則依修正前民法第425條規定，黃水池與周玉蘭間就系爭15-4號建物使用基地之租賃關係，對於系爭土地之受讓人仍繼續存在，系爭15-4號建物既係因租賃關係而坐落在如附表一編號１所示土地上，即非無權占有。此部分事實，前經原告之前手林長照對黃水池提起拆屋還地訴訟，經本院78年度訴字第7314號、臺灣高等法院79年度重上字第118號民事判決認定並駁回其請求，則周玉蘭與黃水池間之不定期基地租賃契約，業因系爭土地所有權之讓與而存在於林長照等人與黃水池間。嗣黃水池於91年4月27日死亡，被告繼承取得系爭15-4號建物之事實上處分權，亦因繼承而概括承受黃水池與林長照等人間之未定期限基地租賃契約，嗣又因林長照等人之系爭土地應有部分被拍賣，而將所有權讓與原告方許清如，原告方許清如再贈與部分應有部分與原告方宏元、方玲玲、方菁菁，而存在於被告與原告間。被告與原告間既有未定期限基地租賃契約關係，被告顯非無權占有，原告請求被告拆除系爭15-4號建物及相當於租金之不當得利，即無理由。又被告嗣未繳納租金實因系爭土地之所有權人不斷變更，而不知應向誰繳納，並非不願繳納。如認被告應給付租金，則因被告出租系爭15-4號建物每月租金僅12,000元，原告請求調整租金為每年303,468元，實屬過高，系爭土地之共有人得收取之租金應為年租金144,000元，方為適當等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(二)被告楊國明辯稱：被告向黃松雄承租系爭15-4號建物，租賃期間自103年7月1日起至107年6月30日止，並依約給付房租與黃松雄，原告與黃松雄間土地糾紛拆屋還地案件與被告無關等語。並聲明：原告之訴駁回。

(三)被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔辯稱：被告於101年3月15日自被繼承人楊培基繼承取得臺北市○○區○○段○○段0000○0000○00000地號土地之所有權（同小段49-12地號係分割自49-4地號土地），嗣後原告因取得拍賣抵押物之裁定，以拍賣之方式取得被告上揭土地所有權。系爭15-5號建物權利範圍3/5之事實上處分權為訴外人馮林分妹所有，該建物權利範圍2/5已由楊培基於100年12月5日取得後復移轉與隆通公司，被告未自楊培基繼承取得系爭15-5號建物權利範圍2/5之事實上處分權，更無任何無權占有之事實等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(四)被告馮登欄辯稱：被告之配偶馮林分妹於98年間與當時系爭土地所有權人代表林長照協商，雙方同意由馮林分妹將系爭土地之地上物全部（即系爭15-5號建物）過戶予林長照等人，作為抵充所欠12年租金，並將地上物交林長照等人業管，且簽有房租與地上物協議書，被告亦已終止系爭15-5號建物之用水及用電迄今，已非系爭15-5號建物之事實上處分權人，原告不得請求被告拆屋還地及給付不當得利等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(五)被告隆通公司稱：被告亦為系爭土地之共有人，同意原告拆屋還地之主張等語。

(六)被告楊王永米辯稱：被告所有系爭南昌路建物坐落臺北市○○區○○段○○段0000○0000○00○0000○0000地號土地上，被告於51年9月10日買受系爭南昌路建物，於52年1月9日登記完成，當時上開49-8地號土地即與原所有權人周玉蘭談妥土地租金，而訂有不定期基地租賃契約，周玉蘭答允後，被告建物謄本才得以登記在上開49-8地號土地上之保存登記，且確實每半年繳納1次租金至78年止。嗣周玉蘭於78年6月27日將系爭土地出賣予林長照等人，並於78年9月4日登記完成，惟均未通知土地承租人即被告是否要優先承買上開49-8地號土地，足見周玉蘭與林長照買賣土地有違法之嫌，其後亦無地主向被告收取租金。而原告方許清如於103年2月7日經拍賣取得上開49-8地號土地所有權持分後，不先與被告協調繳納地租事宜，即起訴請求被告拆屋還地，實不合理等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

(一)原告為系爭土地之共有人，原告方許清如於103年2月7日以拍賣為原因取得系爭土地所有權應有部分各7/10，原告方宏元、方玲玲、方菁菁於103年7月4日以贈與為原因取得上開49-4、49-10、49-12地號所有權應有部分各13/60（原告方許清如所有權應有部分修改為各3/60），另取得上開49-8、49-9地號所有權應有部分各14/60（原告方許清如已無所有權應有部分），現原告所有權應有部分分別如附表Ａ所示，被告隆通公司亦為系爭土地之共有人，系爭土地目前由原告與其他共有人共有。此有原告土地登記第一類謄本、異動索引、被告隆通公司土地登記第一類謄本、本院102年6月20日北院木101司執丁字第72509號公告附卷可稽（見本院卷一第16至24、75至112、187至191、172至173頁），並經本院調取本院101年度司執字第72509號拍賣抵押物強制執行事件卷宗核閱無訛。

(二)系爭15-4號、15-5號、爭南昌路建物分別占有系爭土地之位置及面積均如附表一及附圖所示，系爭15-4號、15-5號建物均未辦理建物所有權第一次登記，爭南昌路建物已辦理建物所有權第一次登記，現所有權人為被告楊王永米。此有臺北市古亭地政事務所函所附土地複丈成果圖、房屋稅資料、系爭南昌路建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷三第54至55頁、卷一第157至

159、189頁）。

四、原告主張被告無權占用其等與其他共有人共有之土地，依所有物返還、侵害排除、不當得利及侵權行為損害賠償請求權，請求被告拆屋或遷讓返還土地，並給付相當於租金之不當得利及損害賠償等語，為上述被告所否認，並以前詞置辯，是兩造爭執之點為：(一)被告是否無權占有系爭土地，原告得否請求被告拆屋或遷讓返還土地？(二)原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償，其金額為何？(三)被告黃松雄部分，原告備位聲明請求調整租金，是否有理由？茲分別述如下：

(一)被告是否無權占有系爭土地，原告得否請求被告拆屋或遷讓返還土地：

1、被告黃松雄、楊國明（即系爭15-4號建物）部分：

⑴按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。查系爭15-4建物未辦理建物所有權第一次登記，已如前述，該建物之登記納稅義務人為被告黃松雄，有房屋稅資料附卷可稽（見本院卷一第157頁）。而系爭15-4建物整編前門牌號碼為臺北市○○街0000號，該建物為被告黃松雄之父親黃水池於49年5月23日買受，黃水池於91年4月27日死亡，由其配偶及子女黃李座、黃松雄、黃炎棕、黃月惠、黃月宏、黃月娥共同繼承黃水池就該建物之事實上處分權，黃炎棕於94年9月21日死亡，由其子黃勗彬繼承黃炎棕對該建物之權利，嗣黃李座於95年9月7日死亡，由黃松雄、黃勗彬、黃月惠、黃月宏、黃月娥繼承黃李座對該建物之權利，於96年2月間，由被告單獨取得系爭15-4號建物之事實上處分權，並向臺北市稅捐稽徵處中正分處辦理房屋納稅義務人名義變更為黃松雄，持分全等情，業據被告黃松雄陳明在卷，並提出門牌證明書、房屋買賣契約書、遺產稅免稅證明書3份、臺北市稅捐稽徵處中正分處函為憑（見本院卷一第199至202、210至213頁），堪信屬實，是原告主張被告黃松雄為系爭15-4號建物之事實上處分權人，即屬有據。

⑵而系爭土地原為臺北市○○區○○段○○段0000地號，為周玉蘭與他人所共有，於69年12月23日因判決分割，由周玉蘭取得全部所有權，於72年9月30日逕為分割為49-4、49-8、49-9地號等3筆土地，於78年9月4日由訴外人林長照與他人取得上開3筆土地之共有權，於91年12月27日自49-9地號又逕為分割出49-10地號土地，於102年5月17日自第49-4地號再逕為分割出49-12地號土地，是系爭土地均係自周玉蘭為所有權人時之49-4地號土地分割而來等情，亦據被告黃松雄陳明在卷，並提出台北市土地登記簿、異動索引、上開49-10及49-12地號土地登記第二類謄本為憑（見本院卷一第67至68、69至114頁），亦堪採信。嗣原告方許清如於103年2月7日以拍賣為原因取得系爭土地所有權應有部分各7/10，原告方宏元、方玲玲、方菁菁於103年7月4日以贈與為原因取得上開49-4、49-10、49-12地號所有權應有部分各13/60（原告方許清如所有權應有部分修改為各3/60），另取得上開49-8、49-9地號所有權應有部分各14/60（原告方許清如已無所有權應有部分），系爭土地目前由原告與其他共有人共有等情，亦如前述。

⑶又被告黃松雄辯稱：黃水池於49年5月23日買受系爭15-4號建物後，即取得周玉蘭同意，向周玉蘭繼續承租該建物所使用之基地，並給付租金予周玉蘭等語，業據提出房屋買賣契約書、租地合約、厝稅簿為憑（見本院卷一第202至209頁），而由上開租地合約可知該建物之原事實上處分權人前已與周玉蘭訂有租地合約，另由上開房屋買賣契約書第三點記載：地租由乙方（即黃水池）繼續向周玉蘭女士租用...等語，及依上開厝稅簿記載周玉蘭繼續收受地租至78年間等情，足見被告黃松雄所辯黃水池取得周玉蘭同意，向周玉蘭繼續承租系爭15-4號建物所使用之基地，並繳納地租乙節，應堪採信。系爭土地之前共有人林長照於78年間另案向本院起訴請求黃水池、馮林分妹返還無權占有土地（本院78年度訴字第7314號事件），主張其為系爭土地之共有人，黃水池等人所有房屋無權占有該等土地等語，嗣經本院認定黃水池與周玉蘭間有租地建屋契約存在，被告黃水池非無權占有系爭土地，而判決駁回林長照之訴，經林長照提起上訴，由臺灣高等法院以79年度重上字第118號事件受理，亦認定黃水池之房屋所使用之基地，係其向周玉蘭承租，其等就上開土地之租賃關係，依民法第425條規定，對林長照等人仍繼續存在，黃水池之房屋因租賃關係而坐落在該土地上，非無權占有，而判決駁回林長照之上訴等情，有上開判決書2份在卷可按（見本院卷一第115至124頁）。則據此足認系爭土地前所有權人周玉蘭就系爭15-4號建物所使用之土地與黃水池成立不定期基地租賃契約。

⑷原告雖主張被告黃松雄所提出之租地合約中記載土地上之建物為晉江街15號之2（即系爭15-5號建物整編前之門牌號碼），非系爭15-4號建物於整編前之門牌號碼晉江街15-1號，上開另案判決僅認定黃水池就其所有系爭15-5號房屋與周玉蘭間有不定期租賃關係，並未認定黃水池就系爭15-4號房屋與周玉蘭間有不定期租賃關係等語。惟黃水池係就系爭15-4號建物有事實上處分權，已如前述，系爭15-5號建物當時事實上處分權人為馮林分妹（詳如下述），周玉蘭於上開另案審理中亦證述其確有出租土地與黃水池且收取租金等語（見本院卷一第123頁），參酌林長照等人於81年間對黃松雄、馮林分妹起訴請求調整租金事件，依臺灣高等法院82年度重上字第263號民事判決認定：被上訴人黃水池、馮林分妹承租上訴人（即林長照等人）所有前開土地，測量後如附表一、二所示面積...，有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖在卷可按等語（見本院卷二第198頁背面），而依該判決所附之土地複丈成果圖（見本院卷二第201頁）所示黃水池、馮林分妹承租之土地各為圖示A、C部分，對照本件附圖即分別為系爭15-4建物、系爭15-5建物坐落土地之位置（見附圖），足認上開另案返還無權占有土地事件及調整租金事件，均係認定黃水池為系爭15-4建物事實上處分權人，且其就該建物使用之土地與周玉蘭成立租賃契約，被告黃松雄所辯上開另案返還無權占有土地事件判決將黃水池之房屋門牌號碼記載為臺北市○○街00○0號，將馮林芬妹之房屋門牌號碼記載為臺北市○○街00○0號，應係誤載等語，尚非無由，則原告此部分主張黃水池與周玉蘭間就系爭15-4建物使用土地無租賃關係乙節，應非可採。

⑸按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。系爭土地原所有權人周玉蘭於49年間既已就系爭15-4號建物所使用之土地與被告黃松雄之被繼承人黃水池成立不定期基地租賃契約，周玉蘭復於租賃契約存續中將系爭土地所有權讓與他人，於78年9月4日由林長照與他人取得系爭土地之所有權，上開臺灣高等法院79年度重上字第118號判決已認定黃水池與周玉蘭間有土地租賃關係，對林長照等人仍繼續存在，而黃水池死亡後，被告黃松雄因繼承取得黃水池對系爭15-4號建物之事實上處分權，亦因繼承繼受黃水池與土地受讓人間之不定期基地租賃契約所約定之權利義務，是上開土地租賃契約，對於被告黃松雄亦繼續存在，嗣原告於103年間取得系爭土地所有權應有部分，則依修正前民法第425條規定，上開不定期基地租賃契約對於原告亦繼續存在，足認被告黃松雄與原告間就系爭15-4號建物所使用之土地存有不定期基地租賃契約，被告黃松雄即屬有權占有。

⑹原告另主張縱認被告黃松雄就系爭15-4號建物與原告間有不定期基地租賃契約存在，被告黃松雄繼承前開不定期租賃關係後，並未繳交租金，應構成土地法第103條第4款得收回土地之事由等語。惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，為民法第440條第1項所明定。次按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得回收，固為土地法第103條第4款所明定。惟建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例要旨可資參照）。而被告黃松雄雖不否認繼受前開不定期租賃關係後，並未繳交租金，惟系爭土地之原所有權人林長照等人或現所有權人原告等人均未曾定期催告被告黃松雄支付欠繳2年以上之租金，而被告黃松雄於期限內不為支付，是依前開說明，本件出租人並未取得終止上開租約之權限，上開租約既未經終止，被告基於租賃關係使用系爭土地，非無權占有，是原告此部分主張，亦非可採。

⑺綜上，原告主張被告黃松雄係無權占有等語，應屬無據，而被告楊國明向黃松雄承租系爭15-4號建物使用，對原告亦不構成無權占有，是原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告黃松雄將如附表一編號１所示土地上之系爭15-4號建物拆除，並將占用之土地返還原告及其他共有人，另請求被告楊國明自該建物遷出，不應准許。

2、被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、馮登欄、隆通公司、施幸江、李政興（即系爭15-5號建物）部分：

⑴查系爭15-5號建物未辦理建物所有權第一次登記，已如前述，該建物之登記納稅義務人為馮林分妹（持分比3/5）、隆通公司（持分比2/5），有房屋稅資料附卷可稽（見本院卷一第158、159頁）。而系爭15-5建物為被告馮登欄之配偶馮林分妹於55年2月3日買受，馮林分妹於98年間與當時系爭土地所有權人代表林長照協商，雙方同意由馮林分妹將系爭土地之地上物全部（即系爭15-5號建物）過戶予林長照等人，作為抵充所欠12年租金，並將地上物交林長照等人業管等情，業據被告馮登欄陳明在卷，並提出合約書、房屋與地上物協議書為憑（見本院卷三第123頁、卷二第203頁），堪信屬實，是被告馮登欄抗辯馮林分妹於98年間已非系爭15-5號建物之事實上處分權人，馮林分妹於104年1月19日死亡（見本院卷二第38頁戶籍謄本），被告馮登欄未繼承取得該建物之事實上處分權乙節，應可採信。原告雖否認上開房屋與地上物協議書之形式真正，惟被告馮登欄已提出原本為憑（見本院卷三第122頁背面筆錄所載），參酌本院98年度司執字第75331號強制執行事件拍賣債務人林長照、謝豐名就該建物事實上處分權權利範圍共2/5（詳如下述），當時馮林分妹即已具狀表示該建物已讓與林長照等人並提出上開房屋與地上物協議書為憑（見本院卷一第140至142頁陳報狀），足認上開房屋與地上物協議書應為真正，原告否認形式真正，尚非可採。被告馮登欄既非系爭15-5建物之事實上處分權，依前揭說明，即不具有拆除該建物之處分權，是原告請求被告馮登欄拆屋還地，不應准許。

⑵又系爭土地原所有權人謝豐名、楊培基、施幸江、林長照、李政興於81年間對馮林分妹起訴請求調整租金（見本院卷二第195頁臺灣高等法院82年度重上字第263號民事判決），嗣馮林分妹於98年間將系爭15-5建物之事實上處分權讓與土地原所有權人林長照等人，已如前述，參酌楊培基、施幸江、李政興於上開本院98年度司執字第75331號強制執行事件中曾具狀表示：馮林分妹向楊培基、施幸江、李政興、謝豐名之代表人林長照表示願將該建物之事實上處分權抵償地租而讓與上開5人，意即該建物之事實上處分權人為上開5人所共有，而非僅為債務人謝豐名、林長照所共有，且5人之持分比例各為1/5等語（見本院卷第138頁聲明異議狀），足見於98年後，系爭15-5建物之事實上處分權為林長照、謝豐名、楊培基、施幸江、李政興共有，持分各1/5。嗣上開98年強制執行事件拍賣債務人林長照、謝豐名就該建物事實上處分權權利範圍共2/5，由楊培基優先承買，亦有本院100年12月5日不動產權利移轉證書在卷可憑（見本院卷一第171頁），並經本院調取該執行卷宗核閱無訛，至此，系爭15-5建物之事實上處分權為楊培基、施幸江、李政興共有，持分各3/5（即楊培基原有1/5加拍定之2/5）、1/5、1/5。嗣楊培基於100年12月16日將其中2/5持分讓與隆通公司，並申報變更該部分房屋納稅義務人為隆通公司，有臺北市稅捐稽徵處中正分處函及所附契稅申報書、建築物所有權買賣移轉契約書附卷可稽（見本院卷三第21至24頁），堪信屬實，是系爭15-5建物之事實上處分權為隆通公司、楊培基、施幸江、李政興共有，持分各2/5、1/5（即楊培基原有3/5讓與隆通公司2/5後餘1/5）、1/5、1/5。而楊培基於101年3月15日死亡，其繼承人為被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔，有繼承系統表、戶籍謄本、遺產稅申報書附卷可稽（見本院卷一第222、226至228頁），被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔即繼承楊培基就系爭15-5建物之事實上處分權持分1/5，而與隆通公司、施幸江、李政興共有，是原告主張其等為系爭15-5號建物之事實上處分權人，要屬有據，被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔辯稱其等非該建物之事實上處分權人乙節，尚非可採。

⑶按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明文規定。依附圖所示，被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興共有事實上處分權之系爭15-5號建物，占用原告及其他共有人所有之如附表一編號２所示之土地，被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興均未主張自己有權占用該土地，即屬無權占有。原告既係該土地所有人之一，則原告以共有人身分，為全體共有人之利益，對無權占用該土地之被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興行使民法第767條第1項前段、中段之所有權回復及侵害排除請求權，請求被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興將如附表一編號２所示土地上之建物拆除，並將占用之上開土地返還原告及其他共有人，即屬有據。

3、被告楊王永米、楊春發、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉（即系爭南昌路建物）部分：

⑴查爭南昌路建物已辦理建物所有權第一次登記，現所有權人為被告楊王永米，已如前述。又依附圖所示，被告楊王永米所有之系爭南昌路建物，占用原告及其他共有人所有之如附表一編號３所示之土地，被告楊王永米主張自己有權占有該土地，依民事訴訟法第277條規定，自應由其舉證證明其使用之權源。

⑵被告楊王永米雖辯稱：其於51年9月10日買受系爭南昌路建物，於52年1月9日登記完成，當時上開49-8地號土地即與原所有權人周玉蘭談妥土地租金，而訂有不定期基地租賃契約，周玉蘭答允後，被告建物謄本才得以登記在上開49-8地號土地上之保存登記，且確實每半年繳納1次租金至78年止等語，並提出建物登記第二類謄本、地租收據影本為憑（見本院卷一第189、195至196頁）。依上開建物登記第二類謄本所載，該建物坐落地號固包含上開49-8地號，惟依系爭南昌路建物所有權第一次登記當時之建築法（即33年9月21日修正公布者，下稱登記時建築法）規定，與私有建築用地權利相關者，僅第11條為「建築聲請書應載明左列事項：……三起造人之土地權利並附具證明文件……」之規定，至當時之土地登記規則（即35年10月2日發布者，下稱登記時土地登記規則）就建物所有權第一次登記之規定，則付之闕如。僅關於（土地）登記原因之證明，於第32條規定「證明登記原因文件或土地權利書狀不能提出時，應取具鄉鎮保長或四鄰或店鋪之保證書」而已。可見系爭南昌路建物雖經辦理所有權第一次登記完畢，然該建物起造時，其土地權利及所附具之證明文件非必為地主使用同意書，或於登記時，非必有提供地主使用同意書，是尚難以登記該建物坐落地號包含上開49-8地號，即遽認系爭南昌路起造人建築房屋之始，已經該土地所有權人出具書面同意，被告楊王永米自無從據此主張系爭南昌路建物業經當時上開49-8地號土地所有權人同意使用土地，而對原告主張有權占有。至被告楊王永米提出之上開地租收據影本（見本院卷一第195至196頁）之格式、字跡、日期、用印位置、書寫日期及內容與被告黃松雄提出之收據雷同（見本院卷一第207頁背面、208頁背面），復未能提出該地租收據原本，自難以此證明其與周玉蘭間訂有不定期基地租賃契約，亦不得對原告主張有權占有。從而，被告楊王永米並非土地共有人或基地承租人，本不得主張土地法第34條之1、第104條第1項之優先購買權，是其辯稱土地所有人出售上開49-8地號土地時未通知其是否要優先承買，周玉蘭與林長照買賣土地有違法之嫌等語，亦非可採。

⑶此外，被告楊王永米復未能舉證證明其有權占有如附表一編號３所示土地之占有權源，原告主張其係無權占有，應為可採。又依被告楊王永米、楊春發之子楊國明於本院審理時稱：系爭南昌路建物只有被告楊王永米、楊春發居住，被告楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉並無居住，僅戶籍設在該建物等語（見本院卷第159頁正反面），足見被告楊春發亦居住使用如附表一編號３所示土地上之系爭南昌路建物，對原告亦構成無權占有。而依臺北市政府警察局中正第二分局南海路派出所員警至系爭南昌路建物查訪實際占有使用人後，並未查得被告楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉居住使用該建物，此有該局函所附交辦單附卷可稽（見本院卷一第161至162頁），原告復未能舉證證明被告楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉居住使用該土地上之系爭南昌路建物，是原告主張其等均屬無權占有，尚非可採。

⑷綜上，原告主張被告楊王永米、楊春發係無權占有等語，應屬有據，其依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告楊王永米將如附表一編號３所示土地上之系爭南昌路建物拆除，並將占用之土地返還原告及其他共有人，另請求被告楊春發自該建物遷出，應予准許。

(二)原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償，其金額為何：

1、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦係侵害該房地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例要旨參照）。故共有人如逾越其應有部分之範圍，或不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其所受超過權利範圍之利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號、62年台上字第1803號判例要旨參照）。復按依土地法第105條準用同法第97條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有權人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。至於所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

2、被告黃松雄、楊國明、馮登欄、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉部分：被告黃松雄、楊國明、馮登欄、楊士明、林倩如、古幀焜、賴吉倉均非無權占有土地，已如前述，原告自不得請求其等給付相當於租金之不當得利及損害賠償，原告此部分請求，應予駁回。

3、被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興、楊王永米、楊春發部分：

⑴本件被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興無權占有如附表一編號２所示土地，被告楊王永米、楊春發無權占有如附表一編號３所示土地，已如前述，因此受有使用該等土地相當於租金之利益，亦侵害該等土地共有人即原告之所有權，依前揭說明，原告自得請求賠償相當於租金之損害。

⑵查上述被告占用之土地位於臺北市中正區，臨南昌路、晉江街，附近有捷運古亭站、公車等大眾運輸工具，週邊區域有附幼醫院、南昌街夜市、南昌公園等，交通及商業機能便利，且有商業活動，系爭15-5號建物、系爭南昌路建物外觀均老舊等情，有本院勘驗測量筆錄、現場照片、附圖足參（見本院卷二第252背面、卷三第11至16頁）。爰審酌上開一切情狀，認應以系爭土地申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利為適當，原告請求以年息10%計算，尚非可採。而系爭土地之申報地價於103年1月為每平方公尺48,400元，有土地登記第一類謄本可稽，從而，原告請求被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興連帶給付，另請求被告楊王永米、楊春發連帶給付，均自原告取得土地所有權應有部分之日起，依申報地價每平方公尺48,400元，按占用面積及原告應有部分比例，以年息7%計算，如附表二編號１、２所示之不當得利（計算式詳見附表二編號１、２），洵屬有據，應予准許。又原告請求上述被告給付之金額，並未定有給付期限，故原告就103年8月3日前之金額請求以起訴狀繕本送達翌日（被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興最後收受送達翌日為105年7月15日，被告楊王永米、楊春發最後收受送達翌日為104年7月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法並無不合，亦應准許。逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。

(三)被告黃松雄部分，原告備位聲明請求調整租金，是否有理由：

1、本件原告先位聲明請求被告黃松雄拆屋還地及給付相當於租金之不當得利及損害賠償，既為無理由，已如前述，則本院應就原告請求調整租金之備位聲明部分為裁判。

2、按共有土地之出租行為，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，而民法第820條第1項於98年1月23日公布修正意旨既係促使共有物有效利用，就共有物之管理採多數決為之，則出租行為所衍生之調整租金之請求，亦應屬管理行為之範疇，從而是否調整租金，亦應採多數決，進而請求調整租金之訴訟，當無以全體共有人列為原告之必要。查原告所有之系爭土地應有部分已超過3分之2，已符合民法第820條第1項之規定，即無當事人適格欠缺之問題。

3、次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，為民法第442條所明定。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年度上字第283號判例意旨參照）。

4、查本件上開租約並未定有期限，且系爭15-4號建物坐落土地雖曾經林長照等人於81年間對黃松雄起訴請求調整租金（臺灣高等法院82年度重上字第263號），惟係依當時該土地之申報地價每平方公尺32,000元計算每年租金為130,560元（見本院卷二第198頁背面至199頁）。而自81年調漲後已經過20餘年，該土地每平方公尺於103年1月之申報地價為48,400元，於81年7月之公告現值為128,000元，持續調升，於103年1月之公告現值則為247,000元，有土地登記第一類謄本及地價資料查詢表可稽，顯然系爭土地於81年租金調整後，經過多年其價值後續仍有相當漲昇，則原告備位聲明請求增加租金，核屬有據。次查，系爭15-4號建物坐落土地位於臺北市中正區，臨南昌路、晉江街，附近有捷運古亭站、公車等大眾運輸工具，週邊區域有附幼醫院、南昌街夜市、南昌公園等，交通及商業機能便利，且有商業活動，系爭15-4號建物外觀老舊等情，有本院勘驗測量筆錄、現場照片、附圖足參（見本院卷二第252背面、卷三第8至10頁），爰審酌上述一切情狀，認該土地每年之租金，自原告民事準備狀送達翌日即103年11月13日起，調整為依103年1月土地申報地價48,400元年息6%計算，始為公平合理，原告主張依年息10%計算，尚非可採。則被告黃松雄承租原告所有如附表一編號１所示土地之租金，自103年11月13日起調整為如附表三所示之金額（即調整為每年182,081元），原告其餘請求不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通公司、施幸江、李政興應將如附表一編號２所示土地上之建物拆除，並將占用之上開土地返還原告及其他共有人，請求被告楊王永米應將如附表一編號３所示土地上之建物拆除，並將占用之上開土地返還原告及其他共有人，被告楊春發應自如附表一編號３所示土地上之建物遷出，另依不當得利及侵權行為法律關係請求被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔、隆通企業管理顧問有限公司、施幸江、李政興應連帶給付原告如附表二編號１所示之金額，請求被告楊王永米、楊春發應連帶給付原告如附表二編號２所示之金額，為有理由，應予准許。又原告先位聲明請求被告黃松雄拆屋還地及給付不當得利與賠償損害，為無理由，應予駁回，其備位聲明請求被告黃松雄承租原告所有如附表一編號１所示土地之租金，自103年11月13日起調整為如附表三所示之金額，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告及被告張幼筠、楊孟達、楊孟興、楊孟潔均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴主文第一至五項部分，均與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定相符，爰分別依聲請或依職權酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告其餘假執行之聲請，原告勝訴主文第六項部分性質上不宜宣告假執行，其餘則因訴之駁回而失所依附，自不應准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。