臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1280號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1280號

原告

陳天峻

訴訟代理人

蔡文彬律師

複代理人

吳宣樺律師

複代理人

林慈敏

訴訟代理人

林明賢律師

被告

陳貴花

被告

鄭若芃

共同訴訟代理人

盧立仁律師

被告

敬天不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

權啟明

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

黃文玲

訴訟代理人

陳宜新律師

被告

二十一世紀不動產股份有限公司

法定代理人

王福漲

訴訟代理人

呂學成

　　　　　　汪靜雯

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

按不變更訴訟標的而補充法律上之陳述者，非訴之變更，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，主張被告二十一世紀不動產股份有限公司（下稱二十一世紀不動產公司）及被告敬天不動產仲介經紀有限公司（下稱敬天不動產公司）應負連帶給付責任，而聲明其等應連帶給付新臺幣（下同）765萬元本息（見本院卷第4頁）。嗣另主張上二公司依同一規定應負不真正連帶給付責任，而聲明其等各給付同上數額（見本院卷第173頁），核屬法律上陳述之補充，依上規定，並非訴之變更，合先敘明。

原告主張：原告經二十一世紀不動產公司加盟店即敬天不動產公司仲介，於民國103年2月5日與被告陳貴花、鄭若芃（下稱陳貴花等二人）簽訂不動產買賣契約書，以總價新臺幣（下同）1530萬元購得陳貴花等二人共有之臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地應有部分及其上同段3188建號即門牌號碼臺北市○○區○○街000號5樓房屋（下稱系爭房屋，與上開土地應有部分合稱為系爭房地），並已付清價金。嗣於原告委託信義房屋及永慶房屋出售系爭房地時，竟獲知系爭房屋約在十餘年前曾有非自然死亡事件，致系爭房地存有交易價值減損至少5成以上之瑕疵。陳貴花等二人前出售系爭房地時，已獲其原委託銷售事宜之永慶房屋告知此事，竟隱瞞之，轉委託敬天不動產公司仲介，並出賣系爭房地與原告，應依民法第184條第1項後段及第185條規定，連帶賠償原告系爭房地半數價金即765萬元之損害。縱認陳貴花等二人不成立侵權行為責任，亦應負瑕疵擔保責任，原告自得主張減少買賣價金765萬元，則陳貴花等二人應依民法第179條規定返還原告765萬元。又二十一世紀不動產公司同為受託銷售系爭房地之經紀業者，而敬天不動產公司之經紀人員於銷售系爭房地時，未盡查證義務，二十一世紀不動產公司及敬天不動產公司間依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負有不真正連帶責任，各應賠償原告765萬元等語。並聲明：㈠陳貴花等二人應連帶給付原告765萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

㈡敬天不動產公司應給付原告765萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢二十一世紀不動產公司應給付原告765萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣前三項聲明，如其中一被告已為全部或一部之給付，他被告於其給付範圍內免給付之義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

陳貴花等二人則以：陳貴花等二人購入系爭房地時，據前手告知於前手持有系爭房地期間，系爭房屋並無發生非自然死亡事件，於陳貴花等二人持有系爭房地期間，亦復如此。原告主張系爭房屋為兇宅乃本於傳聞，無政府機關之書面證明，於兇宅網上亦查無資料，系爭房屋自非兇宅，陳貴花等二人並無詐欺原告，對原告自不負侵權行為責任或瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

敬天不動產公司則以：原告未提供任何可證明系爭房屋為兇宅之證據。縱系爭房屋為凶宅，然敬天不動產公司所負就買賣標的之調查義務，依不動產現況說明書之記載，僅限於陳貴花等二人持有系爭房地期間，且敬天不動產公司已善盡調查系爭房屋是否為兇宅之義務，原告自不得請求敬天不動產公司賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二十一世紀不動產公司則以：敬天不動產公司雖為二十一世紀不動產公司之加盟店，但不動產經紀業管理條例所指經紀業乃實際與消費者交易而接受委託進行銷售或議價之公司，並不包括授權商標與經紀業使用之加盟總部，原告自不得依上開條例請求二十一世紀不動產公司負賠償責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

查原告經敬天不動產公司仲介，於103年2月5日以總價1530萬元向陳貴花等二人買受系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書。原告已付清上開價金，並登記取得系爭房地所有權。敬天不動產公司為二十一世紀不動產公司所屬之忠孝101加盟店等情，為兩造所不爭執（見本院卷第130頁反面），並有不動產買賣契約書及附件、土地及建物登記謄本等影本在卷可證（見本院卷第10至20頁），堪信為真。

原告主張十餘年前於系爭房屋曾有非自然死亡事件，系爭房屋為凶宅等語，自應舉證證明之。查證人張邇瀚即陳貴花等二人前曾委售系爭房地之永慶房屋仲介人員證稱：系爭房屋在永慶房屋內部系統中是有建檔，建檔資料中顯示20多年前於頂樓加蓋的部分好像有外國人自殺。系爭房屋是一般公寓所以沒有管理員可詢問。伊問過系爭房屋一樓下面賣麵的小攤販及對面的水果攤，兩個人答案不一樣，兩個都說很久以前好像有，但其中一個是跟我說在3樓。問完鄰居之後，伊上網查系爭房屋的地址，查凶宅網、問警局。伊打電話去警察局問不到，因為警察局不會跟伊講。伊還有調付費的剪報，但印象中沒有查到相關的剪報消息。調查凶宅的方法中，付費查詢及永慶公司內部建檔中，聯合知識網可信度比較高，因為是新聞報導。永慶公司內部的建檔資料是長期業務詢問後累積起來，中間的資料可能有錯，伊就有遇過，但建檔資料要消除不容易，要區主管同意，所以永慶公司就是選擇寧願不要賣。伊有將查詢的結果告訴鄭若芃，伊給鄭若芃的結論是不確定是否為凶宅等語（見本院卷第142頁反面至143頁反面）。次查，經本院向臺北市政府消防局、臺北市政府警察局中山分局查詢，系爭房屋及其增建部分，有無發生自殺或其他非自然死亡事件。前者回覆於95年7月至103年12月23日間，119救災指揮中心查無曾接獲至系爭房屋救護之案件紀錄；後者則稱並無刑事死亡案件（他殺）紀錄資料，有臺北市政府消防局103年12月24日函、臺北市政府警察局中山分局103年12月25日函在卷可據（見本院卷第65至66頁）。又因原告無法提出所稱非自然死亡之人之姓名年籍，致本院函詢臺灣臺北地方法院檢察署，亦無所獲，有該署104年3月10日函在卷可參（見本院卷第138頁），足見系爭房屋是否曾發生非自然死亡事故，僅有永慶房屋內部存有業務人員歷史調查之檔案紀錄，然該內部檔案無從擔保即與事實相符，又與證人張邇瀚之調查結果未能相符，復無其他證據可以證明系爭房屋內曾發生非自然死亡結果之事件。則原告上開主張，自難採信。

綜上，原告主張依侵權行為法律關係、瑕疵擔保責任及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求陳貴花等二人連帶及二十一世紀不動產公司、敬天不動產公司各給付765萬元本息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，亦不應准許。

原告另於言詞辯論期日聲請通知系爭房屋自76年起至96年之歷任所有權人作證，雖泛稱欲證明系爭房屋有其主張之十餘年前曾發生非自然死亡事故一事（見本院卷第174頁）。然本件經調查後並無發現有利於原告主張之跡證，原告亦始終未能具體充分掌握主張所必要之事實（所稱死亡事實發生於何時？發生地點於系爭房屋專有部分、或與其他區分所有權人共用部分或系爭房屋增建部分？該死亡方式？是否於系爭房屋專有部分發生死亡之結果？），致無法具體釋明所欲證明之必要事項。原告藉此抽象證據調查之聲請，從中摸索獲取新事實或新證據為有利於己之證明，已違民事訴訟法採辯論主義之原則，亦抵觸同法第266條第1項第2款、第285條第1項、第298條第1項規定意旨，上開證據聲請，自難准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及提出之證據，於判決之結論不生影響，不一一論述，附為敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。