臺灣臺北地方法院103年度重訴字第141號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第141號

原告

顧忠華

訴訟代理人

周武榮律師

訴訟代理人

李靜華律師

訴訟代理人

廖凱偉律師

被告

顧蓓華

訴訟代理人

陳尹章律師

　　　　　　張簡勵如律師

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告為原告之四姊。兩造之母於民國97年3 月29日過逝後，被告當時即提議為避免日後其等母親所留遺產即坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號（所有權全部）、同小段122 地號（應有部分66分之10）土地及其上同小段212 號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房地）所有權分割發生問題，故先暫由其單獨繼承，惟被告亦明知兩造之父期待能由獨子即原告於系爭房地延續傳承家業之願望，經兩造大姊顧惠珍從中勸說後，兩造始會於97年5 月底前口頭約定，由原告給付新臺幣（下同）5,000 萬元，被告願移轉系爭房地所有權予原告之口頭買賣契約，且未經雙方合意解除，且被告亦無向原告為解除契約之意思表示，故兩造系爭房地買賣契約仍然存在。因兩造就系爭房地買賣契約之標的及價金已達成合致共識，已成立買賣契約，原告始向代書詢問如何辦理系爭房地過戶及給付價金方式，原告找尋代書目的實為就履行系爭地契約預為準備，代書始會幫原告進行履約方式之規劃。於98年初，原告為請求被告履行前承諾之買賣契約，特委請兩造之大姊顧惠珍出本進行履約協調，當時被告向兩造之大姊顧惠珍稱其同意原告所提之買賣價金及買賣標的，但因當時系爭房地有租賃契約存在，希冀大姊顧惠珍能代為轉達原告是否同意能延緩履行系爭房地買賣契約至系爭房地租賃期滿。原告經大姊顧惠珍勸說後，乃要求被告應出具書面買賣契約之條件，原告始同意被告延緩履行契約之要求，顧惠珍始於98年2 月2 日前往被告住處，取得被告出具親筆書立內容為「本人同意顧忠華先生（按即原告）得於民國102 年6 月1 日至民國102年8 月31日間以本人實拿新台幣伍仟萬元之價金，向本人購買登記於本人名下之峨眉街21號之土地與房屋…」之意向書（下稱系爭意向書）後，再轉交由原告保管迄今。是兩造確實於簽訂系爭意向書前，已就雙方買賣標的、價金達成合意，被告所書立系爭意向書，益徵被告與原告之系爭房地買賣契約確實存在，且被告書立系爭意向書予原告應屬出具履約保證。嗣原告102年5月31日系爭房屋租賃期滿前，依系爭意向書催告被告履行契約，但迭經原告多次催告被告依約履行時，被告除藉故拒絕履約外，尚竟拒絕兩造間有不動產買賣契約存在，經雙方多次溝通後，被告仍自始不願釋出解決糾紛之誠意。兩造於簽訂系爭意向書前，業已明確口頭約定、承諾系爭房地買賣契約之內容，被告於98年2 月2 日親筆簽立系爭意向書之目的，實為保證其前業已與原告成立系爭房地之買賣契約，意向書內容僅係為將前業已成立之買賣契約標的物、價金、履約期限、稅負等必要之點書面化，故無另行訂立契約之必要，復系爭意向書上並無將來訂立買賣本約之約定，依民法第153 條第1 項、第345 條第2 項及最高法院40年台上字第1482號、64年台上字第1567號、61年度台上字第964 號判意旨，系爭意向應屬本約而非預約，雙方系爭房地買賣契約既然已於97年5 月底有效成立，且原存於系爭房地上之租賃關係業已因期滿消滅，被告理應履行具有保證買賣契約合法有效成立之系爭意向書約定，即被告須於原告給付5,000 萬元與被告收受時，被告亦應依約移轉系爭房地之所有權予原告，兩造就系爭房地之買賣契約業已於簽立系爭意向書前即有效成立，原告僅是為讓被告續為取得租金利益，始同意系爭房地買賣契約延後履行，現履行期已屆至，原告既為合法之買受人，被告立於出賣人地位，理應依約移轉系爭房地予原告所有。但現被告拒絕履行，原告依民法第348 條規定，起訴請求被告將系爭房地所有權移轉登記與原告。並聲明：㈠被告應於收受原告所交付5,000 萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記與原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠兩造為親姊弟關係。兩造之母於97年3 月29日去世後，兩造之父及其餘姊妹鑑於兩造父母之絕大部分財產早已置於除被告外之其他子女名下，被告名下並無任何父母財產，故兩造之大姊顧惠珍提議由被告單獨繼承兩造之母所有系爭房地。詎原告竟提出系爭房地由原告一人全部繼承之要求，甚至揚言不配合辦理遺產申報及繼承手續，嗣經過兩造大姊居中協調，原告始願意接受由被告單獨繼承系爭房地之議，但原告堅持被告須承諾在系爭房地辦完遺產過戶後，立即進行系爭房地之移轉過戶，亦即原告以5,000 萬元向被告購買系爭房地，原告才願意配合在相關文件上簽字蓋章，被告當時亦給予承諾，兩造始達成系爭房地之買賣協議，而兩造之母遺產申報及繼承手續亦於97年5 月底完成辦理。嗣於同年6 月間，兩造即開始進行系爭房地之買賣交易，並委請代書戴素雲協助兩造辦理房屋之過戶事宜。詎於前述房地買賣行為進行到中途時，原告突然單方面停止系爭房地之討論，同時亦停止辦理系爭房地過戶等事宜，被告當時屢次追問，原告均未給予被告任何回應，是兩造自97年6 月間以來數次因系爭房地買賣的交涉行為，全因原告單方面終止買賣交易而形同破局。是故，兩造間就系爭房地之買賣行為既未完成，且原告亦已反悔而不再繼續進行交易，則被告對原告自當然無履行契約之義務。

㈡然98年初，原告又透過兩造之大姊向被告表示，其要求被告開立書面字據1 張，內容為原告將來得以5,000 萬元向被告購買系爭房地等情，被告基於兩造姊弟情誼，復因系爭房地上原有數份租約之考量，各租期均至102 年5 月31日方為期滿，故被告乃於98年2 月2 日書就系爭意向書。被告擬訂及書寫系爭意向書之過程，自始至終未就其內容直接或間接向原告提出要求、徵詢意見或徵求同意，僅單純為被告個人單獨所為之意向表達。系爭意向書寫就之後，待數日後兩造探視父親於病房相遇時，被告親手將系爭意向書交付予原告穩，被告並未對系爭意向書之內容表示任何意見，原告於閱覽後默默收受，對該內容亦未置一詞。嗣至102 年5 月5 日，訴外人即原告之子顧家祈前來探望被告，表示代原告向被告詢問，願意於何條件下出售系爭房地，雙方即約定另闢時間商談此事。故於同年5 月25日，顧家祈再次代表原告造訪被告，並以口頭提出買賣系爭房地之新方案，由原告以5,000萬元價金，向被告購買系爭房地50% 產權，在產權移轉以後的前7 年，系爭房地之租金收益由原告收40% ，被告收60%，第8年起原告、被告各收50%。同年月26日晚間，原告亦親自致電被告，要求將其於同年月25日所提方案之買受人變更為「顧氏誠昌有限公司」。足見原告已對於系爭房地買賣再提出新方案，其同意並有意願針對買賣條件與被告進行協商，雙方就系爭房地之夜易自原告或其代理人主動提出新買賣方案時起，實已開始買賣契約之實質磋商過程。原告先後於102 年6 月3 日、同年6 月13日、同年7 月7 日、同年7 月11日、同年7 月22日、同年8 月2 日，不斷利用各種方式變更對於系爭房地之交易條件，甚至透過律師函之方式，不斷向被告提出新的買賣方案（如附表所示），可確定兩造就系爭房地買賣乙事尚處於契約磋商階段，且對於買賣條件仍持續進行討論、溝通，以期能構成雙方合意之內容，進而以此締結系爭房地之買賣契約。詎原告竟提起本件訴訟，請求被告履行買賣契約，並移轉系爭房地所有權，對此被告實感愕然，因兩造對於系爭房地買賣條件仍處於磋商過程，雙方仍未達成協議，尚未成立契約關係，被告對於原告應無履行任何契約之義務，原告之起訴聲明並無理由。

㈢再細究系爭意向書之內容，僅單純為被告單方面之意向表達，被告並無求原告承諾依內容履行，且原告收受時，亦無同意為任何意思表示，嗣至102 年5 月24日止，原告均未向被告表示其欲買受系爭房地之意願，故兩造間應無成立如系爭意向書內容所示之買賣契約。縱認被告所系爭意向書具有要約之效力，惟依民法第157 條：「非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。」、第161 條：「遲到承諾，除前條情形外，視為新要約。將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為新要約。」規定，難謂兩造系爭房地之買賣條件已經達成合意；更何況原告除未於一定期間內針對系爭意向書內容為任何意思表示外，其針對系爭房地之買賣條件，業已於102年5 月26日起陸續向被告提出不同於系爭意向書內容之新提案，且兩造就系爭房地買賣仍在商議中，交易之條件均尚未確立，故本件買賣契約實尚未成立，原告請求被告將系爭房地所有權移轉之主張，應為無理由。

㈣退萬步言，縱認系爭意向書非僅屬於民事上要約之性質，惟系爭意向書上僅列有被告單方面之意思表示，未見有原告對於系爭房地買賣內容之任何表示，且系爭意向書僅有提及買賣標的及價金，實際上兩造就「價金、給付方式、履行期間稅負、點交、稅負、費用及違約」等重要事項均未為約定，兩造亦未就上開履行事項進行實質討論，上開事項尚待雙方正式訂約時方得議定之，系爭意向書中僅由被告循略擬訂一個大致的範圍，尚未具備不動產買賣契約所需之必要之點，尤有甚者，系爭房屋之坐落基地中部分係屬國有財產，就此部分產權之權利義務應如交付移轉，亦與一般房地買賣之情況有異，例如：依據國有財產法繼續支付租金之義務、向國有財產署申購之權利等，就此等事項於本件而言，均屬不動產買賣契約之重要事項，惟本件兩造均從未就此部分作任何討論，且系爭意向書亦未針對此事為任何約定，實難認系爭意向書已構成兩造間之正式買賣契約，充其量僅具有「預約」之性質，僅約定於102 年6 月1 日至同年8 月31日另行訂定買賣契約，依最高法院61年台上字第964 號判例、最高法院79年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號、102 年度台上字第488號判決意旨，預約與本約並非同一，不能因預約內容即認買賣本約業已成立，兩造就系爭房地買賣尚未達成協議，今原告逕以系爭意向書向被告請求履行契約，實屬無據，應予駁回。

㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查兩造對於被告為原告之四姊，兩造之母於97年3 月29日死亡，坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號（所有權全部）、同小段122 地號（應有部分66分之10）土地及其上同小段212 號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（即系爭房地）為其母所留遺產，由被告一人繼承取得系爭房地所有權全部，於97年5 月28日完成繼承登記；又系爭房屋坐落基地除兩造之母所有之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地全部及同小段122 地號土地（下稱系爭122 地號土地）應有部分66分之10外，尚包括國有由財政部國有財產署管理之系爭122 地號土地應有部分66分之56；以及被告於98年2 月2 日書具內容記載：「本人同意顧忠華先生（按即原告）得於民國102 年6 月1 日至民國102 年8 月31日間以本人實拿新台幣伍仟萬元之價金，向本人購買登記於本人名下之峨眉街21號之土地與房屋（按即系爭房地），因本買賣交易而發生之一切代書費、規費、稅費等均由顧忠華先生負擔。立書人：顧蓓華（按即被告）」等語之系爭意向書予原告等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭意向書、系爭房地之土地、建物登記謄本及被告之戶籍謄本在卷可證，此部分事實堪認為真實。

四、原告主張兩造於97年5 月底即已就系爭房地買賣標的及價金達成合意，買賣契約於斯時已成立，且系爭房地買賣契約迄今尚未經被告解除，仍有效存在，被告復於98年2 月2 日出具系爭意向書與原告，將雙方前業已約定成立之系爭房地買賣契約交易內容明文化，為本約，並非預約，兩造直接即可依據系爭意向書履行系爭房地買賣契約等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點為：兩造間於97年5 月間是已成立買賣本約？系爭意向書是否為買賣本約之明文化？原告是否得請求被告於收受其所交付5,000 萬元之同，將系爭房地所有權移轉登記與其？本院判斷如下：

㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，參照最高法院61年台上字第964 號判例。是預約乃約定將來訂立一定契約之契約，其本約則係因履行預約而訂立之契約。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之。當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素、得否依所訂之契約即可履行、無須另訂本約等情形決定之。就不動產買賣契約而言，倘價金數額、交付價款之方式及時程、如何移轉登記、何時點交等項均經明確規定，當事人依此履行而無須另訂契約者，應屬本約。若就價金數額、交付價款之方式及時程、如何移轉登記、何時點交等未明確規定，尚待另訂契約始得據以履行者，則為預約。

㈡經查，系爭房地原為兩造之母所有，兩造之母於97年3 月29日去世，被告認為其他人有拿到一些現金，系爭房地應由其單獨繼承，兩造其他姊妹認為被告在兩造之父母晚年就照顧父母極盡責，其他姊妹都生活得不錯，但原告不贊成，認為其就系爭房地有繼承權，嗣被告找兩造之大姊顧惠珍商量，由兩造之大姊顧惠珍去說服原告，被告表示若原告同意系爭房地由其繼承，其同意原告買回，但被告原先要求原告以6,000 萬元買回，原告不同意，經兩造之大姊勸說，被告同意原告可以以5,000 萬元買回系爭房地，原告因此也同意系爭房地由被告單獨繼承，並在系爭房地由被告單獨繼承所需文件上蓋章，因此系爭房地才移轉登記在被告名下等情，業據證人即兩造之大姊顧惠珍於本院審理時具結證述明確（見本院卷第63頁反面），且為兩造不所爭執。且查原告因此於97年6 月間委請代書為其規劃系爭房地之買賣方案，原規劃以訴外人即原告之子為系爭房地之買受人，但因系爭房地中之122 地號土地係與財政部國有財產署（當時為財政部國有財產局，自102 年1 月1 日起改制為財政部國有財產署，下稱國有財產署），銀行核貸資金有困難，代書認不宜以原告之子顧家祈為系爭房地買受人，代書因而另規劃系爭房地以原告為買受人，由原告及其配偶以現金及名下其他不動產抵押貸款借得款項作為買賣資金來源，再以買賣、分年贈與或購買加贈與資金方式，將系爭房地移轉登記予原告之子顧家祈，此有被告提出之兩造與代書戴素雲間往來電子郵件為證（見本院卷第28至29頁），且原告自承其係委由代書就履約方式以電子郵件為說明（見本院卷第109 頁）。而系爭房地係於97年5 月28日完成繼承登記手續，自兩造之母名下移轉登記至被告名下，此有系爭房地之土地登記謄本在卷可證（見本院卷第7至9頁），足認兩造係於97年5 月28日之前達成系爭房地由被告單獨繼承，但原告得以5,000 萬元向被告購買系爭房地之口頭合意，惟就原告應於何時、以何種方式給付系爭房地價款、被告應於何時辦理系爭房地移轉登記、點交房地等節，兩造尚未明確約定，原告因而於97年6 月間向戴素雲代書諮詢，因系爭房地之坐落基地中之系爭122 地號土地部分為與國家共有，不易取得銀行貸款，致原規劃系爭房地以原告之子為買受人之方式並不適宜，而另規劃以原告及其配偶以現金及名下其他不動產抵押貸款借得款項購買，再以買賣、分年贈與或購買加贈與資金之方式，移轉登記予原告之子名下，是於97年6 月間代書僅為原告規劃向被告購買系爭房地價金之資金來源，就原告應於何時、以何種方式給付價金，被告應於何時辦理系爭房地所有權移轉登記、點交系爭房地等節，仍未明確約定，是依照上開說明意旨，益徵兩造於97年5 月28日前所達成買賣系爭房地之合意應屬預約性質，且迄97年6 月間雙方與代書間之電子郵件往來僅係在為原告購買系爭房地之資金來源為規劃而已。

㈢又被告雖於98年2 月2 日出具系爭意向書予原告，其上雖記載：「本人同意顧忠華先生（按即原告）得於民國102 年6月1 日至民國102 年8 月31日間以本人實拿新台幣伍仟萬元之價金，向本人購買登記於本人名下之峨眉街21號之土地與房屋（按即系爭房地），因本買賣交易而發生之一切代書費、規費、稅費等均由顧忠華先生負擔」等語，惟依證人顧惠珍證稱：系爭意向書是我去跟被告要的，因為原告當時想把系爭房地買回來，因被告表示不久前才與國有財產局簽立土地租約，系爭房屋1至4樓亦分別才與承租人簽立新租約，租約於102年5月31日到期，可否與原告商量，讓被告繼續收租金，待租期到期後，被告再將系爭房地出售予原告，原告剛開始不同意，後來被我說動了，原告表示口說無憑，希望被告出具證明，所以我才去找被告寫書面證明，被告說要與她先生討論，經過十多分鐘後，被告拿出系爭意向書給我，系爭意向書是被告自己寫好交給我的，我是先打電話通知被告表示原告說可以現在不買，但要拿證明，並確認被告是否在家，確定被告有在家，所以我才去被告安和路2 段家中去拿被告願意以5,000 萬元出售系爭房地給原告之證明等語（見本院卷第63頁背面至第64頁），堪認於被告書具系爭意向書時，兩造已就系爭房屋買賣價金透過顧惠珍之居中協調，雙方已進一步達成以被告實拿5,000 萬元價金之合意，並就履約期限約定由原告於102 年6 月1 日至同年8 月31日間向被告購買系爭房地，及此買賣交易所生之一切代書費、規費、稅費均由原告負擔，然就原告應於何時、以何種方式交付價款、被告應於何時辦理系爭房地移轉登記、點交等節，仍未明確約定，尚待兩造另行磋商、合意，始得據以履行系爭房地買賣之契約義務，是依上揭說明，系爭意向書亦僅屬預約性質，應堪認定。原告主張系爭意向書為本約之書面證明云云，及被告辯稱系爭意向書僅為被告單方面意思表示云云，均無足採。

㈣綜上，兩造於97年5 月28日所達成買賣系爭房地之口頭合意及系爭意向書所為約定，均僅係預約，而非本約，被告雖於兩造經由顧惠珍居中協調達成意思合致後，而書具系爭意向書同意原告於102 年6 月1 日至同年8 月31日以被告實拿5,000 萬元價金向被告購買系爭房地，惟關於原告應於何時、以何種方式交付價金，及被告如何移轉系爭房地所有權、點交房地等項，仍未為明確約定，故雖兩造曾以口頭合意及系爭意向書約定買賣價金及履約期限及簽約所生一切費用由原告負擔，惟兩造既尚未明確約定原告應於何時、以何種方式交付價金，及被告如何移轉系爭房地所有權、點交房地等節尚未達意思合致，尚難認兩造已就系爭房地買賣成立本約。是原告依口頭合意及系爭意向書等預約之法律關係，請求被告履行移轉登記系爭房地所有權予其之義務，顯屬無據，不足採信。

五、綜上所述，原告與被告間僅成立系爭房地買賣預約，而非本約，原告尚不得依預約之法律關係請求被告移轉系爭房地所有權與其。從而，原告請求於被告收受其所給付之5,000 萬元之同時，應將系爭房地所有權移轉登記與其，為無理由，不能准許。

六、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文。強制執行法第130 條第1 項既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行（最高法院93年度重家上字第19號裁判參照）。準此，命為移轉登記之判決，其內容係命債務人為一定之意思表示，依法自判決確定時即視為已為其意思表示，此際，地政機關即應本於判決為移轉登記，此項登記係國家機關本於判決為強制執行以外之行為，依其性質，須待判決確定後始能為之，判決確定前殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地，故請求所有權移轉登記本即不得宣告假執行，況本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。至原告雖於103 年6 月20日具狀撤回假執行之聲請，惟核係於言詞辯論終結後始撤回，自不生撤回之效力，併此敘明。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。