臺灣臺北地方法院103年度重訴字第916號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第916號

原告

香港商耀高企業有限公司

法定代理人

謝永茂

訴訟代理人

楊曉邦律師

訴訟代理人

李錦樹律師

訴訟代理人

受 告知人 臺北富邦商業銀行股份有限公司

法定代理人

蔡明忠

法定代理人

受 告知人 元利建設企業股份有限公司

法定代理人

蔡建生

被告

蔡建和

被告

陳茹芯

上二人共同訴訟代理人

卓家立律師

上二人共同訴訟代理人

黃沛頌律師

上二人共同訴訟代理人

林樹旺律師

被告

蘇翠琴

被告

吳美虹

被告

吳玉華

被告

柳春堂

被告

陳宛宜

被告

陳錦淑

上六人共同訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

方志偉律師

被告

富邦建設股份有限公司

法定代理人

劉國治

訴訟代理人

賴盛星律師

複代理人

程才芳律師

被告

香港商紀鴻有限公司

法定代理人

鄭信明

法定代理人

香港商仲彩有限公司

法定代理人

鄭信明

上二人共同訴訟代理人

莊秀銘律師

上二人共同訴訟代理人

黃煊棠律師

上二人共同訴訟代理人

簡嘉緯

被告

宋燈山

訴訟代理人

徐紹鐘律師

　　　　　　楊鎮宇律師

　　　　　　宋佩欣

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國104年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按外國公司非經認許，並辦理分公司登記者，不得在中華民國境內營業。又外國公司經認許後，其法律上權利義務及主管機關之管轄，除法律另有規定外，與中華民國公司同。公司法第371條第2項、第375條定有明文。查原告、被告香港商紀鴻有限公司（下稱紀鴻公司）、香港商仲彩有限公司（下稱仲彩公司）均為經我國認許之外國公司，渠等並依公司法第372條第2項規定，由原告指定謝永茂，被告紀鴻公司及仲彩公司均指定鄭信明，為在我國訴訟及非訴訟之代理人，有原告、紀鴻公司、仲彩公司之公司登記資料查詢、公司及分公司基本資料查詢（明細）、外國公司認許事項變更表等在卷可稽（見本院103年度司北調字第788號卷第13、156至158頁、本院卷一第57至59、62頁），則揆諸前揭規定及說明，就本件訴訟原告及被告紀鴻公司、仲彩公司應有當事人能力。

二、次按，民事案件涉及外國人或構成案件事實中牽涉外國地者，即為涉外民事事件，應依涉外民事法律適用法定法域之管轄及法律之適用（最高法院98年度台上字第1695號判決參照）；又一國法院對涉外民事法律事件，有無一般管轄權即審判權，悉依該法院地法之規定為據。原告既向我國法院提起訴訟，則關於一般管轄權之有無，即應按法庭地法即我國法律定之，惟我國涉外民事法律適用法並未就一般管轄權加以明定，是應類推適用民事訴訟法之規定（最高法院97年度台抗字第185號、96年度台上字第582號判決意旨可資參照）。本件原告主張兩造為本案土地之共有人，依民法第824條第2項規定請求分割共有物，其中原告及被告紀鴻公司、仲彩公司均為外國公司，是本件有涉外因素，屬涉外民事案件，惟原告既選擇於我國法院提起本件訴訟，且本案原告請求分割之土地係坐落臺北市大安區通化段六小段，則依民事訴訟法第10條第1項規定，專屬本院管轄權。又關於物權依物之所在地法；物權之法律行為，其方式依該物權所應適用之法律，涉外民事法律適用法第38條第1項及第39條亦有明定，本件兩造請求分割之共有土地暨坐落於我國審判權範圍內，且原告之請求將使兩造就土地之所有權、權利範圍及比例產生得喪變更之情形，依前開規定，應適用我國法為準據法，併予敘明。

三、再按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決參照），是當事人主張之分割方案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更（參見民事訴訟法第256條規定）。查原告於起訴時請求：「兩造共有如附表一、二所示土地准予變價分割，所得價金各按附表各項次所示兩造應有部分比例分配之。」；嗣於民國104年4月17日具狀提出原物分割方案：「兩造共有如附表一、二所示土地准予依原證25所示分割方案為原物分割。」（見本院卷第256頁背面），後再於同年10月28日以民事變更聲明狀變更聲明為「先位聲明：兩造共有系爭土地准予原物分割，分割方法為如附圖一斜線部分土地面積638平方公尺按附件一所示持分比例分歸被告蔡建和、陳茹芯、蘇翠琴、吳美虹、吳玉華、柳春堂、陳宛宜、陳錦淑（下稱被告蔡建和等8人）分別共有，如附圖一系爭土地斜線部分以外之部分（即原證25黃色標示部分）土地面積3,066平方公尺按附件二所示持分比例分歸原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山分別共有。備位聲明：兩造共有系爭土地准予變賣方式分割，所得價金各按附表一、二各項次所示兩造應有部分比例分配之。」（見本院卷二第106頁背面）。本於分割共有物訴訟聲明非拘束性之特性，原告雖就分割方案之主張迭有變更，然與訴之變更追加無涉，併此敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠兩造分別為臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地（下稱系爭土地）之共有人，各共有人應有部分各如附表一、二「應有部分比例」欄位所示，兩造就系爭土地並未定有不分割之契約，亦無不能分割之限制，然因本件系爭土地共有人眾多，被告宋燈山曾於103年1月28日發函予如附表一、二所示土地及毗鄰土地之所有權人，希冀糾合相關土地所有權人以共同興建建築物，惟未有共識。原告復於103年2月27日以台北西松郵局存證信函第780號函請部分土地共有人提出分割方案，惟亦未獲置理，既然共有物協議分割必須全體共有人同意方能成立，在未獲部分共有人置理之情形下，當已不能全體協議決定分割方法，本件顯無法協議達成分割方法，原告爰提起本件訴訟請求裁判分割共有物。

㈡本件被告陳宛宜、陳錦淑所有系爭土地應有部分雖遭第三人假處分，然依最高法院69年度台上字第2403號民事判例意旨，共有人仍得訴請法院裁判分割共有物。又被告蔡建和等8人持有系爭土地之面積合計為638.19357平方公尺，而被告蔡建和復為系爭土地同段172地號土地單獨之所有權人，故如附圖一斜線部分土地（面積638平方公尺），宜按附件一所示持分比例分歸被告蔡建和等8人分別共有，如此分配有利渠等合併利用同段172地號土地，並有臨安和路二段171巷、臨敦化南路二段可供渠等利用進出。另原證25附圖黃色標示部分即本件附圖一系爭土地斜線部分以外之部分土地面積3,066平方公尺，按附件二所示持分比例分歸原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山分別共有。另就原告依此方案另行取得之0.19357平方公尺土地（計算式：8.00000-000），原告願以每坪新台幣（下同）1,500萬元進行找補，找補金額由被告蔡建和等8人按附件一所示比例分配之。

㈢若認原物分割困難，則系爭土地係用以提供金融、辦公、住宅及必要零售業發展之建築用地，分割結果自應以可達最小建築面積而得單獨供為建築使用，方符經濟效用，惟因系爭土地若按共有人應有部分比例以原物分配，任一共有人在各筆土地上得分配面積均小於900平方公尺而不得開發，故原告爰依民法第824條第2項第2款之規定，備位請求就系爭土地准予變價分割。此外，被告宋燈山雖僅為附表二所示之土地共有人，然該等土地與附表一所示之部分土地相鄰，原告起訴前亦得被告紀鴻公司、仲彩公司之同意，依民法第824條第6項規定，即得相鄰土地共有人應有部分逾半數之同意，自得於本訴中合併請求分割等語。

㈣並聲明：

⒈先位聲明：兩造共有系爭土地准予原物分割，分割方法為如附圖一斜線部分土地面積638平方公尺按附件一所示持分比例分歸被告蔡建和等8人分別共有，如附圖一系爭土地斜線部分以外之部分（即原證25黃色標示部分）土地面積3,066平方公尺按附件二所示持分比例分歸原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山分別共有。

⒉備位聲明：兩造共有系爭土地准予變賣方式分割，所得價金各按附表一、二各項次所示兩造應有部分比例分配之。

二、被告則以：

㈠被告蔡建和、陳茹芯部分：本件原告與被告宋燈山、紀鴻公司、仲彩公司及富邦公司間就系爭土地訂有合建契約，依一般合建契約之慣例，通常有不能分割之約定，以促成合建事宜之完成，本件應命原告舉證渠等未有不能分割協議而得請求分割。又被告陳宛宜、陳錦淑就系爭土地之應有部分業經第三人向法院聲請假處分，惟於分割共有物之訴，原物分割後原所有人權利即集中於特定部分，假處分方得附麗，然若以變價分割即涉及所有權移轉予原所有權人以外之人，與假處分之作用在於禁止假處分標的移轉，本質有所衝突，故本件自無允原告變價分割之請求。復共有物分割當以原物分割為優先，非即以原物分配有事實或法律上之困難，即應以變價分配為之，亦得以原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償，或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後，將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，或將原物之一部分分配於各共有人，他部分仍維持共有，均無不可，故建築基地面積之限制並不構成原物分割之阻礙，原告未說明何以系爭土地以原物分割顯有困難，逕為變價分割之主張，其請求於法不合。本件宜以附圖二所示斜線部分（面積：1,020平方公尺）分割予被告蔡建和等8人維持共有，附圖二系爭土地斜線部分以外之部分（面積：2,684平方公尺）則為變價分割，所得價款由原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山等人按分割前所持有系爭土地應有部分面積相關比例分配之。或以如附圖三斜線部分（面積：1,001平方公尺）分割予被告蔡建和等8人維持共有，附圖三系爭土地斜線部分以外之部分（面積：2,703平方公尺）則為變價分割，所得價款由原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山等人按分割前所持有系爭土地應有部分面積相關比例分配之。另被告蔡建和等8人於分割後，持有面積增加部分之補償金，為利於分割進行，被告蔡建和、陳茹芯同意按每坪1,000萬元找補，並由渠等補償原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山等人。就附圖二方案找補金額：分割前被告蔡建和等8人所持有之面積為638平方公尺，以此方案分得斜線部分面積為1,020平方公尺，增加382平方公尺，以每坪1,000萬元計算，則被告蔡建和等8人應補償其餘共有人1,155,550,000元（計算式：1,000萬元3820.3025）。就附圖三方案找補金額：分割前被告蔡建和等8人所持有之面積為638平方公尺，以此方案分得斜線部分面積為1,001平方公尺，增加363平方公尺，以每坪1,000萬元計算，則被告蔡建和等8人應補償其餘共有人1,098,075,000元（計算式：1,000萬元3630.3025）。若未按上開方法分割，則被告蔡建和、陳茹芯不同意系爭土地合併變價分割等語置辯。

㈡被告蘇翠琴、吳美虹、吳玉華、柳春堂、陳宛宜、陳錦淑部分：原告起訴雖請求變價分割，然共有物分割應以原物分配為原則，且若以變價分割並未考量原可按其應有部分使用土地之其他共有人之利益，故原告請求於法不合，本件實應以原物分割為妥適，即以被告蔡建和、陳茹芯主張之分割方法為宜，且若以原物分割，則同意系爭土地合併分割，反之則不同意合併分割。又原告之原物分割方案將使系爭土地割裂為不完整之土地，而成為畸零地，被告等實無法同意等語置辯。

㈢被告富邦公司部分：系爭土地共有人之一即被告宋燈山曾於103年1月28日發函原告表示，欲共同開發系爭土地以取得一部分建物作為其宋氏家族子孫傳家、聚會之場所，且共有人無法協議分割時，若共有人應有部分過低致不能按其應有部分受分配者，尚得以一部分割予共有人，而就未受分配之共有人以價金補償之，非當然採行變價分割。是以，本件原告請求變價分割，其請求是否妥當，非無疑義，惟若原物分割困難，為使本件得順利分割，則同意變價分割。又共有物之分割，如其中部分共有人仍願意維持共有關係者，法院仍得准該共有人成立一新共有關係，未必必將土地分配予各共有人單獨所有。本件系爭土地位於敦化南北路特定專用區（Ｂ區），其最小建築基地之寬度及深度應為30公尺以上為原則，建築基地以不小於900平方公尺為原則，依此原則，共有人中被告蔡建和等8人之應有部分比例，無論單獨或合併計算，均無法符合前開建築基地最小限制要求，是渠等不適宜作原物分配，宜以金錢為補償，其餘共有人，應得准由有意願共同開發，且應有部分占相當比例之共有人成立一新共有關係，以達共同開發之目的，本件被告富邦公司願與原告、被告紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山維持共有關係等語。

㈣被告紀鴻公司、仲彩公司部分：同意原告所提之變價分割及原物分割方案。系爭土地位於臺北市敦化南路之精華地段，且形狀方正，面積更高達3704平方公尺，無論係共有人自行整合開發，或合併出售予他人，均具有相當之經濟價值。被告蔡建和、陳茹芯所提之分割方案除不利於系爭土地之經濟效用，亦嚴重減損其餘共有人之權利，且被告蔡建和等8人就系爭土地之應有部分換算結果，面積僅有638.19356平方公尺，卻要求分得1020.43平方公尺之土地，已逾渠等之應有部分，且渠等之應有部分僅占系爭土地總面積之17.23%，卻要求分得緊鄰敦化南路二段林蔭大道精華區域將近一半之土地，對持有其他82.77%應有部分之共有人而言，自非公平。原告及被告紀鴻公司、仲彩公司、富邦公司及宋燈山先前就系爭土地之共同開發迭有協商，並已達初步共識，且上開5人持有系爭土地應有部分達82.77%，已逾土地法第34條之1第1項所定3分之2比例，本得以多數決設定地上權予第三人開發，或逕行處分系爭土地。惟基於共有人間和諧之考量，原希望取得被告蔡建和之同意，惟其不願與他共有人協商。被告紀鴻公司、仲彩公司所提分割方案如附圖四，分別分配598平方公尺、1,197平方公尺。而被告紀鴻公司、仲彩公司應有部分比例換算之面積分別為598.0000000平方公尺、1196.688683平方公尺，被告紀鴻公司少分配之0.0000000平方公尺及被告仲彩公司多分配之0.311316平方公尺，被告紀鴻公司、仲彩公司同意以原告所提每坪1,500元找補等語置辯。

㈤被告宋燈山部分：被告宋燈山與原告並未簽署合建契約。被告宋燈山同意系爭土地一同辦理變價分割，借由自由市場競爭、價高者得之方式，以利全體共有人，對全體共有人亦屬公平合理，並得以消除共有之複雜關係，而使承買人取得系爭土地之全部所有權，有利於土地之利用而有益社會發展，故被告宋燈山不同意以部分價金補償，部分原物分配之方式辦理分割，若要採原物分割方案，同意按原告所提方案分割。

㈥被告陳錦淑另稱：原告提起本案訴訟前，未與系爭土地其餘共有人協議分割，違反民法第824條第1項規定；亦且，原告請求分割之系爭土地彼此未均相鄰，復未經各土地應有部分半數以上之共有人同意而提起本件訴訟，亦與民法第824條第6項規定不符。據此，原告起訴於法未合，應予駁回。

三、兩造為系爭土地之共有人，且各共有人之應有部分如附表一、二所示，有地籍圖謄本、土地登記第二類謄本在卷可查（見本院103年度司北調字第788號卷第15至63頁），且為兩造所不爭執，堪認屬實。

四、本件原告主張兩造共有系爭土地，各共有人應有部分各如附表一、二「應有部分比例」欄位所示，兩造就系爭土地並未定有不分割之契約，亦無不能分割之限制，且無法協議達成分割方法，原告自得提起本件訴訟請求裁判分割共有物等語，被告則以前詞置辯。是本件應審酌者為：㈠原告得否請求裁判分割系爭土地？即系爭土地有無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限之情形？㈡系爭土地得否為合併分割？㈢系爭土地應以何方式分割為適當？茲分述如下：

㈠原告得否請求裁判分割系爭土地？即系爭土地有無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限之情形？經查：

⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求而裁判分割，民法第823第1項前段及第824條第2項分別定有明文。又此項規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益（最高法院19年上字第1853號判例、81年台上字第2688號判例可資參照），是為減少共有狀態影響共有物之使用收益，除有法定不得分割或不適合分割之情形外，共有人得隨時請求法院裁判分割共有物。本件請求分割共有物事件於進行訴訟程序前，已依民事訴訟法第403條第1項第3款規定進行調解先行程序，並經本院以103年度司北調字第788號案件受理在案，然因部分被告未到庭無從調解及因到庭調解之共有人間尚有糾葛而不成立；亦且，本件被告宋燈山曾於103年1月28日發函予系爭土地共有人，希冀就系爭土地共同開發進行協商，惟各共有人未達共識，原告乃於103年5月27日發函請求部分共有人提出分割方案，惟亦未獲置理等情，業據原告提出103年1月28日宋燈山函、103年5月27日臺北西松郵局第780號存證信函及回執等影本為證（見本院103年度司北調字第788號卷第65至67頁），足徵系爭土地共有人即被告等無意與原告就系爭土地之分割、管理進行協議，故原告依民法第824條第2項規定請求分割共有物，即非法所不許。雖被告蔡建和、陳茹芯等另陳稱，原告與被告宋燈山、紀鴻公司、仲彩公司及富邦公司間就系爭土地訂有合建契約而有不能分割之約定，然未舉證以實其說，並為原告及被告宋燈山所否認，本件復查無不能分割之情事，渠等此一抗辯自不可採。

⒉被告蔡建和、陳茹芯辯稱被告陳宛宜、陳錦淑就系爭土地之應有部分業經第三人向法院聲請假處分，於分割共有物之訴，原物分割後原所有人權利即集中於特定部分，假處分方得附麗，然若以變價分割即涉及所有權移轉予原所有權人以外之人，與假處分之作用在於禁止假處分標的移轉，本質有所衝突，故本件自無允原告變價分割之請求云云，查被告陳宛宜、陳錦淑就系爭土地之應有部分業經訴外人元利建設企業股份有限公司（稱元利公司）向法院聲請假處分，並經本院以100年9月25日及100年9月9日北院木100司執全丁字第720號函准予假處分，且經地政機關依法辦理登記在案等情，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院103年度司北調字第788號卷第16至63頁）。惟按共有物之應有部分經實施查封後，共有人（包含執行債務人及非執行債務人）仍得依民法第824條第2項規定之方法，請求法院裁判分割共有物，且裁判分割，係法院基於公平原則，決定適當之方法而分割共有物，不生有礙執行效果之問題，債權人不得對之主張不生效力（最高法院69年度第14次民事庭會議決議參照）。次按債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人之應有部分，經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假處分亦無影響（最高法院72年台上字第2642號民事裁判意旨參照）。據此，縱被告陳宛宜、陳錦淑就系爭土地之應有部分業經訴外人元利公司聲請假處分，並經主管之地政機關依法登記，然系爭土地之各共有人仍得依民法第824條第2項規定之方法，請求法院裁判分割共有物，僅於被告陳宛宜、陳錦淑未能受原物分配，或不能按其應有部分受分配而以金錢補償時，該假處分之效力集中於分割後之特定物，即被告陳宛宜、陳錦淑之金錢補償而已，尚非屬依法令而不得分割之情形。

⒊依上開所述，兩造就系爭土地既無不能分割之協議或有不能分割之情事，則原告訴請分割系爭土地，自應准許。

㈡系爭土地得否合併分割？

⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1項至第6項分別定有明文。

⒉經查，系爭土地如附表一所示地號等6筆土地之共有人均為原告及被告蔡建和等8人、富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司等人，另如附表二所示同段176、180地號等2筆土地之共有人除前開12人外，尚有被告宋燈山，合計共有人為13人，且176地號土地與同段175地號土地相鄰，其中同段180地號土地與同段179地號土地相鄰，雖被告蔡建和等8人陳稱若以原物分割，則同意系爭土地合併分割，若以變價分割則不同意合併分割云云，惟其餘共有人即原告、被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山等同意系爭土地全部合併分割，茲因原告、被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山等就系爭土地應有部分總和占系爭土地總面積之82.77％（詳附表四），符合民法第824條第5項及第6項所定相鄰土地合併分割要件，故附表二所示2筆土地得依前開規定與附表一所示6筆土地合併分割，原告此部分之主張，自屬有據。

㈢系爭土地應以何方式分割為適當？

⒈按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。

⒉本件系爭土地均屬「敦化南北路特定專用區（Ｂ區）」乙節，此有臺北市政府都市發展局臺北市土地使用分區查詢結果附卷可稽（見本院103年度司北調字第788號卷第75至82頁），而依臺北市政府91年7月18日府都二字第00000000000號函公告施行之「臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用要點」規定，Ｂ區係指原第3、3之1、3之2、4、4之1種住宅區，以提供金融、辦公、住宅及必要零售業發展為主之地區，現Ｂ區之容許使用組別依臺北市土地使用分區管制規則第三種商業區辦理。而依「臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用要點」規定，本計畫區內最小建築基地之寬度及深度規定在30公尺以上為原則，建築基地以不小於900平方公尺為原則，但經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過者，不在此限，有台北市政府公告附卷可稽（見本院卷第83至90頁背面），足證系爭土地於建築基地大小有其規範。

⒊本件原告先位主張系爭土地分割方法為如附圖一斜線部分土地面積638平方公尺按附件一所示持分比例分歸被告蔡建和等8人分別共有，如附圖一系爭土地斜線部分以外之部分面積3,066平方公尺按附件二所示持分比例分歸原告及被告富邦公司、紀鴻公司、仲彩公司、宋燈山分別共有，原告就多分配0.19357平方公尺部分，願以1,500萬元進行找補等語，然細繹原告所提之分割方案，將使被告蔡建和等8人因分割而受分配之土地形成部分面積狹小、地界線曲折不齊之基地即為畸零地，且建築基地面積未達「臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用要點」所定之900平方公尺，並導致邊緣土地無法開發而閒置，難以發揮土地最高經濟效用，勢必損及其餘共有人之利益，其主張分割方法要難認可採。同理，被告紀鴻公司、仲彩公司所提出如附圖四之方式分割，即由被告仲彩公司取得附圖四編號177-D2、176-D2、175-D2、179-D2部分，面積合計1,197平方公尺，被告紀鴻公司取得附圖編號177-D1、176-D1、180-D及系爭土地其中179之3地號、179之5地號土地部分所有權，面積合計598平方公尺，亦將致其餘共有人受分配之部分有上述形成狹長形土地，難以就系爭土地開發利用，而損及其等就系爭土地應有部分之利益之情事發生，故被告紀鴻公司、仲彩公司主張之分割方法，亦難認可採。另被告蔡建和等8人雖提出如附圖二、三之分割方案，由渠等形成一新共有關係，然渠等就系爭土地之應有部分面積合計僅有638.19356平方公尺，惟竟要求合併受分配持分面積合計為1,020平方公尺（附圖二方案）及1,001平方公尺（附圖三方案），顯逾渠等原持有之應有部分合計面積甚鉅，若採行渠等之分割方案，等同借由分割共有物之方式，不顧共有人之意願強行買受共有人就系爭土地應有部分之疑慮，遑論其餘共有人均不同意被告蔡建和等8人所提之分割方案，故渠等主張之分割方案，未考量其餘共有人之利益；亦且，渠等主張分割方案係採行原物分割及變價分割併行之方式，由被告蔡建和等8人取得土地方正之位置，其餘共有人則以變價方式按應有部分比例分配其餘土地之變賣價金，顯亦對其餘共有人不甚公平，尚難認可行。另被告富邦銀行主張之方割方案，以犧牲系爭土地持分較少之共有人之利益，由原告及被告紀鴻公司、仲彩公司、富邦公司、宋燈山等願共同成立共有關係之人受原物分割，不願與渠等成立一新共有關係之其餘共有人即被告蔡建和等8人則受價金補償，亦有前開不顧共有人之意願強行買受共有人就系爭土地應有部分之疑慮，亦不可採行。

⒋據此，本件各共有人所提出之分割方式，未兼顧其餘共有人之利益、土地利用經濟效益，難認符合公平原則。復系爭土地坐落於臺北市敦化南路二段與敦化南路二段171巷交叉口處，面臨安和路二段、敦化南路二段、敦化南路二段171巷及6公尺寬巷道，現作為停車場使用，系爭土地為大面積土地，區位條件優異，近鄰遠企購物中心、安全公園、居安公園等重要地標或公共設施，整體公共設施條件良好，於敦化南路二段及安和路二段上皆設有零售店面、超商超市，生活便利性良好等情，有不動產估價報告書附卷可佐（見附於卷外之不動產估價報告書第20至22頁、第28頁），顯然系爭土地經濟上之利益甚為龐大，系爭土地之分割方案是否公允對各共有人之利益影響甚鉅。而系爭土地臨臺北市敦化南路二段部分土地，顯較其餘臨安和路二段、敦化南路二段171巷及6公尺寬巷道部分土地更具價值，並為各共有人極欲爭取之範圍，此觀兩造於本院分別主張之分割方案自明。是以，縱按兩造就系爭土地持分予以分割，分割取得臨敦化南路二段部分土地之共有人，所獲得經濟上之利益較獲分割取得臨安和路二段、敦化南路二段171巷及6公尺寬巷道部分土地之共有人為優，亦難認係屬公允。基此，兩造就系爭土地原物分配除未有共識外，以原物分配之結果難使各共有人獲得符合公平原則之方案，或取得符合兩造期待之利益；復審酌本件各共有人應有部分比例大小不一，且共有人人數眾多，若進行原物分割時，各共有人取得土地面積過小、且價值不同，部分共有人甚無從為建築上之使用，難認符合公平原則、當事人之利益及經濟效用，更與土地法之立法原則大相逕庭，殊難認妥適。反之如採變價分割方案，一方面可經由競標之結果提高系爭土地之價格，且必得標之人繳足價款始將系爭土地所有權移轉，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得系爭土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。再者，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項亦有明定。揆其立法理由乃謂：「共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。」，且本件雖被告蔡建和等8人反對為變價分割，而其餘共有人雖提出原物分割之方案，惟亦同意採行變價分割。準此，本院審酌採變價分割時，兩造自得依其對系爭土地之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項情狀，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地之所有權，比較變價分割方式與原物分割方式之結果，認應以變價分割方式較為妥適。

五、再按，應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響；但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第2款定有明文。本件原告、被告紀鴻公司、仲彩公司將其系爭土地應有部分為訴外人台北富邦商業銀行股份有限公司設定債權額69億1,200萬元之最高限額抵押權，為被告富邦公司設定債權額18億8,200萬元之最高限額抵押權；被告蔡建和將其系爭土地應有部分為訴外人元利公司設定債權額30億之最高限額抵押權。復元利公司向本院聲請就被告陳宛宜、陳錦淑所有系爭土地應有部分為假處分，並經本院以100年9月25日及100年9月9日北院木100司執全丁字第720號函准予假處分，並經地政機關依法辦理登記在案等情，有土地登記謄本可稽（見本院103年度司北調字第788號卷第15至63頁）。而台北富邦商業銀行股份有限公司、元利公司經告知訴訟後未參加訴訟（見本院卷一第24、87頁），則依上開規定，系爭土地分割後，其上開抵押權及假處分所欲保全之債權應移存於原告及被告蔡建和、陳宛宜、陳錦淑、紀鴻公司、仲彩公司分得之部分，附此敘明。

六、從而，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項規定，訴請分割系爭土地，為有理由，且以將系爭土地變價分割為最適宜之分割方法，爰判決如主文第一項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第二項所示。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1規定。