臺灣臺北地方法院103年度事聲字第277號

• 裁判案由: 聲明異議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 103 年 06 月 09 日

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　103年度事聲字第277號異　議　人
即　債務人　林鑾香
上列異議人與相對人即債權人幸福人壽保險股份有限公司間因拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國102 年5 月14日本院民事執行處司法事務官所為102 年度司執字第161794號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3
條、第12條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 規定。查本院民事執行處司法事務官於民國103 年5 月14日以102 年度司執字第161794號裁定（下稱原處分），駁回異議人之聲明異議，原處分於同年5 月16日送達異議人，異議人於同年月23日對原提出異議，並未逾期，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人因於國外而未收受對鑑定價格表示意見之函文。又金元國際不動產估價師事務所係以市場銷售價，即每坪新臺幣（下同）80萬元至85萬元之價格鑑定本件拍賣之標的物，且位於拍賣標的物周圍之「友座臻璽」大廈，每坪之成交價約為105 萬元至115 萬元之間，顯見本件拍賣之土地價格應高於鑑定及鈞院拍賣所定之底價。另海悅廣告股份有限公司就本件拍賣標的物所評估之價格亦高於每坪100 萬元，且估價報告亦記載附近土地實價登錄成交金額亦每坪均超過300 萬元之價格，司法事務官就本件拍賣標的物所定之底價，顯然過低。是本件執行標的之鑑價應有過低之情形，為此聲明異議，請求撤銷原處分，異議人願意自費重新價鑑等語。
三、經查：
㈠按執行法院核定之拍賣價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，而拍賣物價格不易確定或其價值較高者，執行法院宜依職權調查其價格，並預定其底價，強制執行法第70條第1 項及辦理強制執行事件應行注意事項第38項第1 款分別定有明跟。是執行法院於定底價時，自應依前開規定詢問債務人及債權人之意見，並參考鑑定人所提出之估定價格，斟酌該動產之實際狀況，以兼顧債權人、債務人之利益而為妥適之決定。又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，是自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100 年度台抗字第263
號、88年度台抗字第13號裁定意旨可供參照）。
㈡查本件相對人前於102 年12月20日持本院101 年度司拍字第224 號拍賣抵押物裁定暨確定證明書為執行名義，聲請強制執行債務人即第三人李嘉誠所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（即標別2 之不動產）及異議人所有坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（應有部分全部，即標別1 之不動產，下稱系爭土地），經本院民事執行處以102 年度司執字第161794號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）受理在案。又系爭土地之面積共225
平方公尺，即68.0625 坪，經本院司法事務官函請理立德不動產估價師事務所（下稱立德事務所）鑑定系爭土地之價值，該事務所認系爭土地之價值為6,302萬3,560元，亦即每坪價格為92萬5,966 元（計算式：6,302萬3,560元÷68.0625），有立德事務所鑑定報告附於系爭強制執行事件卷宗可按。嗣本院司法事務官於103 年2 月7 日通知債權人及異議人就前開該鑑定結果陳述意見，並定於103 年3 月10日進行詢價，分別經相對人及第三人李嘉誠於103 年2 月18日及103 年2 月26日具狀表示系爭土地之前開鑑定價格過低，第三人李嘉誠並於103 年3 月13日、同年月17日向本院表示願意自費就系爭土地重新鑑價。經本院司法事務官再函請理金元國際不動產估價師事務所（下稱金元事務所）鑑定系爭土地之價值，該事務所認系爭土地之價值為1 億1,570 萬6,250 元，即每坪價格為170 萬元（計算式：1億1,570萬6,250元÷
68.0625 坪），有金元事務所鑑定報告附於系爭強制執行事件卷宗可按。本院司法事務官復以103 年5 月5 日以北院木102 司執酉字第161794號拍賣公告訂於同年6 月13日下午3
時以底價1 億6,000 萬元拍賣系爭土地，業經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱屬實。
㈡本件異議人雖以其於國外，未曾收受對鑑定價格表示意見之函文，並以系爭土地周圍大廈之成交價約介於105 萬元至
115 萬元之間，金元國際不動產估價師事務所就系爭土地之鑑定價格應過低，主張本件核定系爭土地之拍賣最低價格亦過低云云。惟查，本院司法事務官於103 年2 月7 日之詢價通知，已於103 年2 月10日送達異議人之戶籍址，有送達證書附卷可稽（見本院102 年度司執字第161794號拍賣抵押物卷宗第129 頁）。且異議人雖稱曾委託第三人李嘉誠與鄭傳興為其處理系爭強制執行等事務，並提出委託書為證（見本院卷第13頁），惟本院遍閱102 年度司執字第161794號拍賣抵押物卷宗，並無異議人所稱曾提出前開委託書之相關資料，是異議人之前開所述，顯不足採。又本院司法事務官於核定系爭土地第1 次拍賣底價前，先送請立德事務所鑑定系爭土地之現在價值，經立德事務所鑑定結果認系爭土地之總價額為6,302 萬3,560 元後，本院司法事務官於103 年2 月19日發函通知債權人及全體債務人（包含異議人）於102 年3
月10日開庭調查兩造及關係人對於系爭土地拍賣最低價額之意見。嗣因債權人及第三人李嘉誠均具狀表示系爭土地之鑑定價格過低，本院司法事務官遂依職權再送金元事務所就系爭土地鑑定價格，經金元事務所鑑定結果認系爭土地之總價額為1 億1,570 萬6,250 元，每坪為170 萬元。本院司法事務官即因而於103 年5 月5 日核定系爭土地第1 次拍賣底價為1 億6,000 萬元，並通知公告定於103 年6 月13日實施第1 次公開拍賣，已如上述，足認本院執行處司法事務官所核定之拍賣最低價額，並無過低情事。況且系爭土地之拍賣最低價格（即1 億6,000 萬元），已高於金元事務所就系爭土地所鑑定之價格（即1 億1,570 萬6,250 元），每坪之價格更高於異議人所提出系爭土地周圍房地每坪之行情，並無異議人所稱司法事務官就系爭土地所核定之拍賣最低價格，有低於周遭房地價格之情形，是異議人前開所述，不足採信。且依照上開說明，本院執行處司法事務官綜合鑑定價格，除詢問債務人及債權人之意見外，另依相對人及其他債務人之意見，依職權命金元事務所就系爭土地再鑑定價格，並據金元事務所就系爭土地鑑定之價格，審酌各種情形，核定系爭房地拍賣之底價，應為執行法院之職權裁量範圍，自不許當事人任意指摘，況最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，是異議人執此聲明異議，要屬無據。從而，本院民事執行處司法事務官駁回異議人之聲明異議，於法尚無不合，異議人猶執前詞指摘原處分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 9 日民事第二庭 法 官 陳慧萍
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1,000元
中 華 民 國 103 年 6 月 9 日書記官 蘇冠璇