臺灣臺北地方法院103年度消字第18號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 104 年 06 月 25 日
• 法官: 陳蒨儀
• 當事人: 洪于千、東森國際股份有限公司

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 103年度消字第18號原　　　告　洪于千
訴訟代理人　李如龍律師
林健群律師
被　　　告　東森國際股份有限公司
法定代理人　廖尚文
訴訟代理人　葛苗華律師
複代 理 人　張仁龍律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時，原係依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項，聲明請求被告給付新臺幣（下同）2,903,750 元，及自起訴狀繕本送達前5 年之日起至清償日止按年息5%計算之利息；嗣變更其請求之利息起算日為起訴狀繕本送達翌日（見本院卷一第256 頁反面），核屬減縮應受判決事項之聲明；另變更其請求權基礎為民法第227 條第1 項、第231 條第1 項，則經被告當庭表示同意（見本院卷二第49頁），均合於前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠被告（原名遠森網路科技股份有限公司，民國94年間更名為東森國際股份有限公司）於93年間推出位於桃園市楊梅區東森路之「東森戀戀溫泉別墅」社區（下稱系爭社區）建案，以「可以擁抱城市，也可以歸隱山林」為銷售賣點，編印「東森戀戀溫泉大地景觀導覽手冊」（下稱系爭導覽手冊），宣傳其豐富之自然庭園景緻及公共設施，內容詳盡介紹該社區擁有社區綠幕花園、親子園藝天地、徜徉草坪、溜冰場、社區有機農園、社區Sun Room光電屋、籃球場、台糖蘭花展示中心、展覽館、Soleada 咖啡館等完善之公共及休閒設施，用以吸引消費者以高價購買系爭社區房屋。訴外人即原告之女劉小許（原名劉怡君）遂於93年9 月28日與被告簽約購買系爭社區Q2棟3 樓房屋，簽約前被告曾提供系爭導覽手冊予劉小許；劉小許嗣於95年3 月25日與被告簽約變更買賣標的為G5棟2 樓。其後，被告同意由原告承擔劉小許與被告間之契約，兩造遂於96年4 月12日簽約，約定改由原告買受前述G5棟2 樓房屋；兩造嗣於96年6 月1 日簽約變更買賣標的為O1棟1 樓，並同時簽立房地預定買賣換戶協議書（下稱系爭協議書）。前述歷次變更買賣標的或購買人，均係以系爭導覽手冊作為契約內容，故系爭導覽手冊為兩造契約內容之一部，惟被告施作之公共設施竟有下列5 項不符系爭導覽手冊之處：⒈未施作親子園藝天地、徜徉草坪、溜冰場、社區有機農場；⒉手冊中所載Demon Plaza 、Sun Room光電屋變更為非屬系爭社區住戶得以免費使用之SPA 會館、左岸森林咖啡屋等；⒊籃球場、台糖蘭花展示中心、溫泉會館個人湯屋等均已廢棄；⒋將籃球場、台糖蘭花展示中心、溫泉會館個人湯屋排除於系爭社區範圍；⒌被告原宣稱系爭社區係純住宅社區，但卻將系爭社區第七區之一部、第八區、第九區等區域變更為東森山林渡假酒店對外營業，有違兩造間之契約內容。依消費者保護法第22條之規定，被告所負之義務不得低於廣告之內容；被告施作之公共設施顯有低於系爭導覽手冊所示廣告內容之情形，構成不完全給付，原告自得依民法第227 條第1 項、第231 條第1 項之規定請求被告賠償。查102 年12月間，系爭社區與原告同巷弄、同屬住宅類型，且坪數相近（27.43 坪及30.71 坪）之房屋，實際房地交易價格已從原告購買時之每坪近28萬元跌至14.6萬元至17.9萬元不等；以內政部不動產交易實價查詢紀錄中同巷弄、同型且坪數相近之房屋均價，即每坪16.25 萬元作為原告所受損害之計算標準，乘以系爭房屋之面積24.9坪，計算後其價值僅餘4,046,250 元（計算式：16.25 萬元×24.9坪＝4,046,
250 元) ，與原告購買系爭房屋時之價格695 萬元相較，原告受有2,903,750 元之損害（計算式：6,950,000 －4,046,250 ＝2,903,750 ）。
㈡爰聲明：⒈被告應給付原告2,903,750 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠原告係於96年4 月12日與被告簽訂買賣契約購買G5棟2 樓之不動產，該契約中並未約定原告係概括承受劉小許之契約，被告亦未有任何承認兩造間之買賣契約為契約承擔之意思表示，原告主張其與劉小許間為契約承擔關係，實屬無據。又兩造96年6 月1 日簽訂買賣契約時，同時簽立系爭協議書，其中第5 條約定一切權利義務均依新契約之約定履行；故縱認96年4 月12日之買賣契約係屬契約承擔（被告否認），兩造間之買賣契約仍應以96年6 月1 日簽訂之新契約為依據。而系爭導覽手冊為93年間所印製，被告於94年5 、6 月份以後即另以其他廣告文宣代替；且兩造96年6 月1 日簽約時，被告並未交付系爭導覽手冊予原告，系爭導覽手冊自非屬兩造間買賣契約之一部分。
㈡縱認系爭導覽手冊得成為兩造契約之一部份，惟依兩造買賣契約第4 條第3 款之約定，被告基於外觀造型與生活機能、整體效益等考量，得變更原有之設計規劃；而系爭社區之公共設施固然有部份與系爭導覽手冊內容不同，但其更動後之價值或高於原來的設計，或係基於改善社區，或無損於原告之利益，或其價值相差甚微，均未有「低於廣告內容」之情形。其中：⒈親子園藝天地、徜徉草坪、溜冰場、社區有機農場：親子園藝天地、徜徉草坪於95年間改設為水世界戲水區及噴水池（下稱「戲水區」），溜冰場於95年間改設大型花架休憩區，原告均無須付費即得使用；社區有機農場現況則為景觀草坪、樹木及植栽，並非未為設計規劃。⒉DEMON
PLAZA 、Sun Room光電屋：原規劃之DEMON PLAZA 本即為休閒會館，與現況之SPA 會館性質相同；被告確有設置光電屋，其外觀並未為改變；且SPA 會館、光電屋均為專有專用之建物，未曾約定為公共設施使用。⒊籃球場、台糖蘭花展示中心、溫泉會館個人湯屋：被告當初確有施作籃球場，約於98年間，籃球場未再繼續使用，但場地還在；台糖蘭花展示中心原先是作為購屋消費者之洽談處所，個人池湯屋則是設在展示中心內，用以向消費者說明若購買別墅型房屋，屋內均會設置此種型式之個人溫泉湯屋，嗣後系爭社區之銷售不再以溫泉為訴求，故而拆除湯屋。且上開各處並非系爭社區之範圍，僅為鄰地的空間介紹。⒋依兩造買賣契約第2 條第5 款約定，原告於簽約時即已明知有部分區域將交由訴外人東森休閒育樂股份有限公司（下稱東森休閒公司）經營，而經營方式均依東森休閒公司之規定為之，目前該公司則係用以經營旅館即東森山林渡假酒店；原告稱系爭社區本應為單純之住宅區，並非事實，況且東森山林渡假酒店之戶外區域（包括戲水區）並未禁止住戶使用，原告當時亦為該渡假酒店之會員，被告並無廣告不實可言。
㈢未設置原告主張之上述公共設施，與原告之房屋價格減損間，並無因果關係，原告96年6 月購買之系爭房屋為O1棟1 樓，室內僅有24.9坪，卻另含有高達31.02 坪之約定專用私人獨立庭院，又為溫泉屋，在家中打開水龍頭即可泡溫泉，其價位本就較高，原告當初購買之總價為695 萬元，坪數為24.9坪，每坪單價為27.91 萬元；而101 年12月16日五楊高架道路通車後，楊梅地區之房價均有上漲，系爭社區內之住戶即訴外人魏美蘭所有之桃園市○○區○○路00巷0 號房屋（面積418.66平方公尺，即126.64坪）曾遭債權人拍賣，經法院鑑價後核定拍賣最低價額為2,700 萬元，亦即每坪約21萬3,202 元（計算式：2,700 萬元÷126.64坪＝21萬3,202 元
/ 坪），而法拍屋之價格通常較市價為低，為眾所皆知之事，魏美蘭之房屋亦無約定專用之廣大庭院（其庭院僅3.6 坪），價格當然較低。故原告當初以每坪單價27.91 萬元購屋，難謂受有損害。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保後免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷二第49頁），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠原告之女劉小許（原名劉怡君）於93年9 月28日與被告（原名遠森網路科技股份有限公司）簽約購買系爭社區之房屋（並購買坐落之基地持分，以下均同），買賣標的為Q2棟3 樓（買賣契約書節本見本院卷一第238 至241 頁），簽約前被告曾提供系爭導覽手冊（見本院卷一第14至73頁）予劉小許。劉小許嗣於95年3 月25日與被告簽約變更買賣標的為G5棟2 樓（買賣契約書節本見本院卷一第242 至246 頁，下稱被告與劉小許間之契約）。
㈡兩造於96年4 月12日簽約，約定改由原告買受前述G5棟2 樓房屋（買賣契約書節本見本院卷一第247 至250 頁，下稱96年4 月12日契約）。兩造嗣於96年6 月1 日簽約變更買賣標的為O1棟1 樓（買賣契約書見本院卷一第74至98頁，下稱96年6 月1 日契約），並同時簽立房地預定買賣換戶協議書（即系爭協議書，見本院卷一第251 頁）。
㈢原告於96年6 月11日與被告簽訂東森溫泉渡假村會員契約，成為渡假村會員並使用其內設施（東森溫泉渡假村會員契約見本院卷一第197至200頁）。
㈣系爭導覽手冊所列配置圖（見本院卷一第26頁）與兩造96年4 月12日簽約時相較：
⒈親子園藝天地、徜徉草坪變更為戲水區。
⒉溜冰場變更為大型花架休憩區。
⒊社區有機農園變更為景觀草坪、樹木及植栽。
⒋DEMON PLAZA 變更為SPA 會館。
⒌社區Sun Room光電屋變更為左岸森林咖啡屋。
四、原告主張被告施作之公共設施低於系爭導覽手冊所示廣告內容，構成不完全給付，而依民法第227 條第1 項、第231 條第1 項之規定請求被告賠償。然為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點即為：㈠原告與劉小許間是否為契約承擔關係？系爭導覽手冊是否構成兩造買賣契約之一部份？㈡若是，被告施作之公共設施是否有低於系爭導覽手冊所示廣告內容之情形而構成不完全給付？原告得否依民法第227
條第1 項、第231 條第1 項請求被告賠償？㈢如原告得為請求，被告應賠償之數額為何？茲分述如下：
㈠原告與劉小許間是否為契約承擔關係？系爭導覽手冊是否構成兩造買賣契約之一部份？
⒈按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受，係屬契約承擔，與單純的債權讓與，尚有不同。非經他造之承認，對他造不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例參照）。又契約承擔，非經他方之承認，對他方固不生效力，惟該他方之承認不以明示為限，即默示同意亦屬之。所謂默示同意，係指依當事人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院102 年度台上字第248 號判決意旨參照）。原告主張其與劉小許間為契約承擔關係，惟為被告所否認。經查，兩造簽訂之96年4 月12日契約雖未明文記載原告係承擔被告與劉小許間之契約，惟劉小許業到庭具結證稱：伊住在系爭社區旁邊的陽光山林社區，因為當時伊懷孕，系爭社區離伊原來住的地方近，所以簽約買了系爭社區的房子，後來發生假溫泉事件，伊不想買想退掉，被告說違約的話要賠償40幾萬，並一直安撫伊，伊想把傷害降低，換一個小的房子，伊母親即原告認為該處環境還可以，她的經濟狀況可以負擔，所以就改由原告來買這個房子等語（見本院卷二第12頁）。堪認兩造96年4 月12日締約當時之真意，應係由原告承受劉小許之買受人地位。參以被告與劉小許於95年3 月25日簽訂之買賣契約所載買賣標的物為系爭社區G5棟2 樓房屋（見本院卷一第242 至246 頁），與兩造96年4 月12日契約約定之買賣標的物相同（見本院卷一第247 至250 頁），且嗣後兩造簽訂96年6 月1 日契約而變更買賣標的物為系爭社區O1棟1 樓房屋時，買受人即原告應繳納之簽約至第7 期款共84萬元，亦係自劉小許原購買之G5棟2 樓購屋款轉入，有付款明細表在卷足稽（見本院卷一第84頁）；另參酌兩造簽訂96年4 月12日契約後，被告並未就其與劉小許間之契約為解除或終止之意思表示，惟卻未曾要求劉小許繼續給付購屋款，亦無交屋予劉小許等行使權利、履行義務之行為，是由被告上開舉動及兩造履約過程，足以推知被告確已承認由原告承擔劉小許與被告間之契約，即已生契約承擔之效力。
⒉次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。惟消費者與企業經營者簽訂契約時，倘已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬要約引誘之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之要約，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。原告主張系爭導覽手冊構成兩造契約之一部分，被告則否認上情。經查，證人劉小許證稱：伊無法確定93年簽約當時有沒有看過系爭導覽手冊的配置圖，被告公司人員當時沒有拿著系爭導覽手冊跟伊逐一說明，只是籠統的說是英式管理，服務很好，強調是溫泉房子，當時被告有說社區環境是純住宅區，會有一些公設，包含有公眾泡溫泉的地方、步道，是單純的社區等語（見本院卷二第12頁）。劉小許93年9 月28日與被告簽訂買賣契約時，被告既未依系爭導覽手冊為訂約之說明、洽談，即難認劉小許係因信賴系爭導覽手冊之廣告內容，而與被告簽訂契約，是原告主張系爭導覽手冊構成被告與劉小許間契約之一部分，嗣因原告承擔該契約，而成為兩造96年4 月12日契約之一部分，已難認有據。
⒊另查，兩造簽訂96年4 月12日契約後，復合意變更買賣標的物為O1棟1 樓房屋，並於96年6 月1 日簽署系爭協議書及96年6 月1 日契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭協議書及96年6 月1 日契約在卷足稽（見本院卷一第74至98、251 頁）。其中系爭協議書第5 條明文約定：「甲乙雙方同意本協議簽署同時一併簽訂新契約，嗣後原契約即自動失其效力，且甲乙雙方間之一切權利義務均依新契約之約定履行。」（見本院卷一第251 頁），即已明文約定兩造間之一切權利義務均依新契約即96年6 月1 日契約之約定履行，原契約即96年4 月12日契約自動失其效力甚明。而兩造96年6 月1 日簽約前，被告未曾依據系爭導覽手冊向原告為訂約之說明或洽談，且系爭導覽手冊所列配置圖（見本院卷一第26頁）與兩造簽訂96年4 月12日契約時相較，系爭社區之環境即已存有原告所主張之數項與系爭導覽手冊不符之情況，包含親子園藝天地、徜徉草坪變更為戲水區，溜冰場變更為大型花架休憩區，社區有機農園變更為景觀草坪、樹木及植栽，DEMON
PLAZA 變更為SPA 會館，社區Sun Room光電屋變更為左岸森林咖啡屋等情，復為兩造所不爭執；另查，原告係於96年6
月11日簽約加入東森溫泉度假村成為會員，約定點數使用年度自96年1 月1 日開始計算，得使用該渡假村之設施，有會員契約在卷足稽（見本院卷一第197 至200 頁）；劉小許並證稱原告是因為認為系爭社區環境還可以，故決定接手購屋（見本院卷二第12頁）；此外，兩造間之96年4 月12日、96年6 月1 日契約第2 條第5 項均明文約定：「甲方（即原告）認知並確認位於第八區之健身休閒中心產權為出賣人遠森網路科技股份有限公司所有，且交由東森休閒育樂股份有限公司或其指定之人經營。其經營、使用方式及付費標準均依該公司或經營者之規定行之。」（見本院卷一第77、249 頁），顯已明訂系爭社區尚有第三人營業使用，並非單純之住宅區。綜上各情互核以觀，原告簽訂96年6 月1 日契約時，顯已知悉系爭社區環境存有其所主張之各項與系爭導覽手冊不符情況，亦知悉系爭社區部分範圍係屬東森溫泉渡假村對外營業用，惟其仍決定簽署系爭協議書及96年6 月1 日契約買受系爭社區之房屋，並同意原契約即96年4 月12日契約自動失效，依新契約即96年6 月1 日契約履行，是原告顯非信賴系爭導覽手冊之廣告內容而與被告締約，自無權於事後再行主張系爭導覽手冊仍屬兩造96年6 月1 日契約之一部分、被告應交付合於該手冊之標的物。
㈡被告施作之公共設施是否有低於系爭導覽手冊所示廣告內容之情形而構成不完全給付？原告得否依民法第227 條第1 項、第231 條第1 項請求被告賠償？
系爭導覽手冊非屬兩造96年6 月1 日契約之一部分，既經本院認定如前，被告自無依系爭導覽手冊施作公共設施之義務。況遍觀系爭導覽手冊，亦未載有原告主張被告應設置之溫泉會館個人湯屋，更未記載Demon Plaza 、Sun Room光電屋係供社區住戶免費使用（見本院卷一第14至73頁）。從而，原告以系爭導覽手冊為據，主張被告擅自將系爭社區部分區域變更為東森山林渡假酒店作商業經營、將部分公設改為其他設施或擅自予以廢棄，構成不完全給付，而依民法第227
條第1 項、第231 條第1 項給付遲延之規定請求被告賠償，自難認有據。
㈢原告既無權請求被告賠償，則其是否受有損害、被告應賠償之數額為何等，即無再予審究之必要。又原告為證明其所受損害金額，而聲請將本件送請社團法人不動產估價師公會鑑定若依現況即被告未依系爭導覽手冊內容施作公設之情況下，回溯96年6 月1 日時，原告所購買之O1棟1 樓房地價值是否減損（見本院卷一第233 頁），亦無再予鑑定之必要。
五、綜上所述，原告主張系爭導覽手冊為兩造96年6 月1 日契約之一部分，被告施作之公共設施低於系爭導覽手冊所示廣告內容，構成不完全給付，而依民法第227 條第1 項、第231
條第1 項規定，請求被告賠償其所受損害2,903,750 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論述之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日書記官 謝淑芬