臺灣臺北地方法院103年度簡上字第142號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 103 年 10 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第142號上　訴　人　　亞美歐生化有限公司
法定代理人　　鍾協仲
上　訴　人　　鍾協仲即歐米亞小舖
兼上二人共同
訴訟代理人　　鍾乾森
被上訴人　　　廖慧萍
訴訟代理人　　廖謙恕
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103 年1 月24日本院臺北簡易庭102 年度北簡字第9377號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國103 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
上訴人即原審被告亞美歐生化有限公司（下稱亞美歐公司）之法定代理人原為鍾喬雁，嗣於原審訴訟繫屬中變更為鍾協仲，鍾協仲已於民國103 年9 月17日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第51、53至55頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人即原審原告起訴主張：上訴人即原審被告亞美歐公司、鍾協仲即歐米亞小舖（下稱歐米亞小舖）邀同上訴人即原審被告鍾乾森為連帶保證人，與被上訴人於99年4 月21日簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄0 號1 樓房屋、地下室停車位暨如起訴狀附圖所示增建部分之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自99年5 月1 日起至102 年4 月30日止，第1 年租金為每月7 萬元、第2 年起為每月8 萬元，上訴人並已給付保證金24萬元予被上訴人。又被上訴人於租期屆滿前已向上訴人明示屆期不再續租之意願，於租期屆至後，亦以存證信函催告上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，然上訴人均置之不理，仍繼續使用系爭房屋。上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖拒絕騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人，遲至102 年10月9 日本件訴訟原審審理中始當庭交付系爭房屋之遙控鎖予被上訴人，顯已違反系爭租約，被上訴人自得依系爭租約第7 條第3 項約定，請求上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖依其違約期間（102 年5 月1 日起至102 年10月8 日，共計5 月8 日）給付每月2 倍於租金之違約金即新臺幣（下同）84萬2,667 元，而上訴人鍾乾森既為系爭租約之連帶保證人，依約自與上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖負連帶給付之責，爰依系爭租約第7 條第3 項、第9 條約定，請求上訴人連帶給付被上訴人84萬2,667 元等語。
二、上訴人則以：上訴人於102 年8 月20日已遷出系爭房屋，上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖並分別於102 年8 月26日、102 年8 月19日完成遷出、遷址登記。又系爭房屋所在之社區設有連城工業廣場管理委員會（下稱連城廣場管委會），其總幹事受各所有權人之概括授權而得代為處理相關廠房、車位等出租事宜，上訴人已於102 年8 月20日將系爭房屋遙控鎖交予訴外人即連城廣場管委會總幹事劉晶瑩保管，並囑託劉晶瑩將上情主動通知被上訴人配偶即本件訴訟代理人廖謙恕，上訴人即已依約返還系爭房屋，被上訴人既明知該遙控鎖存放於劉晶瑩處，卻遲未前往領回，自不得謂上訴人仍未遷離，而請求上訴人給付102 年8 月20日起至102 年10月8
日間之違約金。再違約金以每月租金2 倍之金額計算顯屬過高，原審酌減為以每月8 萬元計算，是102 年5 月1 日起至102 年8 月20日間之違約金應為29萬3,333 元，再以上訴人交付之保證金24萬元抵銷後，上訴人僅應給付5 萬3,333 元之違約金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判決上訴人應連帶給付被上訴人18萬1,333 元，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定），上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴到院，並聲明：㈠原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人超過5萬3,333元部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡願供擔保請准宣告假執行。
四、被上訴人主張上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖邀同上訴人鍾乾森為連帶保證人，與被上訴人於99年4 月21日簽訂系爭租約，向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自99年5 月1日起至102 年4 月30日止，第1 年租金為每月7 萬元、第2年起為每月8 萬元，上訴人並給付保證金24萬元予被上訴人，復上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖於上開租期屆滿日未即將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人等節，業據其提出廠房租賃契約書為證（見原審卷第10至14頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、得心證之理由：
被上訴人主張：上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖於102 年4
月30日租期屆滿後違約未將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，遲至102 年10月9 日原審審理中始當庭交付系爭房屋之遙控鎖予被上訴人，而上訴人鍾乾森為連帶保證人，被上訴人自得依系爭租約第7 條第3 項、第9 條約定，請求上訴人連帶給付其違約期間（102 年5 月1 日起至102 年10月8 日，共計5 月8 日）每月2 倍於租金之違約金等語。上訴人則抗辯：上訴人已於102 年8 月20日將系爭房屋遙控鎖交予被上訴人授權處理出租事務之訴外人劉晶瑩，並囑託訴外人劉晶瑩主動將該情通知被上訴人配偶即本件訴訟代理人廖謙恕，上訴人自屬已依約返還系爭房屋，僅應給付102 年5 月1 日起至102 年8 月20日間之違約金29萬3,333 元，並應以上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖已交付之保證金24萬元予以抵銷等語。是本件應審酌者為：㈠上訴人抗辯上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖已於102 年8 月20日將系爭房屋返還被上訴人，是否可採？㈡被上訴人主張上訴人應連帶給付102 年5 月1 日起至102 年10月8 日止之違約金，是否可採？金額為何？茲分述如下：
㈠上訴人抗辯上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖已於102 年8 月20日將系爭房屋返還被上訴人，是否可採？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。又按民法第309 條第1 項規定，依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。此之其他受領權人，如債權人之代理人屬之（最高法院94年度台上字第2402號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。本件上訴人雖不否認上訴人自系爭租約租期屆滿後，即應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，惟抗辯上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖已於102 年8 月20日將系爭房屋遙控鎖交予訴外人即連城廣場管委會總幹事劉晶瑩，又被上訴人已授權訴外人劉晶瑩處理系爭房屋出租事宜，是上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖於該日已履行返還系爭房屋之義務云云，然該情為被上訴人所否認，自應由上訴人負舉證之責，先予敘明。
⒉復按公寓大廈之管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文。上訴人雖主張上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖於承租系爭房屋期間，曾向連城廣場管委會繳納103 年1 月份之管理費、電梯費、電費，顯見被上訴人確實授權連城廣場管委會及其總幹事處理系爭房屋出租事宜云云，並提出連城廣場管委會收據1 紙為證（見本院卷第15頁）。惟查前開收據所載管理費、電梯費均係因管理公寓大廈所生費用，又所載電費項目亦係「手抄小公電費」、「手抄大公電費」等公用支出，均難認連城廣場管委會除依前開規定管理維護公寓大廈並收取所生費用外，尚受有其他授權，是上訴人依此主張被上訴人授權連城廣場管委會或其總幹事劉晶瑩處理系爭房屋出租云云，尚無可採。上訴人雖另主張系爭房屋之出租廣告上記載：「意者請洽本社區管委會」，顯見被上訴人確實授權連城廣場管委會出租系爭房屋云云，並提出廣告照片2 張為證（見本院卷第16頁）。惟查前開廣告文意既僅指如有承租意願可洽詢連城廣場管委會，自無從據此逕認被上訴人除洽詢外已將出租權限全權授權予連城廣場管委會，是上訴人此部分主張，亦無可採。此外，上訴人固然提出蓋有連城廣場管委會總幹事「劉晶瑩」印文之「鑰匙託付保管說明」一紙為證（見原審卷第169 頁），然證人劉晶瑩於原審審理時證稱：上訴人於102 年8 月20日有將系爭房屋遙控鎖交給我，但是我電話通知被上訴人配偶廖謙恕時，廖謙恕表示請上訴人自己跟他聯絡，遙控鎖不應由我來收，上訴人表示有打電話給廖謙恕，但廖謙恕沒有接電話，而且他已經搬出來了。後來我去找上訴人，我表示這是私人的事情，我不方便中間傳話，怕造成大家的誤解。後來鑰匙就一直放在那邊。另外遙控鎖交給我後，系爭房屋鐵門仍未拉下，隨時有人可以進出，系爭房屋裡面仍置有辦公室隔間、辦公桌等物品等語（見原審卷第87頁反面至第88頁），顯見上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖於該時仍未將系爭房屋清空，再證人劉晶瑩未經被上訴人授權出租系爭房屋或代為收取系爭房屋遙控鎖，上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖自無從以將系爭房屋遙控鎖交付證人劉晶瑩之方式履行交還房屋之義務，至於上訴人歐米亞小舖於102 年8 月19日完成遷址登記，以及上訴人亞美歐公司於同年月26日業已廢止於系爭房屋之工廠登記等情，固然有上訴人提出之新北市政府經濟發展局102
年8 月19日北經登字第0000000000號、102 年8 月26日北經登字第0000000000號函在卷（見原審卷第67至68頁），然上訴人自行向主管機關所為之登記，並不足以逕為本件是否已依債之本旨返還系爭房屋之認定，從而，上訴人主張上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖已於102 年8 月20日將系爭房屋返還被上訴人，洵無可採。
㈡被上訴人主張上訴人應連帶給付102 年5 月1 日起至102 年10月8 日止之違約金，是否可採？金額為何？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。經查，系爭租約第7
條第3 項約定：「租約終止或租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租，乙方（即上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖）應將房屋恢復原狀，並即日遷空房屋交還甲方，否則甲方得沒入保證金並得每月向乙方請求二倍於租金之違約金」、第9 條後段約定：「丙方（即上訴人鍾乾森）充分認知必須負責連帶賠償損害責任，並同意放棄先訴抗辯權」，有系爭租約影本在卷足憑（見原審卷第13頁），而系爭租約租期業於102 年4 月30日屆滿，上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖違反前開約定，已如前陳，終至102 年10月9 日原審言詞辯論期日始當庭交付系爭房屋遙控鎖予被上訴人以返還房屋，有言詞辯論筆錄在卷足憑（見原審卷第80頁），再者就兩造已約定上訴人對違約金均負連帶給付之責乙節，兩造均不爭執（見本院卷第62頁反面），則被上訴人主張上訴人依前開約定原應給付自102 年5 月1 日起至102 年10月8 日止之違約金，自屬有據。
⒉次按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252 條之規定，法院均得酌減至相當之金額；而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院79年台上字第1915號、49年台上字807 號判例意旨參照）。經查，原審已認定被上訴人僅得請求上訴人按月給付8 萬元之違約金，而駁回被上訴人其餘部分之請求，被上訴人對其敗訴部分並未上訴，已告確定，上訴人對原審酌減為按月給付違約金之金額為8
萬元，亦未表示不服，本院審酌後亦認為適當，準此，被上訴人請求上訴人自102 年5 月1 日起至102 年10月8 日止，按月連帶給付違約金8 萬元，共計42萬1,333 元（計算式：[8萬元×5 月] ＋[8萬元÷30天×8 天] ＝42萬1,333 元，
元以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
⒊末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。查上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖抗辯得將其等對被上訴人之24萬元保證金返還債權，與本件被上訴人主張之違約金債權抵銷乙節，業經原審認定抵銷抗辯可採，復被上訴人對此亦未表示不服，且查無不得抵銷之情形，是前開債權互為抵銷後，被上訴人所得請求之違約金為18萬1,333 元（計算式：42萬1,333 元－24萬元＝18萬1,333 元）。
六、綜上所述，上訴人亞美歐公司、歐米亞小舖於系爭租約屆滿後未依約返還系爭房屋，乃至102 年10月9 日始履行返還系爭房屋之義務，從而，被上訴人依系爭租約第7 條第3 項、第9 條約定，請求上訴人連帶給付18萬1,333 元違約金之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件係不得上訴第三審之事件，其經本院判決即告確定，被上訴人聲請宣告免為假執行部分（見本院卷第64頁），核無必要，併予敘明。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日民事第四庭 審判長法 官 紀文惠

法 官 陳靜茹

法 官 梁夢迪
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日書記官 蔡梅蓮