臺灣臺北地方法院 - 103年度訴字第1047號（返還定金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1047號原　　　告　孫盼盼訴訟代理人　宋重和律師廖國欽律師陳哲宇律師被　　　告　蘇文瑜訴訟代理人　黃達元律師複　代理人　王秉靖上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國103年9月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：被告於民國102年4月間與訴外人住商不動產仁愛光復店好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多公司）簽立一般委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），委託好厝多公司銷售被告所有之臺北市○○區○○○路0段00號 13樓之20建築改良物及其坐落之土地（下稱系爭不動產），並授權好厝多公司代為收受買方交付之定金，以利買賣契約之成立。嗣原告與好厝多公司於102年5月30日簽立確認書及買賣議價委託書，因出價已高於被告底價而由好厝多公司代被告收受定金新臺幣（下同）100萬元（下稱系爭100萬元），兩造業已合意以955萬元買賣系爭不動產，僅因被告欲避免繳納特種貨物稅而約定於102年12月16日簽訂不動產買賣契約書。詎被告事後無正當理由拒絕履行，經原告於102年 12月26日以台北杭南郵局2801號存證信函定期催告履行仍未置理，原告乃於103年1月10日以台北法院郵局27號存證信函通知被告解除買賣契約。被告自應依買賣議價委託書第4條第4項約定「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除」、民法第199條及第249條第3款規定加倍返還定金。爰依法起訴，並聲明：被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年3月4日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯則以：被告於102年4月2日委託好厝多公司仲介銷售系爭不動產，原委託以1,100萬元銷售，後又簽立委託銷售/出租契約內容變更同意書，將委託銷售底價變更為980萬元（含4%服務費），且約定上述價格不含原告應繳之特種勞務稅（奢侈稅），即不動產買賣契約若於102年12月16日前簽立，原告同意之出售價格為1,078萬元，若於102年12月16日後簽立，原告同意出售之價格為980萬元。而被告雖同意好厝多公司代為收受買方支付之定金，但收受定金之前提為買方同意以1,100萬元購買系爭不動產，本件原告僅願出價955萬元，未達被告同意之銷售底價，好厝多公司自無權代收定金，系爭100萬元之性質應僅係保證金或斡旋金，本件買賣契約當因兩造就價金未達成合意而不成立。又好厝多公司乃係被告代理人，被告並未同意其得為雙方代理，然好厝多公司同時接受原告之委託，則好厝多公司自102年5月30日接受原告委託時起，應無權代理被告出售系爭不動產，況好厝多公司將系爭不動產以低於被告底價之價格出售，亦係越權代理，縱認系爭100萬元之性質為定金，好厝多公司所為代收定金成立買賣契約之行為，對被告亦不生效力。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠不爭執事項： ⒈被告委託好厝多公司出賣系爭不動產，並於102年4月2日簽訂如被證1、2所示之委託銷售契約書，被告同意授權好厝多公司代為收受買方定金，其中被證2委託銷售/出租契約內容變更同意書記載「若於102.12.16前本人同意出售價格為1,078萬，102.12.16起則同意依980萬出售（含4%服務費），若買方同意102.12.16後簽約，則依980萬（含4%）同意出售」。 ⒉好厝多公司於102年5月30日同時接受原告委託代理原告買受系爭不動產，原告則簽訂如原證1所示之確認書及買賣議價委託書。原告於同日交付票號CD0000000，票面金額100萬元支票，訴外人好厝多公司經紀人員柯言達收取支票同時告知原告已成交。 ⒊訴外人柯言達與同事曾於102年5月31日至被告在西門町開設之店內。 ⒋好厝多公司於102年5月31日開立如原證2所示之單據予原告。㈡爭執事項： ⒈兩造間是否成立買賣契約？ ⑴好厝多公司是否違反民法第106條禁止雙方代理規定？ ⑵原告出價955萬是否已達被告與好厝多公司約定之底價？若未達，本件是否有民法第107條之適用？好厝多公司是否有片面調整服務報酬之權利？是否踰越代理權限而將系爭不動產以低於被告願意出售的賣價出售與原告？ ⑶好厝多公司代收之100萬元之性質為斡旋金或定金？ ⑷被告是否同意以955萬元出售系爭房地？㈡原告請求被告加倍返還定金是否有理由？四、得心證之理由：原告主張兩造買賣契約成立，被告經催告仍無正當理由拒絕履行，原告業已解除契約，被告應加倍返還定金等語，為被告否認，並以前詞置辯。兩造爭點如上，茲審酌如下：㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。民法第170條定有明文。又此條規範之無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內，代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力（最高法院23年上字第3888號判例意旨參照）。次按，代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。固為民法第107條所明定。然民法上所謂代理，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示對本人發生效力而言。故必先有代理權之授與，而後始有民法第107條前段「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人」規定之適用（最高法院62年上字第1099號判例意旨參照），且最高法院此判例之裁判事實本即代理權人越權代理，原告以此判例意旨主張越權代理亦得適用民法第107條規定云云，顯有誤會。是代理人未取得代理權或受授與代理權後所為逾越權限之代理行為，均為無權代理，非經本人承認，對本人不生效力；善意第三人欲主張民法第107條規定之適用，必以代理人有代理權為前提，如代理人之代理行為乃係無權代理，善意第三人當不得主張適用民法第107條規定。㈡經查，被告與好厝多公司以委託銷售契約第2條、備註及第8條第1項分別約定「委託人（即被告）願意出售之土地、建築改良物總價格1,100萬元...」、「（委託人）茲確認以上基本銷售條件無誤，並同意授權受託人代為收受買方支付之定金」、「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」；嗣又以委託銷售/出租契約內容變更同意書約定：「委託銷售底價為980萬元...上述價格不含本人（屋主）應徵之特種貨物稅（奢侈稅），若於102年12月16日前本人同意出售價格為1,078萬，102年12月16日起則同意依980萬出售（含4%服務費），若買方同意102年12月16日簽付，則依980萬（含4%）出售」（見卷第30頁至第31頁）。足徵，被告已就買方出價達其委託銷售條件一事，授權好厝多公司收受定金成立買賣契約；且被告與好厝多公司約定，被告應給付與好厝多公司之服務報酬及應納之特種貨物稅，均內含於買賣價金中，如服務報酬未經調降，被告就102年12月16日前簽訂買賣契約之委託銷售條件為1,078萬元，102年12月16日以後簽訂買賣契約之委託銷售條件為980萬元，被告抗辯其委託銷售條件為1,100萬元云云，與委託銷售/出租契約內容變更同意書不符，非為可取。是被告與好厝多公司如變更服務報酬之金額，則被告授權好厝多公司得以被告之代理人身分收受定金與買方成立買賣契約者，乃買方出價達1,078萬元以上（於102年12月16日前簽訂買賣契約）或980萬元以上（於102年12月16日後簽訂買賣契約），如金額未達，好厝多公司即無權代理被告收受定金成立買賣契約。㈢次查，被告與好厝多公司以委託銷售契約書第5條約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%」（見卷第30頁反面），且被告變更委託銷售價格時，服務報酬仍為4%，已如前述，堪認被告與好厝多公司約定之服務報酬自始即為買賣價金之4%，而非最高4%，且此未曾為被告與好厝多公司依據委託銷售契約及委託銷售/ 出租契約內容變更同意書改變。證人柯言達固證述被告與好厝多公司約定服務報酬以4%為上限，其得在4%之範圍內，決定被告應給付之服務報酬，本件賣方之服務報酬已經變更為955萬元與940萬8千元間差價云云（見卷第81頁反面、第83 頁）。然被告與好厝多公司間契約文件皆已明載好厝多公司之服務報酬為買賣價金之4%，證人柯言達刻意將之解釋為最高4%，已難憑取；且委託銷售契約書及委託銷售/出租契約內容變更同意書均明載「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準，凡口頭或書面協議不經載明於本契約者，均不生效力」等語（見卷第30頁、第31頁），證人柯言達並有於此二契約文件簽名；參以證人柯言達代理好厝多公司與原告簽立確認書時，曾親自將確認書上之服務報酬由買賣價金之2%更改為1%（見卷第11頁）；可見，證人柯言達應明確知悉被告與好厝多公司約定服務費之調整應以書面為之一事，則以其仲介專業，如被告有與好厝多公司變更服務報酬一事，證人柯言達應無不於委託銷售契約書或委託銷售/出租契約內容變更同意書上載明之理，然本件委託契約書及委託銷售/出租契約內容變更同意書上均無調整服務報酬之記載，證人柯言達上開證述，即難認為真實而予以採信。此外，原告固據不動產仲介經紀業報酬計收標準，主張被告與好厝多公司約定之服務報酬為最高4%云云，然此僅係主管機關規定之計收標準，非得代替當事人約定，而被告與好厝多公司約定之服務報酬為買賣價之4%，並非最高4%一情，業如前述，原告此一主張，自屬無據。從而，被告與好厝多公司約定之服務報酬為買賣價金之4%，且此一服務報酬未經被告與好厝多公司合意調整，應可認定。則綜據前述，被告就102年12 月16日前簽訂不動產買賣契約之委託銷售條件自仍為1,078 萬元，102年12月16日以後簽訂買賣契約之委託銷售條件則為980萬元。㈣又查，證人柯言達證述：被告之銷售底價為940萬8千元，因為原告出價955萬元已經高於此一底價，其判斷原告不可能再加價，乃告訴原告系爭不動產買賣契約業已成立，系爭 100萬元為定金等語（見卷第82頁），可見證人柯言達於原告出價955萬元後，未確認被告與好厝多公司間服務報酬是否調降或向被告確認被告是否調整委託銷售價格，即代理被告收受定金成立買賣契約。然本件原告提出之議價條件為以955萬元買受系爭不動產，縱依原告所陳其願於102年12月16日後簽定買賣契約書，此一出價亦明顯低於前述委託好厝多公司銷售之980萬元；且證人柯言達所謂940萬8千元之底價乃以980萬元扣除被告應給付與好厝多公司之服務報酬計算所得，而本件被告與好厝多公司約定之服務報酬係內含於買賣價金，已如前述，易言之，證人柯言達或好厝多公司應先確認被告與好厝多公司間服務報酬是否調降或被告是否調整委託銷售價格，使被告委託銷售價格調整為955萬元後，好厝多公司方得依委託銷售契約第8條第1項約定，代理被告收受定金成立買賣契約。本件證人柯言達於原告出價後，既未確認上開情事，則其逕自告知原告買賣成立，系爭100萬元為定金，自屬無權代理，依民法第170條規定，買賣契約於被告同意前，對被告不生效力。㈤且查，證人柯言達雖證述其收受定金並告知原告以955萬元之金額成交後，曾將此事告知被告，被告亦表示同意云云（見卷第80頁）。然被告就賣出系爭不動產一事實拿若干，與其應付之服務報酬關係密切，而被告實拿仍最少為980萬元扣除4%服務報酬後之金額一事，並未改變，則如被告同意好厝多公司收取定金，以955萬元之價格出售系爭不動產，其亦應會與好厝多公司商議並以書面記載調降被告應支付與好厝多公司之服務報酬一事，否則以955萬元扣除被告應該給付與好厝多公司之4%服務報酬計算，被告實際僅能取得916 萬8千元，其實拿金額將大幅減少，被告當無於不變更應付好厝多公司服務報酬比例之情形下，同意以955萬元出售系爭不動產之可能。況兩造間買賣契約成立後，好厝多公司即可請求兩造給付服務報酬，而好厝多公司為房仲業中加盟店，通常加盟店仲介人員可以分得之服務報酬之比例高於直營店甚多；甚且，無權代理人依民法第110條規定，應對善意相對人負損害賠償責任，證人柯言達如有違反善良管理人注意義務致好厝多公司受有損害，亦需對好厝多公司負損害賠償之責，則證人柯言達就好厝多公司之越權代理行為是否經被告承諾一事，自有利害關係。從而，證人柯言達證述被告同意以955萬元出售系爭不動產云云，非可遽信。㈥再查，原告固據被告於103年1月15日寄發之台北信維553號存證信函上載有「應持續透過仲介協商」等語，主張被告業已同意以955萬元出售系爭不動產云云。然被告係因原告為解除買賣契約之意思表示，而寄發此一存證信函，其中說明欄已明載：「台端所指商討履約事宜，是以買賣契約成立為前提，今日議價程序進行，應重視雙方誠信關係，台端率以存證信函要求履約，應先釐清貴我雙方是否就買賣契約必要之點，即『價金』及『標的物』意思一致，此涉及契約之『成立』或『不成立』之討論。此外，縱然契約成立不以要式為原則，貴我雙方應於本案協助之住商不動產仲介公司的買賣契約中，確認目前貴我雙方屬『預約』或『本約』之情形。台端以民法第254條之規定，應以我方有遲延給付義務且有歸責事由為前提，惟貴我雙方迄今就移轉登記及交付之日等，未達共識，是以在為完成契約必要之點之交前，應持續透過仲介協商並完成買賣程序，本人對台端所提出之要約仍有欲達承諾之善意，迄今雖未曾收受台端所提之保證金，亦曾透過仲介公司退回台端所提之支票，待確認相關條件後方欲收受」等語（見卷第131頁至第132頁），原告斷章取義，主張被告有以此一存證信函承認兩造間買賣契約之存在云云，委無足取。㈦末查，原告另主張被告於證人柯言達告知原告出價955萬元及交付支票一事時，未為反對之意見，亦未要求證人柯言達退回定金、解除買賣契約，衡諸經驗法則，兩造間買賣契約業已成立云云。惟被告已於台北信維郵局553號存證信函表達曾經要求好厝多公司退回定金之意；且縱認被告於證人柯言達報告原告交付定金時，並未就退回定金及解除買賣契約一事有所表示，然單純之沈默與默示同意係屬二事，而退回定金、解除契約均以買賣契約合法成立為前提，被告未為表示當非必表彰同意將系爭不動產以955萬元出售予原告，而與原告成立買賣契約；原告此一主張，自非可採。㈧從而，被告抗辯好厝多公司無權代理被告收受定金，將系爭不動產以955萬元之價格出售與原告，此一法律行為對被告不生效力等語，應為可採。五、綜上，原告依買賣議價委託書、民法第199條、第249條規定請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，因好厝多公司無權代理被告訂立系爭不動產買賣契約，被告事後亦未同意出售，買賣契約不成立，原告無從解除契約並於契約解除後依據上開約定及規定請求加倍返還定金，而無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 9 月 29 日民事第三庭法官趙雪瑛以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 9 月 29 日書記官曾鈺馨

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