臺灣臺北地方法院103年度訴字第1954號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1954號

原告

莊國安

原告

陳慧珊

共同訴訟代理人

余育軍

被告

曾昭德

訴訟代理人

余美和

上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於中華民國103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查，本件原告起訴時，原第1、2項聲明分別為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000地號等5筆土地上，門牌號碼為臺北市○○路0段000巷0號之1未辦理保存登記建物及地上物拆除後，返還如經地政機關複丈成果圖所示之土地（面積暫以10平方公尺計算）予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）71,144元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還原告所有臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000○0000地號等5筆土地之日止，按月給付原告71,144元（面積暫以10平方公尺計算）（見本院卷第5頁）。嗣於民國103年12月24日以民事更正聲明狀，更正及變更訴之聲明為：㈠、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000地號等4筆土地上，如附圖編號C、D1、D2、D3所示未辦理保存登記建物及地上物拆除後，返還上開占用土地予原告；㈡、被告應給付原告莊國安48,717元、原告陳慧珊438,453元，及自民事更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還原告所有臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000地號等4筆土地之日止，按月給付原告32,478元（見本院卷第105、106頁）。經核就訴之聲明第1項部分，原告起訴請求內容及變更聲明內容，均係請求被告應將無權占用之土地返還原告，僅係依據臺北市松山地政事務所土地複丈測量結果而補充、更正其聲明，應屬補充、更正法律上之陳述，就訴之聲明第2項部分，原告變更所請求不當得利之金額，並按原告所有權應有部分比例而更正法律上之陳述，屬擴張應受判決事項之聲明，均與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告透過法院拍賣程序於102年9月2日收受法院核發臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000地號等4筆土地（下合稱系爭土地）之不動產權利移轉證書，於同年月6日取得系爭不動產所有權。嗣發現被告建造門牌號碼臺北市○○路0段000巷0號之1之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）供小吃店營業使用，無權占有系爭土地，原告自得請求被告返還占用之系爭土地。又被告無權占用系爭土地，獲有相當於租金之利益，而系爭土地位於忠孝東路及基隆路交叉口，為臺北市信義區之精華地段，大眾運輸系統相當方便，距臺北市政府、臺北市捷運市政府站、臺北世貿中心展覽館、臺北寒舍艾美酒店，信義威秀影城、信義計畫區等地皆可於步行10分鐘內抵達，具有極高商業價值，且被告於系爭土地上興建系爭建物，供其營業牟利使用，所得利益相當於法定最高限額租金之數額，即堪以申報地價總額年息10％計算不當得利。為此，爰依民法第767條、第179條之規定，請求被告返還所占用之系爭土地，及自102年9月6日起至103年12月6日止相當於租金之不當得利與法定遲延利息，暨按月給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠、如主文第1項所示。㈡、被告應給付原告莊國安48,717元、原告陳慧珊438,453元，及自民事更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還原告所有臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000地號等4筆土地之日止，按月給付原告32,478元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：其興建系爭建物時因不知系爭土地之地主為何人，故未得地主同意。又被告與原告前手間就系爭土地並無租約關係，但已於系爭土地上居住達60年，被告要求原告搬遷，將致被告無處居住，願意以每月1,000至2,000元向原告承租系爭土地；縱認被告無權占有系爭土地，則關於不當得利之計算，應在申報地價年息3％至5％之間，原告請求達年息10％，顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查，原告為系爭土地之所有權人。被告現占有、使用系爭土地如附圖編號C、D1、D2、D3部分，其中編號D1至D3係被告所有，未辦理保存登記，門牌號碼為臺北市○○路0段000巷0號之1，現供開設真香快餐店及住家使用之鐵皮屋等情，業據原告提出本院不動產權利移轉證書、土地所有權狀，及被告提出之房屋稅繳納通知書（見本院卷第9至22頁、第40頁），且為兩造所不爭執，並經本院於103年7月18日勘驗屬實，並製有勘驗測量筆錄在卷可稽，堪認此部分事實為真。

四、兩造之爭點及論述：原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、被告是否無權占用系爭土地？亦即原告得否請求被告拆除系爭建物及地上物，返還系爭土地？㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？其金額應以若干為適當？現就本件之爭點析述如下：

㈠、被告是否無權占用系爭土地？亦即原告得否請求被告拆除系爭建物及地上物，返還系爭土地？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。復按，當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明文。本件原告為系爭土地之所有權人，被告現占有、使用上開處所，即如附圖所示部分，已如前述，是依上說明，自應由被告就其係有權占有之事實負舉證責任。經查：

⒈被告業於103年6月18日之言詞辯論期日自認其跟原告之前手並無租約存在，當時不知道地主是誰，沒有經過任何人同意就蓋系爭房屋等語（見本院卷第39頁）。準此，被告業已自認其無使用系爭土地之合法權源，堪認被告無權占有系爭土地之事實，至為明確。是原告自得本於所有權人身分，請求被告拆除系爭建物及地上物，即如附圖所示C、D1、D2、D3，並返還所占用之系爭土地與原告。

⒉被告雖於103年11月17日以民事答辯狀稱其於45年間經當時地主同意，在系爭土地上搭建房屋云云（見本院卷第79頁）。惟查，被告未能就其是否經原告前手之同意，而搭建系爭房屋一事舉證以明其說，亦未經原告之同意撤銷上開自認，是依上說明，被告辯稱其已得原告前手同意，就系爭土地有使用之合法權源云云，無從採信。

⒊被告另辯稱其依民法第426條之2租用基地建築房屋而擁有優先購買權，卻未經通知而喪失土地優先購買權益云云。然查，該條之規定係以承租人向基地所有人租用基地建築房屋為前提。本件被告未合法向基地所有人租用基地，已如前述，自無從依上開規定主張有優先購買權，其此部分主張，洵屬無據。至被告依法繳納稅捐、不構成刑法竊佔罪或是否知悉要辦理建物保存登記等情，均非被告占有系爭土地之合法權源，被告此部分所辯，即無足採。

㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？其金額應以若干為適當？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查，本件被告無權占有使用原告所有之系爭土地，已如前述，則被告無法律上之原因而受利益，致原告無法使用、收益系爭土地，因此受有損害。是原告依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當利益，即有理由。

⒉次按，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。而依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。經查：

⑴系爭土地緊鄰基隆路1段，附近交通便利、車輛往來頻繁、商辦大樓林立，商業機能良好，此有本院勘驗測量筆錄在卷可佐（見本院卷第51頁）。惟原告占用系爭土地，即如附圖所示C、D1、D2、D3部分，面積自0.13平方公尺至24平方公尺不等，而原告所有之系爭土地，呈不規則形狀，若未與鄰地整合，利用實屬有限，且上開D1至D3部分，係鐵皮屋，且周遭係停車場、停車場出入口及建物之圍牆隔壁等情，有鑑價報告、土地複丈成果圖附於本院執行卷宗可參。本院審酌上情，認系爭土地以申報地價年息7％計算相當於租金之不當得利始為適當，原告主張應以系爭土地申報地價年息10％為計算標準，實屬過高。

⑵莊國安、陳慧珊就系爭土地之應有部分各為1/10、9 /10，另系爭68-2地號土地102至103年度公告地價為每平方公尺101,000元，被告占用之面積為6平方公尺；系爭68-3地號土地102至103年度公告地價為每平方公尺101,000元，被告占用之面積為18平方公尺；系爭68-4地號土地102至103年度公告地價為每平方公尺182,000元，被告占用之面積為0.13平方公尺；系爭68-7地號土地102至103年度公告地價為每平方公尺101,000元，被告占用之面積為24平方公尺，有卷附公告地價及公告現值查詢表及土地複丈成果圖可稽（見本院卷第27至31頁）。基此計算，則被告自102年9月6日起至103年12月6日止，無權占用系爭土地可獲得相當租金之利益，並致原告所受損害之金額為341,016元（計算式詳如附表一所列），依各原告應有部分計算，原告請求被告各應給付莊國安34,102元、陳慧珊306,914元（計算式詳如附表一所列），及自民事更正聲明狀繕本送達翌日（即103年12月25日，見本院卷第105頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。至原告雖另請求被告自起訴狀繕本送達翌日起算按月給付相當租金之不當得利部分，但因原告已於言詞辯論終結前，先計算至103年12月6日前被告應給付之金額，故本院本應就此部分予以扣除，認原告請求被告自103年12月7日起至返還系爭土地之日止，按月給付給付莊國安2,273元、陳慧珊20,461元（計算式詳如附表二所示），為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及民法第179條規定，請求被告拆除如附圖編號C、D1、D2、D3所示未辦理保存登記建物及地上物，並將所占用之系爭土地返還原告；同時請求被告應給付莊國安34,102元、陳慧珊306,914元，及自民事更正聲明狀繕本送達翌日即103年12月25日起至清償日止之法定遲延利息，暨自103年12月7日起至返還上開占用土地之日止，按每月給付莊國安2,273元、陳慧珊20,461元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附表一：（元以下四捨五入）┌───────────────────────────────────┐│給付相當於租金之不當得利金額： ││申報地價（即公告地價80%）×占用面積×7%÷12月×占用期間＝應付金額 ││占用期間：102年9月6日起至103年12月6日止（計15個月） │├───────────────────────────────────┤│㈠系爭68-2地號土地部分： ││ 80,800元×6 ㎡×7%÷12×15＝42,420元 ││㈡系爭68-3地號土地部分： ││ 80,800元×18㎡×7%÷12×15＝127,260 元 ││㈢系爭68-4地號土地部分： ││ 145,600 元×0.13㎡×7%÷12×15＝1,656 元 ││㈣系爭68-7地號土地部分： ││ 80,800元×24㎡×3%÷12×15＝169,680 元 ││㈤合計共341,016元42,420元＋127,260元＋1,656元＋169,680元＝341,016元 ││ │├───────────────────────────────────┤│原告莊國安部分：341,016 元×1/10＝34,102元 │├───────────────────────────────────┤│原告陳慧珊部分：341,016 元×9/10＝306,914 元 │└───────────────────────────────────┘附表二：（元以下四捨五入）┌─────────────────────────────────┐│按月給付相當於租金之不當得利金額： ││申報地價（即公告地價80%）×占用面積×7%÷12月＝每月應付金額 ││占用期間：103年12月7日起至返還系爭土地之日止 │├─────────────────────────────────┤│㈠系爭68-2地號土地部分： ││ 80,800元×6 ㎡×7%÷12＝2,828 元 ││㈡系爭68-3地號土地部分： ││ 80,800元×18㎡×7%÷12＝8,484 元 ││㈢系爭68-4地號土地部分： ││ 145,600 元×0.13㎡×7%÷12＝110 元 ││㈣系爭68-7地號土地部分： ││ 80,800元×24㎡×7%÷12＝11,312元 ││㈤合計共22,734元： ││ 2,828 元＋8,484 元＋110 元＋11,312元＝22,734元 │├─────────────────────────────────┤│原告莊國安部分：22,734元×1/10＝2,273 元 │├─────────────────────────────────┤│原告陳慧珊部分：22,734元×9/10＝20,461元 │└─────────────────────────────────┘