臺灣臺北地方法院103年度訴字第2423號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2423號

原告

新月不動產仲介有限公司

法定代理人

林國華

訴訟代理人

陳永來律師

訴訟代理人

陳郁仁律師

被告

劉行哲

訴訟代理人

賴振宗律師

上列當事人間給付報酬事件，本院於民國104年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）緣被告於民國102年4月25日將其所有、坐落新北市○○區○○段○○○段000000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號建物（下稱系爭不動產），以銷售總價新臺幣（下同）4,580萬之價格委託原告居間仲介買賣事宜，委託銷售期間自是日起至102年12月31日止（下稱系爭契約），嗣兩造就委託銷售期間及委託銷售金額多次合意變更，情形如下：兩造於102年12月間合意延長委託銷售期間自103年1月1日起至103年6月30日止；於103年4月29日合意變更委託銷售金額為4,230萬元；於103年4月30日合意變更委託銷售4,280萬元；於103年5月2日合意變更委託銷售金額為4,200萬元（下稱5月2日變更合意書），原告與被告簽訂系爭契約後即積極找尋買主，迨103年4月29日有買方即訴外人陳建興願以4,000萬元購買系爭不動產，然陳建興前揭出價未達被告斯時委託銷售價格，經原告努力後，陳建興於同日將購買金額增加為4,200萬元，有效期間至103年5月8日24時止，付款條件均與系爭契約相同，再經原告努力下，被告於103年5月2日將委託銷售金額降為4,200萬元，至此陳建興就系爭不動產之出價及付款方式已與被告之委託銷售條件相符，原告已達成委託事項。未料原告將此成交事宜告知被告後，被告卻以「因未達心目中之價位，太太反對。」為由，拒絕與陳建興簽署系爭不動產之買賣契約。依系爭契約約定，原告與陳建興間之買賣契約已經成立，縱因被告拒絕簽約，其事由亦屬可歸責於被告，原告爰依系爭契約第8條第5項、第5條第1項及第12條第1項約定請求被告給付委託總價額4﹪之服務報酬168萬元（計算式：4,200萬×4﹪＝168萬），並依系爭契約第8條第5項約定及民法第216條規定請求被告賠償42萬元（計算式：4,200萬×1﹪＝42萬），共計210萬元。

（二）聲明：1、被告應給付原告210萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；2、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

（一）依5月2日變更合意書內容，服務報酬係140萬元，原告請求168萬元，即有未合，又既未仲介成功，何來買方服務報酬損害之可言，其請求42萬元之損害，亦非有理。

（二）被告屢次提醒證人即原告營業員陳秋燕，系爭不動產屋頂上裝置太陽能板，且與台灣電力公司簽有賣電契約，裝置費用花費40萬元，僅賣電2年，回收有限，此設備不在銷售系爭不動產範圍內，被告一再向原告提及此點，而就此重要事項，證人陳秋燕僅以：客戶在意價位不在意太陽能云云回之。賣方簽約委託銷售，目的在透過房仲介紹，以取得較有利條件再決定是否售屋，如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益，即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費，對賣方不公平，也不能達成委任契約目的，系爭契約第8條第2項違反誠信原則，剝奪賣方賣屋的最後決定權，對消費者顯失公平，違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第1項、第2項第2款、第3款規定，應屬無效。

（三）原告自認：103年4月29日經努力後已將買方購買金額增為4,200萬元，依系爭契約第7條第1項「乙方（原告）受託處理仲介事務應以善良管理人為之注意為之。」、第5項「如買方簽立"要約書"乙方（原告）應於二十四小時內將該要約書轉交甲方（被告），不得隱瞞或扣留…」。則被告至遲應於次日即同年4月30日已獲得陳建興提出之不動產買賣斡旋契約書（下稱斡旋書），同年5月2日證人陳秋燕找被告簽立5月2日變更合意書時，亦有義務交付斡旋書，惟未盡此義務，反將之隱瞞扣留，當晚與被告連絡時，尚偽稱買方只肯出價4,100萬，其後數日即未再與被告連絡。雖原告法定代理人林國華於本院103年10月7日言詞辯論期日及證人陳秋燕於103年11月28日到庭證稱：於103年4月29日獲得斡旋書時已於翌日（4月30日）轉知被告云云，然事實上伊等並未告知，亦未轉交斡旋書。是被告於同年5月5日上午以通訊軟體Line（下稱Line）連絡證人陳秋燕告知不賣時，即認定買方僅出價至4,100萬元。至此原告始趕赴被告診所，出示其隱瞞且扣留之斡旋書，以需給客戶交代為由，要求被告簽名，被告始於原告違反義務隱瞞並扣留之斡旋書上簽具「不願出售」、「因未達心目中價格，太太反對」等語，以示因原告違約而為解除系爭契約之意思表示，依民法第255條規定得不為催告而解除系爭契約，系爭契約既已解除，原告無由依系爭契約請求給付服務報酬。

（四）查原告於103年5月2日，在隱瞞並扣留斡旋書之情況下，請被告書立5月2日變更合意書，此為委託銷售之新定型化契約，被告依法有3天以上之契約審閱權，審閱期限至同年5月5日止，而同年5月5日被告除在原告隱瞞且扣留之斡旋書上簽立不賣等解約文字，同日亦偕同律師親至原告營業場所，表示在契約審閱期內，解除5月2日變更合意書，則契約既已解除，原告無由據此為主張，縱被告有自願簽字拋棄契約審閱權，亦因顯失公平而無效。

（五）證人陳秋燕於本院言詞辯論期日時已證稱：被告簽立5月2日變更合意書時，曾要求暫緩3日等語，故被告於同年5月5日上午8時9分許以Line通知證人陳秋燕不賣時，仍在3日範圍內，縱5月2日變更合意書是否可視為新約而有3日審閱權容有爭議，然依消保法第11條規定，應為有利於消費者即被告之解釋，而認被告於同年5月5日通知不賣之意思表示，係解除兩造5月2日變更合意書，因此原告無由據此做成交之認定。

（六）聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、被告如受不利判決，願供擔保免為假執行

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第53頁背面、第54頁）：

（一）被告於102年4月25日將系爭不動產，以銷售總價4,580萬元之價格委託原告居間仲介買賣事宜，委託銷售時間自簽約日起至102年12月31日止。

（二）兩造於102年12月間合意延長委託銷售期間自103年1月1日起至103年6月30日止；兩造於103年4月29日合意變更委託銷售金額為4,230萬元；於103年4月30日合意變更委託銷售金額為4,280萬元。

（三）陳建興與原告於103年4月29日簽有斡旋書及買方服務報酬承諾書，願以4,200萬元之價格買受系爭不動產。

（四）被告於103年5月2日在契約內容變更合意書（本院卷第13頁）上簽名，同意將價額變更為4,200萬元。

四、本件爭點（見本院卷第70頁背面）：

（一）系爭契約是否有無效之情形？

1、系爭契約第8條第2項是否違反消保法第12條規定而無效？

2、5月2日變更合意書是否因未經被告審閱3天以上，違反消保法第11條第1項規定而無效？

（二）如系爭契約有效，原告是否已完成仲介之義務？原告請求被告給付服務報酬及損害賠償，有無理由？

五、得心證之理由：

（一）系爭契約是否有無效之情形？

1、5月2日變更合意書雖未經被告審閱3日以上，然並未違反消保法第11條第1項之規定：

（1）按消保法第11條之1固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，該條立法理由係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。至就定型化契約內容所為之部分變更是否有消保法第11條之1合理審閱期之適用，仍應依個別具體情況決定。

（2）被告固辯稱：5月2日變更合意書未經被告審閱3日以上，顯失公平而無效云云，然被告係於102年4月25日與原告簽立系爭契約，嗣系爭合約原於102年12月31日到期，兩造合意延長系爭合約至103年6月30日，有系爭契約及契約內容變更合意書各1份可憑（見本院卷第7至11頁），觀諸5月2日變更合意書內容，僅係將委託銷售價格由系爭合約原訂之4,580萬元，調降為4,200萬元（以上價金包含140萬元服務費），內容並非複雜等情，有5月2日變更合意書影本可憑（見本院卷第13頁），而被告亦不否認其上簽名為其所親簽，則該調降之價格，即應係被告與證人陳秋燕另為個別磋商後所訂，既非重新簽訂新版定型化契約，即無顯失公平之情形；況被告於簽立5月2日變更合意書前，已分別於102年12月間、103年4月間簽立2次格式相同之契約內容變更合意書（見本院卷第11、12頁），對於契約內容顯然甚為瞭解，其既已簽立5月2日變更合意書同意將內容視為系爭合約之一部分，事後被告亦未曾反應有何不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，實難認被告係於匆忙間訂立5月2日變更合意書而不知簽署後相關之權利義務，5月2日變更合意書內容並不複雜，亦如前述，則被告自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張5月2日變更合意書因違反合理審閱期規定顯失公平而無效。

2、系爭契約第8條第2項因違反消保法第12條規定而無效：

（1）按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，消保法第12條定有明文。又系爭契約第8條第2項前段約定：「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。…」等語（見本院卷第8頁）。

（2）再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。觀諸系爭契約載明：「立委託書人（以下簡稱甲方）茲為下列不動產買賣事宜，特委託新月不動產仲介有限公司（以下簡稱乙方）居間仲介，雙方合意簽署本契約，…」（見本院卷第7頁），顯見系爭契約確有居間契約性質。

（3）依系爭契約第8條第2項前段約定，倘原告取得買方以系爭契約之委託條件提出之要約書，被告與買方間之買賣契約即已成立，被告不得拒絕，否則即應給付服務報酬，此約定顯然不當壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，且觀諸系爭契約第6條第2項規定：「除本契約另有約定外，委託銷售期間內甲方（按即被告）仍可自行出售或委託第三人出售，惟若因此而與他人達成委託標的買賣之合意時，應於合意達成後或收受訂定金後二十四小時內以書面通知乙方（按即原告），以避免重複成交之情形。」（見本院卷第8頁），依前揭約定，被告既仍得同時自行尋覓買方，於原告為其覓得同意系爭契約委託條件之買方時，仍應享有是否與買方就系爭不動產成立買賣契約之最後決定權，是系爭契約第8條第2項前段之約定與第6條第2項約定相悖，且剝奪被告以優於委託條件或選擇交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨。故系爭契約第8條第2項前段約定排除民法568條第1項規定（成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，堪可認定。

（4）參以被告簽訂系爭契約之目的，係為經由原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產。倘原告可不論磋商結果是否符合被告之較佳利益，即得以委託條件強令被告選擇接受或給付服務報酬，致被告無取捨權利，原告亦無盡善良管理人義務為磋商之必要，系爭契約之目的難以達成，與消保法第12條第2項第3款規定有違。

（5）另依陳建興出具之斡旋書第4條第2項約定：「斡旋金係作為受託人（按即原告）與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，斡旋金無息全數返還買方。」（見本院卷第14頁），足見縱原告取得符合系爭契約之委託條件之斡旋書，仍須與被告斡旋洽商，由被告確認是否同意出售，如未經被告確認，或被告不接受，買方可取回斡旋金，是於被告確認買方提出之斡旋書前，仍有不賣之權利，而買方在被告確認前，亦有不買之權利。是系爭契約書第8條第2項前段約定亦與斡旋書前述約定牴觸，而有違誠信原則。

（6）綜上所述，系爭契約第8條第2項前段違反消保法第12條第2項第2款、第3款規定，推定顯失公平，且亦與斡旋書第4條第2項約定不符，顯屬違反誠信原則之定型化契約條款，堪認系爭契約第8條第2項前段約定，因違反消保法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效。

（二）如系爭契約有效，原告是否已完成仲介之義務？原告請求被告給付服務報酬及損害賠償，有無理由？

1、按「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，…並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」、「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍返還定金予賣方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害。」、「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：一、買賣契約因第八條第二項成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4﹪與乙方。…」，系爭契約第5條第1項、第8條第5項、及第12條第1項分別定有明文。再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1條亦有明文。系爭契約第8條第2項前段約定既為無效，則系爭契約關於給付服務報酬事宜，仍應回歸適用系爭契約第5條第1項約定及補充適用民法居間契約之前揭規定。

2、關於服務報酬部分：系爭契約第8條第2項前段之約定違反消保法第12條第1項、第2項第2、3款約定而無效，詳如前（一）所述，被告與陳建興間之買賣契約無從適用系爭契約第8條第2項前段之約定成立，買賣並未成交，是原告依系爭契約第8條第5項、第12條第1項約定請求被告給付服務報酬，自為無理由；再被告並未經原告居間與陳建興就系爭不動產簽定買賣契約，是買賣並未成交，是原告依系爭契約第5條第1項約定或民法第568條第1項規定請求被告給付服務報酬，亦屬無據。

3、關於損害賠償部分：被告與陳建興間並未簽定買賣契約，系爭契約第8條第2項前段約定無效，被告並無違反系爭契約之情事，則原告依系爭契約第8條第5項約定及民法第216條規定請求被告賠償其因此所受之損害，即乏實據。

六、綜上所述，系爭契約第8條第2項前段約定因違反消保法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效，被告與陳建興就系爭不動產之買賣並未成交，均詳如前述，則原告依系爭契約第5條第1項、第8條第5項、第12條第1項及民法第216條、居間契約之法律關係，請求被告給付210萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5﹪計算之利息為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失其依據，應一併駁回之。

七、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。