臺灣臺北地方法院103年度訴字第4004號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第4004號

原告

廖麗珠

訴訟代理人

楊金順律師

訴訟代理人

董家均律師

被告

泰瑞開發建設股份有限公司

法定代理人

溫欽煌

訴訟代理人

吳君婷律師

參加人

鄧光明

訴訟代理人

林耀泉律師

　　　　　　連雲呈律師

　　　　　　黃于庭律師

上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國104 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，同法第58條第1 項定有明文。而就兩造之訴訟有法律上之利害關係之第三人，為輔助一造起見得參加於該訴訟，所謂法律上之利害關係者，即因兩造所受裁判之結果，而自己亦須受其影響之謂，有最高法院17年聲字第42號判例可資參照。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。經查，本件原告雖不同意參加人鄧光明參加訴訟，然原告提起本件訴訟，係以兩造間民國91年2 月7 日所簽訂之合建契約書（下稱系爭合建契約書）主張被告應交付附表㈠、㈡、㈢所示之不動產予原告，惟被告主張附表㈠、㈡、㈢所示之不動產為鄧光明借名登記於原告名下，現鄧光明已終止予原告間之借名登記契約，被告自不得將房屋交付原告等語，是兩造所受裁判之結果鄧光明亦受影響，顯有法律上之利害關係，故鄧光明聲明為輔助被告而參加訴訟，有本院104 年6 月11日民事聲明參加訴訟暨停止訴訟狀在卷可考（見本院卷第124頁），應認鄧光明就本件訴訟有法律上之利害關係，揆諸前揭說明，其為輔助被告而參加訴訟，於法相合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠被告原為泰瑞開發建設有限公司，於93年8 月23日核准變更為泰瑞開發建設股份有限公司。原告於91年2 月7 日與被告簽定系爭合建契約書，由原告提供所有臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地（權利範圍為1/4 ）與被告合建分屋，本件合建工程於91年10月18日申報開工，經停工後復工，於100 年9 月21日竣工，於101 年6 月13日取得使用執照，原告於101 年12月中依系爭合建契約書辦理土地總登記並移轉土地持分給被告指定之人，並於102 年3 月21日登記為附表㈠、㈡、㈢所示不動產（下稱系爭不動產）之所有權人，系爭大樓興建完成取得使用執照迄今已逾2 年並已接通水電，然原告取得系爭不動產之所有權亦1 年有餘，被告卻尚未將系爭不動產辦理交屋予原告占有，而由被告繼續占有使用中，原告自得依兩造系爭合建契約書第11第1 款前段之約定及民法第767 條之規定，請求被告將系爭不動產交付予原告。

㈡又被告本應於系爭不動產所屬新建大樓101 年6 月13日取得使用執照及接通水電時交付系爭不動產予原告卻不為，原告已於103 年7 月間委請律師發函要求被告於文到5 日內交付系爭不動產予原告，該函已於103 年7 月25日送達被告，是依民法第227 條第1 項及第231 條第1 項規定，被告應自103 年7 月31日起對原告負遲延給付之損害賠償之責。且因被告自是日起即無法律上之原因占有系爭不動產而受有使用收益之利益，致原告本於所有權對於系爭不動產之使用受益受損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告給付占有系爭不動產之相當於租金之不當得利；並依民法第184 條之規定請求被告負侵權損害賠償之責。另系爭不動產位於國父紀念館附近，交通便利，店面林立，屬於臺北市菁華地區，故依其所在之位置及其經濟價值等情事，原告自得依土地法第97條第1 項規定，向被告請求給付每月損害賠償或不當得利新臺幣（下同）31,493元【計算式：3,779,177 元（土地及其建物申報總價）×10％×1 （年）÷12（月）＝31,493元】應屬有據等語。

㈢並聲明：⒈被告應將附表㈡所示建物騰空，並將附表㈠、㈡、㈢所示不動產交付原告；⒉被告應自103 年7 月31日起至騰空交付附表㈠、㈡、㈢所示不動產予原告止，按月給付原告31,493元。

二、被告則以：

㈠原告起訴請求被告交付系爭不動產，惟系爭不動產為參加人鄧光明借名登記予原告名下，此有雙方於90年1 月18日所簽訂之借名登記契約書可證，故關於系爭不動產之借名登記，及所有權之歸屬仍有爭議，被告無法貿然交付房屋予原告，以免衍生更多後續之紛爭。且原告與參加人鄧光明迄今就系爭不動產返還之爭議案件，仍於臺灣高等法院民事庭103 年度重上字第299 號確認債權不存在等事件審理中，故系爭不動產原所有權人鄧光明於日前發函要求被告勿將原告起訴請求之系爭房屋返還，故被告實無法將系爭房屋交付原告。

㈡且原告於另案訴訟請求被告依據系爭合建契約給付違約金，前經臺灣高等法院於102 年度重上更㈠字第34號民事判決中，認定系爭不動產為鄧光明所有，亦即鄧光明始為系爭不動產之實質權利人，故原告未因此受有任何損害，因而駁回原告請求被告給付違約金，故本件原告自不得依據系爭合建契約第11條第1 款約定請求被告交付系爭不動產甚明。另原告對被告提起本件訴訟請求交付系爭不動產事件，與原告對被告依據系爭合建契約書請求給付違約金之臺灣高等法院102年度重上更㈠字第34號另案訴訟之當事人均為相同，且本案與另案中，被告已清楚表明因鄧光明始為系爭不動產之實際所有權人，原告僅為借名登記者，原告在另案無權主張依據系爭合建契約書請求被告給付違約金，法院亦實質認定鄧光明為實質權利，而本案中，原告亦依據系爭合建契約第11條第1 項之約定請求被告交付系爭不動產，依據爭點效理論，即於原告與被告同一當事人間，就系爭房地之實質所有權人為鄧光明，在本案訴訟中，原告不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，故原告請求被告返還系爭不動產，並請求被告賠償相當於租金之不當得利，顯非有據。況原告請求依土地法97條第1 項規定之上限，即以年息10％計算相當於租金之不當得利或損害賠償亦屬荒謬，蓋系爭房地因爭訟中而無法交付房屋，被告並無不當得利可言，且鄧光明與原告間之借名登記契約已經鄧光明主張終止，鄧光明有權要求原告返還系爭不動產，原告提起本件訴訟請求被告交付系爭不動產顯有權利濫用之情形等語，茲為抗辯。

㈢並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉被告如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、參加人輔助被告為答辯意旨略為：參加人前於90年1 月8 日與原告之配偶高國隆簽訂契約書，約定由參加人向高國隆借款850 萬元以購買臺北市○○○路000 巷00號1 樓之房屋（下稱系爭40號房屋）一間，約定將該房屋借名登記於原告名下，並以該房屋用於被告之采舍工地合建案使用，是系爭不動產為參加人借名登記於原告名下，故系爭不動產並非原告所有，而參加人與原告間就系爭不動產之借名登記關係業已終止，參加人自得請求原告返還系爭不動產，另參加人已於102 年1 月21日起訴請求原告返還系爭不動產，該案目前繫屬於臺灣高等法院103 年度重上字第299 號事件審理中，又以另案法官於103 年7 月7 日準備程序筆錄中明確喻知「被上訴人（即本案原告）登記取得附表編號二所示不動產所有權（即系爭不動產）之原因為何？嗣後是否不存在？被上訴人是否為不當得利？上訴人得否請求被上訴人返還？」等語，可證原告雖登記為系爭不動產之所有權人，惟其取得之原因及現今是否有法律上原因持續取得等，均存有爭議，如原告取得系爭不動產所有權原因現已不存在且應將系爭不動產所有權返還登記予參加人者，則本案顯無權利請求被告交付系爭不動產，參加人並於本件訴訟有法律上之利害關係等語。

四、兩造不爭執事項：

㈠原告於91年2 月7 日與被告簽定系爭合建契約書，由原告提供所有臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地（權利範圍1/4 ）與被告合建分屋，系爭合建工程於100 年9 月21竣工，於101 年6 月13日取得使用執照，原告於101 年12月中依系爭合建契約辦理土地總登記，並移轉土地持分給被告指定之人，於102 年3 月21日登記為系爭不動產之所有權人。

㈡依系爭合建契約書第11條第1 款約定，乙方（被告）應於本約大樓取得使用執照接通水電後交屋予甲方（原告），惟被告於101 年6 月13日取得使用執照並接通水電後，尚未將系爭不動產辦理交屋予原告占有，而由被告繼續占有使用中。

㈢因被告未交付系爭不動產予原告，原告遂委請景德法律事務所於103 年7 月22日發函催告被告於文到5 日內交付系爭不動產予原告，該函文於103 年7 月25日送達被告。

㈣參加人主張系爭不動產為其借名登記予原告，並已於102 年1 月21日請求原告返還，現由臺灣高等法院以103 年度重上字第299 號事件審理中（一審案號：本院102 年度重訴字第125 號）

五、原告起訴主張兩造簽訂系爭合建契約書，約定由原告提供臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地應有部分1/4 與被告合建房屋，而被告已依系爭合建契約書將系爭不動產所有權登記於原告名下，惟竟拒不交屋，爰依系爭合建契約書第11條第1 款前段暨民法第767 條之規定請求被告交付系爭不動產予原告，並依民法第179 條、184 條、第227 條第1 項及第231 條第1 項等規定請求被告按月賠償原告相當於租金之不當得利31,493元等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告依系爭合建契約書第11條第1 款之約定，請求被告交付系爭不動產，是否有理由？被告抗辯參加人與原告間之借名登記關係已終止，系爭不動產應交付予參加人是否有理由？㈡原告依民法第227 條第1 項、第231 條之規定或民法第179 條或民法第184 條第1 項，請求被告按月給付31,493元之相當於租金之不當得利或損害賠償，是否有理由？

㈠原告依系爭合建契約書第11條第1 款約定請求被告交付系爭不動產為有理由。

⒈原告主張兩造簽訂有系爭合建契約書，依約被告應將原告分得之系爭不動產交付原告，惟被告竟拒絕交付系爭不動產予原告，爰依兩造系爭合建契約書第11條之約定，請求被告交付系爭不動產等語，並提出系爭合建契約書為證（見本院卷第15至46頁）。查原告之配偶高國隆前於90年1 月8 日與參加人鄧光明簽訂契約書，約定由鄧光明向高國隆借款850 萬元支付系爭40號房屋購屋款並將該屋作為被告為本件合建案之使用，系爭40號房屋並暫時登記於原告名下，嗣原告於91年2 月7 日與被告簽訂系爭合建契約書，約定由原告提供臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地與被告合建房屋，而系爭40號房屋因本件合建而拆除，系爭合建工程於100 年9 月21竣工，於101 年6 月13日取得使用執照，合建後原告獲分配附表㈠、㈡、㈢所示之建物及車位即系爭不動產，並已於於102 年3 月21日登記為附表㈠、㈡、㈢所示不動產之所有權人，惟被告迄未交付系爭不動產予原告，已經原告於103 年7 月22日寄發存證信函請求被告交付系爭不動產為原占有等情，有系爭合建契約書、契約書、景德法律事務所103 年7 月22日103 德律字第6573號函在卷為佐，並為兩造所不爭執，堪信屬實。

⒉查兩造間系爭合建契約書第11條前段約定「完工驗收語交屋：一、乙方（即被告）應於本約大樓取得使用執照接通水電後交屋予甲方，因本約大樓戶數眾多保管困難，雙方同意自乙方通知交屋日起十五日內前來辦理交屋手續…」，有系爭合建契約書在卷可憑（見本院卷第25頁），則系爭工程既已於101 年6 月13日取得使用執照並接通水電，依前開約定被告自應將原告所受分配房屋交屋予原告，然被告迄今仍未依約將系爭不動產交付原告，自非有理，原告依前開約定請求被告交付系爭不動產，應屬有據。

⒊被告雖辯系爭不動產為參加人鄧光明借名登記於原告名下，且鄧光明已終止與原告間之借名登記關係，並訴請原告返還系爭不動產云云，並提出高國隆與鄧光明間之契約書及本院103 年度重上字第299 號確認債權不存在等事件之104 年4月20日準備程序筆錄為佐（見本院卷第92頁、第136 頁至第138 頁），然按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約效力僅及於契約相對人，與第三人無涉（最高法院17年上字第906 號判例參照），查系爭合建契約書為兩造所締結，被告自應依約履行契約內容，至原告與鄧光明間之契約書所約定事項，為其等間之權利義務關係，基於債之相對性，尚與被告無涉，被告以原告與鄧光明間之契約內容主張拒絕交付系爭房屋，尚非有據。且查，被告所提出之原告之配偶高國隆與鄧光明間之契約書內容「立書人：鄧光明（以下簡稱借用人）茲用借用人向高國隆（以下簡稱貸與人）借款新台幣八百五十萬元正，本借用人用於支付購買臺北市○○○路000 巷00號1 樓之房屋一間用於泰瑞開發建設有限公司（以下簡稱泰瑞公司）之采舍工地合建案之使用，房屋暫時登記在廖麗珠之名下…貸與人同意之條件如下：貸與人收到借用人歸還借款新台幣八百五十萬元時，貸與人應立即將上述登記在廖麗珠名下之房屋過戶給借用人」（見本院卷第92頁），則依該契約書之內容觀之，縱原告與鄧光明間有借名登記關係存在，其借名登記之標的亦為系爭40號房屋，然系爭40號房屋已經合建後拆除，已如上述，原告雖於合建後獲分配系爭不動產，惟亦非得逕認該等借名登記之法律關係繼續存在系爭不動產上，是被告辯稱系爭不動產為鄧光明借名登記於原告名下乙節，尚屬有疑。況縱認系爭不動產確為鄧光明借名登記於原告名下，亦僅鄧光明得依渠等間借名登記之法律關係請求原告返還系爭不動產予鄧光明而已，被告尚非得逕以此原因拒絕交付房屋予原告，是被告主張系爭不動產為鄧光明借名登記予原告名下，被告不得交屋予原告云云，殊無足取

㈡原告得請求被告賠償因遲延所生之損害：

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227 條第1 項、第231 條第1 項分別定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。查本件兩造以系爭合建契約書約定應系爭不動產所在大樓取得使用執照接通水電後交屋予原告，而系爭不動產已於101 年6 月13日取得使用執照，並於102 年3 月21日登記於原告名下，惟迄未交付予原告，而原告乃於103 年7 月22日以景德法律事務所函文催告被告於文到5 日內交付系爭不動產予原告，該函文並於103 年7 月25日送達被告等情，均如上述，被告既負有交付房屋之債務而不履行，並經原告催告後仍未如期履行，則原告請求被告自催告期限屆滿之翌日即103 年7 月31日起，負遲延責任，應為有據。被告雖辯稱因系爭不動產為鄧光明借名登記於原告名下，尚有產權爭議被告始未交屋云云，然系爭不動產是否為鄧光明借名登記於原告名下，僅涉及鄧光明是否得向原告請求返還系爭不動產而已，與被告無涉，系爭合建契約書既存於兩造間，被告自有依約履行之義務，被告不得執此拒絕交付系爭不動產，已詳述如前，是被告此部分所辯，亦無可採。

⒉次按不能使用房屋，通常受有相當於租金之損害，此觀最高法院67年台上字第3622號判例意旨可明；次按民法第216 條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益。所謂「所失利益」係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，即不能使用房屋，通常受有相當於租金之損害，為社會一般通常觀念，是原告主張因被告遲延給付，不能使用系爭房屋，請求被告賠償相當於租金之損害，自屬有據。又此所謂之租金，僅是房屋使用利益之計算方式，並不以請求權人確有以房屋出租之計畫為必要。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。又上開規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年度台上字第392號判例意旨參照），是原告請求被告給付之不當得利或損害金，自應受上開規定之限制。

⒊原告主張系爭不動產每月相當於租金之損害為31,493元，被告雖抗辯此數額過高，惟查系爭不動產坐落之土地為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地，該土地102 年申報地價為每平方公尺85,600元，土地面積1,448 平方公尺，權利範圍為1686/100000 ，有土地登記謄本可稽（見本院卷第10頁），是該土地申報價值為2,089,777 元（85,600×1448×1686 /100000＝2,089,777 元，元以下四捨五入），又系爭不動產之課稅現值為1,689,400 元（1,457,500 ＋231,900＝1,689,400 元），亦有原告所提出系爭不動產之103 年房屋稅繳款通知書在卷足憑（見本院卷第11至12頁），合計土地及建物申報總價為3,779,176 元（2,089,777 元＋1,689,400 元＝3,779,176 元）。又本院斟酌系爭不動產位於臺北市大安區光復南路，商業機能相當活絡，生活機能便捷，原告主張以系爭房地申報總價年息10％為相當，換算每月租金為31,493元（計算式：3,779,176 元×10％/12=31,493，元以下四捨五入）應屬可採。是原告請求被告應自103 年7 月31日起至交付系爭不動產之日止，按月給付原告31,493元，為有理由，應予准許。

⒋至原告雖另主張依民法179 條、第184 條第1 項之規定，請求被告賠償其損害，惟此與其依民法第227 條第1 項、第231 條規定所為之請求，係屬訴訟標的選擇合併訴訟，本院已認定原告依民法第227 條第1 項、第231 條規定所為請求為有理由，即無庸再審酌原告此部分主張有無理由，附此敘明。

五、綜上所述，原告依據兩造之系爭合建契約書與給付遲延損害賠償之法律關係，請求被告將附表㈠、㈡、㈢所示不動產騰空，並交付原告，並賠償其自103 年7 月31日起至騰空交付附表所示不動產予原告止，按月給付原告31,493元，為有理由，應予准。

六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一審究，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第86條第1項、第392 條，判決如主文。