臺灣臺北地方法院103年度訴字第4174號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第4174號

原告

李清政

訴訟代理人

李鴻志

訴訟代理人

賀華谷律師

被告

冠進不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

林俊吉

被告

台灣房屋仲介股份有限公司

法定代理人

李碧華

訴訟代理人

游璿樺

被告

王文賢

　　　　　　戴光斌

　　　　　　吳㛩彣

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國105 年9 月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查，本件原告起訴時之聲明為：「㈠、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）4,983,334 元，及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡、被告王文賢應給付原告50萬元，及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢、願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第2 頁），於民國103 年11月7 日準備程序就第1 項聲明之法定遲延利息變更為自103 年10月8 日起算（見本院卷第48頁反面），再於103 年12月4 日變更聲明為：「㈠、被告王文賢、戴光斌、吳㛩彣應連帶給付原告4,983,334 元，及自103 年10月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡、戴光斌、被告冠進不動產仲介經紀有限公司（下稱冠進公司）、被告臺灣房屋仲介股份有限公司（下稱臺灣房屋）應連帶給付原告4,983,334 元，及自103 年10月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢、前2 項之給付，王文賢、吳㛩彣、冠進公司、臺灣房屋如任一被告已為給付，於其給付範圍內，其餘被告免給付義務；㈣、王文賢應給付原告50萬元，及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈤、願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第66至67頁）；末於105 年5 月20日變更請求部分之法定遲延利息為「自103 年11月15日起至清償日止之法定遲延利息」，並更正訴之聲明第3 項為：「前2 項之給付，如被告任一為給付，於其給付範圍內，其餘被告免給付義務」（見本院卷第140頁反面），核原告所為之訴之變更分別符合請求基礎事實同一及減縮應受判決事項聲明之要件，揆諸上開法律規定，自應准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：伊於101 年間委託加盟臺灣房屋之冠進公司出售附表所示之不動產（下稱系爭房地），並經仲介戴光斌介紹，與王文賢簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為1,670 萬元，且由吳㛩彣擔任系爭契約之不動產經紀人，伊並已給付冠進公司仲介費50萬元。詎王文賢於約定之101 年12月27日交屋期限屆至後，仍未辦妥全部手續，王文賢與戴光斌明知訴外人趙桂英欲以1,850 萬元之價格買受系爭房地，竟共同謀議由戴光斌向伊訛稱已覓得趙桂英以原約定價格1,670 萬元買受系爭房地，請伊勿認定王文賢違約等語，致伊陷於錯誤而同意王文賢無庸負違約責任，依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定，戴光斌應就已收取之180 萬元差價及50萬元報酬，加計1 年8 個月之法定遲延利息191,667 元，加倍返還伊4,983,334 元（下稱系爭款項），爰依民法第184 條第1 項前段、後段、第185 條第1 項規定，請求王文賢、戴光斌、吳㛩彣連帶負損害賠償責任，以及依民法第184 條第1 項前段、後段、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求戴光斌、冠進公司、臺灣房屋就系爭款項負連帶賠償責任。又伊係受王文賢詐欺而為王文賢無庸負違約責任之意思表示，故依民法第92條規定，以起訴狀繕本送達王文賢時，對王文賢撤銷該意思表示，並依系爭契約第10條第4 項、民法第179 條規定，請求王文賢給付原告50萬元定金等語，並聲明：㈠、王文賢、戴光斌、吳㛩彣應連帶給付原告4,983,334 元，及自103年11月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡、戴光斌、冠進公司、臺灣房屋應連帶給付原告4,983,334 元，及自103 年10月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢、前2 項之給付，如任一被告已為給付，於其給付範圍內，其餘被告免給付義務；㈣、王文賢應給付原告50萬元，及自103 年11月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈤、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告王文賢則以：系爭契約第4 條第3 項已約明伊得指定他人為登記名義人，則伊讓渡系爭契約予趙桂英，並依約給付買賣價金予原告，自未詐欺原告等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告戴光斌則以：伊自始至終均不知有其他買方存在，亦不知王文賢將系爭契約讓渡予趙桂英，原告主張伊與其他被告有共同侵權行為，要屬無據等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、被告吳㛩彣則以：伊不知王文賢將系爭房地轉售予趙桂英，王文賢與趙桂英簽立讓渡同意書時，伊亦未在場，更未賺取差價，故原告請求伊連帶負損害賠償責任，要屬無據等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

五、被告冠進公司則以：系爭契約因王文賢無法順利辦理貸款，而另覓其他登記名義人，伊對此均不知情，亦未賺取價差，自不構成侵權行為；況伊係基於契約關係為仲介行為，原告依侵權行為請求，亦無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

六、被告臺灣房屋則以：冠進公司係以自己名義接受買賣雙方之委託仲介，非代理臺灣房屋與原告為仲介銷售之行為，戴光斌、吳㛩彣亦非臺灣房屋之受僱人，伊自不負連帶損害賠償責任等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

七、兩造不爭執事實（見本院卷第142 至143 頁，其中原不爭執事實㈤所述附表部分，部分與卷內文書證據明顯不合，顯屬誤繕，故逕予修正）：

㈠、原告前委託加盟臺灣房屋之冠進公司出售系爭房地，並已給付冠進公司仲介費50萬元。

㈡、嗣原告經冠進公司之仲介戴光斌居間，由吳㛩彣擔任不動產經紀人，於101 年11月13日由訴外人李鴻志擔任原告之代理人，與王文賢簽立系爭契約，約定原告以1,670 萬元之價格出售系爭房地予王文賢，且雙方應於101 年12月27日前辦理系爭房地之點交，王文賢則應於該期日前給付全部價金，王文賢於簽約後3 日內並已匯款簽約款50萬元至履約保證專戶（見本院卷第7 至14頁）。

㈢、原告於102 年2 月間取得系爭房地全部買賣價金1,670 萬元。

㈣、王文賢於102 年1 月3 日，經由訴外人即仲介賴建廷之居間，以1,850 萬元之價格將系爭契約之權利義務轉讓予趙桂英（見本院卷第17頁），轉讓系爭契約之金額與系爭契約原定買賣價金之差價180 萬元則由王文賢取得。

㈤、原告於102 年2 月4 日移轉附表編號1 、3 所示之不動產予趙桂英，移轉附表編號2 、4 所示之不動產予趙桂英之子趙康佑（見本院卷第32至39頁）。

八、兩造之爭點及論述：本件原告主張王文賢與戴光斌於系爭契約約定之交屋期限屆至後，向其詐欺已覓得趙桂英以原約定價格1,670 萬元買受系爭房地，致其陷於錯誤而同意王文賢無庸負違約責任，故對王文賢撤銷該被詐欺而為之意思表示，並分別請求「王文賢、戴光斌、吳㛩彣」與「戴光斌、冠進公司、臺灣房屋」連帶負損害賠償責任，以及請求王文賢給付50萬元定金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：㈠、王文賢、戴光斌有無詐欺原告情事；㈡、原告得否請求王文賢、戴光斌、吳㛩彣連帶給付系爭款項；㈢、原告得否請求戴光斌、冠進公司、臺灣房屋連帶給付系爭款項；㈣、原告得否請求王文賢給付50萬元定金。茲就上開爭點析述如后：

㈠、王文賢、戴光斌有無詐欺原告情事：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張王文賢、戴光斌共同謀議由戴光斌對其為詐欺行為，為王文賢、戴光斌所否認，戴光斌並抗辯其於102 年4 月間，始知悉王文賢將系爭契約讓渡予趙桂英等語。經查：

⒈戴光斌於本院以當事人身分訊問時，具結陳稱：系爭契約簽立後即已告訴原告代理人李鴻志，因政府法令規定同一人買受第二間房屋之貸款僅有6 成，故買方可能會找他人做第二戶貸款承接，致貸款時間延長，因系爭房地2 樓尚有承租人，李鴻志當下即同意延長交屋時間等語（見本院卷第145 頁），證人李致政於本院審理時亦結證稱：一開始簽約之買方為王文賢，王文賢支付簽約款後，開始找銀行辦理貸款，但並不順利，以致交屋時間延宕，原告之代理人李鴻志於交屋期限將至時，有請伊發存證信函催告王文賢，表示如銀行貸款辦不出來要解除契約，之後戴光斌稱其會處理，李鴻志即未再為任何表示，亦未表示要解除契約，僅稱貸款要儘速完成等語（見本院卷第147 頁反面至148 頁），顯見原告之代理人李鴻志知悉王文賢因貸款之故而未能如期履約，並同意王文賢延長履約期限無疑。

⒉又戴光斌始終否認其事前即已知悉王文賢將系爭契約之權利義務轉讓予趙桂英等情，王文賢於本院準備程序中亦陳稱戴光斌係之後始知其將權利讓渡予趙桂英等語（見本院卷第50頁反面），證人賴建廷於本院審理中並具結證述：伊為趙桂英、王文賢之介紹人，簽立讓渡同意書時，僅伊與王文賢、趙桂英在李致政代書事務所，伊當時不認識戴光斌，係之後向系爭房地承租客收取租金時，始看到戴光斌與李鴻志等語（見本院卷第192 頁反面、193 、194 頁），佐以王文賢與趙桂英簽立之讓渡同意書，其上僅有讓渡人王文賢、受讓人趙桂英及見證人賴建廷之簽名，並無戴光斌之簽名，有讓渡同意書1 份為憑（見本院卷第17頁），足信戴光斌辯稱其事前不知王文賢讓渡系爭契約予趙桂英，尚非虛妄。

⒊證人即代書李致政於本院審理中雖明確證稱戴光斌於簽立讓渡同意書時在場等語（見本院卷第147 頁），然證人李致政所述與王文賢及證人賴建廷之證詞完全相左，於戴光斌詢問103 年間有無處理過其成交之案件時，並自承其一年處理2、300 件案件，需要回去查詢等語（見本院卷第149 頁），可見證人李致政經手之案件眾多，對於其所處理之所有案件細節是否均能清楚回憶，已非無疑。況王文賢與趙桂英簽立之讓渡同意書，見證人部分僅有賴建廷之簽名，並無戴光斌之簽名，已如前述，苟戴光斌當時確實在場，衡情王文賢及趙桂英為確保讓渡同意書確實有效成立，理應要求王文賢之仲介戴光斌一併在讓渡同意書上簽名見證，由此益徵戴光斌於王文賢、趙桂英簽立讓渡同意書時確未在場，至為明確。

⒋此外，原告未能證明戴光斌事前即知悉趙桂英欲以較高價額買受系爭房地，並有向其訛稱趙桂英欲以相同價額買受之情事，自難認定戴光斌有原告所指之詐欺行為。另原告復未舉證王文賢有何與戴光斌共謀詐欺原告之情事，則其主張王文賢與戴光斌共同對其詐欺云云，自不足取。至原告以臺灣高等法院103 年度蕭尚易字第12號為據，主張「三角簽」之行為應構成侵權行為云云，因該件係認定仲介有違反報告義務之情事，與本院認定仲介戴光斌不知買方王文賢有與趙桂英約定以較高金額讓渡系爭契約迥異，自無法比附援引。

⒌基上，原告主張王文賢與戴光斌共謀對其詐欺，並由戴光斌向其訛稱趙桂英欲以相同價格買受系爭房地云云，洵不足採。

㈡、原告得否請求王文賢、戴光斌、吳㛩彣連帶給付系爭款項：按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、後段、第185 條第1 項分別定有明文。本件王文賢、戴光斌無詐欺原告之情事，業經本院認定如前，則王文賢、戴光斌自未不法侵害原告權利，亦未以背於善良風俗之方法，加損害於原告。是以，原告依民法第184 條第1 項前段、後段、第185 條第1 項規定，請求王文賢、戴光斌及系爭契約之不動產經紀人吳㛩彣連帶給付系爭款項，自屬無據。

㈢、原告得否請求戴光斌、冠進公司、臺灣房屋連帶給付系爭款項：次按，受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第188 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定甚明。查，戴光斌於系爭契約簽立時，雖為冠進公司之受僱人，惟戴光斌並未詐欺原告，無不法侵害原告權利之情事，已如前述，則戴光斌、冠進公司、臺灣房屋自無庸依民法第184 條第1 項前段、後段、民法第188 條規定負連帶損害賠償責任。又戴光斌並無故意或過失致原告受有損害，故原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求戴光斌、冠進公司、臺灣房屋連帶給付系爭款項，亦無理由。

㈣、原告得否請求王文賢給付50萬元定金：再按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第92條第1 項前段、第179 條分別定有明文。系爭契約第10條第4 項明載：「本契約簽訂後，買方若有違約情事經賣方合法解除本契約後，除應負擔賣方所受損害之賠償外，買方應於第一建經最終催告期限內起訴，逾期未起訴者，除雙方另有約定外，第一建經應依約將買方已支付之價金扣除賣方應負擔之相關費用，將餘額作為違約金交付賣方。…」，則有系爭契約在卷可考（見本院卷第10頁反面）。原告雖主張依民法第92條規定，對王文賢撤銷被詐欺而為無庸負違約責任之意思表示，並依系爭契約第10條第4 項、民法第179 條規定，請求王文賢給付定金云云。惟查：

⒈原告未能舉證證明王文賢、戴光斌有何詐欺之情事，已詳如前述，依上開法律規定，原告自不得依民法第92條第1 項前段規定，撤銷對王文賢所為無庸負違約責任之意思表示。

⒉系爭契約第9 條第6 項雖載明：「本買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾101 年12月27日，同時買方履行全部價金之給付（包括貸款核撥至履約保證專戶或完成代清償作業），否則概以違約論處」（見本院卷第10頁反面），惟原告之代理人李鴻志有同意王文賢延長履約期限，無庸負擔違約責任，該同意之意思表示亦非受王文賢、戴光斌詐欺而為，業如前述，則王文賢於101 年12月27日未給付原告全部買賣價金，要不構成違約。

⒊又原告已於102 年2 月間取得系爭契約約定之買賣價金1,670 萬元乙節，為兩造所不爭執，證人李致政復證稱王文賢有自履約保證專戶將買賣價金轉給原告等語（見本院卷第148 頁），足見王文賢於原告同意其延長履約期限後，已給付原告全部買賣價金，並無違約情事，系爭契約復未經原告合法解除，則原告依系爭契約第10條第4 項、民法第179 條規定，請求王文賢給付50萬元定金，亦不足採。

九、綜上所述，王文賢、戴光斌並無共同詐欺原告之情事，故原告依民法第184 條第1 項前段、後段、第185 條第1 項規定，請求王文賢、戴光斌、吳㛩彣連帶負損害賠償責任，以及依民法第184 條第1 項前段、後段、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求戴光斌、冠進公司、臺灣房屋連帶負損害賠償責任，且於任一被告為給付後，於其給付範圍內，其餘被告免給付義務；暨撤銷被王文賢詐欺而為同意其不負違約責任之意思表示，依系爭契約第10條第4項、民法第179 條規定，請求王文賢給付50萬元定金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。至王文賢請求傳喚原告出庭，證明系爭房地係原告或李鴻志出售，以及查詢原告當時以若干價格購買系爭房地，以確認原告所受損害金額等情（見本院卷第173 頁反面），因與王文賢、戴光斌有無詐欺情事無涉，自無調查之必要，併予指明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。