臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1027號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1027號

原告

林瑞發

訴訟代理人

兼送達代收 林呂春綉

訴訟代理人

人

訴訟代理人

林景新

訴訟代理人

林景怡

訴訟代理人

林景雅

被告

立軒建設有限公司

法定代理人

薛少翔

訴訟代理人

倪小銘

訴訟代理人

被告兼

訴訟代理人

謝宏國

上列二人共同訴訟代理人

葛睿驎律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國104 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項及第2 項分別定有明文。本件原告起訴狀所載訴之聲明原為：「㈠請求判令被告將坐落於臺北市○○區○○街00號1 樓店面、臺北市○○區○○街00○0000○00號地下室、臺北市○○區○○街00巷0 號1 樓房屋全部恢復原狀歸還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於民國104 年1 月5 日具狀就被告分別變更聲明為：「被告立軒建設有限公司（下稱立軒公司）部分：㈠請求判令終止租約，被告應將坐落於臺北市○○區○○街00號1樓店面、臺北市○○區○○街00○0000○00號地下室房屋恢復原狀遷讓歸還原告。㈡被告應給付原告自103 年9 月至終止租約之日止，每月新臺幣（下同）5 萬元租金，並自103年9 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。

㈢被告應給付原告代為恢復房屋原狀之費用30萬元，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。㈣被告應給付原告自終止租約之翌日起至恢復房屋原狀遷讓完竣之日止，按月租金2 倍計算之違約金（每月10萬元），並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。㈤契約終止後，被告遷出時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。㈥被告應給付原告租賃期間，使用本租賃物所產生之電費、自來水費、清理費、租賃稅、二代健保之補充保費及其他相關費用，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。押租金扣抵積欠費用、不足部分由被告支付。㈦被告陳素秋小姐、松霖建設有限公司、竑達欣業有限公司、寶鑫建設有限公司、建鑫國際有限公司及負責人詹萬興先生應與被告立軒建設有限公司及負責人薛少翔先生負連帶賠償責任。

㈧訴訟費用由被告負擔。㈨願供擔保，請准宣告假執行」、「被告謝宏國部分：㈠請求判令終止租約，且被告應將坐落於臺北市○○區○○街00巷0 號1 樓房屋恢復原狀遷讓歸還原告。㈡被告應給付原告自103 年9 月至11月，每月1 萬元租金；自103年12月至終止租約之日起，每月1 萬3,000元租金，並自103 年9 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。㈢被告應給付原告代為恢復房屋原狀費用2 萬元，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。㈣被告應給付原告自終止租約之翌日起至恢復房屋原狀遷讓完竣之日止，按月租金2 倍計算之違約金（每月2 萬6,000 元），並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。㈤契約終止，被告遷出時，如留有物品者，任由出租人處理；被告若未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。

㈥被告應給付原告租賃期間，使用租賃物所產生之電費、自來水費、清理費、租賃稅、二代健保之補充保費及其他相關費用，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。押租金扣抵積欠費用，不足部分由被告支付。㈦訴訟費用由被告負擔。㈧願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第113 頁至第116 頁反面），並於同日提出民事追加被告狀，追加陳素秋、松霖建設有限公司、竑達欣業有限公司、寶鑫建設有限公司、建鑫國際有限公司及負責人詹萬興等人為被告，並聲明：「㈠被告陳素秋小姐應與另六被告立軒公司、謝宏國、寶鑫建設有限公司、建鑫國際有限公司、松霖建設有限公司、竑達欣業有限公司負連帶賠償責任。㈡願供擔保，請准宣告假執行。㈢訴訟費用由被告連帶負擔。」經核其訴之追加，皆係本於同一基礎事實，且被告亦不爭執，而為本案之言詞辯論，揆諸前開法條規定，應予准許。

二、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達，第262 條定有明文。原告於104 年1 月19日當庭撤回追加寶鑫建設有限公司、建鑫國際有限公司、松霖建設有限公司、竑達欣業有限公司、陳素秋等人為被告，表示只告立軒建設有限公司、謝宏國二位被告（見本院卷104 年1 月19日言詞辯論筆錄）。查上開追加被告並未於言詞辯論期日到場，依前開規定，本院已於104 年1 月20日將原告撤回起訴事函知上揭被告，上揭被告亦未表示意見，是原告此部分撤回起訴，應屬合法。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠被告立軒公司未告知亦未經原告同意於103 年5 月28日自行從臺北市○○區○○街00○0000○00號地下室向上穿孔穿越同街51號1 樓之騎樓樓板安裝冷氣用冷媒管線及監視設備傳輸線，並延伸至騎樓頂端挖孔，經原告多次口頭、以存證信函及申請調解委員會協調等方式，表達不同意穿孔、限期恢復房屋原狀及終止租約之意思。被告不但置之不理，並三度企圖強行裝設冷氣機室外機於前述住戶外牆。已嚴重違反房屋租賃契約第6 條使用房屋之限制、第7 條修繕及改裝與第8 條承租人責任之約定。又原告於103 年2 月11日以存證信函表示已同意被告謝宏國要求終止租約，並分別於103 年6月9 日、同年9 月3 日、同年11月12日以存證信函催交租金、表達終止租約之意，並要求清償欠款、恢復房屋原狀等事項，惟被告自103年9月起至本民事變更訴之聲明狀送達日止，未支付租金等語，爰提起本件訴訟。

㈡並聲明：

1.被告立軒公司之部分：⑴請求判令終止租約，且被告應將坐落於臺北市○○區○○街00號1 樓店面、臺北市○○區○○街00○0000○00號地下室房屋恢復原狀遷讓歸還原告。⑵被告應給付原告自103 年9 月至終止租約之日止，每月5 萬元租金，並自103 年9 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。⑶被告應給付原告代為恢復房屋原狀之費用30萬元，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。⑷被告應給付原告自終止租約之翌日起至恢復房屋原狀遷讓完竣之日止，按月租金2 倍計算之違約金（每月10萬元），並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。⑸契約終止後，被告遷出時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。⑹被告應給付原告租賃期間，使用本租賃物所產生之電費、自來水費、清理費、租賃稅、二代健保之補充保費及其他相關費用，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。押租金扣抵積欠費用、不足部分由被告支付。⑺願供擔保，請准宣告假執行。

2.被告謝宏國之部分：⑴請求判令終止租約，且被告應將坐落於臺北市○○區○○街00巷0 號1 樓房屋恢復原狀遷讓歸原告。⑵被告應給付原告自103 年9 至11月，每月1 萬元租金；自103 年12月至終止租約之日起，每月1 萬3,000 元租金，並自103 年9 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。⑶被告應給付原告代為恢復房屋原狀費用2 萬元，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。⑷被告應給付原告自終止租約之翌日起至恢復房屋原狀遷讓完竣之日止，按月租金2 倍計算之違約金（每月2 萬6,000 元），並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。⑸契約終止，被告遷出時，如留有物品者，任由出租人處理；被告若未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。⑹被告應給付原告租賃期間，使用租賃物所產生之電費、自來水費、清理費、租賃稅、二代健保之補充保費及其他相關費用，並自終止租約之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。押租金扣抵積欠費用，不足部分由被告支付。

⑺願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以下列情詞置辯：

㈠被告立軒公司並無違反兩造租賃契約第7 條第2 款之約定：被告立軒公司於103 年5 月30日再度進行裝潢，且已裝潢完畢，裝潢費用高達107 萬4,600 元。如此項目龐雜且花費高昂之裝潢工程，殊難想像會未經向出租人報備並取得同意之程序即自行開工。復觀原告僅主張冷氣管線之鑽孔問題，反觀解釋自可認為原告自認知悉且同意被告立軒公司除冷氣外之裝潢工程，再據估價單以觀，開立日期皆為103 年5 月20日，則被告立軒公司實無僅向原告隱匿冷氣工程之理，而如原告當時未反對裝設冷氣之表示，被告亦不可能在必須裝設之冷氣問題未取得同意前，先進行其他之工程，致生所有裝潢完成後卻因無冷氣而不能使用地下室之窘境。顯見，對於前開冷氣工程，被告立軒公司業已事先取得原告之同意，而非如原告所稱係未經原告同意自行偷鑽孔裝設管線。且被告立軒公司係經過原告同意於樓板鑽出供冷氣管線用之小孔，難謂有損害原建築結構之安全。

㈡原告主張被告立軒公司違反民法第432 條、第438 條、第441 條規定，為無理由：

1.原告並未舉證任何被告立軒公司未盡善良管理人注意義務之事實，亦未提出證據以實其說，其空言指稱被告未盡善良管理人注意義務保管租賃物，要無理由。

2.被告立軒公司承租系爭房屋後僅作為辦公之用，並無任何不依約定方法使用之情。

3.被告立軒公司並無任何因自己事由致不能為租賃物全部或一部使用之情，反係因為原告之阻撓致有永福街49號、49 -1號、51號地下室無法使用之情，原告主張顯然有誤。

㈢依民法第148 條第2 項、第235 條、第264 條第1 項及第423 條規定，於租賃期間。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，更應負擔維持租賃物於租賃關係存續期間，承租人得依約定使用、收益之狀態之積極義務；基於此積極義務，倘承租人之使用、收益租賃物之權利受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其係事實上之侵害或因主張權利之侵害，出租人均負有於適當時期以適當方法除去及防止之義務。否則，承租人得依債務不履行之規定行使其權利。原告以未同意鑽孔架設冷氣管線等事由阻止被告安裝冷氣，致被告承租之地下室偌大空間均因潮濕、炎熱而無法使用，是原告未盡出租人之積極義務甚明，自須負債務不履行之責任；原告所提出之給付因存有瑕疵，雖形式上有提出給付，但為依債之本旨所提出之給付不完全，被告與原告溝通協調至103 年9 月，仍無法取得共識，始行使同時履行抗辯權，而於原告依債之本旨為給付前，拒絕租金之給付。

㈣原告主張被告有違法轉租之情，未舉證以實其說。

㈤原告主張終止租賃契約並無理由，原告亦無提出相關資料佐證回復原狀之費用需30萬元，故原告援引民法第213 條規定請求被告支付代回復原狀費用30萬元，並無理由。

㈥原告所主張終止租賃契約之事由，均無理由，被告仍應受租賃契約之保護，而無遷讓之必要，故原告依租賃契約第10條第2 項請求被告給付違約金，顯屬無理。

㈦並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：被告於原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○街00○0000○00號地下室向上穿孔穿越同街51號1 樓之騎樓樓板安裝冷氣用冷媒管線及監視設備傳輸線之事實，為兩造所不爭執，並有照片數幀可稽（見本院卷第48頁至第49頁）。

四、得心證之理由：

㈠原告主張被告立軒公司未告知亦未經原告同意於103 年5 月28日自行從臺北市○○區○○街00○0000○00號地下室向上穿孔穿越同街51號1 樓之騎樓樓板安裝冷氣用冷媒管線及監視設備傳輸線，並延伸至騎樓頂端挖孔，經原告多次口頭、以存證信函及申請調解委員會協調等方式，表達不同意穿孔、限期恢復房屋原狀及終止租約之意思等情，業據提出存證信函暨回執、調解不成立證明書、邱碩松法律事務所律師函等件為證（見本院卷第40頁、第41頁、第43頁至第47頁、第50頁至第56頁、第65頁至第67頁），被告固不否認於前揭建物穿孔安裝冷氣用冷媒管線及監視設備傳輸線之事實，惟否認未告知原告或未經原告同意，辯稱：被告為如此項目龐雜且花費高昂之裝潢工程，不可能未經與出租人之原告報備取得同意即行開工，被告實無向原告隱匿裝潢冷氣工程之理云云。經查：

⑴觀諸原告分別與被告立軒公司、謝宏國簽立之房屋租賃契約，其中第7 條第2 款均約明「牆壁請勿釘釘子，如房屋有改裝設施之必要，需經出租人同意，但不得損害原有建築結構之安全，承租人得按相關法令自行裝設」，此有房屋租賃契約書2 件可據（附於本院臺北簡易庭103 年度北簡字第8363號卷），是以兩造之前揭契約書業已約明，如房屋有改裝之必要，需經出租人之原告同意，惟原告否認之，而被告僅空言辯稱業經原告同意，然未能舉證以實其說，是被告此部分所辯，並不足採信。

⑵又原告主張被告違反房屋租賃契約書第7 條第2 款之約定，經原告於103 年6 月10日以存證信函通知被告應回復原狀，卻未獲置理，是依該契約書第15條規定已終止與被告之前揭租賃契約一情，有該存證信函在卷可資佐證（見同前簡易庭卷），故原告請求被告立軒公司應將坐落於臺北市○○區○○街00號1 樓店面、臺北市○○區○○街00○00○0 ○00號地下室房屋恢復原狀，遷讓返還原告，及請求被告謝宏國應將坐落臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋恢復原狀，遷讓返還原告，均屬有據。

㈡原告復主張被告應給付原告自103 年9 月至終止租約之日止，每月5萬元租金一節，為被告所爭執，辯以：原告未依債之本旨提供合用之租賃物予被告使用前，被告得拒絕租金之給付，主張行使同時履行抗辯權等語。

⑴按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力」，民法第235 條定有明文；次按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」，民法第264條第1項亦定有明文。是於債之關係，尤其於雙物契約之關係，當事人之一方，依成立契約之目的，即其對契約之合理預期，當係他方當事人應依債務本旨提出給付，苟他方未依債務本旨提出給付，依民法第264條第1項規定，得拒絕自己之給付。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。故就租賃契約當事人於締約時之合理期待（契約目的）而言，乃於租賃期間，出租人繼續維持租賃物得使用、收益之狀態供承租人利用，承租人依約定給付租金，此乃雙務債務構成租賃契約之當事人主給付義務。就出租人之主給付義務而言，出租人應將合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，否則，承租人得依債務不履行之規定行使其權利。

⑵被告主張同時履行抗辯權，辯稱：原告出租本件系爭房屋供被告使用，然於被告花費鉅資將系爭房屋裝修後，原告卻以未同意鑽孔架設冷氣管線等事由阻止被告安裝冷氣，致被告承租之地下室因偌大空間因潮濕炎熱無法使用，是原告未盡出租人應給付被告合用之租賃物，須負債務不履行之責任等情。經查，被告向原告承租之系爭房屋49、49之1及51號地下室，面積高達217.51平方公尺，此有該房屋租賃契約書可憑，被告抗辯該處並無冷氣設備且潮濕炎熱致被告無法使用一情，對此原告亦未爭執，原告將系爭房屋提出被告使用，惟因其給付存有瑕疵，雖形式上有提出給付，但所提出之給付存有瑕疵，應屬不完全給付，故被告主張同時履行抗辯權，以原告應依債之本旨為給付之前，拒絕租金之給付，應屬可取。

㈢原告另主張被告應給付原告代為恢復房屋原狀之費用30萬元，與被告應給付原告自終止租約之翌日起至恢復房屋原狀遷讓完竣之日止，按月租金2 倍計算之違約金（每月10萬元），並契約終止後，被告遷出時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔，及被告應給付原告租賃期間，使用本租賃物所產生之電費、自來水費、清理費、租賃稅、二代健保之補充保費及其他相關費用等節，均為被告所爭執。經查：

⑴按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條定有明文。亦即，依民事訴訟舉證責任之分配原則，旨在使提出有利於己之主張者，負有舉證證明其權利存在之事實，如無法積極舉證證明其權利存在，即應受不利之判斷。又按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回覆他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回覆原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法第213 條第1 項、第3 項亦定有明文。

⑵本件系爭房屋因無法裝設冷氣設備，致潮濕炎熱通風不良致無法使用，被告承租迄今並無法使用之事實，已如前述。原告亦無法提出相關資料佐證回復系爭房屋原狀需30萬元之證據，是原告請求被告應支付代回復原狀費用30萬元，實屬無據。又原告主張被告應給付原告自終止租約之翌日起至恢復房屋原狀遷讓完竣之日止，按月租金2 倍計算之違約金（每月10萬元），並契約終止後，被告遷出時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔，及被告應給付原告租賃期間，使用本租賃物所產生之電費、自來水費、清理費、租賃稅、二代健保之補充保費及其他相關費用等節，亦屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告立軒公司應將坐落於臺北市○○區○○街00號1 樓店面、臺北市○○區○○街00○00○0 ○00號地下室房屋恢復原狀，遷讓返還原告，被告謝宏國應將坐落臺北市○○區○○街00巷0 號1 樓房屋恢復原狀，遷讓返還原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依同法第392 條第2 項規定，准被告預供相當擔保後免為假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。