臺灣臺北地方法院102年度重訴字第488號

• 裁判案由: 返還建物所有權
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 103 年 11 月 28 日
• 法官: 賴惠慈、郭顏毓、陳彥君
• 法定代理人: 陳世銘
• 原告: 即、大都國際建設股份有限公司法人
• 被告: 毛喬德、周詠順、基泰建設股份有限公司法人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第488號103年度重訴字第1034號原　　告即
主參加被告　毛喬德
訴訟代理人　黃永琛律師
馮韋凱律師
劉桂君律師
參　加　人　周詠順
訴訟代理人　郭睦萱律師
楊宇新律師
複代理人　　蘇建宇律師
湯惟揚律師
被　　告即
主參加被告　基泰建設股份有限公司
法定代理人　陳世銘
訴訟代理人　徐志明律師
柏有為律師
施旻孝律師
複代理人　　張復鈞律師
許家偉律師
童兆祥律師
蘇璇律師
主參加原告　大都國際建設股份有限公司
法定代理人　張樹萱律師
訴訟代理人　廖芳萱律師
林正隆律師
上列當事人間請求返還建物所有權事件，主參加原告於103 年6
月23日提起主參加訴訟，本院於民國103 年11月14日合併言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。但因參加訴訟所生之費用由參加人負擔。主參加原告之訴駁回。
主參加訴訟費用由主參加原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按就他人間之訴訟標的全部或一部，為自己有所請求者，或主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1 項定有明文。原告即主參加被告毛喬德（下稱毛喬德）提起本訴訟主張，依據被告即主參加被告基泰建設股份有限公司（下稱基泰公司）與主參加原告大都國際建設有限公司（下稱大都公司）簽立合作契約書（下稱系爭契約）之約定，大都公司可分得附表1 、2 所示之建物、車位，嗣兩造及大都公司簽訂協議書（下稱系爭協議書），大都公司已將上開權利讓與毛喬德，故附表1 、2
所示之建物、車位應屬毛喬德所有，基泰公司自應將之移轉登記給毛喬德等語；大都公司則主張系爭協議書係以大都公司與毛喬德間於民國98年7 月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）履約為前提，然因毛喬德未依約履行，則其自無從取得因系爭契約所生之委建部分之權利，且系爭協議書所讓與之財產為大都公司主要部分之財產，然未依據公司法第185 條之規定得股東會之同意，該讓與行為無效，故因委建所得分配如附表3 、4 所示之建物、車位，自應歸於大都公司所有，並應由基泰公司將房屋所有權移轉登記給大都公司等語。是大都公司係就毛喬德與基泰公司間訴訟標的之全部，為自己有所請求，揆諸上開說明，大都公司以本訴訟之兩造為共同被告，提起主參加訴訟（案號：103 年度重訴字第1034號），求為判決如其聲明，經核合於主參加訴訟之要件，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其私法上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號著有判例參照）。毛喬德主張如附表1 、2 所示之建物、車位應依據大都公司與基泰公司間之合建、委建法律關係及其與基泰公司、大都公司之系爭協議書，分配由毛喬德取得所有權，然為基泰公司所否認；大都公司主張如附表3 、4 所示之建物、車位應屬大都公司依系爭協議書可分得之權利範圍，亦為毛喬德、基泰公司所否認，故毛喬德、大都公司對於其是否前開建物之所有權，均非明確，致毛喬德、大都公司在私法上地位有受侵害之危險，該不確定狀態得以本確認判決加以除去，依上說明，毛喬德、大都公司自有提起本訴訟及主參加訴訟之確認利益，合先敘明。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查，毛喬德本訴起訴時訴之聲明為「確認如附表（見本院卷㈠第4 頁）所示之建物所有權為毛喬德所有」等語（見本院卷㈠第1 頁起訴狀）。嗣於102 年8 月5
日開庭時，除保留上開聲明為第一項外，並追加「基泰公司應將附表所示建物辦理建物第一次登記後，移轉登記給毛喬德」等語（見本院卷㈠第98頁）；又於103 年6 月26日以書狀追加訴之聲明，為請求基泰公司給付之建物及車位權利範圍之增減，並最後確認訴之聲明為：㈠確認如附表1 所示之建物所有權為毛喬德所有，㈡基泰公司應將附表1 所示之建物辦理第一次登記，並移轉登記給毛喬德。㈢基泰公司應將附表2 所示建物及車位交付給毛喬德等語（見本院卷㈢第153 頁準備㈨暨聲請調查證據狀、本院卷㈣第1 、38頁）。另大都公司於主參加訴訟起訴時訴之聲明為：㈠確認附表3 所示之建物所有權持分為大都公司。㈡基泰公司應將如附表3
所示建物辦理建物第一次登記，並移轉附表3 所示所有權持分為大都公司所有等語（見本院卷㈢第124 頁），嗣於103
年10月2 日當庭遞主參加追加訴之聲明、準備三暨調查證據聲請狀變更、追加訴之聲明為：㈠確認附表3 （即判決書後附附表3 ）所示之建物所有權持分為大都公司所有。㈡基泰公司應將附表3 所示建物辦理建物所有權第一次登記，並同時移轉附表3 所示之建物所有權持分為主參加原告所有。㈢基泰公司應將附表3 所示建物及附表4 所示停車位交付大都公司等語（見本院卷㈣第41頁），經核毛喬德、大都公司就本訴、主參加之訴所為上開訴之追加、變更，屬基於同一合建與委建法律關係之基礎事實，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、本訴訟部分：
一、毛喬德主張：大都公司於98年12月12日與基泰公司就坐落臺北市大安區龍泉段一段789-2 、789-2 、801 、801-1 、799 、800 、803 地號之7 筆土地（下合稱系爭土地）簽訂系爭契約，約定系爭土地各自擁有50％之權利，並就其中100.71坪土地權利，約定包括委建及合建之兩種合作方式，合作興建名為基泰台大之建物。其中委建部分，依據系爭契約第2 、7 、8 條之合作方式，及第9 條第2 項之房地分配約定，大都公司就100.71坪土地中之47.19 坪土地權利可分得之建築權利，屬承攬之法律關係，即大都公司為定作人，基泰公司為承攬人；另合建部分，為100.71坪之土地權利中之53.52 坪進行合建，並依據系爭契約第3 、4 、5 條之約定之合作方式、第9 條第1 項為房地分配，因上開約定屬土地與建物互相交易，故屬民法之互易契約。嗣經基泰公司、大都公司與毛喬德簽訂系爭協議書，約定由毛喬德承受大都公司對基泰公司之系爭契約委建權利，訴外人蘇建發承受大都公司對基泰公司之系爭契約之合建權利，並經訴外人蘇建發將合建部分之權利讓與毛喬德，故基泰公司即約定毛喬德可分得如附表1 、2 所示之建物、車位，履約過程中，毛喬德均有支付約定之款項，嗣經基泰台大建物興建完成，毛喬德主張對於附表1 、2 所示之建物及車位均有權利，遭基泰公司否認之，附表1 所示之建物亦因本件爭議，故暫無辦理建物第一次保存登記，爰提起本件訴訟等語。並聲明：：㈠確認如附表1 所示之建物所有權為毛喬德所有。㈡基泰公司應將附表1 所示之建物辦理建物第一次登記，並應移轉給毛喬德。㈢基泰公司應將附表2 所示建物及車位交付給毛喬德。
二、基泰公司則以：附表1 、2 所示建物、車位之所有權應歸於原始出資建築人，而基泰公司始為原始出資之人，而毛喬德未曾出資興建基泰台大建物，自無權利分配附表1 、2 所示之建物及車位。大都公司依據系爭契約第1 條得主張依據合建及委建權利分配之房地，其中因合建部分權利業經大都公司於98年8 月12日將全部權利讓與蘇建發，毛喬德自無合建部分之權利；另依合作契約第1 條第2 項之約定，合建及委建部分之容積率應以住三及商三之土地分區平均計算得出，但因合建部分業經大都公司讓予他人，故應以合作契約土地原有容積率即住三225 ％之容積率計算之，故毛喬德依委建部分雖得分配取得房地戶別為5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B
戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶之房地，然因6 樓B 戶業經毛喬德出售給訴外人香格里拉國際行銷股份有限公司，上開其餘房地，因依據系爭契約第6 條約定及三方於99年7 月14日所簽訂之買賣契約（下稱系爭99年契約），如毛喬德違約未辦妥系爭土地上之抵押權登記，則毛喬德需將系爭土地全部所有權移轉給基泰公司，因毛喬德未將系爭抵押權上之高額抵押權依約塗銷，故基泰公司有權沒收毛喬德提供合建之系爭土地，上揭違約情節為業經另案認定在案（即本院101 年度重訴字第422 號判決），且基泰公司已分別以102 年11月之答辯狀繕本送達及100 年9 月19日存證信函送達毛喬德，作為沒收之意思表示，故基泰公司業已沒收毛喬德提供合建之系爭土地，毛喬德自不得請求分配合建標的。此外，依據民法第799 條第5 項、土地登記規則第83條之規定，區分所有建物應由主建物、共用部分、對應基地持分此三部分構成，毛喬德未請求主建物對應之基地持分，顯無可能辦妥建物所有權第一次登記，故毛喬德之請求與上開規定不合等語置辯。並聲明：毛喬德之訴駁回。
叁、主參加訴訟部分：
一、大都公司主張：系爭協議書係將大都公司之主要部分財產讓與他人，依據公司法第185 條第1 項第2 款之規定，應經董事會、股東會之特別決議，然系爭協議書並未經大都公司董事會、股東會之上開決議，應屬無效，故系爭契約所約定之委建部分權利，仍應屬大都公司所有。又縱非無效，因大都公司雖曾與毛喬德於98年7 月29日簽訂系爭買賣契約，將799 、800 地號土地，及同小段2299、2300、2301、2549建號建物所有權全部出售給毛喬德，依約應由毛喬德給付總價款7000萬元，即由毛喬德給付1500萬元，再負責承擔及清償上開不動產第一順位抵押權擔保之債權4500萬元，並於大都公司塗銷第二順位抵押權人束崇正之抵押權同時，給付大都公司尾款1000萬元；然毛喬德並未依約清償4500萬元抵押債務，並於99年間表明不願繼續履約，故其後799 、800 地號土地之委建事宜，均由大都公司辦理之，故附表3 、4 所示可分配之建物及車位，應為大都公司所有，毛喬德並無權利，並經大都公司於103 年4 月2 日發函給毛喬德表明解約；縱未解約，系爭協議書亦以系爭買賣契約成立履行為要件，故系爭協議書對本件三方均不生效力，自不發生委建權利移轉之情形。另合建部分之權利，雖該部分權利曾讓與訴外人蘇建發，然經大都公司清償1 億元給蘇建發後，其業已將合建部分3 分之1 權利返還給大都公司，故大都公司始為系爭契約合建、委建權利之受分配權利人等語。並聲明：㈠確認附表3 所示之建物所有權持分為大都公司所有。㈡基泰公司應將附表3 所示建物辦理建物所有權第一次登記，並同時移轉附表3 所示之建物所有權持分為大都公司所有。㈢基泰公司應將附表3 所示建物及附表4 所示停車位交付大都公司。
二、毛喬德則以：系爭土地僅為鄭筑文及葉海萍借名登記給大都公司，大都公司並非實際權利人，故對於系爭土地權利之讓與，自非大都公司讓與其主要財產，且原告受讓者實為系爭契約所生之合建、委建權利，並非財產，自無公司法第185
條規定之適用；又縱有讓與主要財產之情形，因毛喬德受讓該財產乃屬善意，大都公司自不得以無效對抗毛喬德。又毛喬德依據與大都公司簽訂之系爭買賣契約，已向合作金庫銀行股份有限公司（下稱合作金庫）忠孝分行申貸4500萬元，以清償中國信託商業銀行第一順位抵押權5400萬元實際所擔保之債權4500萬元，並經核貸，然因大都公司未能依據其與訴外人束崇政之協議書之約定，無法取得束崇政同意由合作金庫成為第一順位抵押權人，甚要求一次清償大都公司、鄭筑文、葉海萍所積欠之3 億6924萬2684元債務，故毛喬德未能塗銷第一順位抵押權；且毛喬德並陸續依鄭筑文之指示，以現金陸續支付買賣價金4500萬元，已依約給付第二期款，大都公司自不得主張解除系爭買賣契約。況系爭協議書亦無記載以系爭買賣契約之履行作為系爭協議書有效成立之要件。此外，縱大都公司業已解除系爭買賣契約，然契約標的之土地業已遭他人為假處分，陷於給付不能，大都公司僅得請求毛喬德損害賠償，尚不足以影響系爭協議書之效力等語置辯，並聲明：大都公司之主參加之訴駁回。
三、基泰公司則以：大都公司早已將委建權利讓與給毛喬德一事通知基泰公司，並經大都公司要求始簽訂系爭協議書，依據民法第298 條，縱大都公司嗣後與毛喬德解約，大都公司亦不得以其與毛喬德間之對抗事由，對抗基泰公司。且鄭筑文曾出具聲明書表明所給付給基泰公司之工程款，全係為其自己所給付，並非為大都公司所給付，則大都公司既未曾出資，自不得請求分配不動產。此外，依據系爭協議書、系爭契約，大都公司、毛喬德對於基泰公司均僅有請求分配不動產之債權，並無原始取得不動產之情事，且縱有取得不動產，亦遭基泰公司沒收之，故大都公司自無何權利可為主張等語置辯。並聲明：大都公司之主參加之訴駁回。
肆、參加人則以：參加人於98年起陸續借款2 億8037萬元給鄭筑文、葉海萍，並由毛喬德同意擔任借款之連帶保證人，毛喬德為擔保前揭借款之清償，與參加人於99年10月8 日簽訂不動產預定買賣協議書，其中協議書中有約定由毛喬德將獲配自基泰公司之不動產及基地出售給參加人，並於101 年10月8 日無法清償時，以該房地之買賣價款作為抵償，可見附表1 、2 之建物、車位權利屬毛喬德所有等語。
伍、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第176 頁、第256 頁背面、本院卷㈢第312至313頁背面、第344頁背面）：
㈠大都公司於98年12月12日與基泰公司就系爭土地於98年8 月12日簽訂系爭契約。
㈡毛喬德、基泰公司、大都公司曾約定承受系爭契約，並簽訂系爭協議書，約定大都公司就系爭契約有關之一切義務均由毛喬德承受。
㈢兩造依據系爭契約約定興建之建物即為基泰台大建物。該建物之起造人記載為基泰公司等情，有臺北市政府都市發展局98建字第0190號建造執照附卷為憑（院卷㈠第157 頁、第183 至186 頁）。
㈣基泰台大建物領有102 使字第0007號使用執照（98建字第0190號建築執照），使用容積率為558.89％，本案依臺北市建築物增加室內公用停車空間鼓勵要點申請增加容積獎勵，無容積移轉之申請等情，有臺北市建築管理工程處103 年3 月12日北市都建照字第00000000000 號函及其附件在卷可稽（見本院卷㈡第39至47頁）。
㈤附表1所示建物目前均未辦理建物第一次保存登記。
㈥臺北市○○區○○段○段000 地號土地係於99年3 月9 日完成毛喬德應有部分之信託登記。
㈦毛喬德遲至101 年1 月4 日仍未塗銷臺北市○○區○○段○段000 地號土地毛喬德應有部分其上設定之抵押權。
陸、毛喬德主張其業已繼受大都公司、蘇建發讓與之基泰台大建物之合建及委建權利，並依據系爭契約，有權分得附表1 、2 所示建物，故附表1 、2 所示建物為毛喬德所有，基泰公司自有義務將之移轉登記並交付給毛喬德等語。大都公司則主張因三方簽訂之系爭協議書係讓與大都公司之主要財產，依公司法第185 條之規定，未經股東會、董事會之決議，應屬無效；縱非無效，因毛喬德未履行系爭協議書生效之前提，即履行系爭買賣契約之約定，並經大都公司解約，故如附表3 、4 所示之建物仍為大都公司所有等語，然為對造所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：一、系爭契約所示之合建、委建權利之歸屬情形為何？毛喬德、大都公司各自主張為系爭契約所示之合建、委建權利之權利人，並各分得如附表1 及2 、3 及4 所示建物之權利，有無理由？二、如上開建物權利為毛喬德所有，則基泰公司抗辯其業已沒收毛喬德可受分配之分屋權利，是否有據？三、基泰公司抗辯毛喬德因未依約出資，而喪失分屋權利，是否可採？如毛喬德尚有分屋權利，其可分得具體戶別為何？四、毛喬德、大都公司上開請求基泰公司為建物移轉，而不包括土地，是否符合公寓大廈之規定而得為合法之移轉？茲析述如下：
一、系爭契約所示之合建、委建權利之歸屬情形為何？毛喬德、大都公司各自主張為系爭契約所示之合建、委建權利之權利人，並各分得如附表附表1 及2 、3 及4 所示建物之權利，有無理由？
㈠經查：因大都公司之負責人葉海萍與基泰公司同意就臺北市大安區龍泉段一小段789-1 、789-2 、801-1 （應有部分各為13分之4 ），及799 、800 、803 （應有部分均為全部）之7 筆土地，共計201.42坪，各自取得50％之權利即100.71坪，並合作興建地上12層、地下2 層之建物，並有兩種合作方式，包括㈠大都公司將100.71坪土地中之47.19 坪依雙方應分得之建築權利共同出資興建（即委建）；㈡大都公司以100.71坪中之53.52 坪與基泰公司進行合作興建（即合建），而建築權利之分配概以平均容積率計算，計算方式為上開土地區分面積之商二分區之102.198 坪×630 ％加計住三分
區99.22 坪×225 ％再除以201.42坪，即為430.49％。而上
開㈠委建部分，係以大都公司將47.19 坪上之物權或債權於98年12月31日以前辦理塗銷，並移轉給基泰公司或基泰公司指定之人，並同意將該部分土地可得一切權利無條件歸基泰公司所有，並於契約生效之日起將委建土地信託至基泰公司指定之受託人，如因799 、800 地號土地併入原789-1 地號土地之基地申請新建造執照核發延宕，則上開期限延至新執照核發後3 個月，而委建部分之分配方式，依平均容積率計算應分得之建築權利，分配方式為扣除大都公司及本基地其他地主合建分回之房屋後，由下往上補足未分配之房屋；㈡合建部分，係以大都公司將53.52 坪土地全部提供給基泰公司興建大樓，基泰公司則提供建築技術及資金，並負責委由營造商興建房屋，而合建部分之分屋方式，則由大都公司取得容積率65％、基泰公司取得35％，又如因停車獎勵所增加之地上層容積，則依建造執照核定停車獎勵容積由大都公司取得40％，基泰公司取得60％…，大都公司面積之計算基準為甲方應分得之比例×53.52 坪×平均容積率430.49％；大
都公司與基泰公司就分得之面積分配房屋時需以戶為單位，並於選戶後就選定之戶別另行訂立分屋協議書等情，有大都公司與被告於98年8 月12日簽訂之合作契約書在卷可稽（見本院卷㈠第5 至14頁），顯見大都公司確實曾與基泰公司約定就系爭土地以委建、合建兩種合作方式興建基泰台大建物，並約定就上開容積比率，於分配房屋時以戶為單位，並於選屋後就選定之戶別另訂分屋協議書作為分屋戶別之確認等情，是毛喬德、大都公司主張大都公司曾與基泰公司以上開方式合作興建基泰台大建物一節，應屬實在。
㈡關於系爭契約約定委建部分權利之歸屬：
1.經查，毛喬德、基泰公司、大都公司曾就委建部分簽訂系爭協議書，約定大都公司就系爭契約所享之一切權利，均由毛喬德承受，且毛喬德就系爭契約委建部分應分得之房地，詳如附件等情，為毛喬德、基泰公司所不爭執（見本院卷㈠第176 頁），並有系爭協議書附卷可查（見本院卷㈠第15至16頁），且經毛喬德寄發大都公司將委建權利移轉給毛喬德之通知書給基泰公司等情，有98年8 月15日簽發之通知書為證（見本院卷㈡第151 頁），足認毛喬德業已受讓大都公司就系爭契約所約定之委建部分之權利。
2.至大都公司主張系爭協議書將大都公司之主要財產讓與，未經公司董事會、股東會之決議，依據公司法第185 條之規定，應屬無效云云。惟按公司讓與全部或主要部分之營業或財產，應有代表已發行股份總數3 分之2 以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之，公司法第185 條第1 項第2 款固有明文。又按上開規定所謂讓與主要部分之營業或財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言（最高法院81年度臺上字第2696號判決意旨參照）。經查，系爭土地係葉海萍有50％之權利，並由葉海萍指定以大都公司名義簽訂系爭契約等情，有葉海萍與基泰公司之備忘錄附卷為憑（見本院卷㈡第254 頁），並經大都公司於101 年間之登記負責人羅景峯於另案偵查中證稱：「鄭筑文為大都公司之實際負責人，我為名義負責人，因為鄭筑文說要用大都公司之名義與基泰公司簽訂系爭協議書，故我才去簽約」等語，有臺灣臺北地方法院檢察署101 年度他字第4294號、101 年度偵續一字第69號詐欺等案件之詢問筆錄在卷可稽（見本院卷㈢第36頁正背面），可見系爭土地並非大都公司所有，僅係以大都公司之名義與基泰公司簽約；至大都公司雖提出98年至99年營利事業所得稅結算資料、97年度、98年度營利事業所得稅結算申報會計師查核簽證報告書（見本院卷㈢第394 至422 頁背面），然其上並無記載系爭土地為大都公司之主要財產，且大都公司亦未提出其他證據證明上情，自難認系爭土地50％之權利屬大都公司之主要財產，故大都公司上開主張，自難憑取。大都公司既未能證明系爭土地50％權利為大都公司之財產，則大都公司與基泰公司、毛喬德間約定將投資系爭土地所生之基泰台大建物合建及委建權利，讓與給毛喬德，亦難認屬讓與大都公司主要財產之行為。至大都公司聲請傳喚洪富美、陳玉坤，即大都公司之股東及監察人為證人，待證事實為大都公司簽訂系爭協議書未經董事會及股東會之決議云云，亦因上開前提事項未經證明而無調查必要，此部分聲請應予駁回。3.另大都公司主張系爭協議書係以系爭買賣契約書履約為前提，始發生效力，且因毛喬德違反系爭買賣契約約定塗銷抵押權登記之義務，業經大都公司解約云云；然遍查系爭協議書並未提及系爭買賣契約書，更無約定以系爭買賣契約書之履約為系爭協議書發生效力之前提，是縱毛喬德違反系爭買賣契約之約定，亦無從構成大都公司得以解除系爭協議書之事由；況大都公司提出解除契約之存證信函，其內容係以毛喬德違反系爭買賣契約書等情，有臺北信維郵局存證信函第3566號在卷可徵（見本院卷㈢第133 至135 頁），故解除契約之標的為系爭買賣契約，並非系爭協議書；且系爭協議書係由大都公司、基泰公司、毛喬德三方所簽訂，亦無約定僅以毛喬德一方之違約即得解除三方依據系爭協議書所生之權利義務，是大都公司上開主張，不足採信。又大都公司聲請傳喚束崇政為證人，並陳明待證事實為毛喬德並未履行系爭買賣契約之塗銷抵押權登記義務等節（見本院卷㈢第219 頁正背面），然上開有無塗銷抵押權既與系爭協議書之效力無涉，自無調查之必要，故此項調查證據之聲請，應予駁回。
4.綜上，系爭契約所約定委建部分之權利，業經大都公司讓予給毛喬德，是毛喬德主張其享有委建部分之權利，應屬可採；至大都公司主張其始為委建部分之權利人云云，則屬無據。
㈢關於系爭契約約定合建部分權利之歸屬：
1.毛喬德主張其依據系爭協議書業已取得合建之權利云云，然查，系爭協議書前言段明文記載「為甲方（即大都公司）與丙方（即被告）所定合作契約書（即系爭契約）委建部分之協議事，三方特訂立本協議書，以資信守」等語（見本院卷㈠第15頁），顯見毛喬德承受大都公司之權利範圍僅為委建部分之權利，不包括合建部分之權利，故無從認定毛喬德已依系爭協議書享有合建部分之權利。
2.另毛喬德主張大都公司、葉海萍、鄭筑文業將合建部分權利讓與蘇建發，並由蘇建發再轉讓合建部分權利給毛喬德等語。經查，葉海萍、鄭筑文、大都公司曾於98年8 月12日與蘇建發簽訂債權讓與契約書，約定將大都公司與基泰公司於98年8 月12日成立調解之調解結論與合建契約第2 條所指合建部分53.52 坪土地權利，均讓與蘇建發，上開契約當事人均得就該債權讓與事由通知基泰公司等情，有債權讓與契約書存卷為憑（見本院卷㈠第162 、193 頁），並經葉海萍及大都公司將上開債權讓與事由通知基泰公司，有蓋印98年8 月13日郵局章戳之臺北古亭01649 號存證信函在卷為據（見本院卷㈠第161 、192 頁）。又葉海萍、大都公司與基泰公司曾於98年8 月12日在本院簡易庭調解成立，調解內容為「聲請人大都公司及相對人基泰公司均願於5 日內在附件所示之合作契約書簽署使該契約書成立」，而該所指之附件，內容與毛喬德提出之系爭契約完全相同，並經本院調閱上開98年度北調字第287 號調解筆錄及卷宗核閱屬實，足徵毛喬德主張大都公司、葉海萍已於98年8 月12日簽訂系爭契約之同日併簽立上述債權讓與契約書，將合建部分之權利讓與蘇建發等語，堪信屬實。
3.又大都公司主張其原先讓與給蘇建發之合建部分權利，業經蘇建發撤銷合建權利3 分之1 之讓與等語。然查，蘇建發固曾於99年7 月15日、99年9 月6 日寄發存證信函給基泰公司，載明：「大都公司與基泰公司就系爭土地簽訂系爭契約，大都公司並將系爭契約中合建部分53.52 坪土地權利及前開土地權利之唯一登記名義人權利全部讓予本人（即蘇建發），…今本人同意將前開權利6 分之1 部分權利（連同99年7
月15日所出具證明書之6 分之1 部分權利，迄今合計共3 分之1 權利）撤銷轉讓並返還給大都公司」等文字，有臺北57支郵局99年7 月15日第437 號存證信函、99年9 月6 日第563 號存證信函、蘇建發於99年7 月15日、99年9 月6 日簽立之證明書為證（見本院卷㈢第325 至329 頁背面）。惟大都公司、基泰公司、毛喬德亦曾於同年7 月14日，即蘇建發上開證明書開立之前，預先簽訂買賣契約書，其中第2 條第2
項付款方式約定：「第一期款：簽約時給付陸仟萬元，甲方（即大都公司）應於十日內取得前合建權利撤銷債權1/6 予甲方之證明，否則本買賣即不成立，甲方應返還乙方（即基泰公司）已支付之陸千萬元整，並加計利息，若甲方未返還則乙方即可沒收丙方（即毛喬德）委建分得之5 樓D 戶、7
樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區車位」、「第四期款：簽約後七個月內甲方需完成下列事項，乙方才需支付肆仟貳佰萬元整。d.取得前合建權利撤銷債權1/6 予甲方之證明（共取得2/6 ）」等文字（見本院卷㈠第275 至276 頁），觀諸上開買賣契約書所載之合建權利比例與簽約時期，均與蘇建發簽立之證明書所載之權利比例及簽立證明書之時間密切相關，顯見大都公司於蘇建發將合建權利6 分之2 撤銷讓予給毛喬德以前，已與毛喬德、基泰公司簽訂上開買賣契約，約定以合建權利中經撤銷移轉之6 分之2 權利部分，作為上開買賣契約之標的，出賣給基泰公司，是大都公司自難主張其尚有合建部分之權利。是大都公司上開主張，顯不足取。
4.另其餘6 分之4 即3 分之2 之合建權利部分，毛喬德固主張蘇建發曾將合建權利讓與給毛喬德云云，然經證人蘇建發於審理中結證稱：沒有將合建權利讓與給毛喬德等語（見本院卷㈡第205 頁背面），且毛喬德亦稱：除聲請調閱臺灣臺北地方法院檢察署102 年度偵字第6242號偵查卷以外，沒有其他證據提出等語（見本院卷㈡第206 頁背面），而遍查上開偵查卷並無蘇建發曾將合建部分權利讓與給毛喬德之相關證明文件等情，業經本院調閱上開偵查卷宗核閱屬實，並經兩造確認無誤，是毛喬德主張蘇建發已將系爭契約約定之合建權利讓與給毛喬德一節，尚難憑取。另大都公司聲請命基泰公司提出債權讓與合約書及存證信函以確認債權讓與情節云云，然證人蘇建發既已為如上之證述，而大都公司僅以基泰公司堂堂一大公司，竟私下向蘇建發購買權利，難認為真云云，未具體指稱債權讓與有何不實情節，則其此部分之聲請，亦無必要，應與駁回。
5.綜上，系爭契約所約定之合建權利，雖曾經大都公司全數讓與蘇建發，然經蘇建發撤銷3 分之1 合建部分權利之讓與，返還給大都公司，並經大都公司、毛喬德及基泰公司簽訂前開買賣契約，再將上開合建部分3 分之1 權利出賣予基泰公司，是大都公司主張其仍享有上開合建部分之權利，並得分配如附表3 、4 所示之不動產及車位云云，均不足取。另毛喬德未能證明曾受讓蘇建發其餘合建部分權利，故其主張享有合建部分權利云云，亦屬無據。另大都公司固聲請傳喚撰寫前開蘇建發寄送給基泰公司存證信函之謝協昌為證人，並陳明待證事實為寄發前揭存證信函之原委等語（見本院卷㈢第219 頁）。惟查，毛喬德、基泰公司均未對蘇建發曾寄發前揭存證信函一情為爭執，是上開合建權利之撤銷讓與等情，既有上開存證信函可資認定，自無再傳喚謝協昌為證人之必要，故此部分之聲請，應予駁回。
㈣關於毛喬德可否依其委建部分權利，分得如附表1 、2 所示之建物、停車位一節，析述如下：
1.經查，毛喬德得依據系爭契約，向基泰公司主張委建部分分得房屋戶別之權利，且按系爭協議第2 條約定「乙方（即毛喬德告）就原契約（即系爭契約）應分得之房地，乙、丙（即基泰公司）同意分配方式詳如附件」等語（見本院卷㈠第15頁），可見毛喬德、基泰公司確曾就基泰台大建物之選屋為分配。關於選屋分配內容，查大都公司、基泰公司、毛喬德所簽訂之系爭99年契約，其前言段載明「緣甲（即大都公司）乙（即基泰公司）雙方前曾於98年8 月12日就坐落臺北市大安區龍泉段一小段789-1 、789-2 、801 、801-1 （權利範圍均為4/13）及799 、800 、803 （權利範圍均為全部）地號等土地訂有合作契約書在案並選屋確認」、「乙方可沒收丙方委建分得之5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2 F-F區、B3F-I 區、B4F-I 區車位，以做為本買賣之懲罰及賠償」等文字（見本院卷㈠第275 、276 頁），並經基泰公司自承毛喬德依據委建權利應可分得基泰台大建物之5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶此5 戶房屋，系爭99年契約簽約時基泰公司已與大都公司、原告議定好要分配那些房屋等語相符（見本院卷㈠第262 頁、本院卷㈡第207 頁背面），顯見毛喬德、基泰公司確曾於99年間依系爭協議書之約定，於99年間為選屋簽認，並依選屋、車位劃分之結果，毛喬德應可分得如上所述之5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區車位無疑。是毛喬德主張其原可分配如上述之建物、車位等語，應屬可採。
2.至毛喬德提出羅斯福路案合建地主分屋簽認表、羅斯福路合建地主車位分配確認表（見本院卷㈡第165 至172 頁），欲證明其原可分配之建物、車位，除上述經本院認定之建物、車位以外，尚有如附表1 、2 所示之建物、車位等語。然查，上開分屋、車位分配表，除記載毛喬德可分得5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區車位以外，尚載明毛喬德對於2 、3 樓之C 、D 、E 戶亦有分得部分權利，惟與毛喬德於審理中自承：委建分配到的建物為4 到10樓等語（見本院卷㈣第176 頁），顯然其亦自認可分配之權利不包括上開文件所記載之2
、3 樓之建物，是其所主張委建權利可分配之建物，亦與上述文書記載不符。且經證人即基泰公司之訴訟代理人徐志明於審理中固證稱：系爭契約係伊草擬，毛喬德並無與基泰公司或葉海萍依據系爭契約簽訂分屋契約，因為大都公司於簽訂系爭契約後，即將合建部分轉讓給蘇建發、委建部分轉讓給毛喬德，建物之容積率係加計商業、住宅之容積率併算，無從拆分為合建及委建，故未簽約最終選屋文件，且大都公司之鄭筑文、葉海萍於100 年左右已無音訊，故未能繼續履約；簽訂系爭協議書時雖有約定分得之房地如附件，然因簽約當時並無附件，且本來兩造不打算簽這份契約，僅欲由大都公司發存證信函給基泰公司通知基泰公司委建部分之權利轉讓，但因會計師要求故簽此約等語（見本院卷㈡第113 、114 頁）、證人即基泰公司總經理馮先勉於審理中則證述：印象中沒有與毛喬德或葉海萍簽訂分屋契約書，基泰台大建案進行10幾年，期間因葉海萍、鄭筑文都在違約狀態，系爭契約書是給上開2 人最後機會所簽署，但因鄭筑文又違約，故才導致另訂分屋契約書的事未能終局完成；選屋約定係由地主周姓一家先選後，才由鄭筑文選屋，基泰公司都是與鄭筑文接洽，故大都公司、鄭筑文或原告之地位，對於基泰公司都一樣；毛喬德提出之分屋簽認表的功能是由毛喬德在寫名字的幾戶內挑出戶別，選出後，因需計算找補，需與基泰公司協議等語（見本院卷㈡第208 頁背面至第209 頁），益徵上開選屋、車位之分配文件，並非毛喬德、基泰公司作為終局確認渠等可分配之建物、車位之約定文件，自難以毛喬德提出上開文件認定其除前述5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B
戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區車位以外，尚有分配如附表1 、2 所示其餘建物、車位之權利。
3.又毛喬德提出下列主張及證據，證明除上述5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I
區、B4F-I 區停車位之權利以外，尚得分得其餘如附表所示之房地權利云云，然查：
⑴毛喬德提出其為賣方、訴外人張志翔為買方、大都公司、葉海萍、鄭筑文為賣方連帶保證人，於100 年3 月30日簽訂之不動產預定買賣契約書，其上固有約定由毛喬德就其所分配之房地其中9 、10樓各一戶作為簽訂本契約之標的等語（見本院卷㈡第246 至253 頁），及其為賣方、參加人即周詠順為買方，鄭筑文、葉海萍為賣方連帶保證人，於99年10月8
日簽訂之不動產預定買賣契約書（見本院卷㈡第255 至26 2頁），證明毛喬德分得如基泰台大建物5 、10樓之房地等情。然查，上開兩份契約僅為毛喬德與基泰公司以外之人所約定預售房地之契約，縱毛喬德、大都公司有向張志翔、周詠順表明其有權利分配如預定契約書所載之戶別，亦不足以證明毛喬德約定出售之契約標的即為毛喬德與基泰公司約定就基泰台大建物所分得之房地，是大都公司聲請傳喚上開預定買賣契約書之買方張志翔、參加人為證人，待證事實為不動產買賣標的物權利之歸屬等情，自無調查之必要，應予駁回。
⑵毛喬德再以其曾以系爭契約書向合作金庫銀行簽訂信託約定，故可由申貸文件查悉原告可分得之房屋等語。惟查，經本院依毛喬德聲請向合作金庫銀行調閱信託約定所檢附之相關文件，然合作金庫商業銀行於103 年5 月16日函覆略以：有關基泰台大不動產信託契約書第18條第1 項第2 款之約定係表示有關合建契約、補充合建契約、分屋協議書等文件，其權利義務仍由委託人自行負擔履行，倘委託人未提示本款所示之文件正本予本行影印留底，該文件對本行不生效力，本行亦並未強制要求委託人提供等語，有上開銀行103 年5 月16日合金總託字第0000000000號函文在卷可稽（見本院卷㈡第279 頁），可見毛喬德所稱簽署之信託契約，亦未曾提供分屋協議等相關文件作為簽署信託契約之基礎，亦無從證明毛喬德業已分得如附表所示之全部房地。
⑶至毛喬德固提出葉海萍與被告公司於98年7 月31日簽訂備忘錄（見本院卷㈡第254 頁），證明毛喬德有分得附表所示之全部房地權利。然查，上開備位錄係就葉海萍原就基泰台大建物坐落之系爭土地出租之租金收益800 萬元如何分配為約定，並無記載基泰台大建物興建完成後，將以何具體房地為分配之內容，是亦難僅以上開備忘錄證明兩造曾為房地之分配，是原告上開主張，亦不足取。
5.從而，毛喬德依據其與基泰公司99年間選屋之約定，原可分得5 樓D 戶、6 樓B 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區停車位之權利；至逾此部分之主張，則無憑據。
二、基泰公司抗辯其已沒收毛喬德可受分配之分屋權利，是否有據？
㈠經查，毛喬德主張其得分得之6 摟B 戶之房屋，業經毛喬德以2500萬元將該屋權利出賣給香格里拉國際行銷股份有限公司（現改名為維梅資產服務股份有限公司，下稱維梅公司），有毛喬德與該公司於99年1 月27日簽訂之買賣協議書在卷可稽（見本院卷㈠第272 至273 頁），足見毛喬德對於6 樓B 戶房屋已無權利。至毛喬德抗辯該契約書並非毛喬德簽名蓋章，然查上開協議書業經本院核對與原本相符（見本院卷㈡第6 頁背面），而毛喬德並未具體指稱該契約書有何形式上虛偽之情節，自難遽以毛喬德上開所辯為對其有利之認定。
㈡又大都公司、基泰公司、毛喬德於99年7 月14日所簽訂之系爭99年契約，約定大都公司將其依據合作契約書分得之1 樓C 戶、1 樓D 戶、2 樓C 戶、2 樓D 戶、2 樓E 戶、3 樓C
戶、3 樓D 戶、3 樓E 戶，以2 億3200萬元出售給基泰公司，並於第2 條付款方式約定「簽約時給付6000萬元，大都公司應於10日內取得前合建權利撤銷債權6 分之1 給大都公司，否則本買賣即不成立，大都公司應返還基泰公司已支付之6000萬元，並加計利息，若大都公司未返還，則基泰公司可沒收毛喬德委建分得之5 樓D 戶、7 樓B 戶、7 樓D 戶、9
樓B 戶、B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區車位」及約定「若於簽約後7 個月內大都公司仍未將799 、800 地號土地第二順位債權塗銷完成，則視同違約，基泰公司得沒收毛喬德委建分得之5 樓D 戶、7 樓B 、D 、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區」等文字，有上開買賣契約書在卷可稽（見本院卷㈠第275 至276 頁），故依據上開契約書之約定，大都公司應於100 年2 月13日以前，將799 、800 地號土地之第二順位抵押權塗銷，否則即屬違約，然至101 年1 月4
日以前，799 地號土地之抵押權仍未塗銷等情，為毛喬德、大都公司所不爭執（見本院卷㈠第256 頁背面），顯見基泰公司有權沒收毛喬德可分得之上開委建權利。且基泰公司並於102 年11月25日，庭遞答辯㈢狀給毛喬德，向毛喬德為沒收之意思表示，有答辯㈢狀在卷可稽（見本院卷㈠第190 頁），則毛喬德對於上開委建分得之5 樓D 戶、7 樓B 戶、7
樓D 戶、9 樓B 戶、B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區車位，已無權利可為主張。
㈢從而，毛喬德依據委建權利可分得之部分，扣除其將分屋權利分別出賣給維梅公司，並遭基泰公司沒收之部分後，顯已無可受分配之權利，是毛喬德主張其得分配如附表1 、2 所示建物、車位，並請求基泰公司為移轉登記並交付云云，洵不足取。
三、毛喬德既未能證明其對於基泰台大建物尚有可受分配之權利，則關於爭點三、四之基泰公司為毛喬德未出資之抗辯、毛喬德可分得具體戶別、毛喬德、大都公司請求違建物移轉是否符合法令規定等節，自無審究之必要，附此敘明。
柒、綜上所述，大都公司依據系爭契約所取得委建部分之權利，業已讓與給毛喬德，另合建部分之權利，業已讓與3 分之2
給蘇建發，並將其餘3 分之1 作為買賣價金抵償給基泰公司，自已全數喪失合建部分及委建部分之權利，故其已無權利主張得依系爭契約合建、委建之權利分配如附表3 、4 所示之建物。另毛喬德就附表1 、2 所示之建物、車位，其中6
樓B 戶已由毛喬德讓與他人，5 樓D 戶、7 樓B 戶、7 樓D
戶、9 樓B 戶及B2F-F 區、B3F-I 區、B4F-I 區停車位均經基泰公司沒收，已無可受分配之權利存在，且未能證明除上開建物、車位以外尚有如附表1 、2 所示之建物、車位權利，自無從請求基泰公司就附表1 、2 之建物、車位為移轉登記或交付給毛喬德。從而，本訴部分毛喬德請求㈠確認如附表1 所示之建物所有權為毛喬德所有。㈡基泰公司應將附表1 所示之建物辦理建物第一次登記，並應移轉給毛喬德。㈢基泰公司應將附表2 所示建物及車位交付給毛喬德，均無理由，應予駁回。另主參加之訴部分，大都公司訴請確認如附表3 所示之建物所有權為大都公司所有，並請求基泰公司將如附表3 所示之建物辦理建物第一次登記後，移轉登記給大都公司，暨將附表3 所示建物及附表4 所示停車位交付大都公司，亦無理由，均應駁回。
捌、毛喬德聲請鑑定以確認毛喬德依據系爭契約之容積比率可分得之建物權利範圍，然此應由毛喬德依據系爭契約之約定為具體主張，非屬調查證據可探知兩造契約約定內容，自無調查必要。至大都公司聲請傳喚毛喬德、徐志明、束崇政為證人（見本院卷㈢第218 至219 頁背面），然查，毛喬德為主參加訴訟之原告，為訴訟當事人，不具證人適格，且大都公司對於傳喚毛喬德為證人之待證事實，亦僅泛稱係為究明文書真正性及釐清本事件經過等語，並未具體論及對前述何項爭點內容為調查，是此部分自無調查必要；另證人徐志明業經本院傳喚為證，並證述有關系爭協議書之簽約過程、分屋約定等情，而大都公司亦未陳明有何重複傳喚之必要，是自無再行傳喚之必要，上開調查證據之聲請，均應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
玖、據上論結：毛喬德之本訴為無理由，大都公司主參加之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第86條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 郭顏毓
法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日書記官 王妤甄