臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1168號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1168號原　　　告　蔡明沛
訴訟代理人　許碧真律師
被　　　告　甲山林建設股份有限公司
法定代理人　張瀛珠
被　　　告　謙勳開發股份有限公司
法定代理人　吳嘉勳
被　　　告　陳維正
共　　　同
訴訟代理人　楊金順律師
廖駿豪律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國105 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳維正應給付原告新臺幣陸拾貳萬捌仟零柒拾伍元及自民國一○三年十一月二十五日起按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告陳維正負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾貳萬捌仟零柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件原告與被告陳維正簽訂之不動產買賣契約書第19條、原告與被告甲山林建設股份有限公司（下稱甲山林公司）、被告謙勳開發股份有限公司（下稱謙勳公司）簽訂之房屋預定買賣契約書第14條約定、原告與被告陳維正簽訂之土地預定買賣契約書第9 條等約定，均以本院為第一審管轄法院，此有前開契約影本在卷可稽（見卷第12頁、第21頁、第23頁）依上開合意管轄之約定，本院應有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款明文規定之。本件原告之起訴聲明原為：㈠被告陳維正應給付原告新台幣（下同）17,686,989元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司應連帶給付原告23,000,000元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢被告陳維正應同意並協同原告向台億建築經理股份有限公司（下稱台億公司）請求將如附表1 所示之房屋及土地所有權移轉登記於原告。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。嗣原告以其無法傳喚房客等人到庭作證渠等受有違約金賠償為由，於民國104 年2 月2 日具狀撤回對被告陳維正關此部分即9,500 元之損害賠償請求權，有民事準備書㈠暨調查證據聲請狀在卷可佐（見卷第118 頁）。復以鑑定單位中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會（下稱室內設計裝修公會聯合會）就原告為回復房屋原狀所支出之裝潢費用鑑定為1,300,000 元為由，於104 年11月26日具狀將原聲明關此部分請求之500,000 元變更為1,300,000 元，訴之聲明第一項爰變更為：被告陳維正應給付原告18,477,489元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。此有民事準備書㈢狀在卷可按（見卷第210 頁反面）。核原告前開訴之變更，分別係屬應受判決事項之減縮、擴張，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠座落於新北市○○區○○○段0000○0000○0000地號土地（權利範圍分別為236 /10000、236 /10000、438 /10000）及其上1895、1897建號建物（權利範圍分別為2028/10000、10000 /10000）即門牌號碼新北市○○區○○○路00號地下1
樓房地，與座落於新北市○○區○○○段0000○0000○0000地號土地（權利範圍分別為410 /10000、410 /10000、762
/10000）及其上1858、1895建號建物（權利範圍分別為10000/10000 、81/10000）即門牌號碼新北市○○區○○○路00○0 號地下1 樓房地（上開二建物及土地以下均簡稱為系爭不動產）均為原告所有。
㈡因被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司計畫向新北市政府都市更新處（下稱新北都更處）申請將系爭不動產劃入都市更新計畫地區，並同意於該件都市更新計畫完成後，由原告分別以9,600,000 元、6,400,000 元之價格購入新建建物權狀登記面積50坪、地下第4 樓層平面車位3 個、地下第3 樓層平面車位2 個等之土地、建物及另分別以13,200,000元、9,600,000 元之價格購入新建建物權狀登記面積60坪、地下第4 樓層平面車位2 個、地下第3 樓層平面車位3 個等之土地、建物，原告乃同意將系爭不動產售予被告陳維正，然先將系爭不動產信託登記於訴外人臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）名下，迄至新建建物完工並取得建築物使用執照，為此原告於99年11月18日與被告陳維正分別簽訂「不動產買賣契約」、「土地預定買賣契約書」，同日與被告甲山林公司、謙勳公司簽訂「房屋預定買賣契約書」，同日與被告陳維正、訴外人臺億公司簽訂「不動產信託契約書」等契約。
㈢依「不動產買賣契約」之約定，被告陳維正應給付不動產買賣價金分別28,120,000元、22,000,000元共計50,120,000元與原告；依「土地預定買賣契約書」之約定，原告應給付之土地預訂金分別2,400,000 元、11,400,000元共計13,800,
000 元與被告陳維正；依「房屋預定買賣契約書」之約定，原告應給付之建物預訂金分別1,600,000 元、7,600,000 元共計9,200,000 元與被告甲山林公司、謙勳公司。因被告陳維正之給付金額大於原告者，兩造為縮短給付，同意由被告陳維正以其應付之不動產買賣價金，抵付原告應付之預售土地、建物預訂金共計23,000,000元（計算式：13,800,000＋9,200,000 ＝23,000,000），剩餘買賣價金則由被告陳維正以現金給付原告12,120,000元、開立票據面額12,000,000元及3,000,000 元共計面額15,000,000元（計算式：12,000,
000 ＋3,000,000 ＝15,000,000）之本票2 紙（下合稱系爭本票）與原告，並依不動產信託契約書之約定，將系爭本票交由訴外人臺億公司保管。
㈣依原告與被告陳維正間之契約約定，不動產買賣契約之契約內容尚包含不動產信託契約書（不動產買賣契約第16條），如被告陳維正未於簽訂不動產信託契約書2 年內取得新建工程之建造執照則視同違約，訴外人臺億公司應退還系爭本票與原告作為賠償金，並將信託財產即系爭不動產返還予原告（不動產信託契約書第9 條第1 項），倘因可歸責被告陳維正之事由致其自身不買或違約時，其已支付價款作為懲罰性違約金給付原告，並解除本契約其有關之稅費均由被告陳維正負擔，倘產權已過戶為被告陳維正名義時，其應無條件配合辦理回復登記與原告名義（不動產買賣契約第18條第1 項）；本件因被告陳維正未於簽訂不動產信託契約書2 年內取得新建工程之建造執照，違反不動產信託契約書第9 條第1
項約定，經原告於101 年11月19日以臺北仁杭郵局2010存證信函催告訴外人臺億公司返還系爭本票，詎被告陳維正仍不給付系爭本票之票款，而系爭本票既係用以支付買賣價金，於原告之票據債權獲得清償之前，被告之買賣價金債務即不消滅，被告陳維正拒絕履行給付價金之義務，構成違約之重大事由，原告爰以本件起訴狀做為解除與被告陳維正簽訂「不動產買賣契約書」2 份、「土地預定買賣契約書」2 份之意思表示。依民法第226 條、第259 條、第260 條之規定及兩造間契約之約定，被告陳維正應給付原告之項目及金額如下：
⒈應損害賠償部分共計18,477,489元：原告於98年間重新裝潢系爭不動產作為商務中心，出租他人供公司設立、經營及倉儲使用，嗣因與被告陳維正簽訂不動產買賣契約，依約定於100 年2 月28日將系爭不動產交付於被告陳維正，並由被告等人共同管理，被告等人亦就該系爭不動產及大樓做部分拆除之工程，且未妥善保管系爭不動產，致樓上管線漏水至原告房屋內，系爭不動產之裝潢遭到破壞，導致原告受有屬於民法第216 條之損害，即如附表2 所示之租金損失1,646,900 元、回復系爭不動產原狀之裝潢費用1,300,000 元、額外支出每年以148,042 元倉租計算3 年又7 個月之倉租費用為530,589 元，上述總計3,477,489 元（計算式：1,646,900＋1,300,000 ＋530,589 ＝3,477,489 ）。又被告陳維正未依限取得建造執照、給付買賣價款，屬可歸責於被告陳維正之違約事由，其已支付價款應作為懲罰性違約金，系爭本票既係用於支付買賣價金而簽發，且業經原告簽收轉交訴外人臺億公司保管，被告陳維正已支付之價款即為系爭本票（共2 紙）所載之15,000,000元，則為兩造約定之懲罰性違約金數額。上述共計18,477,489元（計算式：損害賠償3,477,489 ＋懲罰性違約金15,000,000＝18,477,489）。
⒉應協同原告向訴外人臺億公司請求將系爭不動產所有權移轉登記於原告：被告陳維正迄今未取得建造執照，即構成訴外人訴外人臺億公司應將信託物返還原告之事由，且被告等人前於101 年12月7 日以台北敦南郵局34存證信函表示新建建案因政府都更政策或法令變更使本案請照時程延宕為由解除前開「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，本件信託目的顯已不能完成，依信託法第62條規定信託關係應歸屬消滅，被告陳維正應依「不動產買賣契約」第18條第1 項、民法第259 條協同原告向訴外人臺億公司請求將系爭不動產所有權移轉登記於原告。
㈤依原告與被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司間之契約約定，前開「土地預定買賣契約書」與「房屋預定買賣契約書」間有密不可分之並存關係，原告與被告等人對前揭契約暨其附件必須履行之義務負連帶責任，任何一契約解除時，其他另一契約亦同其效力（土地預定買賣契約書第8 條、房屋預定買賣契約書第13條第1 款）；原告前以被告陳維正應給付之系爭不動產買賣價金抵付自身應給付予被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司之新建建案預訂金共計23,000,000元，自得於解除前揭契約後依民法第226 條、第259 條之規定請求被告連帶返還原告已給付之前開預訂金。
㈥被告陳維正雖否認原告業已點交系爭不動產之事實，並藉此抗辯其無賠償租金損失、裝潢費用之義務。惟被告陳維正依約應於通知原告搬遷時給付之尾款2,120,000 元（不動產買賣契約書第2 條），而原告則應於產權過戶於被告陳維正後，限時於100 年2 月28日清空系爭不動產（原告與被告陳維正於100 年1 月11日簽訂之不動產買賣附約第2 條）。本件原告已依限於100 年2 月28日清空系爭不動產，並交付鑰匙與被告陳維正，被告陳維正則同時先交付支票票號AQ0407921 、票據面額1,060,000 元支票1 紙與原告，待被告陳維正持產權過戶資料於100 年3 月14日辦理系爭不動產之所有權移轉登記完畢後，再於100 年3 月20日交付支票票號AQ0407922 、票據面額1,060,000 元支票1 紙與原告，倘原告尚未點交系爭不動產，被告應無交付上開支票之可能，足證原告業已點交系爭不動產，被告執此辯稱無租金損失、裝潢費用之賠償義務為卸責之詞。
㈦被告等人雖以新建建案因政府都更政策或法令變更使本案請照時程延宕乙節，非屬可歸責於被告等人之事由，抗辯前開「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」業經解除；惟被告甲山林公司、被告謙勳公司於100 年12月7 日即以「多次與更新範圍內所有權人溝通協調後仍未有更識，恐無法達成協議合建目的」為由，撤回所提送都市更新事業計畫之申請，而文林苑爆發臺北市政府拆除王家的私有建築之爭議是在101 年3 月，司法院大法官會議釋字709 號解釋是於102 年4 月26日公布，可見被告辯稱無法取得建照執照是因爆發文林苑事件及大法官會議釋字第709 號並非事實，本件並無民法第227 條之2 情事變更原則之適用等語。
㈧並聲明：㈠被告陳維正應給付原告18,477,489元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司應連帶給付原告23,000,000元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢被告陳維正應同意並協同原告向台億建築經理股份有限公司請求將如附表1 所示之房屋及土地所有權移轉登記於原告。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司均以：
㈠被告陳維正、原告雙方約定信託期間有因天災或其他不可抗力事由，或因法令變更或發生其他重大事由，致信託目的無法達成時，得解除或終止「不動產信託契約書」（不動產信託契約書第14條第3 項第1 款）；被告陳維正固應於「不動產信託契約書」簽約後2 年內取得建照執照，否則原告得請求訴外人臺億公司返還系爭本票、信託物，但若有天災地變或政府政策或法令變更，或任何不可歸責被告陳維正或興建方之情事，造成時程變更，則不在此限，且原告、被告陳維正雙方得重新議定時程（不動產信託契約書第9 條第1 項）；又重新議定時程之具體內容不外乎為「時間日期之展延」及「都更流程之變動」等涉及契約內容之重要要素，實已包含契約解除權之行使在內，而兩造分別簽訂之「不動產買賣契約」、「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」及「不動產信託契約書」目的在使原告以買賣附買回之方式參與都更合建，自應解為均有「不動產信託契約書」第9
條第1 項但書賦予之契約解除權之適用。
㈡兩造於99年11月18日簽訂上開契約，嗣於101 年至102 年間發生文林苑都市更新衝突事件，亦有都市更新條例之連署與聲請釋憲之情況，導致採取「先送件、再補件」之都更案件因政府審查政策變更而漸趨緩慢，其後更經發佈大法官會議釋字第709 號解釋文，等同政府都更政策或法令變更之情形，且被告等人申請相關請照時程確遭延宕，被告等人依「不動產信託契約書」第14條第3 項第1 款、第9 條第1 項但書有解除兩造間相關契約之權利，並於101 年12月7 日以台北敦南郵局34號存證信函為解除契約之意思表示（解除權行使之標的為「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」），已生解除契約之效力。
㈢本件解除契約之事由屬非可歸責於被告等人，即無「不動產買賣契約」第18條第1 項及民法上損害賠償相關規定等之適用，是原告並無取得懲罰性違約金、所失租金、倉租費用及裝潢費用等之請求權，被告陳維正無給付原告15,000,000元、1,646,900 元、1,300,000 元、530,589 元之義務。縱鈞院認被告陳維正構成違約情事，惟懲罰性違約金之金額以被告陳維正已付價款為準，系爭本票既經原告同意交由訴外人臺億公司保管，即難謂屬已付價款之一部，自無充作懲罰性違約金之前提要件。另原告主張之所失租金、倉租費用實屬其欲參與都更合建應考量之成本，均非民法第216 條規定之所失利益、所受損害，又原告迄今未交付系爭不動產與被告陳維正，被告陳維正無系爭不動產之鑰匙，亦不負修繕、保存之義務，亦無民法第216 條規定之損害賠償責任。再退步言，原告主張之14筆所失租金中，編號1 、編號5 、編號10、編號11、編號13、編號14等6 份租賃契約早於99年11月18日前已屆期結束，編號2 、編號3 、編號4 、編號6 、編號7 、編號8 、編號9 、編號12等8 份租賃契約則應以99年11月18日為所失租金部分之起算日，原告至多僅得請求97,486元（計算式詳如附表2 所示），又系爭不動產裝潢費用之鑑定機關僅到現場勘察實情1 次，目的為評估鑑定項目應收取之費用，之後並無踐行鑑定工作，所出具之15183 號鑑定報告僅具「鑑定項目估價結論」之性質，且僅得證明有曾經漏水之疑，對於漏水之時點及原因均記載為「待詳查」，難認係可歸責於被告陳維正之損害，即無拘束鈞院認定損害賠償數額之效力。
㈣倘鈞院認被告等人不得片面解除契約，且構成原告行使解除契約請求權之事由，依最高法院43年台上字第377 號民事判例，原告應先就其已給付「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」約定之預訂金23,000,000元之事實盡舉證責任，惟原告業已自承其未實際支付前開預訂金，而係與被告陳維正就系爭不動產應付之買賣價金相互抵扣，參民法上解除契約後回復原狀之義務，其核心概念為依照兩造如何履行義務之方式回復到締約前之狀態，是原告之價金返回請求權僅限於以現實交付為前提，而不包含本件之概念給付，被告等人實無連帶給付原告23,000,000元之義務。
㈤退步言之，本件因政府政策、法令變更導致請照時程受延宕，終至被告等人未能依限取得建照執照，是以環境發生因不可歸責於被告等人事由之劇變，被告等人並無從於簽約當時事先預見，且致若強制要求被告等人履行本案契約者，顯有失公平之情形甚明，依民法第227條之1情事變更原則之規定、最高法院102年度台上字第929號判決說明，本件應有民法情事變更原則之適用，爰聲請法院增、減關於給付或變更其他原有之效果等語置辯。
 ㈥並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與被告陳維正於99年11月18日簽訂「不動產買賣契約書」2 份，分別約定由原告將其名下所有座落於新北市○○區○○○段0000○0000○0000地號土地（權利範圍分別為236
/10000、236 /10000、438 /10000）及其上1895、1897建號建物（權利範圍分別為2028/10000、10000 /10000）即門牌號碼新北市○○區○○○路00號地下1 樓房地，與座落於新北市○○區○○○段0000○0000○0000地號土地（權利範圍分別為410 /10000、410 /10000、762/ 10000）及其上1858、1895建號建物（權利範圍分別為10000 /10000、81/10000）即門牌號碼新北市○○區○○○路00○0 號地下1 樓房地售予被告陳維正，系爭A 房地、系爭B 房地之買賣價金分別為28,120,000元（簽約款2,000,000 元、完稅款8,000,000
元、產權過戶款4,000,000 元另開立面額12,000,000元之本票、尾款2,120,000 元）、22,000,000元（簽約款1,000,
000 元、完稅款1,000,000 元、產權過戶款17,000,000元另開立面額3,000,000 元本票）共計50,120,000元，此有契約影本在卷可按。（見卷第10至15頁）
㈡原告與陳維正、訴外人臺億公司於99年11月18日簽訂「不動產信託契約書」2 份，均約定以原告、陳維正為委託人兼受益人，以訴外人臺億公司為受託人，分別將系爭不動產信託登記至訴外人臺億公司名下，有契約影本在卷足參。（見卷第27至34頁）
㈢原告與陳維正於99年11月18日簽訂「土地預定買賣契約書」2 份，分別約定由原告取得座落於新北市三重市○○○段
0000地號等95筆地號土地（範圍分別詳如契約附件）2 筆，並給付土地買賣價金分別為9,600,000 元（預訂金2,400,
000 元、尾款7,200,000 元）、13,200,000元（預訂金11,400,000元、尾款1,800,000 元），此有契約影本在卷供參。（見卷第22至25頁）
㈣原告與被告甲山林公司、謙勳公司於99年11月18日簽訂「房屋預定買賣契約書」2 份，分別約定由原告取得新建建物權狀登記面積50坪、地下第4 層平面車位3 位及地下第3 樓層平面車位2 位、新建建物權狀登記面積60坪、地下第4 層平面車位2 位及地下第3 樓層平面車位3 位，並給付建物買賣價金分別為6,400,000 元（預訂金1,600,000 元、尾款4,
800,000 元）、8,800,000 元（預訂金7,600,000 元、尾款1,200,000 元），有契約影本在卷供參。（見卷第16至21頁）
㈤被告陳維正業已給付原告現金12,120,000元，並以原告為受款人開立票號TH0000000 （票據面額12,000,000元）、票號TH0000000 （票據面額3,000,000 元）本票2 紙，交由訴外人臺億公司保管，此有前開本票、不動產信託契約等件影本在案可按，並為兩造所不爭執。（見卷第35及其反面、第27頁反面、第31頁反面）
㈥陳維正、甲山林公司、謙勳公司於101 年12月7 日以台北敦南郵局34存證信函解除與原告間之「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」各2 份，有存證信函影本在卷可考（見卷第38頁）；原告則以103 年9 月29日民事起訴狀解除與被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司間之「不動產買賣契約書」、「不動產信託契約書」、「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」各2 份，有民事起訴狀在卷可按（見卷第5 頁反面）。
㈦本院就系爭不動產之漏水情形、漏水時間、漏水原因及回復原狀之裝潢費用等爭執，於104 年5 月4 日送請室內設計裝修公會聯合會鑑定，經室內設計裝修公會聯合會作成104 年9 月14日全設聯文（104 ）字第15183 號鑑定報告書，有該鑑定報告附於卷外可勘。
四、本件原告主張係因可歸責於被告陳維正之事由致給付不能，為此請求解除不動產買賣契約、房屋及土地預定買賣契約書及不動產信託契約書，並請求陳維正損害賠償及違約金，並請求甲山林公司、謙勳公司回復原狀，惟為被告所否認，並主張其等係因政府都更政策及法令變更，早於100 年12月7
日解除契約，且本件係解除契約係不可歸責於雙方當事人等語置辯。經查:
㈠原告與陳維正係於99年11月18日簽訂不動產信託契約書，而迄101 年11月18日，陳維正並未於簽約日起兩年內依不動產信託契約書取得該專案興建工程之建造執照乙節，為兩造所不爭執，並有上開不動產信託契約書1 份在卷憑，自信屬實。而陳維正無法取得該興建工程之建造執照是否係因其所述之「政府政策、法令變更審查流程審查」事由所致，陳維正主張係因文林苑都更案致政府政策、法令變更審查流程，惟此部分除陳維正個人單一陳述外，並未提出依何政府就都更案變更政策、法令之文件或說明，況依被告甲山林公司於100 年12月1 日以（100 ）山總字第0026號函新北市政府城鄉發展局撤回申請核本件都更計劃之說明二、已敘明: 「本件協議合建方式辦理，但因多次舉更新範圍內所有人溝通協調後仍未有共識，恐無法達協議合建目的，故撤回該案之聲請」等語明確，益徵本專案無法於時程內取得興建工程之建造執照，實係因與該都更範圍內之其他所有權人未取得共識甚明，要與陳維正所述係因政府政策、法令變更流程之情事全然無涉，是被告主張本件係因政府都更政策及法令變更，致無法取得該興建工程之建造執照，而向原告解除契約，自難認為有理。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號判例參照）。本件陳維正、甲山林公司、謙勳公司與原告係以買賣附買回之方式參與都更合建，先由原告將其所有的系爭不動產出售予陳維正，並辦理信託登記予台億公司，蔡明沛並預向甲山林公司及謙勳公司購買系爭預售屋及土地，三方並均已議定款項之繳納及扣抵方式，且觀諸本件無論係陳維正、蔡明沛簽訂之不動產買賣契約書、蔡明沛與甲山林公司、謙勳開發公司所簽訂之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書抑或蔡明沛、陳維正及臺億公司所簽立之不動產買賣信託契約書均係於99年11月18日所簽訂（詳見本院卷第12頁背面、18頁、25頁背面及第30頁），復觀之蔡明沛與甲山林公司、謙勳開發公司所簽立之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書第13條契約效力第一項均有明定: 「甲方（即蔡明沛）與本契約土地所有權人簽立之「土地預定買賣契約書」之約定，雙方同意與本約有密不可分之關係，故甲乙雙方應對前述之土地預定買賣契約書及其附件必須履行之義務負連帶責任，任何一契約解除時，其他另一契約亦同其效力」，而不動產買賣契約書第16條亦約定「本件買賣如有其他書面約定事項，即視為本契約之一部分」等語明確，足徵上開契約確屬相互關連，環環相扣，是上開原告與被告所簽訂之不動產買賣契約、土地預定買賣契約書、房屋預訂買賣契約書及不動產買賣信託契約書應互為他契約之一部分甚明。是陳維正、甲山林公司及謙勳公司既無法取得本件都更案件之興建工程建照執照，原告自無可能向甲山林公司及謙勳開發公司取得預定房地買賣之所有權，蔡明沛亦無出售其所有系爭房地予陳維正之必要，其理甚明，是足認不動產信託契約、不動產買賣契約與房屋、土地預定買賣契約，須一體觀之，故本件既因陳維正未依約於簽約日起兩年內依不動產信託契約書取得該專案興建工程之建造執照致原告解除契約，已如前述，則依上開房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約書亦生相同契約解除之效力甚明。是原告據此主張解除上開房屋、土地預定買賣契約書及不動產買賣契約書，自屬有理。
㈢至甲山林公司、謙勳開發公司雖曾於101 年12月7 日以101
年、102 年間因文林苑都更事件，致政府審查政策變更而漸趨緩慢，其後更發布大法官會議釋字第709 號解釋文，致申請相關請均遭延同，乃依不動產信託契約第14條第3 款、第9 條第1 項但書規定，於101 年12月7 日向原告解除土地、房屋預定買賣契約書，然就本件並無證據證明有不動產信託契約上約定之政府政策、法令變更審查流程之情節，況依被告甲山林公司於100 年12月1 日即已撤回本件都更案之聲請，均如前述，是甲山林公司、謙勳公司據此向原告解除上開契約，自難認為有理由。
五、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第216 條第1 項定有明文，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條亦定有明文。本件係因陳維正未依不動產信託契約書之約定於簽訂不動產信託契約內二年內取得該專案興建工程建造執照而違約，顯屬可歸責於陳維正之事由，且顯已陷於給付不能，原告乃解除契約，已如前述，則陳維正債務不履行之行為，倘有肇致原告受有損害，原告自得向陳維正主張損害賠償。次按民法第216 條規定「損害賠償，除法律另有規定，或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」。另按「損害賠償，除法律另有規定或另有訂定外，不僅須彌補債權人所失利益（即消極利益），並須填補債權人所受損害（即積極損害）」（最高法院52年台上字第
2139號判例可考）。茲就原告請求賠償是否有理由部分，敘明如下:
㈠原告主張系爭不動產原係出租予如附表二所示之人，然因與陳維正、甲山林公司及謙勳開發公司簽訂上開契約，乃與承租人提前解約，或到期不予續約部分:
1.就附表二編號1 承租人為夢幻音樂坊有限公司、編號5 金年實業有限公司、編號10謝振興、編號11陳雅貞、編號13環保之家企業社、編號14葉姜杏（梳棋商行）部分:
原告確有出租系爭房地之地下室予上開之公司及個人，此有原告所提出之租賃契約書在卷足憑，且為陳維正所不爭執，而觀諸其等所簽立之契約書，原告與夢幻音樂坊有限公司之租賃契約到期日為99年11月8 日，與金年實業有限公司之租賃契約係於99年9 月8 日到期，與謝振興之租賃契約係於99年10月25日到期，與陳雅貞之租賃契約係於99年9 月30日到期，與環保之家企業社之租賃契約係於99年9 月2 日到期，與葉姜杏（梳棋商行）部分則係於99年8 月4 日到，而原告與陳維正簽訂不動產買賣契約書之日期係99年11月18日，已如前述，是上開租賃契約既係於蔡明沛與陳維正簽訂契約既已屆至，則自無因原告與陳維正簽立契約並信託系爭不動產，致承租人無法使用系爭不動產，致蔡明沛短收取租金之情事甚明。原告雖主張係因與陳維正簽訂上開契約致無法與上開人承租人續約，然此部分除原告單方陳述外，要無其他證據可佐，自難採信。
⒉就附表二編號2傑優資訊有限公司部分
蔡明沛與傑優資訊有限公司簽立之租賃契約時間係自98年12月15日起迄99年12月14日，租金為每月2000元，而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認傑優資訊有限公司自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失之租金收入時間應自99年11月9 日起迄99年12月14日止依比例計算之，原告損失金額應為1733元（計算式如下:2,000( 元/ 月) ×12/30( 11 月19日至11月30日共計12日
) +2,000( 元/ 月) ×14/31( 12 月1 日至12月14日共計14
日) ＝800+933.3 ＝800+933 ＝1,733 元，元以下四捨五入）
⒊就附表二編號3憶幼未盡專業兒童攝影公司部分
原告與憶幼未盡專業兒童攝影公司簽立租賃契約之時間係自99年1 月19日起迄100 年1 月18日止，租金為每月2000元，而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認憶幼未盡專業兒童攝影公司自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失之租金收入之時間，自99年11月19日起迄100 年1 月18日止，共計2 月，故損失租金之金額應為4000元（2000x 2 月=4000 ）。
4.附表二編號4 佳齊建設股份有限公司部分
原告與佳齊建設股份有美公司簽立租賃契約之時間係自99年6 月26日起迄100 年5 月25日止，租金為每月2000元，而原告既係於99年11月8 日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認佳齊建設股份有限公司自99年11月9 日起即無法使用系爭不動產，原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失之租金收入之時間，應自99年11月9 日起迄100 年5 月25日比例計算之，共計2 月又9 日，故依比例計算應為12452 元（計算式為:2,000( 元/ 月) ×6(個月)
+2,000×7/31( 5 月19日至5 月25日共計7 日) ＝12,000
+451.6＝12,000+452＝12,452，元以下四捨五入）。
5.就附表二編號6 榮益國際有限公司部分
原告與榮益國際有限公司有美公司簽立租賃契約之時間係自99年3 月30日起迄100 年3 月29日止，租金為每月2000元，而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認榮益國際有限公司自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是，原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月9 日起迄100 年5 月25日比例計算之，共計2 月又9 日，故依比例計算應為12452 元（計算式為3,000(元/ 月) ×4(個月)
+3,000( 元/ 月) ×10/31( 3月19日至3 月29日共計10日)
＝12,000+967.7＝12,000+968＝12,968元以下四捨五入)
6.就附表二編號7曾蘭蘋部分
原告與曾蘭蘋簽立租賃契約之時間係自98年12月24日起迄99年12月23日止，租金為每月2000元，而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認曾蘭蘋自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月19日起迄99年12月23日止比例計算之，故依比例計算應為2333元（計算式為2,000(元/ 月) ×1(個月
) +2,000( 元/ 月) ×5/31( 12月19日至12月23日共計5 日
) ＝2,000+332.5 ＝2,000+333 ＝2,333 元以下四捨五入)
⒎就附表二編號8宏典精密工業有限公司部分
原告與宏典精密工業有限公司簽立租賃契約之時間係自99年2 月3 日起迄100 年2 月22日止，租金為每月1800元，而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認宏典精密工業有限公司自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月19日起迄100 年2 月22日止比例計算之，故依比例計算應為5657元（計算式為1,800(元/ 月) ×3(個月) +1,800( 元/ 月) ×
4/28( 2 月19日至2 月22日共計4 日) ＝5,400+257. 1＝
5,400+257 ＝5,657(元以下四捨五入)
⒏就附表二編號9李旭隆部分
原告與李旭隆簽立租賃契約之時間係自99年8 月5 日起迄100 年8 月4 日止，租金為每月4000元，而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認宏李旭隆自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月19日起迄100 年8 月4 日止比例計算之，故依比例計算應為34193 元（計算式為:4,000( 元/ 月) ×8(月) +4,000×13/31( 7月19日至7 月31日共計13日)
+4,000×4/31( 8 月1 日至8 月4 日共計4 日) ＝32,000
+1677.4+516.1 ＝32,000+1677+516 ＝34,193( 元以下四捨五入)
⒐就附表二編號12王美智部分
原告與王美智簽立租賃契約之時間係自99年6 月15日起迄100 年6 月14日止，租金為每月3500元，而蔡明沛既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認李旭隆自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月19日起迄100 年6 月14日止比例計算之，故依比例計算應為24150 元（計算式為3,500(元/ 月)
×6(個月) +3,500×13/30( 5月19日至5 月31日共計13日)
+3,500×14/30( 6月1 日至6 月14日共計14日) ＝21,000
+1,516.6+1,633.3＝21,000+1,517+1,633＝24,150( 元以下四捨五入)
㈡就原告主張其因與陳維正、甲山林公司及謙勳開發公司簽訂上開合建契約，乃將物品遷出上址並向郭武德、林宗華承租土地置放上開物品，就租金支出部分議定以地價稅計算，需額外支付租金為每年共計148,042 元，迄原告提起本件訴訟為止共計支付租金數額為530,589 元，有原告所提出之新北市政府稅捐稽徵處102 年地價稅課稅土地清單及收據各1 紙在卷足憑（附於本院卷第58頁），且被告就原告確有支出上開金額所不爭執，是原告確有支出上開費用部分，自信屬實。而原告此部分之支出，實屬依約履行所支出之費用，揆諸首揭說明，自屬有據。
㈢就原告主張依不動產買賣契約書第18條規定，請求陳維正給付違約金1500萬元部分:
⒈觀諸卷附簽立之不動產買賣契約書第18條約定為「本契約雙方應遵守履行，倘因可歸責於甲方（即陳維正）事由致甲方買或解約時，其己支付價款作為懲罰性違約金給付乙方（即指蔡明沛），並解除本契約其有關之稅費均由甲方負擔。倘產權已過戶為甲方名義時，甲方應無條件配合辦理回復登記予乙方名義，並負擔因此所衍生之所有稅費、代辦費及其他費用」，是本件陳維正應給付之違約金應為已支付予原告之價款。原告雖主張陳維正已交付金額為面額分別為300 萬元及1200萬元之本票各1 紙，是其自得依上開約定沒收之。惟: 陳維正確有為本件土地買賣合約提供面額分為300 萬元及1200萬元之本票各1 紙，然就上該本票之兌現及系爭不動產之所有權移轉登記，其等另簽立有不動產信託契約書，依該不動產信託契約書第9 條已明確約定「甲乙雙方簽訂不動產信託契約書時並同意由乙方（即陳維正）開立履約保證商業本票新臺幣壹仟貳佰萬元整予甲方（即原告）後，交由丙方（即臺億建築經理股份有限公司）保管。本案取得建造執照時由甲方提示本履約保證商業本票作為甲方支付新建物土地買賣、房屋屋買賣之價金」等語明確，足徵兩造係約定，於取得建照執照後，始得提示上開本票，所得款項將做為原告支付預售房地使用甚明，是於未取得上開建照執照時，上開本票實難認已交付予原告。
⒉另於該不動產信託契約後並有附支付證明單2 紙（附於本院卷第35頁正反面），係用以表明原告確有收到陳維正所開立面額分為300 萬元及1200萬元之本票，惟於該支付證明書上另記載「此筆款項作為福德北段不動產買賣契約之產過戶款，由蔡明沛簽收後交由臺億建築經理股份有限公司保管，至本案取得建照執照時，由蔡明沛提示本履約保證商業本票作為蔡明沛支付新建物土地買賣、房屋買賣之價金」等語，是綜合上情以觀，足徵上開二紙面額共計1500萬元之本票，實係由臺億公司保管中，需待取得該案之建照執照，始得提示上開本票，是於未取得該案建照執照之際，該二紙面額共計1500萬元之本票，既尚未提示，自難認陳維正已支付價款1500萬元予原告，據此，原告依不動產買賣契約書第18條之約定，請求陳維正給付違約金1500萬元，自屬無據。
㈣就原告主張其交付系爭不動產予陳維正後，因陳維正未盡善良管理系爭房屋之責，因樓上管線漏水破壞系爭不動產之裝潢，回復原狀需費130萬元部分:
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。本件原告主張系爭不動產業已點交予陳維正，惟為陳維正所否認，原告就有點交系爭不動產予陳維正乙事，自應負舉證責任。原告雖於103
年3 月9 日之準備程序中稱: 係偕同保全公司員工點交等語，然原告卻遲未提出該保全公司員工之年籍資料以利法院調查，是就原告就其確有將系爭不動產實際點交予陳維正乙節，並未舉證以實其實。況系爭不動產嗣有送請中華民國室內設計裝修全商業同業公會國聯合會鑑定漏水相關事項，該院以104 年9 月14日以全設聯文（104 ）字第15183 號函覆本院表示: 該屋確有漏水之疑，然因現場狀況擱置時間已久，究係於何時漏水，為何漏水原因均待查，是漏水之情是否係在原告主張交付系爭不動產予陳正維後始生，亦有疑異。是原告既無法舉證確有點交系爭不動產予陳維正，亦無法證明漏水發生時間究為何，是其請求陳維正給付回復系爭不動產所需費用130萬元，自難認為有據。
六、另就原告主張其與甲山林公司、謙勳公司及陳維正所簽立系爭之房屋預定買賣約書及土地預定買賣契約書既已解除，乃依民法第259 條之約定請求回復原狀即返還其已給付之預定房屋、土地買賣價款2300萬元部分:
查本件依原告與陳維正所簽立之不動產買賣契約書之約定，陳維正原應給付原告之買賣價金為5012萬元，而依原告與甲山林公司、謙勳公司簽訂之房屋、土地預定買賣契約書之約定，原告須另給付二筆土地預訂買賣訂金共計1380萬元予陳維正，二筆房屋之預訂買賣訂金920 元予甲山林公司、謙勳開發公司，其等乃議定由陳維正將其中1380萬元、920 萬元轉為原告應給付予被告3 人之土地、房屋預訂買賣訂金，其餘部分，則由陳維正開立前述1200萬元本票之方式代之，此為兩造所不爭執，是由其等交易模式可之，其等確僅係議定款項縮短給付之方式，然原告並未實際交付上開款項與甲山林公司、謙勳公司及陳維正甚明。是原告依民法第259 條規定請求甲山林公司、謙勳公司及陳維正回復原狀即返還其已給付之預定房屋、土地買賣價款2300萬元，自屬無據。
七、至原告另主張因不動產信託契約書既已解除，陳維正應協同台億公司將如附表一所示之系爭不動產辦理移轉登記予原告，惟依上開不動產信託契約書之約定，系爭不動產係原告信託登記與台億公司，是此部分原告倘欲主張解除契約並請求回復原狀將系爭不動產移轉登記至其名下，依契約之約定，應係向台億公司請求方屬適法，故原告此部分之請求，亦屬無據。
八、綜上所述，原告以陳維正未能依限取得建造執照，解除原告與陳維正訂之不動產買賣契約，要與該契約所訂之解除權要件相符，核屬有據；原告依民法第226 條規定請求陳維正給付628,075 元部分為有理由及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息為有理由，其餘部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當金額併予准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日民事第五庭 法 官 柯姿佐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日書記官 汪郁棨

附表1 ：
┌─┬──┬───────────┬──────────┬──────────┐
│ │ │ 基地座落 │基地面積（平方公尺）│基地權利範圍 │
│ │建號├───────────┼──────────┼──────────┤
│ │ │ 建物門牌 │建物面積（平方公尺）│建物權利範圍 │
├─┼──┼───────────┼──────────┼──────────┤
│ │ │新北市三重區○○北段 │1173地號:251.26 │1173地號:236/10000 │
│ │ │0000、0000、0000地號 │1174地號:135.03 │ 1174地號:236/10000 │
│1 │ │ │1175地號:436.8 │ 1175地號:438/10000 │
│ ├──┼───────────┼──────────┼──────────┤
│ │1897│新北○○區○○○路00號│348.107 │ 建號1897:1/1 │
│ │1895│地下一樓 │ │ 建號1895:2028/10000│
├─┼──┼───────────┼──────────┼──────────┤
│ │ │新北市三重區○○北段 │1173地號:251.26 │ 1173地號:236/10000 │
│ │ │0000、0000、0000地號 │1174地號:135.03 │ 1174地號:236/10000 │
│2 │ │ │1175地號:436.8 │ 1175地號:438/10000 │
│ ├──┼───────────┼──────────┼──────────┤
│ │1858│新北○○區○○○路00號│604.93 │ 建號1858:1/1 │
│ │1895│地下一樓 │ │ 建號1895:81/10000 │
└─┴──┴───────────┴──────────┴──────────┘

附表2
┌───┬──────────────────────────┬────────────────────────────────────────┐
│ │ 原告主張 │ 被告抗辯 │
│ ├───────────┬─────────┬────┼────────┬────┬──────────────────────────┤
│ │ 承租人 │ 合約期間 │ 月租金 │理由 │租金損失│ 計算式 │
├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤
│ 1 │ 夢幻音樂坊有限公司 │98.11.9~99.11.8 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │
├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤
│ 2 │ 傑優資訊有限公司 │98.12.15~99.12.14 │2,000元 │租約99.12.14屆至│1,733元 │2,000(元/月)×12/30( 11月19日至11月30日共計12日) │
│ │ │ │ │ │ │+2,000(元/月)×14/31( 12月1日至12月14日共計14日)＝ │
│ │ │ │ │ │ │800+933.3＝800+933＝1,733(個位數四捨五入) │
├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤
│ 3 │ 憶幼未盡專業兒童攝影 │99.1.19~100.1.18 │2,000元 │租約100.1.18屆至│4,000元 │2,000(元/月)×2(個月)＝4,000(元) │
│ │ 有限公司 │ │ │ │ │ │
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│ 4 │ 佳齊建設股份有限公司 │99.5.26~100.5.25 │2,000元 │租約100.5.25屆至│12,452元│2,000(元/月)×6(個月)+2,000×7/31( 5月19日至5月25日 │
│ │ │ │ │ │ │共計7日)＝12,000+451.6＝12,000+452＝12,452(個位數四 │
│ │ │ │ │ │ │捨五入) │
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│ 5 │ 金年實業有限公司 │98.9.9~99.9.8 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │
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│ 6 │ 榮益國際有限公司 │99.3.30~100.3.29 │3,000元 │租約100.3.29屆至│12,968元│3,000(元/月)×4(個月)+3,000(元/月)×10/31( 3月19日至│
│ │ │ │ │ │ │3月29日共計10日)＝12,000+967.7＝12,000+968＝12,968( │
│ │ │ │ │ │ │個位數四捨五入) │
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│ 7 │ 曾蘭蘋 │98.12.24~99.12.23 │2,000元 │租約99.12.23屆至│2,333元 │2,000(元/月)×1(個月)+2,000(元/月)×5/31( 12月19日至│
│ │ │ │ │ │ │12月23日共計5日)＝2,000+332.5＝2,000+333＝2,333(個位│
│ │ │ │ │ │ │數四捨五入) │
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│ 8 │ 宏典精密工業有限公司 │99.2.23~100.2.22 │1,800元 │租約100.2.22屆至│5,657元 │1,800(元/月)×3(個月)+1,800(元/月)×4/28( 2月19日至2│
│ │ │ │ │ │ │月22日共計4日)＝5,400+257.1＝5,400+257＝5,657(個位數│
│ │ │ │ │ │ │四捨五入) │
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│ 9 │ 李旭隆 │99.8.5~100.8.4 │4,000元 │租約100.8.4屆至 │34,193元│4,000(元/月)×8(月)+4,000×13/31( 7月19日至7月31日共│
│ │ │ │ │ │ │計13日)+4,000×4/31( 8月1日至8月4日共計4日)＝32,000 │
│ │ │ │ │ │ │+1677.4+516.1＝32,000+1677+516＝34,193(個位數四捨五 │
│ │ │ │ │ │ │入) │
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│ 10 │ 謝振興 │98.10.26~99.10.25 │4,500元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │
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│ 11 │ 陳雅貞 │99.3.1~99.9.30 │5,500元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │
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│ 12 │ 王美智 │99.6.15~100.6.14 │3,500元 │租約100.6.14屆至│24,150元│3,500(元/月)×6(個月)+3,500×13/30( 5月19日至5月31日│
│ │ │ │ │ │ │共計13日)+3,500×14/30( 6月1日至6月14日共計14日)＝ │
│ │ │ │ │ │ │21,000+1,516.6+1,633.3＝21,000+1,517+1,633＝24,150( │
│ │ │ │ │ │ │個位數四捨五入) │
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│ 13 │ 環保之家企業社 │99.3.3~99.9.2 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │
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│ 14 │ 葉姜杏(梳棋商行) │98.8.25~99.8.24 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │
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│ 總計 │ │38,300元│ │97,486元│ │
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│ 租金損失總額 │ （× 24個月＝）1,646,900元│ 97,486元│ │
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