臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1291號

• 裁判案由: 減少買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 104 年 08 月 10 日
• 法官: 王育珍
• 法定代理人: 陳柏檜
• 原告: 俞海玲
• 被告: 兆璞建設開發股份有限公司法人、黃大功

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1291號原　　　告　俞海玲
邰威廉
共　　　同
訴訟代理人　程萬全律師
被　　　告　兆璞建設開發股份有限公司
法定代理人　陳柏檜
被　　　告　黃大功
共　　　同
訴訟代理人　汪倩英律師
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國一百零四年七月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告二人（係母、子關係）於民國101年2月15日，經由被告公司之業務人員王曼唯之接待、處理，分別由原告俞海玲向被告購買坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○○○地號土地內興建地下三層、地上十三層商業及
住宅大樓內之兩戶之預售房屋及土地（建案名稱：忠孝101，即戶別：A棟8樓，車位：B3-1；C棟8樓，無車位）。
另原告邰威廉則購買同建案之三戶預售房屋及土地（即戶別：C棟9樓，車位：B3-9；B棟9樓，車位：B3-26；A棟9
樓，車位：B3-27），合計共五戶房屋及四個車位（本院
卷第8至55頁）。各戶之總價及面積：（均不含車位價格
）：1、A棟8樓部分：總價：新臺幣（下同）4700萬元，
面積：30.44坪（應為30.45坪之誤），每坪單價約為154
萬元。「雨遮」面積為11.27平方公尺（約3.41坪）。2、C棟8樓部分：總價：3436萬元，面積：23.35坪（應為23.34坪），每坪單價約為147萬元。「雨遮」面積為11.78平方公尺（約3.56坪）。3、A棟9樓部分：總價：4600萬元
，面積：30.44坪，每坪單價約為151萬元。「雨遮」面積為11.27平方公尺（約3.41坪）。4、B棟9樓部分：總價：4760萬元，面積：31. 53坪，每坪單價約為151萬元。「
雨遮」面積為11.71平方公尺（約3.54坪）。5、C棟9樓部分：總價：3420萬元，面積：23.35坪，每坪單價約為146萬元。「雨遮」面積為11.78平方公尺（約3.56坪）。但
依原接待人王曼唯所稱之單價（含建物、土地，本院卷第56頁），僅每坪平均約154萬元左右，原告等二人覺得價
格與當時之市場價格相當，尚稱合理，遂訂約購買上述五戶之預售房屋。詎事後聽聞預售之房屋「雨遮」部分自
100年5月1日起只可登記已不可計算價格，則依訂約時之
坪數如扣除「雨遮」面積計算，則每坪單價將高達170餘
萬元，顯已高出市場行情甚多。依內政部不動產資訊平台查得之實價登錄資料（本院卷第101、102頁），目前實價登錄資料觀之，忠孝東路五段91至120號之房屋單價確實
係在141萬元至158萬元之間。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」，民法第三百五十四條第一項定有明文。又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，同法第三百五十九條依規定甚明。本件被告公司於訂約時，雖於契約內言明：「雨遮」不計入計價，但以最後達成交易之總價換算之，實際上已將「雨遮」算入計算價格，如被告堅持未將「雨遮」計價，則以其銷售人員所稱之單價，被告所售房屋即有坪數、面積不足之不完全給付之債務不履行之問題，不論如何，原告均有依民法買賣章之相關規定主張減少價金之權利。（減少之價金計算方式如附表）。又本件經原告與被告多次溝通，被告均已各種理由加以搪塞，拒絕原告減少價金之要求。為此，依民法第359條、不完全給付債務不履
行規定，提起本件訴訟。並聲明：1、確認被告出售坐落
台北市○○區○○段○○段000○000○0○○○地號土地
上之房、地（即忠孝101建案，8樓A戶房屋）予原告俞海
玲，約定價金4700萬元，其中新台幣525萬元之價金請求
權不存在。2、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○
○段000○000○0○○○地號土地上之房、地（即忠孝101建案，8樓C戶房屋）予原告俞海玲，約定價金3436萬元，其中523萬元之價金請求權不存在。3、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○○地號土地
上之房、地（即忠孝101建案，9樓A戶房屋）予原告邰威
廉，約定價金4600萬元，其中515萬元之價金請求權不存
在。4、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○○地號土地上之房、地（即忠孝101建案，9樓B戶房屋）予原告邰威廉，約定價金4760萬元，其中新
台幣535萬元之價金請求權不存在。5、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○○地號土地
上之房、地（即忠孝101建案，9樓C戶房屋）予原告邰威
廉，約定價金3420萬元，其中520萬元之價金請求權不存
在。
二、被告則抗辯以：
（一）原告請求權基礎不明確：原告起訴狀稱，先以民法第359
條主張減少價金，覆稱「被告所售房屋即有坪數、面積不足之不完全給付之債務不履行之問題」云云，然原告究係民法359條請求減少價金，或係依不完全給付債務不履行
之規定主張損害賠償，未臻明確，影響被告之答辯。
（二）系爭房地並無原告所稱之瑕疵：原告起訴陳稱「本件被告公司於訂約時，雖於契約內言明:『雨遮』計入計價，但
以最後達成之總價換算之，實際上已將『雨遮』算入計算價格，如被告堅持未將『雨遮』計價，則以銷售人員所稱之單價，被告所售房屋即有坪數、面積不足之不完全給付之債務不履行之問題…」云云，惟查：
1、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定甚明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上第951號判決意旨參照）。又
依民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之
事實者，就其事實有舉證之責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。
2、原告起訴狀稱「原接待人王曼唯所稱之單價(含建物、土
地)，僅每坪約154萬元…」云云，被告並未向原告說明，系爭房地平均每坪約154萬元，原告應依民事訴訟法第277條規定，就其主張之事實負舉證責任。被告非但未向原告說明，系爭房地平均每坪約154萬元外，且依兩造間民國(下同)101年2月15日簽訂之「房屋預定買賣契約書」(見被證1)第四條第一項第二款，載明「附屬建物陽台部分:陸
拾壹萬元整(除陽台外其餘項目不計入買賣價格)」，而該契約業經原告於101年2月10日攜回審閱5日，原告應對買
賣價金不包括雨遮面積知之甚詳，被告依據契約履行，預定交付予原告之房屋，並無原告主張之瑕疵，原告空言主張有價值減少之瑕疵，顯無理由。依原告主張之事實，實則僅涉及買賣價格之高低，此單純為雙方就價格意思表示是否合致之問題，並未涉及買賣標的物本身是否有「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之問題，原告對被告並無瑕疵擔保請求權甚明，原告依民法第359條規定請求減少價金，顯無法
律上理由。
3、按兩造間係依契約自由原則下，簽訂系爭買賣契約，而原告有資力一次購買價值4700萬元、3436萬元、4600萬元、4760萬元、3420萬元之五戶房地產，應非屬自用型房地投資人，原告應有豐富之買賣房地產經驗，豈有不知內政部100年5月1日公布之「預售屋買賣定型化契約」，已將雨
遮不計入價格列為契約內容之理，原告於購買系爭房屋時，已明確知悉其所支付價金之範圍，並不包括雨遮面積，原告稱「…事後聽聞預售之房屋『雨遮』部分自100年5月1日起只可登記不可計算價格」云云，顯係臨頌編篡之詞
，顯無可採。
（三）原告之主張，與物之瑕疵擔保請求權法定要件不符：民法第354條第1項規定「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵…。」，可知買受人如依「物之瑕疵擔保」規定主張減少價金，應於買賣標的物「交付」買受人時已存有瑕疵，且為買受人於訂約時不知該物有瑕疵，並且須無重大過失而不知。否則，如瑕疵存在於物交付後或買受人於訂約時即知有瑕疵存在，依民法第三百五十五條規定，出賣人即不用負擔物之瑕疵擔保責任。查兩造間雖已簽訂房屋及土地預定買賣契約，然因原告尚未繳清買賣價金，系爭房屋及持分土地，均尚未辦理移轉登記，亦未交付予原告，原告如何依民法第354條規定，對被告主張
物之瑕疵擔保責任(被告否認有任何瑕疵情形存在)，是以原告以民法第359條主張減少價金，完全不符物之瑕疵擔
保之法定要件。此外，兩造契約明訂雨遮面積不包括在買賣價金中，是以原告於訂約時，已明知其所謂之「瑕疵」存在，原告亦無權行使權利瑕疵擔保請求權。
（四）原告已不得再以雨遮是否計入價格主張為瑕疵：民法第
356條規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查
其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」。暫不論系爭房地尚未交付，原告並無向被告主張物之瑕疵擔保之權利，縱原告得主張(假設語)，原告早於101年2月時，即知雨遮不計入價金，此由雙方所簽契約即知，然原告於簽約後2年9個月，即103年11月間始提出所謂之瑕疵主張，縱
類推民法第356條之規定，原告顯怠為「瑕疵」之通知，
亦應視為承認被告將交付之系爭房地，原告不得再以雨遮是否計入價格為由主張瑕疵。
（五）原告並無不完全給付之債務不履行問題：查被告預定交付予原告之房屋，其面積並無原告所稱之不足，原告就被告交付面積不足房屋，應負舉證責任。此外，原告如主張不完全給付之債務不履行，則何以可以主張減少價金?原告
亦無說明其理由，原告請求減少價金，顯無法律上之依據。
（六）就原告所提之實價登錄資料，其所查詢者為103年12月之
交易，而本件係於101年2月締約，締約當時原告依其投資判斷一次購買五戶，而近日因房地產價格修正，原告即藉口欲減少價金，如現在適逢房地產漲價原告則履約，本件足顯投機房地產之心態，是請依証据法則予以駁回。原告所提103年12月之交易紀錄與本件無關，因交易金額涉及
樓層、屋齡、坪數、隔間，甚且個人之貸款資力等種種因素，故而103年12月之實價登錄不足証明101年2月買賣之
價格。原告承認之「價目表」如被証二（本院卷第107至
120頁），其上詳載「登記坪數」與「計價坪數」，登記
坪數大於計價坪數，該坪數之差異就在規納於面積表內「雨遮」之坪數，因此計價坪數比較少，就是因為未將雨遮計入，更足証明雨遮確實未計價。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告俞海玲於民國101年2月15日與被告訂約購買坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○地號土地上之預
售房屋（即忠孝101建案，8樓A戶及8樓C戶）。
（二）原告邰威廉於101年2月15日與被告訂約購買坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○地號土地上之預售房
屋（即忠孝101建案，9樓A戶、B戶、C戶）。
（三）原告二人另共購買4個車位：即B3-1號、B3-9號、B3-26號B3-27號。
四、得心證之理由
本件原告主張系爭房屋雨遮部分有計價，被告應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條、第360條之規定請求減少價金及不完全給付債務不履行之損害賠償等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件爭點厥為：雨遮部分有無計價？茲分述如下：
（一）雨遮部分有無計價？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917號判例要旨可供
參照。原告即買受人主張其有物之瑕疵擔保權利，而被告即出賣人否認有物之瑕疵時，揆諸前揭說明，即應先由原告就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。另原告主張原接待人王曼唯所稱之單價(含建物、土地)，僅每坪約154萬元一情，揆諸前揭規定，亦應由原告負
舉證之責，合先敘明。
2、查兩造間於民國101年2月15日簽訂之「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）第四條第一項第二款，載明「附屬建物陽台部分:陸拾壹萬元整(除陽台外其餘項目不計入買賣價格)」，而該契約業經原告於101年2月10日攜回
審閱5日，有系爭買賣契約書附卷可稽（本院卷第13頁）
，且為兩造所不爭執，堪信為真實。足見，原告對系爭房地買賣價金不包括雨遮面積一情，應為知悉。另依原告主張之事實，應僅涉及買賣價格之高低，為兩造間就買賣價格意思表示是否合致之問題，並未涉及買賣標的物本身是否有「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」物之瑕疵問題，原告依民法第359條規定請求減少價金，尚嫌無據。
3、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。職是，買受人如依民法第354條第1項前段物之瑕疵擔保規定主張減少價金，應於買賣標的物「交付」買受人時已存有瑕疵，查兩造間雖已簽訂房屋及土地預定買賣契約，然系爭房屋及持分土地均未交付予原告，業經原告所不爭執（本院卷第129頁），是原告依民法第359條規定主張物有瑕疵減少價金，核與物之瑕疵擔保之法定要件不符。
4、依原告所提拆款明細表影本雨遮部分記載「0元」（惟被
告爭執拆款明細表上並無「154/每坪」之記載，本院卷第56頁、第108頁），又依兩造所不爭執之系爭房地「價目
表」上載「登記坪數」與「計價坪數」二欄，登記坪數大於計價坪數，該坪數之差異即在於面積表內「雨遮」之坪數，有房屋買賣預約單、價目表影本附卷可稽（本院卷第107至120頁），足見計價並未將雨遮計入。
5、證人即系爭房地銷售人員王曼唯於本院審理時證稱：「（原告訴訟代理人問：請求提示證物二【本院卷第56頁】，上面記載每坪154萬元是否是妳所寫的？）（被告訴訟代
理人起稱：原告起訴狀繕本沒有附證物二，而且也與被告留存資料不符合，被告留存資料沒有此記載。）我忘記了，很久以前的事了。（問：此批建物到底一坪為多少錢？）每樓層價格都不一樣，因為雨遮不計價，因為原告買的是高樓層單價會比較高，每坪170萬上下。（問：當時是
否有說一坪是170萬元上下？）有。（問：雨遮不計價，
在買賣房屋時妳有無告知原告？）我有說，還有請客戶填一張表格再次確認雨遮是不計價的，還有請客戶簽名確認。（問：剛才提示154萬元的字，妳說不確定，是否是妳
所寫的？）154萬那數字像我寫的，但是每坪的字樣不像
我寫的，所以我不確定。（問：妳寫154用意為何？）有
時客戶會要我們算加上雨遮面積每坪單價是多少，有時客戶會要求我算。（問：妳會請客戶特別簽一個文件，是否為忠孝１０１價目表？（本院卷第107頁至120頁）Ａ8，
109頁，我有載明計價的坪數是27.3是不含雨遮面積，有
請原告邰威廉確認後簽名，Ａ9，115頁，後面有原告俞海玲、原告邰威廉之簽名確認，Ｂ9，118頁是原告邰威廉簽名確認的。」等語（本院卷第132至133頁）。是依證人王曼唯上開證述內容，證人王曼唯售屋當時即有告知於告系爭房屋一坪是170萬元上下，且雨遮不計價，並請原告填
表格再次簽名確認雨遮部分係不計價等情，並有房屋買賣預約單、價目表影本附卷可稽（本院卷第107至120頁），足見證人王曼唯上開證述內容，應堪採信。
6、綜上所述，原告所提之證據資料不足以證明雨遮部分有計價，被告所辯，應堪採信。是系爭買賣契約總價並未計入雨遮坪數。
（二）有關原告所提之實價登錄資料係103年12月之交易，然本
件係於101年2月簽約，且因房屋交易金額涉及房屋樓層、屋齡、坪數、隔間等因素，是原告所提之103年12月之實
價登錄不足證明101年2月買賣之價格，尚難執為有利原告之認定。
五、綜上所述，原告所提之證據資料不足以證明雨遮部分有計價，亦不足以證明系爭房屋有何瑕疵或有不完全給付債務不履行情事，是原告主張依物之瑕疵擔保及不完全給付債務不履行請求減少價金，請求1、確認被告出售坐落台北市○○區
○○段○○段000○000○0○○○地號土地上之房、地（即
忠孝101建案，8樓A戶房屋）予原告俞海玲，約定價金4700
萬元，其中新台幣525萬元之價金請求權不存在。2、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○○○
地號土地上之房、地（即忠孝101建案，8樓C戶房屋）予原
告俞海玲，約定價金3436萬元，其中523萬元之價金請求權
不存在。3、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○○段
000○000○0○○○地號土地上之房、地（即忠孝101建案，9樓A戶房屋）予原告邰威廉，約定價金4600萬元，其中515
萬元之價金請求權不存在。4、確認被告出售坐落台北市○
○區○○段○○段000○000○0○○○地號土地上之房、地
（即忠孝101建案，9樓B戶房屋）予原告邰威廉，約定價金
4760萬元，其中新台幣535萬元之價金請求權不存在。5、確認被告出售坐落台北市○○區○○段○○段000○000○0○
○○地號土地上之房、地（即忠孝101建案，9樓C戶房屋）
予原告邰威廉，約定價金3420萬元，其中520萬元之價金請
求權不存在，皆無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 10 日民事第二庭 法 官 王育珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 10 日書記官 林淑卿
附表：（減少價金之計算方式，元以下四捨五入）
一、A棟8樓部分：
3.41坪 × 154萬元=525萬元
二、C棟8樓部分：
3.56坪 × 147萬元=523萬元
三、A棟9樓部分：
3.41坪 × 151萬元=515萬元
四、B棟9樓部分：
3.54坪 × 151萬元=535萬元
五、C棟9樓部分：
3.56坪 × 146萬元=520萬元