臺灣臺北地方法院104年度訴字第1990號

• 裁判案由: 酌減違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 104 年 10 月 16 日
• 法官: 蔡世芳
• 法定代理人: 黃烱輝
• 原告: 許綺紋
• 被告: 欣巴巴事業股份有限公司法人、黃烱輝

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1990號原　　　告　許綺紋
訴訟代理人　陳建至律師
被　　　告　欣巴巴事業股份有限公司（原興達股份有限公司）法定代理人　黃烱輝
訴訟代理人　曹慧芬
被　　　告　黃烱輝
訴訟代理人　趙聖哲
上二人共同
訴訟代理人　蕭元亮律師
上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國104年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告欣巴巴事業股份有限公司應給付原告新臺幣陸拾陸萬叁仟玖佰伍拾捌元，及自民國一○四年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃烱輝應給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬捌仟零肆拾貳元，及自民國一○四年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告欣巴巴事業股份有限公司負擔百分之十六、被告黃烱輝負擔百分之三十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告欣巴巴事業股份有限公司如以新臺幣陸拾陸萬叁仟玖佰伍拾捌元供擔保後，得免假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾壹萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告黃烱輝如以新臺幣壹佰伍拾肆萬捌仟零肆拾貳元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條第1項定有明文。經查，兩造於民國102年7月8日簽訂之房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）第29條及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，前開兩契約下合稱系爭買賣契約）第17條約定（見本院卷第23、32頁），因本契約發生之消費訴訟，合意以本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟應有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於102年7月8日與被告欣巴巴事業股份有限公司（下稱
欣巴巴公司）、黃烱輝簽立系爭買賣契約，約定由原告向被告欣巴巴公司購買「一豐洲」建案編號Ｄ3棟5樓建物乙戶（下稱系爭建物）及地下第二層編號31號之平面式車位乙位，及向被告黃烱輝購買前開建物及車位所坐落之臺北市○○區○○段○○段000○000○0○000○0地號土地之持分面積（
下稱系爭土地），買賣價款分別為建物新臺幣（下同）673
萬元、車位69萬元及建物、車位所佔土地各1,569萬元、161萬元，合計系爭買賣契約總價金為2,472萬元（計算式：673萬元＋69萬元＋1,569萬元＋161萬元）。期後原告依系爭買賣契約之約定，按期繳納訂金、簽約金、開工款、地下一層底板完成、二樓底板完成及五樓底板完成等各期工程款，合計592萬元，嗣因原告於103年10月間發生資金週轉調動困難，無力繼續依系爭買賣契約支付買賣價金，遂通知被告欣巴巴公司，希望能夠辦理退戶，並於同年11月12日依被告欣巴巴公司要求傳真退戶之申請書，原告除以書面申請原價原購外，並多次以電話向被告欣巴巴公司承辦人員表示，如未能原價買回，則希望按同期間要求退戶之Ｄ3棟4樓建物之買主，以買賣總價金7％作為沒收之違約金。詎被告欣巴巴公司
竟於104年1月7日發函解除系爭買賣契約，並依系爭房屋買
賣契約第26條第2項、系爭土地買賣契約第14條第2項約定，按買賣總價金15％計算而沒收違約金370萬8,000元（計算式：2,472萬元15％）。
㈡按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。本件依
約被告固得沒收原告已付價金作為違約金，惟原告前將3,70萬8,000元給付被告，乃出於給付買賣價金之意思，並非出
於給付違約金之意思而交付，則被告於原告違約後，將已繳價金沒收充作違約金，此應屬被告之個人行為，並非原告出於自由意思所為之給付。此種情形倘不准原告向法院請求酌減已遭被告沒收過高之違約金，非但顯失公平，且造成契約當事人均可藉此種違約金條款之約定，規避法院就違約金約定是否過高之審查權限，亦與民法第252條規定之立法意旨
有違，是原告請求法院酌減違約金，應屬有據。
㈢本件被告實未因原告未能繼續履約而受有損害，本件總價扣除車位價格，原告係以每坪59萬6,100元買受系爭建物及土
地，而經市場調查，曾有另戶同樓層委託房屋仲介業者出售，每坪價格為74萬3,000元，高於原告買受之價格，甚且「
一豐洲」建案自出售以來，附近每坪單價均維持在55萬至57萬元間，價格相對穩定，「一豐洲」建案並無價格下滑之跡象，再由網路查得「一豐洲」建案售價每坪單價（含車位）分別為71萬5,300元、72萬9,800元及75萬9,300元，縱非實
際成交價格，再再顯示該區房價並無明顯跌價，足證被告確未因原告未能繼續履約而受有損害。且原告早於103年11月12日即以書面向被告申請原價購回，期間原告數次電催被告
速為告知結果，被告遲至104年1月7日發函解除契約，就此
遲延之近2個月時間，如房價縱有下跌，責任亦在被告。縱
按實價登錄資訊中曾出現過之每坪最低單價54萬6,000元，
以此每坪單價計算被告可能所受損害，每坪損失5萬100元（計算式：59萬6,100元－54萬6,000元），以37.61坪計算，
共計188萬4,261元，仍然遠低於被告沒收之違約金370萬8,000元，更足以說明被告104年1月沒收違約時，金額確實過高。則原告主張依前例即以系爭買賣契約總價金7％作為本案
之違約金，即185萬4,000元（計算式：2,472萬元7％）應屬合理。為此，原告爰依民法第252條規定請求本院酌減違
約金為185萬4,000元，及依民法第179條後段規定請求被告
返還經酌減後之餘額406萬6,000元（計算式：592萬元－185萬4,000元），並按建物、土地佔總價比例返還，即被告欣
巴巴公司應返還原告122萬458元（計算式：406萬6,000元742/2472）、被告黃烱輝應返還284萬5,542元（計算式：406萬6,000元1730/2472）等語。
㈣並聲明：
⒈被告欣巴巴公司應給付原告122萬458元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉被告黃烱輝應給付原告284萬5,542元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告於102年5月11日與訴外人巴森開發建設股份有限公司（下稱訴外人巴森開發公司）及被告黃烱輝就系爭建物及土地簽立買賣契約，嗣訴外人巴森開發公司將「一豐洲」建案全數讓與興達股份有限公司（下稱興達公司），而興達公司於102年6月間更名為欣巴巴公司，兩造遂於102年7月8日重新
簽立系爭買賣契約。原告於簽立系爭買賣契約後，於房屋興建期間已繳付592萬元，惟原告經被告通知繳交第4期款後，並未於期限內繳交，經被告催款3次，原告仍未繳交，被告
遂於103年12月22日以台北安和郵局第3469號存證信函催告
原告於7日內繳交，並經原告於103年12月23日收受，原告仍未繳交，被告乃於104年1月7日以上開郵局第22號存證信函
通知原告解除契約，並經原告於104年1月8日收受。依系爭
買賣契約約定，原告如逾2個月不繳期款，經被告以存證信
函或其他書面催繳，於送達7日內仍未繳款者，被告得沒收
房屋及土地總價百分之15計算之金額。
㈡本件原告並未爭執被告已合法解除系爭買賣契約之事實，僅爭執本件違約金數額過高而請求酌減云云。然參照系爭買賣契約違約金規定可知，兩造業已約明最高責任限制之金額為15％，除退戶返還時應付之賦稅及費用外，債權人不得另行請求損害賠償，應認本件系爭買賣契約之違約金係屬最高限額之懲罰性違約金性質。而兩造既已於議約時就此契約條件達成共識，理應受其拘束，又基於契約自由原則，法院亦不宜任意變更契約之效力。原告事後主張此項違約金額過高，自應由原告舉出具體事證證明，就一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人所受損害、債務人違約之情事，為法院酌定之標準。本件兩造所簽署之系爭買賣契約書係參照內政部100
年3月24日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」所制定，
該範本第25條第4款就有關買方違反「付款條件及方式」時
，係規定賣方得沒收之金額不得超過房地總價款15％，此條款於內政部103年4月28日修正該範本時，並未就此上限比例進行修正，甚至溯及96年間即有上開範例，應認此比例係平衡買賣雙方之利益，為一般社會經濟狀況所認可接受之標準。原告主張本件違約金有過高之情，請求酌減，實屬無理由。
㈢另不動產之市場經歷政府實施奢侈稅、實價登錄、最低稅負制及房地合一稅等一連串打房措施後，景氣自103年年底開
始反轉向下，為一般社會上普遍之認知，而原告係透過買預售屋後再轉手謀利之專業投資客，對於房地產景氣下滑，自不可諉為不知，且由「一豐洲」建案取得使用執照後，尚有多戶未能銷售出去，及經查詢信義、永慶2家房屋仲介之實
價登錄成交行情，自103年年底建案交屋前後，該建案之每
坪成交金額約為54至56萬元不等，已低於被告預售時之行情，且從104年1月起即無成交案例，顯見「一豐洲」建案之房屋不僅成交行情不斷下滑，「一豐洲」建案餘屋亦無法銷售出去。綜上所述，本件原告係跟著代銷公司甲桂林公司而來的專業投資客，其於預售屋買賣之經驗甚豐，對於內政部所訂預售屋契約範本亦知之甚詳，而該範本係在平衡兩造因一方惡意違約時，因不動產波動可能之損失，而本件系爭買賣契約復係依該範本制定，並經被告合法解除買賣契約，原告自不得因不動產景氣下滑不堪虧損，而將景氣反轉所造成之損害全諉由被告負擔。原告從未向被告表示同意以總價7％
計算違約金，實則原告係一再要求被告最多只能扣減總價3%之違約金，致使兩造無法達成合意解約等語，資為抗辯。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告於102年5月11日與訴外人巴森開發公司及被告黃烱輝就系爭建物及土地簽立買賣契約，嗣訴外人巴森開發公司將「一豐洲」建案全數讓與興達公司，而興達公司於102年6月間更名為欣巴巴公司，兩造遂於102年7月8日重新簽立系爭買
賣契約。原告於簽立系爭買賣契約後，於房屋興建期間已繳付592萬元，惟原告經被告通知繳交第4期款後，並未於期限內繳交，經被告催款3次，仍未繳交，被告遂於103年12月22日以台北安和郵局第3469號存證信函催告原告於7日內繳交
，並經原告於103年12月23日收受，原告仍未繳交，被告乃
於104年1月7日以上開郵局第22號存證信函通知原告解除契
約，並經原告於104年1月8日收受，系爭買賣契約業經被告
合法解除等情，有102年5月11日、102年7月8日之房屋預定
買賣契約書、土地預定買賣契約書、102年6月25日高雄市政府高市府經商公字第10252275000號函、建築執照暨已投入
開發成本權利移轉契約書、102年5月31日繳款通知單、票號SH3001400號之支票（發票日102年6月7日、面額124萬元）
、票號SH3102125號之支票（發票日103年4月22日、面額74
萬元）、票號SH3102130號之支票（發票日103年3月11日、
面額74萬元）、票號SH3102133號之支票（發票日103年6月
10日、面額73萬元）、104年1月7日台北安和郵局第22號存
證信函暨回執、103年10月6日繳款通知單暨中華郵政掛號郵件收件回執、103年10月26日、103年11月10日及103年12月5日催繳通知書暨中華郵政掛號郵件收件回執、103年12月22
日台北安和郵局第3469號存證信函暨回執等件為證（見本院卷第87至112頁、第10至24頁、第25至32頁、第127頁、第130至131頁、第33頁、第34至37頁、第142至144頁、第132至133頁、第134至139頁、第140至141頁），且為兩造所不爭執，堪信此部分之事實為真實。
四、原告對於被告已合法解除系爭買賣契約乙節，並不爭執，惟主張其於簽立系爭買賣契約後，已繳付592萬元，嗣因資金
週轉困難而未繼續支付價款，被告乃解除契約，然被告依系爭房屋買賣契約按買賣總價金15％計算而沒收違約金370萬8,000元，顯然過高，原告依民法第252條規定請求法院酌減
為185萬4,000元後，再依民法第179條後段規定請求被告返
還經酌減後之餘額云云；然被告就違約金過高乙情否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：原告依系爭土地買賣契約第14條第2項及系爭房屋買賣契約第26條第2項約定按買賣總價金15％計算而自原告已付價金中沒收370萬8,000元，作為原告拒絕履約之違約金，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？茲分述如下：
㈠本件依卷附系爭房屋買賣契約第26條第2、3款違約之處罰約定：「買方違反第9條第2條、第14條第3款、第15條第3款、第20條之規定者，賣方得沒收依房屋總價15％計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。若本契約房屋所有權已移轉於買方名下時，買方應於賣方通知七日內辦理房屋移轉登記回予賣方，並負擔移轉登記全部稅費及代辦理手續費。」、「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」；系爭土地買賣契約第14條第2、3款違約之處理約定：「買方違反第6條第2款、第8條之規定者，賣方得沒收依土
地總價15％計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。若本契約土地所有權已移轉於買方名下時，買方應於賣方通知七日內辦理土地移轉登記回予賣方，並負擔移轉登記全部稅費及代辦理手續費。」、「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」。另系爭房屋買賣契約第9條
及系爭土地買賣契約第6條逾期付款之處理方式均約定：「
買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票款無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。如逾期二個月或逾使用執照核發一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不再此限。」內容觀之（見本院卷第14頁、第23頁、第27頁背面、第31頁），顯係規範原告如有逾期未繳期款之違約情事，被告得依房地總價15％計算沒收違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，且買賣雙方均得解除買賣契約，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚為明確。按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。兩造並未特別約定上開違約金係懲罰性違約金，而係約定當原告發生債務不履行情事時，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。被告固抗辯上開違約金約定達房地總價之15﹪，除退戶返還時應付之賦稅及費用外，債權人不得另行請求損害賠償，應認本件系爭買賣契約之違約金係屬最高限額之懲罰性違約金性質云云，惟依前所述，尚非可採。又原告經被告多次催告而未依期繳納價款，被告遂解除系爭買賣契約及依系爭房屋買賣契約第26條第2項及系爭土地買賣契約第14條第2項約定沒收違約金370萬8,000元等情，均如前述，故被告依約自原告已付價金中沒收370萬8,000元作為違約金，核屬有據。
㈡惟兩造關於前開賠償總額預定性質之違約金以按買賣總價金15％計算有無過高情事而應予酌減？經查：
⒈按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第1709號判決要旨參照）。另按關於賠償總額預定性之違約金，其本質為有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約定之違約金，請求債務人支付。是以債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償；債務人亦不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免賠償。唯法院得依民法第252條規定，審酌違約金數額有否過
高情事。其審核應就債務人如期履行契約，上訴人得享受之一切利益，為其衡量標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定（最高法院85年台上字第2995號判決意旨參照）。
⒉原告固主張其依系爭買賣契約所買受之標的，每坪價格約為59萬6,100元，而本案標的之建案即「一豐洲」建案自出售
以來，附近每坪單價均維持在每坪單價55萬至57萬元間，價格穩定，「一豐洲」建案並無價格下滑之情，被告實際並無受有損害云云。然查，由卷附之信義成交行情實價登錄資料可知（見本院卷第188至191頁），臺北市北投區公館路209
巷鄰近房屋103年3月至104年8月成交金額每坪成交價格分別略為：103年5月59萬8,000元、103年7月56萬5,000元、103
年9月平均56萬7,000元、103年10月平均58萬5,250元、103
年11月平均61萬7,700元、103年12月平均55萬3,667元、104年1月56萬6,000元，前開不動產交易價格與被告所提出之103年12月間信義房屋網站及104年1月永慶房仲網台北市○○
區○○路000巷00號房屋查詢價格相近（見本院卷第171至174頁），顯見「一豐洲」建案鄰近市場行情交易價格呈現價
格下滑之趨勢，已較原告買受「一豐洲」建案標的每坪交易價格為低。雖原告主張依其提出之網路及東龍不動產售屋廣告資訊（見本院卷第40頁、第192至194頁），認「一豐洲」建案每坪單價仍有70餘萬云云，惟此僅屬不動產房仲業者公示不動產標的、出售價格之廣告，要難真實反應「一豐洲」建案鄰近不動產之實際成交價格或行情。是以，依前開所述，原告主張「一豐洲」建案鄰近不動產價格穩定，被告並未因其違約而受有損害云云，並不足為採。復參原告本件所提出之信義成交行情實價登錄資料，由103年3月至104年8月臺北市北投區公館路209巷鄰近房屋成交資料可知，104年1月
迄至同年8月臺北市北投區公館路209巷鄰近僅一筆不動產辦理實價登錄，顯見該區域不動產市場成交非屬熱絡及交易價格呈現下跌，以及被告稱迄今未能出售系爭買賣契約之不動產標的、「一豐洲」建案尚有餘屋未能出售等一切情狀，堪認被告辯稱其等因原告違反系爭買賣契約而受有損害，應屬可信。
⒊加以系爭建物及土地雖未移轉登記與原告，但兩造於簽立系爭買賣契約後，被告為後續履約事宜，對系爭建物及土地之使用或處分仍受有相當限制，且被告因原告未能遵期給付價金，尚受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入之損害。且因原告任意違約，將使被告為了締結系爭買賣契約而付出之金錢、時間、勞力等有形、無形成本付諸流水，影響甚鉅。雖被告業已合法解除系爭買賣契約，惟其後續為處理系爭建物及土地是否再行轉賣事宜，復須支出相當勞力及費用，轉賣價格亦可能受景氣而影響，而原告違約之情節，又係出於個人因素考量而與被告無涉等，自難謂被告未因原告違約而受有損害。此外，審酌內政部100年3月24日及103年4月28日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」第25條第4項規定：「買方違反有關『付款條件及
方式』之規定者，賣方得沒收依房地價總款百分之＿（最高不得起過百分之15）計算之金額。…」（見本院卷第145 至170頁），兩造於系爭買賣契約所約定違約金之數額，顯然
未逾前開違約金之上限甚明；亦且，違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，則兩造於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定違約金，且原告復未能舉證證明本件約定之違約金額確有過高而顯失公平之情，是本院認本件違約金並無過高之情事，自無酌減之必要。原告雖主張其多次以電話向被告欣巴巴公司承辦人員表示，如未能原價買回，則希望按同期間要求退戶之Ｄ3棟4樓建物之買主，以買賣總價金7％作為沒收之違
約金云云，惟為被告所否認，且並未見原告舉證以實其說，自不足採信。
㈢本件違約金雖無過高之情事，而無酌減之必要，惟被告既已收受原告支付之價款共計592萬元，而系爭買賣契約復經被
告依法解除，則扣除原告遭被告沒收之違約金370萬8,000元後，尚餘212萬2,000元（計算式：592萬元－370萬8,000元
=212萬2,000元），原告就此部分依民法第179條規定請求被告按建物、土地佔總價比例返還，即由被告欣巴巴公司返還原告66萬3,958元（計算式：212萬2,000元×742/2472=66萬
3, 957.9元，元以下四捨五入），被告黃烱輝返還原告154
萬8, 042元，（計算式：212萬2,000元×1730/2472=154萬8
,042元），自屬有據。
五、綜上所述，被告依約自原告已付價金中沒收370萬8,000元作為違約金，核屬有據，且本院認本件違約金並無過高之情事，自無酌減之必要，要如前述，原告主張酌減違約金部分，自無理由。惟系爭買賣契約既經解除，則扣除被告得沒收之違約金後，尚餘212萬2,000元已付價金部分，堪認被告顯有不當得利，而應予返還。從而，原告依民法第179條規定，
請求被告欣巴巴公司應返還原告66萬3,958元；被告黃烱輝
返還原告154萬8,042元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即104年5月7日起至清償日止（見本院卷第44至45頁），按週年
利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之
請求，則為無理由，應駁回之。
六、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日民事第四庭 法 官 蔡世芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日書記官 洪彰言