臺灣臺北地方法院104年度重訴字第795號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第795號

原告

郭士郁

訴訟代理人

鍾秉憲律師

訴訟代理人

陸歷民律師

訴訟代理人

楊靜榆律師

被告

甲山林建設股份有限公司

法定代理人

張瀛珠

訴訟代理人

廖才詠

被告

謙勳開發股份有限公司

法定代理人

吳嘉勲

訴訟代理人

吳蕙君

被告

周宜強

被告

張錫

被告

游素秋

被告

白嘉輝

被告

張境在

上七人共同訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

廖駿豪律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張略以：

㈠原告原居住於坐落新北市○○區○○○段0000地號土地（面116.24平方公尺，權利範圍四分之一；下稱系爭土地）上之門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號1 樓房屋（權利範圍全部，以下合稱系爭房地），於民國99年8 月11日與被告甲山林建設股份有限公司（下稱甲山林公司）、謙勳開發股份有限公司（下稱謙勳公司。上開兩公司以下合稱被告甲山林公司等2 人）簽訂合建契約書（下稱系爭契約），同意由被告甲山林公司等2 人拆除地上建物，並將系爭土地於當月移轉至被告甲山林公司等2 人指定之人名下，由被告甲山林公司進行興建新建物之工程，竣工後則由兩造分取新建房屋及坐落土地。惟原告依約遷出並辦妥系爭土地所有權移轉登記後，被告甲山林公司等2 人卻遲遲無法取得建造執照，且系爭契約對於履行期之約定不明確，經原告一再催促後，被告甲山林公司等2 人於101 年4 月13日與原告簽訂合建契約書增補條款（下稱系爭增補條款），其中第1 條載明被告甲山林公司等2 人應於104 年3 月前取得上開合建案之建造執照（下稱系爭建照），若因可歸責於被告甲山林公司等2 人之事由致逾期取得系爭建照，原告可全數沒收被告甲山林公司等2 人已支付之保證金。被告甲山林公司等2 人則提出現金新臺幣（下同）850 萬元，以及簽發面額1,100 萬元之商業本票乙紙（到期日為104 年3 月30日，票號：CH0000000；下稱系爭本票）交付原告，作為履約保證金。惟被告甲山林公司等2 人遲至104 年10月5 日始以訴外人軒宇建設股份有限公司（下稱軒宇公司）之名義取得系爭建照，顯已逾期而違反上開約定。又系爭本票雖因欠缺必要記載事項之發票日而未完成發票行為，不發生票據法上效力，然由前揭系爭增補條款之約定，可知兩造約定之違約金總額為1,950 萬元（即850 萬元＋1,100 萬元），是原告除得沒入已自被告甲山林公司等2 人收取之保證金現金850 萬元外，並得向被告甲山林公司等2 人請求連帶給付違約金1,100 萬元。又被告周宜強、張錫、游素秋、白嘉輝、張境在（下稱被告周宜強等5 人）於系爭本票正面簽名，顯有與被告甲山林公司等2人就1,100 萬元同負連帶保證責任之意思，自應與被告甲山林公司等2 人負連帶給付1,100 萬元之責。

㈡被告甲山林公司等2 人申請系爭建照過程中，有容積移轉、下水道納管許可等多項不完備而需一再補正事項，未如期取得系爭建照顯可歸責於被告甲山林公司等2 人。又系爭增補條款第1 條所定之違約金屬民法第250 條第2 項前段損害賠償預定額性質之違約金，其數額1,100 萬元係由居於經濟強勢且專業之一方即被告甲山林公司等2 人所擬定，並無過高或顯失公平情況；且被告甲山林公司等2 人逾期取得系爭建照因而遲延完工之時間預估達2 年，原告因此受有房價下跌之損害740 萬元、2 年期間內需另行租賃房屋居住之租金損失222 萬5 千元（以每月租金4 萬元扣除被告給付之租金補貼15,000元，共計89個月計算）、無法如期出售房屋獲取價金之利息損失616 萬6,667 元（以房價3,700 萬元，原定交屋日103 年8 月至目前預估交屋日106 年12月期間，按年息5%計算），以及稅金增加之損害，基於對私法自治及契約自由之尊重，該違約金不應酌減。爰依系爭增補條款提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應連帶給付原告1,100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

㈠系爭建照未能於104 年3 月30日前取得，係因涉及民航局機場禁建範圍等因素，致主管機關新北市政府工務局未能於復審期限內完成審查作業，不可歸責於被告甲山林公司等2 人，原告不得依系爭增補條款請求被告連帶給付違約金。又系爭增補條款第1 條係在規範取得系爭建照日，而非整合期間。被告甲山林公司等2 人已依系爭契約第7 條之約定，於99年7 月28日及29日各交付400 萬元、250 萬元，並依系爭增補條款第3 條給付現金200 萬元，合計已交付850 萬元予原告，另依約給付原告搬遷補償費10萬元及租金補貼費；上開850 萬元雖名為保證金，但實際上係買賣價金之一部，原告不得主張其屬保證金而沒收。縱認上開850 萬元屬保證金，惟依系爭增補條款第1 條文義，原告僅得沒收已支付之保證金，原告主張之1,100 萬元既非屬已支付之保證金，原告自不得予以沒收。縱認原告得沒收保證金，惟該1,100 萬元之性質應屬預定之損害賠償總額，而原告並未舉證證明受有具體損害，且無論合建完成後原告分得之房屋是否供自住，系爭建照既已獲核發，即得開工興建，亦難認原告有損害產生，是該違約金應酌減至零。

㈡被告周宜強等5 人雖於系爭本票正面簽名，惟系爭本票欠缺發票日之必要記載事項，屬無效票據，且系爭本票票面上亦未記載連帶或保證字樣，被告周宜強等5 人更未簽署任何保證契約文件，故原告主張被告周宜強等5 人應就系爭1,100萬元負連帶保證責任，實屬無據。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷一第175 頁反面至176頁、第200 頁反面），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：

㈠原告與被告甲山林公司等2 人於99年8 月11日簽訂系爭契約（見本院卷一第12至24頁），約定由原告提供其所有坐落新北市○○區○○○段0000地號（面積116.24平方公尺，權利範圍1/4 ）之土地，及其上同段1856建號（門牌：新北市○○區○○○路00巷00號1 樓，權利範圍：全部）之建物（即系爭房地）供整合開發。

㈡原告與被告甲山林公司等2 人另於101 年4 月13日簽訂系爭增補條款（見本院卷一第25至26頁）。被告並共同簽發面額1,100 萬元、未記載發票日之本票（即系爭本票，見本院卷一第27頁）作為系爭增補條款第3 條所定之履約保證本票。

㈢被告甲山林公司等2 人已於簽訂系爭契約時交付現金650 萬元、簽訂系爭增補條款時交付現金200 萬元，共計850 萬元予原告，作為履約保證金。另於99年7 月28日至104 年7 月13日期間陸續給付建物拆遷補償費、租金補貼等共計773,645 元予原告（明細及相關單據見本院卷一第88至102 頁）。

㈣被告甲山林公司嗣於102 年5 月17日以包含系爭土地在內之18筆土地申請系爭建照（見本院卷一第84至85-1頁），新北市政府則於104 年6 月3 日通知軒宇公司已核准系爭建照（見本院卷一第86至87頁），並於104 年6 月25日核發系爭建照（104 重建字第00344 號，起造人為軒宇公司），領照日為104 年10月5 日（見本院卷一第137 至140 頁）。

四、原告主張被告應依系爭增補條款第1 條之約定連帶給付違約金1,100 萬元本息。惟為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點即為：㈠未於104 年3 月30日前取得系爭建照，是否可歸責於被告甲山林公司等2 人？㈡被告周宜強等5人是否應就系爭契約及增補條款負連帶保證責任？㈢原告得否依系爭增補條款第1 條之約定請求被告給付1,100 萬元本息？如得為請求，被告抗辯應予酌減，有無理由？茲分述如下：

㈠未於104 年3 月30日前取得系爭建照，可歸責於被告甲山林公司等2 人：

⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。又契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103 年度台上字第713 號判決意旨參照）。

⒉查系爭增補條款第1 條係約定：「原合建契約書第3 條修正如下：乙方（即被告甲山林公司等2 人）應於民國104 年3月 日（日期為空白）前取得建築執照。若因可歸責於乙方之事由致逾期未能取得建築執照，除雙方同意延長期限外，否則甲方（即原告）可全數沒收乙方已支付之保證金。但不可歸責於乙方之事由則不在此限。」（見本院卷一第25頁），系爭契約第3 條則係約定：「整合期間：自本契約成立日起至民國101 年元月18日止。若逾整合期間未能完成整合，除雙方同意延長期限，否則本契約即時自動解除。」（見本院卷一第12頁），是由契約之文義觀之，前者係在約定系爭建照取得之日期，後者則係在約定合建之整合，兩者截然不同。次由契約體系觀之，系爭增補條款既在補充系爭契約（系爭增補條款第5 條參照），且兩造均認系爭契約、系爭增補條款迄仍有效（見本院卷一第145 頁反面），則因系爭契約第1 條至3 條係在規範地主之整合、第4 條係在規範建造執照取得等建築規劃事宜，兩相對照可知，系爭增補條款第1 條應係補充同為規範建造執照取得等相關時程之系爭契約第4 條，解釋上始屬一致。再由兩造締約目的及交易習慣觀之，依系爭契約第1 條，兩造締約之目的係為整合鄰近土地以進行合建，則必待建商整合地主後，始能確定興建標的範圍，再據以申請建造執照，亦即需完成整合後，始能取得建造執照。從而，自系爭契約及增補條款之文義、體系、目的、交易習慣等綜合觀之，足認兩造簽訂系爭增補條款第1 條之真意，係為補充系爭契約第4 條，明文規範取得系爭建照日，而非如該條文所載係為修正系爭契約第3 條所定整合期間，合先敘明。

⒊又系爭增補條款第1 條雖僅約定被告甲山林公司等2 人應於104 年3 月前取得系爭建照，而未載明具體日期；惟兩造均認上開條文所指系爭建照取得期限為104 年3 月30日（見本院卷一第175 頁），是依前揭約定，被告甲山林公司等2 人即應於104 年3 月30日前取得系爭建照。而被告甲山林公司係於102 年5 月17日以包含系爭土地在內之18筆土地申請系爭建照，嗣以軒宇公司為起造人重新提出申請，而由新北市政府於104 年6 月25日核發系爭建照，領照日為104 年10月5 日等情，為兩造所不爭執，並有新北市政府工務局103 年12月17日北工建字第0000000000號函、104 年6 月3 日新北工建字第0000000000號函、系爭建照等在卷足稽（見本院卷一第84至87、137 至140 頁），顯已逾系爭增補條款所定期限。被告雖抗辯逾期取得系爭建照不可歸責於被告甲山林公司等2 人，然查：

⑴原告係於簽訂系爭契約當月即99年8 月即移轉系爭房地至被告甲山林公司等2 人指定之人即被告白嘉輝、張錫、周宜強、游素秋名下，有系爭房地之建物及土地登記謄本附卷可參（見本院卷一第262 至265 頁）；而系爭契約第3 條約定之整合期間係至101 年1 月18日止，被告甲山林公司等2 人旋即於上開整合期間屆滿後之101 年4 月13日與原告協議簽訂系爭增補條款，承諾於104 年3 月前取得系爭建照，被告甲山林公司等2 人既為專業之建築、開發公司，其於簽訂系爭增補條款時，應已審酌地主整合情況及各項作業所需時間，而確認可於104 年3 月前取得系爭建照，始會與原告締約為上開承諾，自應受契約約定之拘束甚明。

⑵惟被告甲山林公司係於系爭增補條款簽訂逾1 年後，始於102 年5 月17日向新北市政府掛號申請系爭建照，且其委請之建築師於申請系爭建照時，並未提出免航高限制證明，嗣因其與鄰近地主洽談合建時有理念不合等糾紛，為免將來施工困擾，遂改請軒宇公司擔任起造人，業據任職於被告甲山林公司擔任開發部專員、承辦系爭建照申請事宜之證人廖才詠到庭具結證述明確（見本院卷一第242 頁反面至第244 頁）；且至103 年12月17日止，被告甲山林公司就系爭建照之復審申請，除有機場禁建範圍、台北機場限制燈光照射角度範圍等須由民航局及捷運局審查之事項未完成作業外，並有容積移轉、建築線指示內容第12點是否完成法定程序、下水道納管許可、土地使用分區管制規定檢討、機車停車空間檢討、騎樓留設檢討、建築基地四周地籍套繪圖及法定空地之說明、含現場標示地號之現況照片及示意圖、綠建築獎勵核定公文、禁限建查詢系統結果、禁止二工說明書及屋頂監視器平面圖等高達10項事項未補正，有新北市政府工務局103 年12月7 日北工建字第0000000000號函在卷足稽（見本院卷一第84至85-1頁）；而上開10項待補正事項，係屬被告甲山林公司委請建築師送件申請建造執照前即已考慮過之事項，且為單純之文件缺漏，亦經廖才詠證述在卷（見本院卷一第243 頁反面至244 頁）；惟被告甲山林公司迄至104 年3 月18日仍未補正上開10項待補正事項，而向新北市政府工務局申請展延建造執照改正期限，經該局於104 年4 月9 日發函要求被告甲山林公司於2 個月內改正完竣後申請復審；被告甲山林公司等2 人則於103 年12月29日向新北市政府工務局表示因資金考量變更起造人為軒宇公司並續辦建造執照相關審查事項，軒宇公司則係於104 年4 月15日向新北市政府工務局申請系爭建照，經該局審查後，於104 年6 月3 日發函核准其申請，並請軒宇公司於3 個月內辦理領取執照事宜，嗣因辦理容積移轉捐贈程序問題，該局依軒宇公司之申請同意展延領照期限3 個月，其後始經軒宇公司於104 年10月5 日領取系爭建照等情，亦有新北市政府工務局105 年3 月7 日新北工建字第0000000000號函暨相關往來函文附卷可參（見本院卷一第266 至280 頁）。足見被告甲山林公司等2 人就申請系爭建照時即應考量及備妥之前述資料，迄至104 年3月間仍未補正完成，顯非如被告所述係因其他行政機關即民航局、捷運局等依其職權審查機場禁建範圍、台北機場限制燈光照射角度範圍，導致延誤系爭建照之申請。是被告抗辯系爭建照未能於104 年3 月30日前取得非可歸責於被告甲山林公司等2 人，尚難憑採。

⑶至被告所稱與新北市政府協商容積移轉事宜，則係在104 年7 月即新北市政府工務局104 年6 月3 日發函同意核發系爭建照予軒宇公司之後始發生，業經廖才詠證述在卷（見本院卷一第243 頁），並有前揭新北市政府工務局105 年3 月7日函附卷可參（見本院卷一第268 頁反面），斯時已逾系爭增補條款所定系爭建照取得期限，是無論前揭事由是否可歸責於被告甲山林公司等2 人，均不影響本院上開認定，併此敘明。

㈡被告周宜強等5 人無庸就系爭契約及系爭增補條款負連帶保證責任：

⒈按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。民法第272條第1 項、第2 項及第739 條分別定有明文。又民事訴訟係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。

⒉原告主張被告周宜強等5 人就本件債務應負連帶保證責任，既為被告所否認，即應由原告舉證證明被告周宜強等5 人依何契約或法律應負連帶保證責任。就此，原告雖提出系爭本票為證（見本院卷一第27頁），惟系爭本票並無發票日之記載，依票據法第120 條第1 項、第11條第1 項之規定，應屬無效，為兩造所不爭執；是被告周宜強等5 人雖與被告甲山林公司等2 人一同簽章於系爭本票之正面，惟系爭本票既屬無效，被告周宜強等5 人自不負票據法上之發票或背書義務，亦無從發生票據之保證效力。又系爭本票上並無連帶、保證等字樣之記載（見本院卷一第27頁），遍觀系爭契約及增補條款全文（見本院卷一第12至26頁），僅系爭增補條款第3 條記載被告甲山林公司等2 人同意於簽約時交付履約保證用之商業本票乙張（即系爭本票），由被告甲山林公司等2人借名登記移轉之登記名義人（即指被告周宜強等5 人）於本票背書（見本院卷一第25頁），並無連帶保證人之約定；原告復未提出其他證據證明被告周宜強等5 人有何應負連帶債務或保證責任之法律義務或明文約定，其主張被告周宜強等5 人應就本件債務應負連帶保證責任，自屬無據。

㈢原告無權依系爭增補條款第1 條之約定請求被告給付1,100萬元本息：

⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又履約保證金係約定契約當事人之一方依約履行債務，而由該當事人或第三人於契約履行前所交付之金錢，乃在契約履行前即由債務人先行交付，為金錢擔保之一種，其性質原則上為要物契約，其作用旨在使債權人擔保其債權快速實現，而要求債務人預先給付一定之金額，以備將來債務人發生債務不履行之損害賠償時，債權人得從中扣除或由債權人全數抵充之；違約金則為當事人於締約時，約定就契約債務人於債務不履行、不於適當或不依適當方法履行債務時，由債務人支付一定之金額，做為賠償額預定或懲罰（民法第250 條第2 項參照），旨在確保契約之履行，屬於不要物契約（諾成契約）；二者性質不同，故履約保證金是否得於不履行契約或不依約履行時，充作違約金，應依契約解釋之原則，綜觀契約約定之內容，探求當事人之真意，以決定其法律上之性質；倘當事人並無充作違約金之合意，該項履約保證金之返還請求權，即應於約定返還期限屆至，或契約因解除或終止而失效後，而無債務人負擔保責任之事由發生，或縱有應由債務人負擔保責任之事由發生，惟於扣除債務人應負擔保責任之賠償金額後猶有餘額者，債務人始得請求返還該履約保證金或其餘額（最高法院104 年度台上字第2436號判決意旨參照）。是履約保證金與違約金兩者要件、性質並不相同。

⒉經查，通觀系爭契約全文，保證金係約定於第7 條，即約定由被告甲山林公司等2 人於簽約時提出現金650 萬元、1 千萬元之商業本票予原告作為履約保證金，並由原告於新建房屋結構全部完成、房屋點交時分階段退還予被告甲山林公司等2 人；違約金則係約定於第10條，即約定於逾期完工時，每逾1 日以未完成工程費之千分之一，按系爭土地占大樓基地之法定容積比例計算違約金賠償原告（見本院卷一第14至15頁）；堪認兩造簽訂系爭契約時，係分別約定保證金與違約金，各賦予不同之要件及效果。至系爭增補條款第1 條及第3 條亦僅就保證金之數額、履約保證商業本票之金額為補充約定，且於第4 條載明該等保證金係與系爭契約第7 條所定保證金合併於新建房屋結構體全部完成時、產權登記原告名義完竣且房屋點交原告接管時，分階段返還予被告甲山林公司等2 人（見本院卷一第25頁），並無違約金之約定。是由契約文義、體系及目的綜合觀之，堪認系爭契約第7 條、增補條款第3 條所定現金650 萬元、200 萬元，以及面額1千萬元、1,100 萬元之商業本票，均屬履約保證金，而非違約金甚明。且被告甲山林公司等2 人支付之850 萬元係屬履約保證金，亦為兩造所不爭執（見本院卷一第200 頁反面），系爭契約及增補條款既無被告甲山林公司等2 人提出之履約保證金可充作違約金之約定，原告主張該等履約保證金即屬民法第250 條所定之違約金，自難認可採。

⒊原告雖援引系爭增補條款第1 條，主張除被告已給付之現金850 萬元外，被告應另行給付1,100 萬元之違約金及遲延利息，惟系爭增補條款第1 條係約定：「若因可歸責於乙方之事由致逾期未能取得建築執照，除雙方同意延長期限外，否則甲方可全數沒收乙方已支付之保證金。」（見本院卷一第25頁），又兩造未曾同意延長取得系爭建照之期限，且逾期取得系爭建照確可歸責於被告甲山林公司等2 人，業經本院認定如前，惟原告得依上開約定沒收之保證金，應限於被告甲山林公司等2 人已支付之保證金即現金850 萬元，無從擴及被告未給付之保證金。被告固曾簽署面額1,100 萬元之系爭本票作為履約保證本票，惟系爭本票係屬無效票據，不生票據法上之效力，業如前述，尚難僅以被告曾簽署系爭本票，即認被告甲山林公司等2 人已給付之保證金達1,950 萬元。是原告依系爭增補條款第1 條之約定請求被告另行給付1,100 萬元本息，尚屬無據。原告既無權請求被告給付1,100萬元本息，且依前所述，該等款項亦非屬違約金之性質，被告抗辯應依民法第252 條之規定酌減違約金是否有理由，即無再予審究之必要。

五、綜上所述，原告依系爭增補條款請求被告連帶給付違約金1,100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率即年息5%計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。