104年度簡上字第421號｜民事：給付管理費｜裁判日期：104 年 12 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第421號上　訴　人　中央社區管理委員會法定代理人　李開渝訴訟代理人　張耿生被　上訴人　景裕建設股份有限公司法定代理人　張偉裕訴訟代理人　蘇猷程被　上訴人　全聯實業股份有限公司法定代理人　林敏雄訴訟代理人　吳弈綸律師複　代理人　饒　菲律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國104年8月5 日本院臺北簡易庭104年度北簡字第4304號第一審判決提起上訴，本院於104年12月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴及上訴意旨略以: ㈠上訴人所在址中央社區係於56年間，由原住戶以新臺幣（下同）4,800 餘萬元購買現址土地58,372坪，依規定申請開發許可建築，專有部分占地37,800餘坪，其餘則為公共設施用地及畸零地，當時名稱為「新店市中央民代社區」，全部住戶644 戶。原告前身為「中央新村住戶服務委員會」，係於58年間成立，嗣後陸續更名為「中央民意代表新店社區管理委員會」、「中央新村守望相助管理委員會」，於87年間再更為現名「中央社區管理委員會」，並經主管機關新店市公所同意。中央社區之公共基金，自原告成立以來均按整體性經營及運作，包括社區小型工程公共基金、清潔管理費、保全警衛費、社區巡守支出、訟案基金、公積金、管理委員會人事費用及雜費等。又如原證六所示之「新店中央社區住戶規約」（下稱系爭規約）於61年初訂，經多次修訂，由社區住戶遵循多年，另如原證二所示之「新店市中央社區管理委員會九十一年區分所有權暨住戶大會會議紀錄」（下稱系爭區權會議），既經住戶以多數意思一致之合同行為決定修正管理費收繳標準，並由社區住戶遵循多年，均應有拘束全體住戶之效力。㈡查被上訴人景裕建設股份有限公司（下稱景裕公司）於100 年10月間在中央社區內之中央三街29、31、33號營造「御中央」建案14層大樓乙棟，依系爭區權會議所通過修正之管理費收費辦法第3 點規定：「區內住戶經營生意者（含自營或他營）：如營造（工地）、建設、安養中心、房屋仲介、電話…等，每戶（原始基地面積）每月收新台幣壹仟元整」，被告景裕公司應自100 年10月份起按月繳交管理費3,000 元（即3 戶1,000 元/ 戶），惟被上訴人景裕公司僅繳納至101 年3 月，自101 年4 月起迄今均未繳納管理費，原告雖曾發函催繳，然被上訴人景裕公司仍拒不繳納，累計至本案起訴時已達36個月（即101 年4 月至104 年3 月）共計108,000 元（即3,000 36＝108,000 ）之管理費遲未繳納。㈢另被上訴人全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）自其前身「中華民國合作社聯合社中央分社」於85年間在中央社區開設營業以來，即依原告85年5 月23日北店央字第021 號函之通知，按月繳納管理費5,000 元，惟自102 年1 月起被上訴人全聯公司竟拒絕繳納管理費，累計至本案起訴時已達27個月（即102 年1 月至104 年3 月）共計135,000 元（即 5,000 27＝135,000 ）之管理費遲未繳納。㈣依系爭規約第9 條約定：「管委會應遵大會議決，向全體住戶收取下列款項( 二) 管理費」、「各項管理費之收繳、支付及運用等，大會授權管委會，以足以支付各項開支為原則，訂定辦法並執行之。若經費短絀，管委會得研議調處，大會追認」、「管理費到期，管委會應派人攜專簿收取。未繳住戶，管委會得再通知乙次。歸住戶之責，欠繳或繳納不足屆滿一個月，管委會應以公文或公告催告之。催告後，歸住戶之責，屆滿共達兩個月，管委會得訴請法院，命其給付應繳金額及另收遲延利息。利息以未繳金額百分之十（10％）之年息計算」，上訴人自得請求被上訴人給付管理費，爰依系爭規約及公寓大廈管理條例規定提起先位之訴，請求被上訴人給付管理費。退步言之，上訴人自58年起即負責清掃維護社區街道清潔及警衛工作，經主管機關確認無誤，且就社區內公共水道系統，亦有公共設施及管里、維護之權責，是爰依公寓大廈管理條例第21條規定及委任關係，向被上訴人景裕公司及全聯公司請求給付管理費。並聲明: ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人景裕公司應給付上訴人108,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；⒊被上訴人全聯公司應給付上訴人135,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人景裕公司則以: ㈠被上訴人景裕公司僅係與新北市新店區中央三街之住戶合作興建房屋之建設公司，並非中央社區之區分所有權人、住戶、社員、或會員，並無按月繳納管理費之理。且被上訴人前函詢新北市政府工務局，經回覆稱：「經查本局『建築物使用管理資訊系統』，中央社區管理委員會並無相關成立備查之資料」，上訴人既非依公寓大廈管理條例規定合法成立之組織，自不能要求被上訴人給付管理費。又依據內政部90年5 月7 日台90內營造字第0000000 號函，經核准為守望相助管理組織者，仍須依照公寓大廈管理條例之規定，成立公寓大廈管理組織，始得依之執行公寓大廈管理業務，是縱認上訴人為非法人團體，其所得約束之範圍應僅限於自願加入之會員。㈡又門牌號碼原為新北市○○區○○○街00○00○00號之建物所坐落土地雖仍存在，但該3 筆建物均已遭拆除，並於原址重新興建大廈，新大廈建物已於103 年11月底完工，目前尚未成立管理委員會，新大廈建物之住戶準備於近期召開第一次區分所有權人大會選任管理委員會。㈢再被上訴人自100 年在上址興建建物時起，即由合作之營建廠商及其所聘用之夜間保全連先生負責基地管理及街道清潔，並非如上訴人所稱；主張兩造間有委任契約之默示合意。並聲明：上訴駁回。三、被上訴人全聯公司則以: ㈠臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決及最高行政法院93年度判字第595 號之確定判決已明確表示：1.中央社區管理委員會之基地未有確定範圍，其社區區分所有權人之正確人數無從釐清；2.中央社區數宗基地已各自成立管理委員會；3.中央社區現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之興建與維護，亦非其權責，無整體不可分性等理由，認為上訴人並不符合公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會，故新店市公所否准其報備之申請並無不合。㈡本件縱認上訴人有當事人能力，惟按公寓大廈管理條例所稱之「管理委員會」，係指依該條例所合法成立之管理委員會，上訴人既非依公寓大廈管理條例規定所成立之合法組織，自無依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條規定請求住戶給付管理費之權利。且被上訴人並非建物所有權人，乃係向新店區公所承租系爭建物，自被上訴人新店中央店開幕時起，被上訴人固曾按月繳付管理費，但至101 年被上訴人與新店區公所續租約時，經新店區公所告知上訴人之組織並不合法，不必向其給付管理費。上訴人既非「合法」成立之管理委員會，當為「非法」組織，不但無權請求住戶繳納管理費，縱使被上訴人曾向上訴人繳納管理費，依實務見解，亦不生清償效力。㈢又上訴人向被上訴人收取費用係以「管理費」名義，而非委任報酬之名義；上訴人主張被上訴人應給付之管理費，係自102 年1 月起至104 年3 月，被上訴人既已表示拒絕給付，何來默示合意。況行政法院已表示上訴人並無公共設施用地維護之權責，上訴人所稱公園、下水道及道路等設施應是政府養工處等機關負責之範圍，上訴人並未能舉證究為被上訴人處理何委任事務。再者被上訴人有自行委請保全及員工維護自身商場及附近基地環境，無需另付費委請上訴人處理。並聲明:上訴駁回。四、本院得心證之理由: ㈠上訴人請求依據公寓大廈管理條例第21條規定向被上訴人請求給付管理費用，首應審究者即係上訴人是否為依公寓大廈管理條例規定合法成立之管理委員會: ⒈上訴人前於89年5 月29日，以其係坐落新北市○○區○○○街0 號至中央八街128 號共1038戶所成立之社區管理組織，檢具有關文件向新店市公所報備，新店市公所依據公寓大廈管理條例暨公寓大廈管理組織申報報備處理原則之規定，以其申請未符合公寓大廈管理條例所定公寓大廈要件，而為否准之決定，上訴人不服，乃提起行政訴訟，經臺北高等行政法院審理，認上訴人確不符合公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會，此有臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決網路列印版本1 份在卷足憑（附於原審卷第92-94 頁），是上訴人既非依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會，其依公寓大廈管理條例規定向被上訴人請求給付管理費，自屬無據。 ⒉至上訴人提出臺北縣政府工務局99年9 月23日北工使字第 099079137 號函文主張係合法成立之管理委員會部分: 觀諸該函文第九點所載（附於本院卷第24-25頁），臺北縣政府係依上訴人於97年7月22日函所述內容，確實認定上訴人自成且由上訴人自管之水道系統，其使用與管理上確實具有不可分性，故同意成立單一管理組織，然設三有項條件，除該管理組識成立係以自成之「水道系統」之管理為主外，且該案區分所有權人會議之總人數應以新店市中央社區範圍內之總戶數為母數，且其出席、同意人數及比例應依公寓大廈管理條例第31、32條規定辦理，另本案範圍內計有81件公寓大廈已成立管理組織並完成報備，故本案須有3 分之2 以上已成立管理組織之區分所有權人會議決議同意文件，始得成立，故綜合上情以觀，上訴人除需具備上述三條件外，且成立之管理組織亦僅限於該社區內自成之水道系統，況上訴人亦未提出業已辦理之證據，是上訴人據此主張係依據公寓大廈管理條例規定合法成立之管理委員會，為無理由。㈡上訴人主張依據住戶規約及區分所有權人會議記錄係向被上訴人請求給付管理費是否有理由: 上訴人主張依據新店中央社區住戶規約及其等於91年有召開區分所有權人住戶大會，就管理費部分議決為「區內合作社、大賣場、配銷站、公務機關等依性質，影響區內安全、交通、生活品質等因素由本會（即上訴人）個別訂定收取之」，據此向被上訴人請求給付管理費，並提出新店市中央社區住戶規約（附於原審卷第9-16頁）及新店市中央社區管理委員會九十一年區分所有權既住戶大會會議記錄為據（附於原審卷第5 頁），然為被上訴人所否認，是上訴人自應就被上訴人有參與上開會議之議決並應受該約定拘束乙節負舉證責任，惟上訴人於本院104 年11月11日準備程序時已坦言: 其等是依據住戶規約召開住戶大會，然被上訴人均未參與上開會議，雖會議記錄有簽名冊，但因為時間久遠，無法提供給法院參考等語明確（詳見本院卷104 年11月11日準備程序筆錄），是綜合上情以觀，就上訴人主張請求基礎之住戶規約及區分所有權人會議記錄，就召開會議之依據為何? 參與會議之人究有何人? 又被上訴人究有無參與並受其拘束? 上訴人既無法舉證以實其說，自難以此約定向被上訴人請求給付管理費。㈢上訴人與被上訴人間是否已成立委任契約？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。而稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528 條定有明文，私法上委任契約之成立，須以當事人意思表示合致為要件。 ⒉查本件上訴人主張其與被上訴人景裕公司、全聯公司間已成立委任契約，受被上訴人委託處理社區街道清潔及警衛服務等事務一節，為被上訴人所否認，上訴人自應就兩造曾約定由被上訴人委託上訴人辦理提供清潔及警衛服務等事務，上訴人允為辦理之事實，負舉證責任。上訴人雖稱被上訴人已享受原告所提供清潔及警衛服務多時，且被上訴人前曾繳納管理費用，應認兩造間有委任契約之默示合意云云，已為被上訴人所否認，並以其等均有聘用人員維護自身基地管理及清潔，且上述行政法院判決已表明上訴人並無公共設施用地維護之權責，何來默示合意等節資為抗辯。 ⒊按默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力，最高法院86年度台上字第3609號判決意旨可資參照。上訴人雖執中央社區係於56年間，由原住戶集資購買現址土地58372 坪，申請開發許可建築，專有部分佔地37800 餘坪，其餘則為公共設施用地及畸零地，全部住戶644 戶，公共設施包括：道路、綠地、公共停車場、溝渠、邊坡、公園等約計2 萬餘坪，上訴人均有提供清潔、警衛等情，然上訴人前揭所述，乃中央社區初創時之情形；而現今有些建築物已拆除重建成四層、五層、七層、八層或九層之公寓大廈，並已各自成立管理委員會，完成報備，矧且上訴人所稱之公共設施用地，因抵繳土地增值稅之故，所有權已移轉登記予台灣省政府，公共設施之興建與維護，亦由地方政府負責，凡此均為上訴人所承認之事實。足見中央社區今非昔比，現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之興建與維護，亦非其權責，即無「其共同設施之使用與管理，具有整體不可分性」等情，亦據臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決認定在案，可知上訴人所稱之公共設施用地，所有權已移轉登記予台灣省政府，上訴人既無該公共設施維護之責，是自無上訴人所稱之被上訴人默示委託上訴人維護上開公共設施之情存在。⒋綜上，本件上訴人未能舉證證明其有受被上訴人委託處理事務，是上訴人依委任契約之法律關係請求被上訴人給付委任報酬，自屬無據。四、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付管理費為無理由，不應准許。上訴人指摘原判決不當而提起本件上訴，請求廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，其上訴應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果不生影響，自無庸一一加以論逑，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 12 月 31 日民事第五庭審判長法官姜惕文法官李陸華法官柯姿佐以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 104 年 12 月 31 日書記官王子方

臺灣臺北地方法院104年度簡上字第421號

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