104年度簡上字第87號｜民事：清償債務｜裁判日期：104 年 12 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度簡上字第87號上　訴　人　台灣優力流通事業股份有限公司法定代理人　田文曦訴訟代理人　陳佑仲律師郭立婷律師余宗鳴律師被上訴人　　洽和興業股份有限公司法定代理人　陳奕雄訴訟代理人　林君穎上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於民國103年12月25 日本院臺北簡易庭103年度北簡字第4202號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院於104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由甲、程序部分：按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第25條、第8條第2項、第322條第1項分別定有明文。查上訴人台灣優力流通事業股份有限公司（下稱優力公司）於民國102年7月15日決議解散，並選任田文曦為清算人，此有變更登記表、優力公司102年度第二、三次股東臨時會議事錄在卷可憑（台灣新北地方法院102年度司促字第42980號支付命令卷第15-18頁），是田文曦於執行職務範圍內，為上訴人優力公司之負責人，揆諸上揭規定，本件應由田文曦為上訴人優力公司之法定代理人，合先敘明。乙、實體部分：一、被上訴人起訴及答辯意旨略以：㈠被上訴人起訴主張：兩造於99年7月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租新北市○○區○○路○段0號9樓、9樓之1、9樓之2之房屋一部分（以下合稱系爭房屋）設置機房，租賃期間自99年1月1日至100年 12月31日止，每月租金新台幣（下同）45,940元（不含5％加值營業稅），嗣租期屆至，上訴人仍繼續使用系爭房屋並按系爭租約第6條約定分擔水電費，惟上訴人於102年6月6日發函通知已於5月31日終止系爭租約，但其未將系爭房屋內之物品清空，並將系爭房屋返還予被上訴人，迄至同年9月5日經債權人查封系爭房屋內機器設備（下稱系爭機器）搬移騰空後，被上訴人始收回系爭房屋。是上訴人於終止租約後，即自同年6月1日起至9月5日止均係無權占有系爭房屋，致被上訴人受有相當於租金之不當得利損害114,833元，並應給付102年3月26日至同年9月5日之電費327,941元（合計 442,774元），為此爰依民法第179條、第934條及系爭租約之法律關係，請求被告給付442,774元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之判決。㈡對上訴人之答辯主張： ⒈土地法第97條之立法意旨為「城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策乃係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業用房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業挾其龐大資金、市場優勢，以成經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業立論並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復舊土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；在我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮，故土地法第97條所指之房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法意旨，因此本件上訴人承租係爭房屋以設置機房供營業使用，顯係以營業獲取利潤，非以供居住安身之用，與人民安居之基本需求及生存權保障無涉，自無土地法第97條之適用。 ⒉被上訴人已於102年8月16日寄發存證信函主張行使留置權，然被上訴人上揭存證信函並未定相當期限催告上訴人清償，自無法就係爭機房內網路電腦主機等設備取償，上訴人主張被上訴人之租金債權已因留置物抵償而請求權消滅，實屬無理。 ⒊並聲明：上訴駁回。二、上訴意旨略以：㈠兩造間之租賃關係已於102年5月31日終止，此為原審認定之事實，然原審卻仍以兩造在原租賃關係存續中協議之金額（即每月租金36,263元）做為計算相當於租金之不當得利數額，顯有違誤。㈡城市地方房屋，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，為土地法第97條所明定；所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價（平均地權條第16條前段規定參照）。上開租金之上限規定，乃指房屋或建築基地租金之最高限額而言，實際租金之數額，除參考基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定，非必須按照申報總價年息10%計算，此為最高法院所揭示之原則；是故計算相當租金之不當得利數額時，自應依上揭規定計算之，且系爭房屋座落位置附近無捷運站，交通難謂便利，周邊環境又多為公寓住家，非為商業繁榮地區，上訴人在終止租約後，即未再進入系爭房屋使用，並未因占用該屋受有任何利益，故計算相當租金之不當得利數額，應以申報總價年息3%計算，較切合實情，原審未就此詳加審酌，逕以原租金約定計算上訴人應返還之相當租金之不當得利數額，應有違誤。㈢況被上訴人早已於102年8月16日即以對上訴人之主機、系統行使留置權，以該主機之價值將近百萬元，被上訴人自已得就留置物抵償，經抵償後，被上訴人之請求權即已消滅，且該留置物雖於102年9月5日遭上訴人其餘債權人依假扣押裁定予以搬離查封，惟依強制執行法第15條規定，被上訴人所享有之留置權足以排除強制執行，其大可在執行程序終結前提出異議以維權益，豈可將自己怠於行使權利之不利益推諉上訴人承擔，原審不察逕謂上訴人喪失對系爭機器之占有，被上訴人無從行始留置權取償，而為不利上訴人之認定，亦稍嫌速斷。㈣為此聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。三、原審判決准被上訴人之請求，命上訴人給付被上訴人442,774元，及自102年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服提起本件上訴，求為廢棄原判決，並將被上訴人在第一審之訴駁回等語。四、兩造不爭執事項：㈠兩造於99年7月1日簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人向被上訴人承租新北市○○區○○路○段0號9樓、9樓之1、9樓之2之房屋一部分設置機房，租賃期間自99年1月1日至100年12 月31日止，每月租金45,940元，經上訴人發函通知於102年5月31日終止系爭租約。㈡上訴人之債權人於102年9月5日強制執行查封系爭房屋內機器設備，並將之搬離系爭房屋保管。五、得心證之理由：㈠上訴人主張本件應按土地法第97條規定以土地申報總價3%作為計算相當租金之不當得利數額，被上訴人則以上訴人承租系爭房屋乃作為營業使用，並不符合土地法第97條規定，且被上訴人雖經行使留置權，然尚未定相當期限催告上訴人之前，系爭機器即已遭上訴人其餘債權人聲請查封並搬離系爭房屋，以致被上訴人無從就該機器抵償等語資為抗辯。是本件所應審究者為：本件被上訴人所得請求之相當租金之不當得利數額應如何計算？上訴人主張被上訴人已就系爭機器行使留置權取償，其請求權應已消滅等語，有無理由？以下分別論述之。㈡按城市地方房屋之租金，固以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1項所明定。惟所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，然上揭城市地方房屋之租金，固以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，但上開規定限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然（最高法院93年台上字第1718號裁判意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止而有不同，是參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院61年台上字第1695號判例、68年台上字第3071號決判、88年度台上字第1894號判決、94年度台上字第1094號判決、49年台上字第1730號判例意旨併同參照）。㈢其次，本件系爭租賃契約係於102年5月31日終止，而上訴人並未依租約約定及民法第455條規定將租賃物騰空返還予被上訴人，迄至遭債權人聲請查封系爭機器並搬離保管時，被上訴人始得就系爭房屋為使用，則上訴人所有之系爭機器自102年6月1日起至102年9月5日止即屬無權占有被上訴人所有之系爭房屋，並致使被上訴人無從使用系爭房屋，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，乃屬有據；而上訴人所有之系爭機器無權占有系爭房屋期間，因使用電力設備而所產生之電費，實質上仍屬使用系爭房屋之代價，亦屬保管留置物所支出之必要費用，自應由上訴人償還；況上訴人承租系爭房屋乃將之做為機房使用，並非為單純居住，與一般人民之居住顯有不同，上訴人更得以此獲取營業之利潤，揆諸前揭最高法院裁判意旨，本件審酌相當於租金之不當得利數額時，自不受土地法第97條之限制。原審據此以兩造於租賃關係存續期間就系爭房屋協議之租金，作為計算上訴人無權占有系爭房屋期間所使用系爭房屋之代價，並以之認定相當於租金之不當得利數額，即非無據。上訴人主張應以土地法第97條之規定，以土地之申報地價年息3%做為計算依據，難認可採，應予以駁回。㈣再者，不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物，置於該不動產者，有留置權。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償，民法第928條第1項、第445條第1項本文及第2項分別定有明文。是被上訴人固得留置上訴人置於系爭房屋之物品，並於損害賠償及未交租金之限度內，就留置物取償，但是，就該留置物取償，乃係被上訴人之權利而非義務，並無從以此以此作為上訴人權利行使之限制，況且，系爭機器經上訴人之其他債權人聲請強制執行查封搬移保管時，被上訴人尚未對上訴人取得執行名義，而執行法院對此並無審酌認定，且系爭機器遭搬離保管乃係基於公權力之作用，並非為承租人即上訴人取去，出租人即被上訴人自無法依民法第446條規定對執行法院提出異議，因此，上訴人主張該留置物因其他債權人依假扣押裁定而搬離查封，被上訴人卻未依據強制執行法第15條規定提出異議，以其留置權排除強制執行，怠於行使權利而將不利益推諉上訴人承擔等語，即非有據。六、綜上所述，原審以兩造於租賃關係存續期間就系爭房屋協議之租金數額，作為計算上訴人無權占有系爭房屋期間所使用系爭房屋之代價，並以之認定相當於租金之不當得利數額，為被上訴人勝訴之判決，並無違誤。上訴人以相當租金之不當得利數額，應依土地法第97條規定以土地申報地價之年息3%為準，並主張被上訴人已就系爭機器行使留置權抵償，其請求權消滅云云，均屬無據，上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 12 月 16 日民事第七庭審判長法官徐千惠法官詹慶堂法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 104 年 12 月 16 日書記官陳惠娟

臺灣臺北地方法院104年度簡上字第87號

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