臺灣臺北地方法院104年度訴字第2038號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2038號

原告

東區資產管理股份有限公司

法定代理人

邱祈榮

訴訟代理人

林言丞律師

被告

顏式淇

訴訟代理人

邵華律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

查原告起訴依委任法律關係為請求（見本院卷第7至8、71頁），嗣追加民法第312條規定為請求權基礎，並經被告同意（見本院卷第129頁），依民事訴訟法第255條第1項第1款規定，自應准許。

原告主張：原告於民國99年間受訴外人廖糖委任銷售其所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷○○○○00號1樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之同區永春段一小段24之1及25地號土地（下合稱系爭土地）應有部分萬分之330（下合稱系爭房地），並覓得訴外人林素雲承買。因廖糖所有18號2樓房屋亦坐落在系爭土地，當時登記實務係將廖糖就16號1樓房屋對系爭土地之應有部分萬分之330，與就18號2樓房屋對系爭土地之應有部分萬分之611（下稱系爭應有部分）合併登記為應有部分萬分之941。原告於委任被告辦理系爭房地所有權移轉登記事務時，在不動產說明書上已載明就土地需「依產權分割」，惟被告竟選任不具地政士資格之訴外人陳盈竹代被告處理登記事務，致誤將廖糖未出售之系爭應有部分，併同系爭房地移轉登記為林素雲所有，林素雲嗣將之全數轉售訴外人馬志蕙，直至廖糖繼承人林富進欲委託原告出售18號2樓房地時，始知上情。原告為維護林富進權益，居間協調馬志蕙以新臺幣（下同）220萬元出售系爭應有部分，然此款項之支出既係因被告處理受任事務過失所致，本應由被告自負全責，然被告僅願負擔其中半數，原告只得於104年1月15日與被告及馬志蕙簽訂協議書（下稱系爭協議），由兩造各給付110萬元與馬志蕙，將系爭應有部分移轉登記為林富進所有，致原告受有110萬元損害，爰依民法第544條規定請求被告賠償。如認兩造間並無委任關係，原告乃本於第三人地位代被告承擔賠償責任，就原告給付之上開110萬元購回款，自得依民法第312條規定請求被告給付等語。並聲明：㈠被告應給付原告110萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

被告則以：被告係受系爭房地買賣雙方委任以辦理移轉登記事務，原告僅居間媒介，被告尚因此支付佣金與原告，兩造間實無存有委任契約。原告提出之系爭房地不動產說明書上記載之「依產權分割」等語乃臨訟添加。縱或不然，惟原告指派不動產經紀人仲介系爭房地買賣時，未向出賣之廖糖查明系爭房地產權情況，並據不動產說明書而向買受之林素雲清楚說明，亦未察覺系爭房地買賣之土地增值稅過高，顯然違反善良管理人注意義務。而兩造既依系爭協議各給付馬志蕙110萬元以購回系爭應有部分，復無附有任何求償權或其他註記，依社會通念，當認兩造各擔負半數賠償責任，則原告請求被告負擔全額賠償，顯不合誠信，與被告就辦理系爭房地移轉登記事務所獲報酬亦不成比例，復有施用詐術使被告簽訂系爭協議之嫌等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

查原告於99年1月1日與廖糖簽訂專任委託銷售契約書，受託銷售系爭房地，嗣廖糖於同年1月24日與林素雲就系爭房地簽訂不動產買賣契約書。廖糖就系爭土地之全部應有部分，依登記共為萬分之941，乃為上開出售之系爭房屋對應之系爭土地應有部分萬分之330，及同為廖糖所有之18號2樓房屋就系爭土地所對應之系爭應有部分即萬分之611所合併登記而來。系爭房地本於上開買賣所為所有權移轉登記，為被告獨資經營之聯華地政士事務所為之，並由被告指派其受僱人陳盈竹辦理，而於99年3月19日將買賣範圍內之系爭房地，連同非買賣範圍內之系爭土地應有部分，併移轉登記為林素雲所有，林素雲於101年9月14日將之移轉登記為馬志蕙所有。繼於104年1月15日兩造與馬志蕙簽訂系爭協議，由兩造各給付110萬元以購回前輾轉誤為移轉登記為馬志蕙所有之系爭應有部分，並於104年1月29日回復登記為廖糖之繼承人林富進所有等情，為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書及附件、財政部臺北國稅局松山分局104年6月12日函檢送之聯華地政士事務所扣繳單位統一編號申請書、土地登記謄本、異動索引、臺北市松山地政事務所104年7月17日函檢送之登記申請資料、系爭協議及支票影本等件在卷為證（見本院卷第10至11、15至31、76至77、106至111、132至143頁），堪信為真。

原告主張其為住商實業股份有限公司（下稱住商不動產）之加盟店，而被告為該公司之特約地政士，則就系爭房地之移轉登記事務，兩造自存有委任契約等語。查原告為住商不動產之加盟店，有加盟店連鎖經營契約書影本1件附卷可參（見本院卷第89至101頁）。該契約第19條第1款第9目約定加盟店就所有經紀成交之房地買賣案件，須委由具備住商不動產特約代書資格之地政士辦理登記手續。而住商不動產亦陳稱該公司加盟店於交易案中如有地政士之需求，除買賣雙方另有協議，皆由加盟店委由地政士辦理相關程序。而被告乃住商不動產之特約地政士，亦有住商不動產104年8月4日函及特約地政士約定書影本在卷可憑（見本院卷第146至152頁）。惟查，原告與廖糖間之專任委託銷售契約第9條第2款係約定：「委託人並指定由住商總部簽約中心之特約地政士，辦理所有權移轉登記及相關手續」（見本院卷第11頁）；而上開不動產買賣契約書第4條第1款約定：「買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作業、經甲（即林素雲）、乙（即廖糖）雙方同意完全委由住商總部特約地政士（代書）聯華代書事務所代為辦理」（見本院卷第26頁），可認就系爭房地之所有權移轉登記事務，實乃買賣雙方委任被告辦理。原告依上開加盟契約固應將仲介之買賣案件交由住商不動產之特約地政士辦理，然原告係藉由與廖糖間之專任委託銷售契約中上開約定，使廖糖承諾指定住商不動產之特約地政士辦理登記事務，自不能以被告乃住商不動產之特約地政士，即認兩造間存有委任契約。是以，原告主張依委任法律關係請求被告賠償，即屬無據。

按就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益，民法第312條定有明文。所謂就債之履行有利害關係之第三人，即指第三人因清償而發生法律上之利害關係而言，如擔保物所有人、保證人、無擔保債權之債權人、中人等均是。倘係為共同債務人，則其依債務本旨向債權人為清償，並經債權人受領時，則債之關係消滅，自不生以自己名義代位行使債權之問題。次按不動產之買賣，如委由經紀業仲介者，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款定有明文。查系爭房地不動產買賣契約書，雖據原告指派經紀人員依上規定簽章，然該契約書第1條約定之不動產標示欄，將系爭應有部分計入系爭房地應移轉之土地應有部分範圍內（見本院卷第25頁），已有違誤。原告復自承於上開契約簽署當時在場之原告經紀人員就系爭房地之土地應有部分不包括系爭應有部分在內一事，並不知情（見本院卷第71頁反面），致原告依法簽章確認內容，與實際買賣情形不合。而系爭應有部分誤為移轉登記，致所有權人廖糖受有損害，出賣人可依與原告間契約向原告求償，既為原告所不爭執（見本院卷第86頁），則原告就仲介辦理系爭房地之買賣相關事務，既包括協助特定買賣標的範圍並透過其指派經紀人員簽章確認ㄧ事，自為債務人，依上說明，原告就上開債務履行當非第三人。則原告主張依上規定請求被告賠償，亦非有據。

綜上所述，兩造間就系爭房地之所有權移轉登記事務並無存有委任關係，原告就系爭房地買賣相關事務之辦理乃共同債務人，非僅為第三人，則原告依民法第544條、第312條規定請求被告賠償其因支出系爭應有部分誤為移轉所負擔之110萬元及法定遲延利息，均難認有理，自不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失附麗，爰併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。