104年度訴字第3101號｜民事：損害賠償｜裁判日期：105 年 03 月 23 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3101號原　　　告　創佳企業有限公司法定代理人　邱創崇訴訟代理人　陳國華律師被　　　告　信義房屋仲介股份有限公司法定代理人　周俊吉被　　　告　信義全球資產管理股份有限公司法定代理人　薛健平被　　　告　洪綱高慧齡林東暹共　　　同訴訟代理人　羅凱正律師伍徹輿律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3 月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國101年9月初欲投資臺中市店面，委託被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）處理店面投資事宜，由信義房屋逢甲店之業務員即被告高慧齡、林東暹負責。高慧齡於101 年9月9日介紹由信義房屋子公司即被告信義全球資產管理股份有限公司（下稱信義全球公司）業務員洪綱負責銷售之臺中市○○路000號1、2 樓店面（下稱系爭房屋），系爭房屋斯時由星期五餐廳股份有限公司英才店（下稱星期五餐廳）承租，並簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約）約定採「包底抽成」方式計算租金，即每月以新臺幣（下同）64萬6,433元或月營收額10%取其高者計算租金。洪綱以星期五餐廳營運狀況很好、租金穩定上漲、不可能不租；高慧齡以星期五餐廳生意很好、大月可用抽成方式收取租金；林東暹以系爭房屋的投報率是找也找不到的物件等話術遊說原告，原告要求提供星期五餐廳營業報表，惟洪綱、高慧齡、林東暹等人並未提供，且一再吹噓星期五餐廳營業狀況很好，原告因信任信義房屋之品牌、企業形象，及相信被告等人會為原告之利益執行業務，遂於101年10月9日與訴外人即寶昌實業股份有限公司（下稱寶昌公司）就系爭房屋簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣總價金為1億7,800萬元，原告並支付60萬元報酬予信義房屋，系爭房屋於101年11月23日辦理交屋過戶。洪綱於交屋後之101年12月7 日始傳真星期五餐廳101年9、10、11月營業報表，月營收額分別為189萬3,228元、177萬9,991元、154萬9,489元，顯然不可能以抽成方式計算租金。嗣星期五餐廳於102年4月發函原告表示欲終止系爭租約，原告找被告等人解決，被告承諾為原告尋找願以每月64萬元承租系爭房屋之承租人，但找不到人願意以此價格承租，原告遂與星期五餐廳協商並減少租金。被告隱匿星期五餐廳長期營業狀況不佳、僅有在80幾年間曾經使用過抽成計算租金等情事，寶昌公司購買系爭房屋後旋即出售予原告，亦得證被告知悉星期五餐廳營運不佳，被告顯有詐騙原告之故意且違反善良管理人注意義務，造成原告錯誤判斷而以1億7,800萬元購買系爭房屋，遭受租金減少及房屋價值減損之損害。爰依民法第535條、第544條、第184條、第185條、第188條向信義房屋；依民法第184條第1項、第188條第1項前段向信義全球公司；依民法第184條第1項、第185條向洪綱、高慧齡、林東暹提起本訴，並聲明：被告應連帶給付原告308萬3,106元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告僅泛稱洪綱、高慧齡、林東暹等人提供原告不實之訊息，惟原告就此並未為舉證。原告租金收入減少之原因係於交屋後與星期五餐廳協商並同意降租，為原告與星期五餐廳間之租賃糾紛，與被告並無關連；且原告法定代理人邱創崇於簽約前曾親自至星期五餐廳用餐並瞭解營業情況，原告購買系爭房屋係經過相當之瞭解及評估，並非完全依賴被告提供之資訊；原告於簽立系爭契約前已知悉星期五餐廳之租約內容與計算租金之方式，系爭租約於83年簽訂時每月租金僅30萬元，至101年10月9日簽訂系爭契約時已調高至64萬6,433元，且租期至103年5 月31日止，被告係依據系爭租約向原告講解租金收取方式，但並無保證原告得以抽成方式收取租金。被告等人係於系爭契約簽立後才獲得星期五餐廳營業報表，於簽約前亦無從知悉星期五餐廳之營業狀況，洪綱雖曾參與系爭房屋前次交易，惟並非代表洪綱知悉星期五餐廳之營運狀況；被告並無違背不動產經紀人之責任或提供不實資訊為辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由： (一)經查，原告於101年9月間委託信義房屋尋找臺中市店面作為投資標的，斯時高慧齡、林東暹任職信義房屋逢甲店，洪綱任職信義全球公司，原告於101年10月9日與寶昌公司簽訂系爭契約，以1億7,800萬元購買系爭房屋，並於101 年11月23日辦理交屋過戶，原告支付信義房屋60萬元服務費；原告簽訂系爭契約時，系爭房屋由星期五餐廳承租，依系爭租約採「包底抽成」方式即每月以64萬6,433元或月營收額10%取其高者計算租金，租期至103年5月31日止；原告於101 年12月7日收到星期五餐廳101 年9、10、11月營業報表，月營收額分別為189萬3,228元、177萬9,991元、154萬9,489元；星期五餐廳於102年4月發函原告表示欲終止系爭租約，經原告與星期五餐廳協商後，於102 年11月起調降租金為每月53萬元，復於104年1月起調降租金為每月40萬元等情，有名片、系爭契約、系爭租約、服務費確認單、星期五公司函、星期五公司營業報表為證（本院卷第10頁、第11至32頁、第82至84頁），均堪信為真實。 (二)按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張被告隱匿星期五餐廳長期營業狀況不佳、僅有在80幾年間曾經使用過抽成計算租金等情事，提供不實資訊予原告，顯有詐騙原告之故意而造成原告錯誤判斷購買系爭房屋，違反善良管理人注意義務並構成侵權行為，原告並因而受有租金及系爭房屋價值減損等損失，業據提出高慧齡寄發內容載有：「Friday（即星期五餐廳）是相對高的因為他的店面在那已經開了18年了，租金持續調漲中，承租的搬遷的機率極小，因為是台中的創始店承租方也要再續租了...在台中要找到這樣的店面蠻不容易的，因為Friday的公司穩定性極佳也不太會在換地方了」等語之電子郵件為證（本院第65頁）。惟查，系爭契約第17條第8 項、第15項已載明系爭房屋有承租戶承租中，原告於簽立系爭契約時已取得系爭租約之影本並同意繼受系爭租約（本院卷第15頁正反面）；系爭租約第4條第1項約定系爭房屋係以每月30萬元之基本租金或月營收額10% 取其高者計算租金，基本租金以每3 年為一期，每期以前一期之租金調整增加15% 為次一期之租本租金（本院卷第24頁），又系爭租約於98年8月19日之增補協議第1條約定基本租金於98年9月1日至101年5月31日調整為每月58萬7,666元、101年6月1日至103年5月31日調整為每月64萬6,433 元（本院卷第30頁），由系爭租約暨增補協議觀之，星期五餐廳自83年起承租系爭房屋，租期至103年5月31日止，基本租金由每月30萬元調漲至64萬6,433元，且系爭租約確實有以月營業額10%和基本租金取其高者計算租金之約定，是以高慧齡前開電子郵件之內容，尚非無據。 (三)原告以洪綱曾經手系爭房屋前次交易、寶昌公司持有系爭房屋2 年就出售等情，主張被告應知悉並隱匿星期五餐廳之營運狀況。惟原告就前開主張未能舉證以實其說，僅憑系爭房屋前開移轉過程，揣測被告知悉星期五餐廳之營運狀況；又證人即寶昌公司負責人鄭書鎮於本院105年1月28日準備程序證稱於持有系爭房屋時，星期五餐廳都準時付租金且並無談過要調整租金，出售系爭房屋是因為距離遙遠、管理困難，沒有讓仲介瞭解星期五餐廳的營業狀況，洪綱應該也不知道，系爭租約對於營業報表有保密條款等語（本院卷第116 至120頁反面），核與系爭租約第4 條第2項約定出租人對於承租人之營業收入有絕對保密的義務（本院卷第24頁）、寶昌公司所在地位於臺北市中山區（本院卷第17頁反面）相符，證人所言應堪採信，是以被告於系爭契約簽立時並不知悉星期五餐廳之營運狀況，原告指稱被告隱匿星期五餐廳長期營業狀況不佳、提供不實資訊予原告乙情，復無其他證據以實其說，其以被告違反受任人注意義務並詐欺原告構成侵權行為為主張，亦難論有理。四、綜上所述，原告依委任、侵權行為等法律關係，訴請被告連帶給付308萬3,106元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 3 月 23 日民事第六庭審判長法官黃明發法官楊雅清法官宋雲淳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 3 月 23 日書記官吳佩倩

臺灣臺北地方法院104年度訴字第3101號

關鍵資訊