臺灣臺北地方法院104年度訴字第378號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第378號

原告

見龍實業股份有限公司

法定代理人

廖文鐸

訴訟代理人

蔡宜蓁律師

被告

新龍光塑料股份有限公司

法定代理人

洪介文

訴訟代理人

周兆龍律師

複代理人

蔡青育律師

　　　　　　常婷婷

上列當事人間給付租金等事件，本院於民國106年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

原告主張：訴外人和橋實業股份有限公司（下稱和橋公司）於民國102年間將其所有之門牌號碼為臺北市○○區○○路00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）與座落基地（下合稱系爭房地）出租予被告，雙方簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自102年1月1日起至106年12月31日為止，租金每月新台幣（下同）23萬5530元。嗣和橋公司以7718萬1584元價金出售系爭房地予伊（下稱系爭買賣契約），並於103年6月4日將系爭房地所有權移轉登記予伊，依民法第425條第1項規定及最高法院41年台上字第1100號判例要旨，伊繼受取得系爭租約承租人地位，旋即通知被告應自103年6月起給付系爭房屋租金予伊，被告拒不給付，伊乃於同年11月20日以存證信函催告被告於10日內給付所積欠之租金，如屆期仍未清償，系爭租約將於同年12月3日終止，被告於同年11月22日收受該信函，卻仍未給付租金，依民法第440條第1、2項規定，系爭租約已於106年12月3日合法終止，惟被告仍繼續佔用系爭房屋，侵害伊就系爭房屋之所有權利，伊爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約第8條第2項約定請求被告給付自103年12月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止按日以1萬5702元計算之違約金；及依系爭租約第3條約定及不當得利法律關係，請求被告給付所積欠之租金與伊墊付之管理費、電費共計154萬3559元等語，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，及自103年12月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告1萬5702元。㈡被告應給付原告154萬3559元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

被告則以：原告及和橋公司間系爭買賣契約及系爭房地所有權移轉行為均為通謀虛偽意思表示，應屬無效，而和橋公司未經股東會決議即處分系爭房地，違反公司法第185條第1項規定、和橋公司100年8月4日董事會決議及同年9月6日股東會決議，應屬無效，原告並未取得系爭房地之所有權及繼受取得系爭租約出租人地位，自不得依系爭房屋所有權人及出租人地位請求伊遷讓返還系爭房屋、給付租金及違約金。又原告明知伊得依系爭租約第2條第2項約定優先承購系爭房地，竟與和橋公司合意隱匿系爭買賣，致使伊受有不能優先以7718萬1584元價格購買當時市價為8318萬1465元之系爭房地，侵害伊之優先購買權利，價差599萬9881元為伊所失利益，原告與和橋公司應依民法第184條第1項、第185條規定負損害賠償責任，而與原告請求給付之金錢債權抵銷等語，資為抗辯，答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

查被告於101年12月26日向和橋公司承租系爭房屋，雙方簽訂系爭租約，租賃期間自102年1月1日起至106年12月31日止，每月租金為23萬5530元（含稅），被告應自行負擔系爭房屋之管理費、保險費用及電費，嗣原告於103年6月4日以調解為原因關係移轉登記為系爭房地所有權人等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋稅單、系爭房屋之建物所有權狀、系爭租約與公證書、建物登記謄本、系爭買賣契約及臺北市中正區調解委員會103年民調字第0136號調解書在卷可稽（見本院卷一第12-18頁、卷二第19-23頁、卷三第63頁、第253頁反面），應堪信為真。原告主張其向和橋公司買受系爭房地並移轉登記為系爭房屋之所有權人，繼受取得和橋公司之系爭租約出租人地位，被告未依約給付租金已達2期以上，原告已合法終止系爭租約，被告應遷讓返還系爭房屋並給付所積欠之租金、違約金及原告代墊之管理費、電費等，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠和橋公司董事會認其前法定代理人廖振鐸解任後拒絕移交業務、資產及系爭房地所有權狀，和橋公司雖向地政機關申請補發卻遭廖振鐸異議，該公司因而無從與銀行洽商抵押借款，取得營運資金，及廖振鐸、洪介文擔任公司董事、法定代理人之被告公司，承租系爭房屋卻拒絕給付租金，和橋公司無租金收益卻須負擔系爭房地之巨額抵押貸款本息，該公司雖未持有系爭房地所有權狀，且該房地遭被告佔用而無從點交予買方，市場交易價值恐大幅貶損，然為籌措營運資金，仍於103年2月6日決議以不低於每坪50萬元價格授權董事長與買方洽談系爭房地出售事宜，優先徵詢關係企業意願，最後售價須經董事會決議；嗣和橋公司所委託估價之永慶不動產估價師聯合事務所出具鑑定報告，載明系爭房地之市場正常交易價格估計為8318萬1465元，但因有租金、無法點交、無所有權狀等糾紛，將減損價格及購買意願，減損成數難以估計，和橋公司董事會即於103年3月17日董事會決議授權董事長依上開鑑定價格於15%範圍以內出售系爭房地等情，此有原告所提出之勤業眾信會計師事務所函文與所附和橋公司董事會議事錄在卷可稽（見本院卷三第125-13 2頁）。而原告因積極規劃代理生技產品銷售，及拓展南非市場計畫，預期將因業務擴充而有人力需求，現有辦公室不敷使用，加以商業用不動產仍有持續增值空間，擬投資商辦不動產，遂於103年1月18日103年第一次董事會決議購買系爭房地，復於同年3月17日第一次臨時董事會決議以每坪57.38萬元為上限，授權該公司董事長與和橋公司洽購系爭房地，嗣於同年5月20日第二次董事會決議以總價款8189萬3320元向和橋公司購入系爭房地及同址8樓之2房地所有權5%，此亦有原告所提出之原告公司董事會議事錄附卷可參（見本院卷三第149-154頁）。嗣和橋公司以其監察人林永吉、有章實業有限公司代表人陳乃琴為法定代理人，於103年3月27日與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價7718萬1584元（每坪57萬8063元）向和橋公司購買系爭房地，嗣原告以和橋公司簽約後無法配合辦理所有權移轉登記為由，聲請調解，雙方做成調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），載明原告同意以7718萬1584元向和橋公司購買系爭房地，已給付第一期款711萬8158元完畢，應於103年4月22日前給付第二期款4630萬8950元，及於系爭房地移轉登記為原告所有之日起3日內給付第三期款2315萬4476元，該調解筆錄經本院准予備查等情，亦有系爭買賣契約、臺北市中正區調解委員會103年民調字第0136號調解書及臺北市中正區調解委員會103年民調字第136號調解事件卷宗為證（見本院卷二第20-23頁、卷三第63頁，外放之影印調解卷宗）。又原告主張依系爭調解筆錄所載內容，其係就系爭房地及同址8樓之2號房地與和橋公司成立調解，故其已給付系爭房地及8樓之2號房地之第一期款共計818萬9336元、第二期款共計4913萬6017元，第三期款扣除原告代為繳交之土地稅及房屋稅後共計2307萬7296元，系爭房屋於103年6月4日以同年4月21日調解移轉為原因，移轉登記為原告所有乙節，有調解書、匯款申請書、臺北市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書及系爭房屋建物登記謄本在卷為證（見本院卷二第19頁、卷三第63-68頁），應為可取。據此，原告主張其與和橋公司簽訂系爭買賣契約，嗣雙方並就履約爭議簽訂系爭調解筆錄，原告遂依系爭買賣契約約定及調解筆錄所載內容給付買賣價金，和橋公司亦將系爭房地移轉登記為原告所有，堪以採信。

㈡至被告抗辯原告與橋和公司間所為系爭買賣契約及系爭房屋之所有權移轉行為均屬無效，原告並未取得系爭房屋所有權云云，經查：

⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院103年度台上字第358號判決參照），是被告抗辯系爭買賣契約及所有權移轉行為均為通謀虛偽意思表示，即應負舉證責任，惟其僅提出原告及和橋公司明知和橋公司並未持有系爭房地之所有權狀，無法辦理所有權移轉登記，仍簽訂系爭買賣契約，顯係以不能之給付為買賣標的，與常情相違；原告及和橋公司因董事、監察人多所重覆而關係密切，且原告法定代理人廖文鐸及和橋公司法定代理人李清良違法召集和橋公司股東會，違法改選李清良為該公司法定代理人，並以和橋公司名義訴請被告給付系爭房屋自102年10月份起至103年3月份止及自103年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止之租金（案列：本院103年度簡上字第554號，下稱第554號訴訟），因被告於該案訴訟進行期間發覺系爭房地已以103年4月21日成立調解為由而於同年6月4日移轉登記為原告所有，和橋公司始減縮請求被告給付自102年10月份起至103年5月份止之租金，而原告亦遲至103年11月間始提起本訴請求被告給付積欠租金，足見原告及和橋公司自始即無意受系爭買賣契約及所有權移轉行為意思表示所拘束之意，買賣關係應屬虛偽等情以為質疑（見本院卷一第104-106頁），然並未進而提出原告與和橋公司間虛以買賣為名簽訂系爭買賣契約、成立系爭調解筆錄並移轉所有權登記之具體事證，難認可取。況系爭房地所有權狀僅為表彰權利之證明文件，系爭買賣契約之標的物為系爭房地並非所有權狀，和橋公司縱未持有系爭房地所有權狀，系爭買賣契約仍非以不能之給付為標的，亦不足推認原告及和橋公司間係虛偽買賣，且其等亦經由調解程序製作系爭調解筆錄，進而以調解移轉為原因完成系爭房地所有權移轉登記，亦無給付不能之情。而和橋與原告公司間縱因董事、監察人多所重覆而關係密切，其等仍為具獨立人格之不同公司，和橋公司於第554號訴訟請求被告給付系爭房屋租金之期間與金額，及原告何時提起本訴請求被告給付系爭房屋租金，均不足以遽而推認其等就系爭房地係為虛偽買賣。

⒉被告又抗辯系爭房地為和橋公司重要資產，該公司未依公司法第185條第1項規定經股東會決議即處分該房地，應為無效；且和橋公司100年8月4日董事會、同年9月6日股東會均決議出售系爭房地應經股東會同意之決議，該公司董事會授權董事長出售系爭房地亦屬違反上開董事會、股東會決議，依公司法第193條規定亦屬無效；而和橋公司以低於市價甚多之價格出售系爭房地，顯有意淘空公司資產並獲取不法利益，原告非基於真實買賣移轉登記為系爭房地所有權人云云，然查：

①按公司為左列行為，應有代表已發行股份總數2/3以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之：讓與全部或主要部分之營業或財產，公司法第185條第1項第2款定有明文，所謂讓與主要部分之營業或財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言（最高法院81年度台上字第2696號民事裁判要旨參照）。被告所舉和橋公司100年8月4日董事會議議事錄固記載：「...案由三、處分公司重要資產事宜。說明：...出售公司衡陽路基泰大8樓全部...，決議：經半數董事決議通過，並提交股東會進行表決，對於非屬於公司重要資產部分，4-6項之資產，全權授權董事長處理。...」（本院卷三第307頁），至多僅可證明系爭房地為和橋公司之「重要」資產，仍不足證和橋公司出售該房地即足以影響該公司司所營事業之不能成就，已難謂屬公司法第185條第1項第2款規定所指須經股東會決議始得讓與之全部或主要部分之財產。又按董事會執行業務，應依照法令章程及股東會之決議。董事會之決議，違反前項規定，致公司受損害時，參與決議之董事，對於公司負賠償之責；但經表示異議之董事，有紀錄或書面聲明可證者，免其責任，公司法第193條定有明文，可知董事會執行業務固應依照法令、章程及股東會之決議，於公司有損害時，參與決議之董事應對公司負損害賠償責任，並未設有無效之規定，而參以同法第194條規定，可知董事會決議若有違反法令或章程時，繼續1年以上持有股份有股東，僅得請求董事會停止其行為，依民法第71條但書規定，即不得認董事會決議與公司法第193條第1項規定相左時為無效。是以則和橋公司董事會所為103年2月6日、3月17日授權董事長於鑑價金額15%範圍內出售系爭房地之決議，縱有違反和橋公司100年8月4日董事會通過就處分系爭房地乙節提交股東會進行表決、及100年9月2日股東會所為未經股東會決議前，和橋公司不得處分包含系爭房地在內之公司資產之決議（見本院卷三第308頁反面），亦非當然無效。況且，被告既認100年9月6日股東會及其決議存有違法加計訴外人英屬維京群島商三龍有限公司（下稱三龍公司）出席權及表決權後逕行所為之爭議（見本院卷三第262頁反面），並抗辯和橋公司於102年間違法召集股東會，並違法加計三龍公司對於和橋公司之股東權，強行通過改選董事及選任監察人，推舉訴外人李清良擔任董事長，故而對前開股東會決議改選董監事是否有效之爭議，已提起訴訟（案列：本院102年度訴字第743號），李清良實非和橋公司之合法法定代理人（見本院卷一第104頁反面），卻又翻異前詞，改稱100年9月6日加計三龍公司股東之出席及表決權後所為之股東會決議有效，和橋公司103年2月6日、3月17日所為授權董事長出售系爭房地之決議因違反100年9月6日股東會決議而無效，即難認符事理之平，應非可取。據此，是以被告抗辯和橋公司處分系爭房地違反公司法第185條第1項第2款、該公司100年8月4日董事會決議、同年9月6日股東會決議而無效，即非可採。

②又和橋公司委由永慶不動產估價師聯合事務所估價系爭房地於103年3月5日之買賣價格，結果該系爭房地之正常價格固為8318萬1465元，然該價格與買方購買意願、與被告間租金爭議、無法點交、無所有權狀等糾紛而有所減損，成數難以估計，和橋公司董事會遂決議授權董事長依上開鑑定價格15%範圍以內出售系爭房地，已如前述，即難認和橋公司賤價出售系爭房地，而和橋公司出售系爭房地倘有未經合法代理及違反公司法規定之情，亦不足推認原告與和橋公司係通謀為虛偽買賣，況且，倘如被告所言，原告與和橋公司欲淘空和橋公司資產，方由和橋公司低價出售系爭房地予原告，反足徵其等確有買賣及移轉系爭房地所有權登記予原告、由原告取系爭房地所有權之意思表示合致，非通謀虛偽意思表示。

⒊被告另抗辯和橋公司於103年9月9日、10日共計匯款6600萬元予原告，足徵系爭買賣確有價金回流原告之情，顯見雙方並無給付價金之真意，應為通謀虛偽買賣，惟查原告係以價金7718萬1584元向和橋公司購買系爭房地，被告所指6600萬元回流至原告之資金既非全數價金，已不足證被告抗辯原告根本未給付價金之情為真，況且被告已自承原告及和橋公司間因董事、監察人高度重覆而關係密切，堪認其等間金錢往來頻繁，而金錢往來之原因多端，被告僅以和橋公司於系爭買賣契約成立後不到半年期間即匯款至原告所有之銀行帳戶共計6600萬元，即指稱此為系爭買賣價金回流，難認有據。

⒋據此，被告抗辯原告與和橋公司間係虛偽買賣系爭房地，系爭買賣契約及系爭房地所有權移轉行為均為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應為無效，及和橋公司未經由股東會決議即出售系爭房地，違反公司法第185條第1項第2款規定，應為無效，亦違反該公司100年8月4日董事會決議、同年9月2日股東會決議，依公司法第193條規定亦屬無效，均非可取。

㈢按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文，又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第440條第1項、第2項、455條前段定有明文。和橋公司將系爭房屋出租予被告占有、使用，復於系爭租約存續期間將系爭房地出售並移轉登記予原告所有，依民法第425條第1項規定，系爭租約對於原告即應繼續存在。而兩造均不爭執被告自103年6月起即未依約按月繳交租金23萬5530元，迄今已達2個月租額，原告並於103年11月20日委由律師發函予被告，告知原告已買受系爭房屋，並於103年6月4日完成所有權移轉登記，依法繼受系爭租約，被告應儘速支付103年6月份起至同年11月份止之租金，被告已於同年月21日收受該律師函，原告復於同年月21日寄發存證信函，請被告於函到10日內清償租金債務，如逾期仍未給付，原告即終止系爭租約，被告已於同年月22日收受該存證信函等情，並有原告所提出之律師函及回執、發票、存證信函及網路郵局掛號言見查詢結果為憑（見本院卷一第19-36頁，第166頁），應堪以採信，是以原告主張其因買受系爭房地而取得系爭房屋之所有權及系爭租約出租人地位，被告未依約給付租金達租金額2個月以上，原告已依民法第440條第1項、第2項規定合法終止系爭租約，系爭租約於103年12月3日終止，被告應於租約終止後遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。

㈣又兩造亦不爭執系爭租約房屋租金每月23萬5530元，管理費、保全費及電費均由被告負擔，而被告迄未給付自103年6月間起至同年11月份止之租金共141萬3180元、自103年9月份起至同年11月份為止之管理費共6萬0075元、自103年6月份起至同年12月份止之電費共7萬0304元（見本院卷一第166頁），而原告主張其代被告墊付上開管理費及電費，亦據其提出存證信函、電費通知、收據、發票為證（見本院卷一第45-49頁），堪信為真，是以原告依系爭租賃關係請求被告給付所積欠之租金141萬3180元，及依不當得利之法律關係請求被告給付原告所代墊之管理費6萬0075元及電費7萬0304元，共計154萬3559元，亦屬有據。

㈤系爭第8條第2項約定：「乙方（指被告）如於本合約終止時拒不遷離租賃標的物（指系爭房屋），甲方（指和橋公司）除得沒收押租金外，並得按當時租金兩倍計算日租金」（見本院卷一第16-17頁），原告主張其於系爭租約終止後，發函請求被告於103年12月15日下午2時將系爭房屋點交予原告，被告當天雖派員到場，但拒不將系爭房屋返還予原告等情，有原告所提出之存證信函與回執、公證書為憑（見本院卷一第37-44頁），堪以採信，是其主張被告於系爭租約終止後拒絕遷讓返還系爭房屋，應依系爭租約第8條第2項約定，自103年12月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付依每日租金7851元2倍計算之1萬5702元違約金【月租金為23萬5530元，以每月30日計算，日租金為7851元，計算式：235530（元）÷30（日）＝7851（元），元以下四捨五入，7851（元）×2＝15702（元）】，固非無據，惟按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文，從而約定之違約金過高，法院得依職權減至相當之金額，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，至是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院69年度台上字第3792號裁判、79年度台上字第439號裁判要旨參照）。爰審酌原告因被告遷讓返還系爭房屋可得享受之利益，以及其因被告未能如期遷讓返還房屋所受之損害等一切情狀，認上開違約金之約定過高，應酌減至按每日租金7851元計算為當。

㈥被告雖抗辯和橋公司於出售系爭房地予原告時，未依系爭租約第2條第2項約定通知被告行使優先承買權，和橋公司與被告共同侵害被告之優先購買權，應賠償被告因無法取得預期利益所受之損害，而系爭房地於103年3月5日估價為8318萬1465元，是以和橋公司以7718萬1584元出售系爭房地予原告，價差599萬9881元即為被告如行使優先購買權取得系爭房地所有權時，依通常情形預期可獲得之利益云云。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文，而所謂所失利益，乃指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害而言，屬於消極之損害，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號裁判要旨參照）。查永慶不動產估價師聯合事務所所出據知不動產估價報告書固記載系爭房地於103年3月5日之估價為8318萬1465元（見本院卷一第286-287頁），惟該份報告書亦載明：「...本案標的8樓之4（指系爭房屋）有租金給付糾紛及無法點交之情事，另表示勘估標的之土地及建物所有權狀遭公司前代表人扣留乙事，...上開因素如屬實將影響買方購買意願，實際成交總價可能較上開鑑價價格為低，...評估價格屬一般市場正常合理價格，...」（同上卷頁），可徵估價師係認系爭房地如無租金給付、無法點交及出賣人和橋公司並未持有土地及建物所有權狀等糾紛而屬正常交易之不動產，其市場合理價格方為8318萬1465元，而系爭房地當時具上開糾紛，將影響買方購買意願，實際成交價格將低於上開價格，是以永慶不動產估價師係認系爭房地因具上開糾紛，其於103年3月5日之交易價格將低於8318萬1465元，從而被告抗辯永慶不動產估價師估價系爭房地於上開時間之交易價格為8318萬1465元，已屬斷章取義。是以被告抗辯其本可以同一價格7718萬1584元優先承購市場價格8318萬1465元之系爭房地，價差599萬9881元即為其預期利益云云，即難認可取。

綜上所述，原告主張其向和橋公司買受已出租予被告之系爭房地，依民法第425條第1項規定繼受取得系爭租約之出租人地位，因和橋公司未給付租金已達2期租金總額而依同法第440條第1項、第2項規定終止系爭租約，租約已於103年12月2日合法終止，被告應遷讓返還系爭房屋及依系爭租約第8條第2項約定自同年月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止按日給付7851元違約金，及給付所積欠之租金141萬3180元並依不當得利法律關係返還原告所代墊之管理費6萬0075元及電費7萬0304元，為有理由，應予准許，逾越上開請求部分，為無理由，應予駁回。

兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，及被告聲請調查證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。