臺灣臺北地方法院 - 104年度訴字第4765號（遷讓房屋等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4765號原　　　告　交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所法定代理人　劉芳瑜訴訟代理人　洪憶文呂瑞貞律師複代理人　　詹婉盈被　　　告　士弘電腦股份有限公司兼法定代理　陳國輝被　　　告　高志明被　　　告　中百娛樂國際有限公司法定代理人　翁嘉駿被　　　告　郭柏伸即奇逸空間設計工作室上五人共同訴訟代理人　吳國輝律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國一百零六年六月二十一日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告士弘電腦股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○○路0 段000巷00弄0號、2-1號、2-2號、2-3號及同巷弄4、4-1號房屋遷讓返還原告。二、被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應給付原告新臺幣伍仟柒佰柒拾肆元及自民國一Ｏ四年八月十三日起至騰空交還第一項所示房屋之日止，每日連帶給付原告新臺幣柒仟參佰肆拾捌元。三、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋騰空交還原告。四、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應自民國一Ｏ四年九月七日起至騰空交還第三項所示房屋之日止，每日給付原告新臺幣新臺幣伍佰肆拾玖元。五、被告中百娛樂國際有限公司應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋騰空交還原告，六、被告中百娛樂國際有限公司應自民國一Ｏ四年九月七日起至騰空交還第五項所示房屋之日止，每日給付原告新臺幣伍佰肆拾壹元。七、訴訟費用由被告士弘電腦股份有限公司負擔十分之八、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室、中百娛樂國際有限公司分別負擔十分之一。八、本判決第一項、第三項、第五項所命給付部分，原告以新臺幣參拾貳萬肆仟陸佰元供擔保後得假執行，但被告士弘電腦股份有限公司以新臺幣玖拾柒萬參仟捌佰元預供擔保，得免為假執行。但被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室以新臺幣壹拾捌萬伍仟陸佰元預供擔保，得免為假執行。被告中百娛樂國際有限公司以新臺幣壹拾伍萬柒仟壹佰元預供擔保，得免為假執行。九、本判決第二項前段、後段所命給付部分，原告分別以新臺幣貳仟元、每期以新臺幣貳仟肆佰伍拾元供擔保後，各得假執行，但被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明分別以新臺幣伍仟柒佰柒拾肆元、每期以新臺幣柒仟參佰肆拾捌元預供擔保，得免為假執行。十、本判決第四項所命給付部分，原告每期以新臺幣貳佰柒拾元供擔保後，得假執行，但被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室每期以新臺幣柒仟參佰肆拾捌元預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條有明文規定，復按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦規定甚詳。本件原告交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所之法定代理人原為黃國榮，嗣於訴訟進行中變更為劉芳瑜，有交通部臺灣鐵路局民國106年5月22日鐵人一字第1060016246號函附卷可稽，並經被告於106年5月31日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀在卷可考（本院卷一，第287頁、第293頁），於法核無不合，應予准許。二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原係：（一）被告士弘電腦股份有限公司應將門牌坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0○000○000○000號及同弄4、4-1號房屋遷讓返還原告。（二）被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應自104年7月23日起至騰空交還第一項房屋之日止，每日連帶給付原告新臺幣（下同）7347元。（三）被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將坐落臺北市○○○路0 段000巷00弄0號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告549元。（四）被告中百娛樂國際有限公司應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告541元。（五）如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准宣告假執行；於105年9月13日變更訴之聲明第2項為：（二）被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應自104年7月23日起至騰空交還房屋之日止，每日連帶給付原告7348元；於106年6月16日以書狀變更聲明第2項為：（二）被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應給付原告5,774元及自104年8月13日起至騰空交還房屋之日止，每日連帶給付原告7,348元，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予以准許，併予敘明。貳、實體方面一、原告起訴主張略以：（一）按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故管領機關得對於是類財產起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年臺上字第2680號判例意旨參照）。查本件系爭建物所有人均為中華民國，管理者為交通部台灣鐵路管理局（本院卷（一）第10至12頁）。且查本件並由原告交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所與承租系爭房屋之被告士弘電腦股份有限公司及其連帶保證人被告陳國輝、高志明簽立租約並為公證（本院卷（一）第25至29頁），是本件應由交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所擔任原告，提起本件訴訟，合先敘明。（二）被告士弘公司部分： 1、原告就交通部台灣鐵路管理局經管坐落臺北市○○○路0 段000巷00弄0○000○000○000號及同弄4、4-1號房屋與被告士弘電腦股份有限公司（本院卷（一）第34頁，下稱士弘公司)，於97年4月11日訂立「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所契約房地租賃契約」（本院卷（一）第13至24頁），約定每月租金100,200元，租賃期間為97年7月10日起至102年7月9日止，租期為5年，上揭租賃期限屆滿後，並於102年6月11日續約延長租約3年，續租期間為102年7月10日起至105年7月9日止，約定每月租金110,220元，有「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所經管集合式住宅房地租賃契約」（本院卷（一）第25至29頁）為憑。 2、按民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」。另按兩造原證2-1契約第3頁第十四條約定「本租約標的物有下列情形之一者，甲方得隨時終止租約…(六)乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者。」，及原證2-2協議書第1頁「三、甲乙雙方原約定之契約條件，除前述事項(指一、二、)外，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之」。 3、經查，上揭租賃標的其中系爭房屋臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋，目前卻由被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室（下稱奇逸工作室）使用（本院卷（一）第35至38 頁），經網路搜尋亦得奇逸工作室對外亦以原告之上揭房屋作為營業地址（本院卷（一）第39至45頁），雖查被告奇逸工作室商業登記公示資料顯示其地址登記為「台北市○○區○○路00號」（本院卷（一）第46頁），但經原告實地查訪「台北市○○區○○路00號」，發現該址係經營服飾店（本院卷（一）第47頁），足見被告奇逸工作室並非於登記地址營業。另查，上揭租賃標的其中系爭房屋臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋，目前卻由被告中百娛樂國際有限公司（下稱中百公司）使用（本院卷（一）第48頁），經網路搜尋亦得中百公司對外亦以原告之上揭房屋作為營業地址（本院卷（一）第49至52頁），雖查被告中百公司商業登記公示資料顯示其地址登記為「新北市○○區○○街000號」（本院卷（一）第53頁），但經原告實地查訪「新北市○○區○○街000號」，發現該址係住家（本院卷（一）第53頁），足見被告中百公司並非於登記地址營業。 4、綜上足見被告士弘公司雖向原告承租系爭房屋，實際上卻由被告奇逸工作室、被告中百公司使用，不論使用之原因係因被告士弘公司轉租、分租，亦或出借他人，由他人頂替使用等等，均屬違約，原告自得依原告與被告士弘公司間協議書第三點（本院卷（一）第26頁）、原告與被告士弘公司間租約第14條第(6)款規定終止租約（本院卷（一）第15頁）。查原告業已以臺北復興橋郵局000191號存證信函（本院卷（一）第54至56頁、第171頁）向被告士弘公司為終止租約之意思表示在案。原告終止租約後，被告士弘公司應依系爭原證1之租約第3頁「十九、…契約終止之翌日起七日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀」及民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」返還租賃物。 5、被告士弘公司於租約合法終止七日後未自動遷讓房屋，依約原告可請求被告士弘公司及其連帶保證人被告陳國輝、被告高志明按逾期之期間，每日賠償7,348元： ⑴按原告與被告士弘公司簽立之交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所經管集合式住宅房地租賃契約」之協議書（本院卷（一）第27頁）約定「三、甲乙雙方原約定之契約條件，除前述事項(指一、二)外，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之，乙方不得另為主張或做任何變更。」，則依原約定之「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所契約房地租賃契約」第3、4頁約定「十九、租期屆滿或契約終止之翌日起七日內(末日為例假日時順延之)，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之當時標的物之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方；乙方並應付清租金、違約金、賠償金及其他一切費用。….二十、如乙方未依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日賠償相當日租金（月租金之三十分之一，尾數四捨五入）兩倍之損害賠償金6,680元」（本院卷（一）第16頁），故兩造就被告士弘公司違約無權佔有租賃物部分，已約定有違約賠償金，被告士弘公司自應依約定的賠償金計算，賠償原告損害。故依上揭約定，原告之臺北復興橋郵局000191號存證信函（本院卷（一）第57、58頁）已載明租約自104年7月15日終止，上揭賠償金按月租金110,220元之三十分之一，尾數四捨五入)兩倍之損害賠償金7,348元（計算式： 110,220元/30×2=7,348元），則被告士弘公司於7月23日起應每日賠償7,348元。 ⑵查被告士弘公司於104年7月23日至104年8月12日應給付原告之違約金共計15萬4308元（計算式：7348元×21天 =154, 308元），原告茲就此筆已屆清償期之違約金其中 148,534元範圍內，與原告於105年7月9日應返還被告士弘公司另案保證金148,534元抵銷。故此，被告等人應給付之違約金為5,774元（計算式：154,308元-148,534元 =5,774元）及自104年8月13日起算之違約金。 ⑶按兩造公證書六、載有「承租人如覓有連帶保證人，對於…違約金亦應逕受強制執行」及協議書三、載有「甲乙雙方原約定之契約條件，除前項事項外，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之，乙方不得另為主張或做任何變更。乙方：士弘電腦股份有限公司連帶保證人：陳國輝連帶保證人：高志明」之約定（本院卷（一）第26頁），被告士弘公司及其連帶保證人被告陳國輝、被告高志明應負上揭損害賠償金之連帶給付責任。（三）被告奇逸工作室部分： 1、原告與被告奇逸工作室間並無租約，被告奇逸工作室自屬無權佔有系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告奇逸工作室返還系爭房屋。 2、被告奇逸工作室無權佔用系爭房屋，應給付原告相當租金之不當得利： ⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。 ⑵查原告以律師函催告被告奇逸工作室應於函到10日內騰空遷讓房屋（本院卷（一）第57、58頁），查被告奇逸工作室已於104年8月27日受返還房屋之催告後翌日起未依原告要求於函到10日內騰空交還房屋，仍繼續無權佔用系爭房屋，均如前述，揆諸前開說明，分別自上開時點起即獲得相當於使用該房屋之租金不當利益。從而，原告請求被告奇逸工作室自104年9月7日起至騰空交還系爭房地之日止之每日無權佔用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不當利益，即屬有據。 ⑶次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第148 條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條前段分別定有明文。經查，系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋之基地坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號屬城市地方土地；又系爭土地之申報地價為每平方公尺83,400元（本院卷（一）第59、60頁），系爭房屋面積為87.20平方公尺，課稅現值為185,600元（本院卷（一）第30至33頁），查系爭房屋坐落之土地上房屋整棟為4層樓，位於臺北市大安區，交通運輸條件佳，區域內公共設施項目及商業設施之可及性及服務水準大抵為佳，無嫌惡設施。因此，被告使用系爭房屋實際獲得經濟價值、利益不低等情，故原告請求被告返還使用系爭房屋獲得之不當利益，以系爭房屋基地面積1/4（因基地上房屋整棟為4層樓）之申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息百分之10核算應為適當。 ⑷被告奇逸工作室就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋每日之相當租金不當得利：【(土地面積1/4×申報地價)+(房屋現值)】×10%÷365=：【(87.20平方公尺 ×83,400元×1/4)+( 185,600元)】×10%÷365=【(00000 00元×1/4)+( 185,600元)】×10%÷365=【(1,818,120元 )+( 185,600元) 】×10%÷365=2,003,720元×10%÷365= 549(元以下四捨五入)。（四）被告中百公司部分： 1、查原告與被告中百公司間並無租約，被告中百公司自屬無權佔有系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告中百公司返還系爭房屋。 2、被告中百公司無權佔用系爭房屋，應給付原告相當租金之不當得利： ⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。 ⑵查原告以律師函催告被告中百公司應於函到10日內騰空遷讓房屋（本院卷（一）第57、58頁），查被告中百公司已於104年8月27日受返還房屋之催告後翌日起未依原告要求於函到10日內騰空交還房屋，仍繼續無權佔用系爭房屋，均如前述，揆諸前開說明，分別自上開時點起即獲得相當於使用該房屋之租金不當利益。從而，原告請求被告中百公司自104年9月7日起至騰空交還系爭房地之日止之每日無權佔用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不當利益，即屬有據。 ⑶次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第 148條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條前段分別定有明文。經查，系爭坐落臺北市○○○路0段 000巷00弄000號房屋之基地坐落臺北市○○區○○段0○ 段000地號屬城市地方土地；又系爭土地之申報地價為每平方公尺83,400元（本院卷（一）第59、60頁），系爭房屋面積為87.20平方公尺，課稅現值為157,100元（本院卷（一）第31頁），查系爭房屋坐落之土地上房屋整棟為4層樓，位於臺北市大安區，交通運輸條件佳，區域內公共設施項目及商業設施之可及性及服務水準大抵為佳，無嫌惡設施。因此，被告使用系爭房屋實際獲得經濟價值、利益不低等情，故原告請求被告返還使用系爭房屋獲得之不當利益，以系爭房屋基地面積1/4（因基地上房屋整棟為4層樓）之申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息百分之10核算應為適當。 ⑷被告中百公司就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄 000號房屋每日之相當租金不當得利：【(土地面積1/4× 申報地價)+(房屋現值)】×10%÷365=：【(87.20平方公尺×83,400元×1/4)+( 157,100元)】×10%÷365=【(000 0000元×1/4)+( 157,100元)】×10%÷365=【(1,818, 120元)+( 157,100元) 】×10%÷365=1,975,220元×10% ÷365= 541(元以下四捨五入)。（五）為此，依租賃契約第14條第6款、協議書第3條、第19條、公證書第6條約定、民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告士弘電腦股份有限公司應將門牌坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0○000○000○000號及同弄4、4-1號房屋遷讓返還原告。2、被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應給付原告5,774元及自104年8月13日起至騰空交還房屋之日止，每日連帶給付原告7,348元。3、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告549元。4、被告中百娛樂國際有限公司應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋騰空交還原告，並自 104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告541元。5、如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准宣告假執行（六）對被告抗辯之陳述： 1、系爭不動產屬國有公用不動產，被告違約情形，顯有違相關法規： ⑴按國有財產法第4條規定「國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類。左列各種財產稱為公用財產：一、公務用財產：各機關、部隊、學校、辦公、作業及宿舍使用之國有財產均屬之。二、公共用財產：國家直接供公共使用之國有財產均屬之。三、事業用財產：國營事業機關使用之財產均屬之。…」；另按國有財產法第28條規定「主管機關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為收益。但其收益不違背其事業目的或原定用途者，不在此限」。經查原告經管不動產均屬國有公用不動產，原則不得為處分或收益，縱根據「交通部台灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點」第3點規定「本局經管之公用不動產為配合業務、公益；公用需要或增加營收利益，在不違背事業目的及原定用途原則下得辦理出租或利用。」之規定辦理出租業務，惟按「交通部台灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點」第4點規定「本局辦理不動產出租方式以公開標租為原則。…」。綜上國有財產法等相關規定，足見，台鐵進行出租經管公用不動產業務，尚須依法嚴格把關，如未具但書之情形，竟可未依法經過標租過程卻能使用台鐵經管公用不動產，將有違前開規定。況查，原告經接獲公文指示強化管理履約（本院卷（一）第102頁），經查核後發現，被告確有違約之情形，爰依法終止契約訴請返還租賃物等。 ⑵被告違約利用，原告自得終止租約： ①按兩造原證2-1契約第3頁第14條既約定「本租約標的有下列情形之ㄧ者，甲方(即原告)得隨時終止租約…(六) 乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者」。足見承租人不論是將標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人、由他人頂替使用之任何情形，其違約效果均為原告得隨時終止契約。故此，本件租賃契約標的其中台北市○○○路0段000巷00弄0號房屋、台北市○○○路0段000巷00弄000號房屋，既非承租人士弘公司作為辦公使用，足見必為前開情形之一，原告自得依約終止租約。 ②被告士弘公司就臺北市○○○路0段000巷00弄0號內部裝修位置圖、至該屋外拍攝之現場照片（本院卷（一）第37頁），與奇逸空間設計工作室接受廣告宣傳接受採訪時，其工作室內部裝設比對，顯然相符。又被告郭柏伸因經營室內設計業務於辦公室受電視訪問畫面（本院卷（一）第148至150頁），對照原告曾於派員至台北市 ○○○路0段000巷00弄0號房屋實地查訪時所拍得之被告郭柏伸坐在屋內實際使用系爭房屋（本院卷（一）第151頁），經比對為同一人（本院卷（一）第152頁）。台北市○○○路0段000巷00弄0號房屋被告奇逸空間設計工作室外觀照片，符合被告士弘公司向原告陳報租用之房屋現場設計配置（本院卷（一）第153頁），亦符合被告奇逸空間設計工作室網站所附之聯絡資訊照片及地址為台北市○○○路0段000巷00弄0號房屋實地現況照片（本院卷（一）第154、155頁）。足見被告郭柏伸確實在台北市○○○路0段000巷00弄0號房屋內經營奇逸空間設計工作室之用。況查，被告郭柏伸奇逸空間設計工作室之名片上所載地址亦為臺北市○○○路0段000巷00弄0號，且將工作室聯絡地址地圖及工作室大門照片顯示在網路上，均顯示該地址及工作室外觀即為系爭房屋（本院卷（一）第39至45頁），試問豈有讓顧客根據網路資料到址後撲空之理？客觀上足可證明被告奇逸空間設計工作室實際使用臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋營業。 ③經原告派人至臺北市○○○路0段000巷00弄000號查察時，發現該址信箱下方即標示「EM中百娛樂」字樣且上樓至臺北市○○○路0段000巷00弄000號屋外查看，亦發現懸掛「中百娛樂國際有限公司」招牌於該址門口（本院卷（一）第48頁），客觀上足可證明被告中百公司實際使用臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋營業。被告中百娛樂國際有限公司在人力銀行刊登聯絡地址為台北市○○區○○○路○段000巷00弄0號2樓（本院卷（一）第156頁）。被告中百娛樂國際有限公司在臉書刊登聯絡地址為台北市○○區○○○路○段000巷00弄0號2樓（本院卷（一）第157、158頁）。 ④被告雖不爭執前開系爭房屋，實際上確非士弘公司辦公利用，但辯稱係奇逸空間設計工作室之負責人郭柏伸、中百娛樂國際有限公司之負責人翁嘉駿，係被告士弘公司的顧問，故士弘公司提供「員工宿舍」予郭柏伸、翁嘉駿使用等語。惟郭柏伸、翁嘉駿二人既分別從事室內設計、娛樂公司，究竟有何電腦專業能力，足擔任士弘公司顧問？其顧問聘書真實性顯有疑義，被告之辯詞是否屬實，已令人存疑，且翁嘉駿為被告中百娛樂國際有限公司負責人、郭柏伸為被告奇逸空間設計工作室負責人，乃不爭之事實。被告所辯被告郭柏伸、翁嘉駿係依被告士弘公司員工工作手冊第五章宿舍管理辦法有權暫時使用云云，不足以拘束原告，或阻卻違約責任。 ⑤又查被告等人104年12月25日答辯狀第4頁所謂「訴外人翁嘉駿、郭柏伸僅因聯絡方便，而『有時』將聯絡地址借用系爭租賃物地址而已」云云，似辯指郭柏伸、翁嘉駿使用宿舍之際，郭柏伸、翁嘉駿因聯絡方便，而「有時」將聯絡地址「借用」租賃地址等語，顯與事實不符。經查，被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室、中百公司既於名片、網路等均對外以台北市○○區○○○路0段 000巷00弄0號1樓為連絡地址，顯以此址作為其營業處所，使不特定客戶群可與之聯繫，豈是『有時』聯絡地址借用系爭租賃物地址而已。況查，原證13、13-1顯示原告寄至系爭租賃物之律師函，其中寄至台北市○○區○ ○○路0段000巷00弄0號1樓，被告「奇逸空間設計工作室」於回執蓋簽收章，並由周芷廷在回執簽名後回寄（本院卷（一）第103至105頁），寄至台北市○○區○○ ○路0段000巷00弄000號(即2號2樓)被告「中百娛樂國際有限公司」於回執蓋簽收章，並由葉桂蘭在回執簽名後回寄。且本院寄至台北市○○○路0段000巷00弄0號，給被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室的相關訴訟文書，均是被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室受僱人周芷廷、張家豪收件，此有送達證書部分可稽（本院卷（一）第75 、67頁）。且鈞院寄至台北市○○○路0段000巷00弄000號給被告中百公司相關訴訟文書，均為被告中百公司受僱人葉桂蘭收件，此有送達證書部分可稽（本院卷（一）66、74頁）。顯見與被告稱係郭柏伸、翁嘉駿顧問作為「宿舍」使用之說法不符，蓋如係爭址如為郭柏伸、翁嘉駿使用之宿舍，自應由郭柏伸、翁嘉駿本人簽收方屬合理，足見被告辯稱顧問、宿舍之說法均屬虛偽。足見被告奇逸空間設計工作室、中百娛樂國際有限公司，確於系爭房屋營業，並有簽收人員且備有簽收章。 ⑥被告又稱「被告只表示有同意讓被告中百公司、奇逸空間設計工作室用系爭地址作為聯絡之用，被告士弘公司並沒有說被告士弘公司沒有使用系爭地點，被告士弘公司並沒有說把租賃物出借給被告中百公司、奇逸空間設計工作室兩家公司」（本院卷（一）第98頁）云云。然查被告等人對於系爭租賃標的物，是否係作為「宿舍」、是否為顧問「有時」借用地址作為聯絡之用，竟前後說法不一，顯屬狡辯，不足採信。況查証人徐明作於鈞院105年7月4日作證時亦稱「(問:你與政風主任到場勘查，如何發現2號及2-1號房屋並非士弘公司在使用?)…之後才會與政風主任去現場實際勘查，會按門鈴詢問是否為士弘公司，對方回答不是，詢問為何會在這邊，2樓稱是士弘公司的顧問公司，1樓稱是士弘的子公司，所以這部分我們就沒有再繼續追問下去。並沒有詢問是什麼顧問公司。」足見被告士弘公司確實未實際使用系爭租賃標的物。且查被告中百、奇逸二公司對外既向不特定之客戶群以系爭地址為營業處所，且備有簽收章及簽收人員，又未於商業登記地址營業等，足見被告中百、奇逸二公司確以系爭租賃物做為其實際營業處所，被告等五人說法顯不合常理，不足採信。查被告等人雖推諉攻擊原告舉證，惟本件繫屬鈞院長達一年有餘，惟自始迄今被告均未說明奇逸空間設計工作室、被告中百公司如非使用上開房屋，究係使用何地為其辦公處所？ ⑦查被告指證人徐明作所證稱實地查訪時並未拍攝照片云云，顯為不實，證人徐明作清楚陳述「原證20是我當時到現場去拍被告士弘公司是否在終止後的七日內是否營業的情況下所拍攝到的。」並已將照片及光碟提供鈞院（本院卷（一）第172至174頁），清晰可見被告郭柏伸在系爭2號屋內實際使用。被告指證人徐明作查訪並未按照正常程序云云，本件證人徐明作查訪均照正常程序，且本件既為民事糾紛，查訪程序為何，亦屬原告內部行政作業，實非被告所得置喙。且查證人徐明作既為本件租賃履約之承辦人員，對於本件租約之履約情事自較其他人為清楚，且相關證物照片亦為證人徐明作所拍攝，自無再行傳訊其他人員之必要。另證人徐明作偕同政風室主任方淑薇至本案系爭出租地址時，經按門鈴後，應門接待證人之人亦自陳並非被告士弘公司使用，經查二人之公出的時間是104年5月22日下午，有公出紀錄單二紙為憑（本院卷（一）第175、176頁），足見證人所述均屬事實。 ⑧本件原告就系爭房屋為第三人使用之事實，已盡到本件舉證責任：查本件原告於起訴前曾指派證人徐明作至現場實地履勘，經鈞院傳訊證人徐明作於105年7月4日到庭證述，系爭標的物實況查訪係其所負責，且由其親自拍攝照片存證，原告已舉出證人到庭，並提出本件證人徐明作拍攝之系爭建物實際查訪彩色相片，已足供認作被告士弘公司有無將系爭建物轉租而違反系爭租約約定等情之憑藉資料，再酌以網路上公開之查詢所得資料，足以證明被告士弘公司有將系爭建物交由他人營業使用，而違反系爭租約約定等情之憑藉資料，原告實已盡到本件舉證責任。至於被告質疑證人徐明作是否實際負責本件至現場查訪之業務，依據原告貨運服務總所102年1月4日公文:「桃園服務站...移至台北貨運服務所內合署辦公」，另台鐵局103年5月16日核定徐明作派令:「…三、交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所台北貨運服務所，服務站主任…。四、其他事項:徐明作補余昭慶缺」（本院卷（一）第228、229頁），可見證人徐明作雖補缺為桃園服務站主任，但仍於台北所服務，並於台北所合署辦公無疑。且自證人徐明作查核被告士弘公司違規以來，均由證人徐明作對被告核發公文（本院卷（一）第230至235頁），原告終止租約之存証信函，亦由證人徐明作代理寄發（本院卷（一）第54至56、第171頁）。查證人徐明作與被告士弘公司在查核期間均有文書往返，足見證人徐明作確係本件租約查核之承辦人員，查原告提出證人徐明作104年5月公出地點亦為台北（本院卷（一）第175、176頁），足見證人徐明作所陳均屬事實。 ⑶原告終止租約後，即未再就系爭承租標的收取租金： ①經查系爭租賃物屬國有財產，依相關法規，應依公開標租為原則。且原告亦接獲交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所函（本院卷（一）第102頁）亦指出因媒體報導「臺鐵宿舍二房東轉租爽傳1倍」相關新聞，就有同一承租人租用多項標的情形者，務必加強查核。經查核後發現，被告確有違反租約第14條之情形，故原告與被告數次函文，被告仍未改善，原告遂於104年7月15日以兩造租約第14條、第27條約定終止租約並沒收履約保證金（本院卷（一）第54至56頁）。被告士弘公司自應依兩造租約第19條（本院卷（一）第16頁）及民法第455條規定返還租賃物。 ②原告於104年7月15日終止租約（本院卷（一）第54至56 頁）後，即已將被告士弘公司匯款退回，並辦妥清償提存（本院卷（一）第106至109頁），原告終止租約後並未再收取租金。查被告雖辯稱被告依約繳租，原告尚給予收租之發票，被證3租約發票可證租約仍有效。然查被證3號發票載有「租金104年12/10-105年1/9(第30期) 02640金額17312營業稅866總計18,178元」係被告士弘公司另向原告承租台北市○○○路0段000巷00弄000號房屋，租約案號為：C36100JLY010091，租金每月1萬8178元（本院卷（一）第110至115頁），此約尚屬存續，被證三收據實為另案（本院卷（一）第111至115頁）（租約案號為：C36100JLY010091)之租約，與本案無涉。 ③被告雖抗辯本件違約金應扣除104年7月9日至105年7月9 日止租期屆滿租金數1,322,640元云云，然查：查被告士弘公司退還原告簽發被告溢繳款項之支票後，原告僅能以暫受款編列，惟其中19萬9107元已辦妥清償提存（本院卷（一）第106至109頁、第296至298頁），另查，原告分別將被告105年5月10日溢繳款110220元退還被告士弘公司本院卷（一）第236、237、299、300頁）、105年6月13日溢繳款110220元退還被告士弘公司（本院卷（一）第238、239頁、301、302頁），被告士弘公司並無再退回。又其中原告於104年7月15日終止租約前之104年7 月10日至15日21,333元應屬租金，業為原告依約收取，故此，暫收款金額應為881,760元（計算式：被告溢繳 1,322,640元-終止前租金21,333元-清償提存199,107元-原告將被告溢繳款項寄票予被告，被告未退回110,220元-原告將被告溢繳款項寄票予被告，被告未退回110,220 元=881,760元）原告否認此部分款項為租金，兩造間就此部分金額並無收取系爭租約租金之合意。查被告士弘公司於另案租約繳租時溢繳租金，原告業將被告士弘公司溢繳款項開立受款人為士弘公司之支票寄予被告，被告雖將其中7紙支票（票面金額合計881,760元）退回，原告只好將之編為暫收款（本院卷（二）第31頁）。然查，此揭票據受款人仍為被告公司，並非原告可逕為收取之款項，被告主張扣除云云，顯非有據。 2、查系爭租約於104年7月15日合法終止後，被告士弘公司雖於105年8月29日寄存証信函（本院卷（一）第207頁）謂「…本公司特依約通知貴所即刻為租賃房屋之交還點收、並於點收時同時返還本公司所有之保證金。若貴所遲延點交或拒不同時返還本公司所有之保證金，貴所應自負受領房屋遲延…」，足見被告函文主要乃要求原告退還履約保證金。然查被告業因違約，故原告依約沒收履約保證金（本院卷（一）第54至56、第171頁），被告函文要求返還保證金，實無理由。況查被告函文並未載明點交日期及時間，亦無提供任何已依約將租賃標的物回復原狀證明供參，原告承辦人員接獲函文後，曾以電話聯絡被告士弘公司欲詢問確認點交之日期時間為何？被告士弘公司亦未為明確回答。原告爰於105年9月6日寄發台北火車站00037號存證信函（本院卷（一）第208、209頁）表示「…查貴公司存證信函未載明點還日期，經本所電話詢問亦未明確答覆，爰請貴公司後續以書面通知點還日期，點還當日並須備妥水電終止證明等文件及房地鑰匙。」，然被告士弘公司於105年9月8日收到存証信函後（本院卷（一）第240至 245頁），仍未告知被告點交日期。故此，實難認定被告已依債務本旨為點交之預備。 3、按民法第334條第1項前段規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。…」。原告另收到被告寄來105年8月2日中和連城路郵局204存證信函不實稱原告惡意不退4 -2號房屋押金保證金（本院卷（一）第246、247頁），原告以105年9月1日台北火車站郵局232號存證信函（本院卷（一）第210、211頁），回覆將本應退款之4-2號保證金14萬 8534元抵充104年7月15日租約終止後未依約返還6戶房屋之損害賠償金暫以105年8月31日計算共計298萬3288元，故以4號3樓之各項保證金抵銷違約金債務。 4、關於保證金部分：查被告士弘公司因違約將系爭租賃標的物轉交他人使用，依租約第二十七條違反租約第十四條( 六)違約轉租、轉借或由他人頂替使用(見原證2-1)，原告應沒收保證金，且原告業以終止函為沒收保證金之意思表示(詳原證12)。被告主張原告應退還保證金94萬0660元云云，原告主張已沒收並無返還義務，兩造既有爭執，且保證金並非在本案起訴範圍內，如被告主張有權要求原告返還保證金，亦可另訴主張。原告不爭執已將租約案號 C36100JLY010091應退被告士弘公司保證金148,534元與本案違約金同額範圍內抵銷，並未退還上開金額予被告士弘公司。 5、被告抗辯違約金過高云云，然查： ⑴按兩造租約第4條第1項（本院卷（一）第14頁）約定「…(一)租金每月新台幣(下同)100,200元整…」；第14條第6款約定「本租約出租標的物有下列情形之一者，甲方得隨時終止租約，乙方不得要求任何補償及其異議。…六、乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者。」、第19條約定「租期屆滿或契約終止之翌日起七日內(末日為例假日時順延之)，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之當時標的物之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲、乙方並應付清租金、違約金、賠償金及其他一切費用。若乙方遷出時有任何物品留置不搬，視為廢棄物論，任由甲方處理，乙方不得異議，如因處理增加所需費用由乙方負擔。」、第20條約定「如乙方未依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日賠償相當日租金(月租金之三十分之一，尾數四捨五入)兩倍之損害賠償金6﹐680 元，並不得異議」，再按兩造於102年7月10日就上開租賃續訂協議書，調整每月租金11,220元（本院卷（一）第27頁），為兩造所不爭執。故此，被告士弘公司違約，自應與保證人連帶給付原告每日7,348元（計算式：110, 220 元x1/30x2=7,348元，尾數四捨五入）。 ⑵查被告抗辯違約金過高，無非狀稱;兩造租期約定至105年7月9日屆滿，每月租金為110,220元，…但原告向被告士弘公司請求為違約金卻高達每日7,348元，顯屬過高，應減至兩造約定租金之每日3,674元為相當數額云云，然查： ①被告士弘公司因違約將系爭租賃標的交由他人使用，故此，原告業已依上開契約約定，於104年7月15日終止兩造間租約（本院卷（一）第54至56、第171頁），被告士弘公司及連帶保證人陳國輝、高志明依約應自104年7月 23日起給付原告違約金。查被告否認兩造租約已於104年7月15日終止，似指僅105年7月9日租約屆滿時起，始需負擔違約金云云，顯無理由。 ②另查原告與被告士弘公司間租約已明定違約金應按月租金三十分之一的2倍計算每日應賠償之金額。按「違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護」、「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束」（最高法院79年台上字第1915號判例、92年度台上字第2747號、102年度台上字第1606號裁判意旨參照）。查兩造於締約之初，既已清楚於契約中約定違約金約款，且查被告並非經濟上弱勢，其本諸自由意識同意與原告締約，則基於契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，自應受該懲罰性違約金約款之約束。且查被告僅空言表示違約金過高，並無舉證此一約定有何顯失公平之處，自應受契約約定所拘束。 ③另查原告經管之國有財產均非私有，依法不得自由出租。且按國有財產法第28條「主管機關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為收益。但其收益不違背其事業目的或原定用途者，不在此限。」、另按交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點【… 三、本局經管之公用不動產為配合業務、公益、公用需要或增加營收利益，在不違背事業目的及原定用途原則下得辦理出租或利用。四、不動產之出租方式以公開標租為原則。…本局辦理不動產公開標租，得因不動產標的性質或用途特殊，擬訂遴選規定，公開辦理遴選出租。本局辦理不動產公開標租，得因不動產標的性質或用途特殊，擬訂遴選規定，公開辦理遴選出租。】。查依上開規定，足見原告經管之不動產出租須經投標程序及嚴格遴選程序，如得標人可任意轉由未經投標程序之他人使用，將造成國有財產如有公用需要收回不動產時，無法控管之問題，故租約明文約定禁止得標人轉由他人使用標租物，否則得終止租約並請求逾期返還不動產之違約金，乃被告投標及簽約時所明知。查原告經管國有財產，因管理國有財產之必要與公平，原告就租約訂有各類之租約範本，條文內容亦經過審慎研討後制定，本件亦依契約範本所簽立，並無違約金較高顯失公平之處。 ④查被告士弘公司於投標簽約時，明知系爭不動產均為國有財產，受有法令限制，均須經過標租程序，得標人方能使用該國有財產，禁止得標人轉租或以其他變相方式，交由非得標人使用，若發生上開違約事實，原告得依約終止。且查被告亦明知遲延返還租賃標的期間，每逾1日返還，就會產生2倍日租金之違約金，且租賃標的返還與否，乃操控在被告方，查本件被告士弘公司違約，經原告終止租約，被告仍遲不願返還租賃物，其除未能依約如期返還，竟仍一日拖過一日，遲延日數已近2年，倘允被告於違約後，任意指摘違約金額過高而要求核減至與租金相當之金額，無異變相鼓勵得標人可不用理會國有財產法等相關法規，任意轉交由未投標之人使用國有財產，將被告不履行契約之不利益歸由原告分攤，對原告難謂為公平，故兩造約定應按逾期之期間，每日給付相當日租金2倍之懲罰性違約金，難認有何過高之情形。⑤況且本件被告士弘公司將系爭租賃標的交由非投標人使用，卻以臨訟方製作之宿舍管理辦法及顧問證書等來搪塞，拒絕於終止租約後返還租賃物。更有甚者，被告雖表示以被證2存證信函通知點交租賃物，係原告受領遲延云云，惟按被證2函文並未載明會同點交時間，原告業經電詢及函文（本院卷（一）第208、209頁）催告被告通知會同點交時間及備妥水電終止證明等及房地鑰匙，但被告仍不理會，難認被告已依債務本旨提出給付。再查，兩造就點交房屋一事，亦進入鈞院105年度調補字第1501號調解，調解委員雖亦勸諭被告應先返還不動產，以免違約金額擴大，至於雙方如對違約金等仍有爭執，可就此部份仍由法院判決。惟被告仍堅持要原告免除全部債務並返還履約保證金等等，方願意返還房屋，實難認為被告已依債務本旨提出點交房屋之義務，原告實無受領遲延之情事。且查原告於106年2月16日至系爭房地察看，被告仍進行裝修工程（本院卷（二）第9、10頁），顯見被告並無預備點交返還系爭房屋之意。綜上，足見被告違約情形、程度、時間，均堪認頗為嚴重，應認租約第20條約定按日2倍租金之違約金金額，對於被告士弘公司或其連帶保證人陳國輝(為士弘公司董事長)、高志明(為士弘公司監察人)並無荷酷情形，亦無約定不當或過高，更未有損害二造當事人衡平之情形，是以自難認顯失公平。故本件原告請求違約金係以兩造間約定按逾期之期間，賠償相當日租金之兩倍，尚屬合理，被告士弘公司空言主張違約金過高，應不足採。 ⑥被告否認原告之106年5月24日補充辯論意旨狀原證35列印之現場拍攝照片之真正及證據能力，誠無理由： 查原告提出原證35之系爭房屋（即台北市○○○路0段 000巷00弄0號1樓）於106年2月16日尚在進行裝修工程之照片，係為證明被告並無預備點交返還系爭房屋之意思，即被告主張原告受領遲延並不足採。次查，本件係被告主張原告受領遲延，本應由被告提出證明已騰空房屋預備點交之證據，原告提出之證據上揭照片作為反證，如被告否認真正，自得提出其已騰空房屋準備交還之證據，舉證責任本在於被告。本件原證35之系爭房屋照片係在被告主張願意點交房屋之後，原告於106年2月16日派員業務助理鍾意雯公出（本院卷（二）第37頁）至現場查看所拍攝，並以106年2月17日電子郵件方式寄出予訴訟代理人（本院卷（二）第38頁）。故被告主張無證據能力云云，自非可採。 再查，因被告在本案中，表示願意點交返還系爭標的予原告，原告亦表示願意接受點交，並由鈞院安排調解，案繫鈞院105年度調補字第1501號，經調解委員勸諭被告佔有系爭房屋等實無意義，應先返還房屋予原告，其餘如有爭議得交由法官續行審理，但被告仍堅持除非原告免除債務，否則拒不返還（詳鈞院105年度調補字第 1501號卷被告106年1月18日陳報調解意見及方案狀），足見被告確無依債務本旨提出點交房屋，原告並無受理遲延，且查被告違約情形實屬惡劣頗為嚴重，原告依約請求違約金尚屬合理，被告空言違約金過高要求酌減顯無理由。二、被告則抗辯以：（一）原告交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所並無權單方終止兩造即被告士弘公司與原告臺北貨運服務所間之租賃契約：查本件原告臺北貨運服務所主張依本件被告士弘公司有系爭租賃契約第十四條第(六)款規定：「乙方將租賃物全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者」之情形，故原告得依系爭租賃契約第十四條本文之規定，隨時終止系爭租賃契約。惟查： 1、查轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用之行為態樣皆屬不同。原告並未表明本件租賃物究係遭轉租？分租？出借？或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用？則又如何主張適用該系爭租賃契約第十四條第(六)款規定。原告並未提出證據證明本件租賃物有轉租、分租、出借或將租賃權轉讓及由交頂替使用予中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室之事實。 2、本件被告士弘公司並無系爭租賃契約第十四條第(六)款規定所指將租賃物全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用之情形：本件被告士弘公司向原告租得系爭所有租賃物後，即由士弘公司將該所有租賃物依士弘公司內部規定予以管理使用。被告士弘公司並無將租賃物全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用之情形。依原告自己所提之原證11及原證7即中百娛樂國際有限公司與奇逸空間設計工作室之商業登記地址，皆非原告所指本件系爭租賃物之建物地址；且原告又未提出被告士弘公司與中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室間有何轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用之證據，則原告豈可僅由網路上之資料，即指被告士弘公司將部分租賃物轉租？分租？出借？或將租賃權轉讓及由交頂替使用予中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室之事實。依原告起訴狀所提之原證五即被告士弘公司裝潢系爭租賃物即台北市○○區○○○路0段000巷00弄0號1樓之現場情形及當時被告士弘公司向原告提出之裝潢設計圖，亦足證被告士弘公司係管理占有該租賃物。原告起訴訴請中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室應遷讓房屋，則原告應先舉證證明中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室有占有系爭房屋之事實。被告中百娛樂國際有限公司及奇逸空間設計工作室否認有向被告士弘公司轉租、分租、出借或將租賃權轉讓及頂替使用之事實。 3、另查依被告士弘公司員工工作手冊第五章宿舍管理辦法第1條之規定，士弘公司之職工含顧問得向士弘公司申請宿舍（本院卷（一）第82、83頁），而訴外人翁嘉駿、郭柏伸為被告士弘公司之顧問（本院卷（一）第84、85頁）。郭柏伸、翁嘉駿雖是被告士弘公司之顧問，而有權向士弘公司申請宿舍，但郭柏伸、翁嘉駿事實上並未向士弘公司申請宿舍，更未占有使用任何相關系爭租賃房屋。原告誤認我方陳稱郭柏伸、翁嘉駿有申請宿舍、有占有使用系爭租賃房屋，應屬誤會。而中百娛樂國際有限公司、奇逸空間設計工作室並未占有、使用該地址房屋。但中百娛樂國際有限公司及奇逸空間設計工作室否認有向被告士弘公司分租、出借、或將租賃權轉讓及頂替使用系爭房屋，本件被告士弘公司亦未將系爭租賃物轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓及由交頂替使用予中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室之情形。此查諸中百娛樂國際有限公司或奇逸空間設計工作室並未登記設址於本件系爭租賃物之事實即可得證。訴外人翁嘉駿、郭柏伸僅因聯絡方便，而有時將聯絡地址借用系爭租賃物地址而已。至於原告以士弘公司本業與郭柏伸、翁嘉駿之本業不同，不可能聘為顧問云云之評論，則屬顯不知異業支援、異業連結之經營原則之語，更與本案無涉。本件原告承辦人，本於公務人員之傲慢，事先未予詳查，即本於其主觀錯誤之想法，即自行認定要單方終止租約，且第一次聯絡被告士弘公司負責人，即是來電要求約定時間點交遷還房屋，且甚至為達恫嚇目的，竟然膽敢無視於法律規定而主動告稱其有為各項違法錄音，原告此等傲慢無禮之態度，實令人無法接受，更是導致本件錯誤訴訟發生之原因。 4、原告以其寄送致中百娛樂國際有限公司之律師函至台北市○○○路0段000巷00弄0號2樓；其寄送致奇逸空間設計工作室之律師函至台北市○○○路0段000巷00弄0號1樓，皆有中百娛樂國際有限公司及奇逸空間設計工作室之收信章收受，欲證明被告士弘公司將上開租賃物房屋，交由中百娛樂國際有限公司、奇逸空間設計工作室占有使用。惟查，上述中百娛樂國際有限公司、奇逸空間設計工作室收信章，係因中百娛樂國際有限公司、奇逸空間設計工作室將彼等之聯絡地址記錄於該地址，但實際上卻未占有、使用該地址，故將該等收信章交由被告公司保管，俟若有書信寄送該地址時，由被告士弘公司代為使用該收信章代為收取。但中百娛樂國際有限公司、奇逸空間設計工作室實際上並未占有、使用該地址房屋。 5、本件原告係因發現系爭租賃物之周遭租金行情提高，所以認為原本租金過低，而亟欲藉機解約。惟查，被告士弘公司當初以合理租金經公開招標租得系爭房屋，系爭房屋皆屬老舊破爛不堪，被告士弘公司還自行花費大筆整修修繕費用，使得系爭房屋可以使用。而今時光經過，原告不念舊時公開招標當時之合理金額及被告士弘公司還自行花費大筆整修修繕費用等緣由，眼見周遭行情看漲，即亟欲片面解除契約，然依法依情依理，皆屬不備。 6、總前所述，原告陳稱其於片面決定解約後，皆將被告士弘公司支付之租金提存或退還云云。惟查，原告無權解約、更無權將被告士弘公司支付之租金提存或退還，故被告士弘公司皆以函文向原告表明，原告無權退還被告士弘公司支付之租金、亦無權以提存方式退還租金，被告士弘公司亦皆寄還原告自行另向銀行購買之銀行本票（本院卷（一）第106至109頁）。至於被告士弘公司前所開立支付之租金支票（本院卷（一）第86頁），至今原告仍皆兌現提領完畢，故被告士弘公司皆已依約全數給付租金完畢。（二）證人所述，前後矛盾，顯與事實不符： 1、原告員工徐明作於105年7月4日先證稱：其並未進入系爭兩間建物內觀看內部；其係於公共電梯行走時看到樓梯間掛有非被告士弘公司之招牌，所以懷疑有轉租他人使用之情形。後又改陳稱：其後來有與原告政風主任方淑薇一起至系爭兩間建物按門鈴查訪，開門人員陳稱他是士弘公司之顧問或子公司；證人按門鈴查訪時，並未進入屋內、亦未拍照、亦未詢問開門人為何人、對查訪結果沒有記錄任何書面資料及報告；證人有將查訪結果口頭向其長官即業務主任魏新紘報告。又另稱：證人於其他時間曾在系爭建物外拍照，意外拍得經其後製放大的照片一張（本院卷（一）第151、152頁），該照片上之人應是郭柏伸。惟查：原告105年7月4日陳報證物狀係載稱：證人於實地查訪時拍得郭柏伸照片。然依證人當庭陳述，其於實地查訪時並未拍照片、亦無任何書面紀錄。故原告之陳述及所提證物，已顯與證人所述不符。原告起訴起至105年7月4日原告承辦人即證人徐明作出庭作證前，皆表示僅為外面觀察，從未提及曾按門鈴實地查訪。及至證人到庭，證人始突然陳稱證人有與其他人按門鈴實地查訪，但又表示該實地按門鈴查訪，並未進入屋內、亦未拍照、亦未詢問開門人為何人、對查訪結果沒有記錄任何書面資料及報告，其證詞明顯有疑；而本件相關被告，更從未有接獲證人所稱之實地按門鈴查訪，足證該證詞不實。比對原告進行本訴訟之過程及證人證述之內容及相關作法，明顯不符訴訟作為及一般公家機關或私人公司、機構進行實地查訪採證所應具備之相關程序及作為，故而該證人所述實地按門鈴等情節，實有虛妄不實之可能。被告等均否認有徐明作及方淑薇為按門鈴實地查訪之過程。 2、原告證人徐明作於105年7月4日到庭證稱：當時從101年至103年5月在臺北貨運服務處從事不動產的活化出租，擔任事務員的工作，在103年5月至104年12月擔任桃園服務站主任，104年12月至今擔任宜蘭服務站主任。故證人徐明作於103年5月以後就到桃園服務站擔任主任。然查原告提出的原證26之證人徐明作與方淑薇的請假公出日期卻皆是104年5月22日，已是證人徐明作於103年5月以後調到桃園服務站擔任主任後之日期；而證人徐明作請假之主管簽章，卻還是台北貨運處，明顯不一致，故證人所述，前後矛盾，顯與事實不符。 3、且證人徐明作於103年5月以後調到桃園服務站擔任主任，然原告所提之原證20-1之照片即證人徐明作所拍照片之日期，卻是104年7月20日，亦在證人徐明作於103年5月調到桃園服務站擔任主任後之日期之後，甚至104年7月20日拍照日期，還在原告主張片面主張於104年7月15日與被告終止租約之後，明顯為先終止租約再羅織所謂之違約證據。故證人所述，前後矛盾，顯與事實不符。 4、又原告所提之原證20-1之照片，根本無從證明原告所指述之將該建物出租出借他人之事實。又原告稱：證人於其他時間曾在系爭建物外拍照，意外拍得經其後製放大的照片一張，該照片上之人應是郭柏伸。惟查：郭柏伸為士弘公司之顧問，其偶至士弘公司處出入，實屬正常，並不足已證明原告所指述之將該建物出租出借郭柏伸之事實。（三）兩造本件系爭租賃契約，已於105年7月9日屆滿。被告士弘公司見原告未如慣例發文要求被告於契約到期日後七日內點交租賃房屋（本院卷（一）第206頁），乃於105年8 月29日寄發存證信函通知原告點交系爭租賃房屋（本院卷（一）第207頁），但原告卻回函拒絕點收房屋（本院卷（一）第208、209頁），則原告既拒絕原告因租賃到期而點收系爭租賃房屋，原告自屬受領遲延，原告自無權主張因原告受領遲延後而受有任何損害賠償或繼續請求違約金。原告亦當然不可請求直至被告騰空交還房屋之日止之違約金。又退萬步言，原告與士弘公司既已約定有違約賠償金，則依民法250條第2項規定：違約金為契約不履行而生損害之總額，故原告就本件，無權另向被告中百娛樂國際有限公司、郭柏伸即奇逸空間設計工作室求償，而重覆受償得利。又退萬步言，原告與士弘公司既已約定有違約賠償金，則依民法250條第2項規定：違約金為契約不履行而生損害之總額，故原告就本件，既已向被告士弘公司為契約不履行而生損害總額之違約金之請求，自無權另向被告中百娛樂國際有限公司、郭柏伸即奇逸空間設計工作室求償不當得利之損失，而重覆受償得利。又再退萬步言，民法第252條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」。查本件租約租期本約定至105年7月9日屆滿。每月之租金為110,220元，一年之租金為1,322,640元，但原告向被告士弘公司請求之違約金卻高達每日7348元，每年365天即高達2,682,020元，其違約金之請求及約定，顯屬過高，故應減至合於兩造約定租金之每日3674元為相當之數額。且應扣除被告已付清從104年7月9日至105年7 月9日止租期屆滿之租金數1,322,640元（計算式：計算式為110220元×12個月=1,322,640元，第275至282頁）。原告表示另於105年5月23日及105年7月4日自行另開立兩張銀行支票各110,220元寄送被告士弘公司。經查，該兩張支票因被告士弘公司內部行政作業疏失而未為退還。然該部分應屬士弘公司應將該無理由寄給被告士弘公司之支票金額220,440元予以退還之問題，與本案系爭租約、租金皆已依約履行完畢、給付完畢，不生影響。（四）本件原告於租約屆滿，仍違約扣留而不返還被告士弘電腦股份有限公司之各項保證金，總計為新台幣：1,089,194 元。計列如下：1、本件係爭6戶租約，原告於租期結束時應退還被告士弘電腦股份有限公司之所有保證金為新台幣940,660元（計算式：履約保證金33萬660元＋質設保證金55萬元＋火險保證金6萬元＝940,660元）。2、另外有一戶已順利租期結束，原告本應退還被告被告士弘電腦股份有限公司，但卻以抵充本件違約金扣留不退還之保證金 148,534元（計算式：履約保證金5萬4534元＋質設保證金9萬元＋火險保證金4000元＝148,534元）。3、兩造間另就臺北市○○區○○○路0段000巷00弄000號房屋之租賃契約，約定於105年7月9日屆滿到期，原告預先來函通知被告應依約於到期日後七日內返還租賃物（本院卷（一）第206頁），而被告士弘公司亦依約返還租賃物，但原告點收房屋卻來函將該租賃契約屆滿而應返還被告之各項保證金扣留，主張要與本件訴訟之違約金抵銷（本院卷（一）第210、211頁、第283至285頁），原告隨已意行事之心態，昭昭明矣。原證35所提之照片4張，其上並無日期、內容亦非事實，被告士弘公司否認該資料之真正及證據能力，並否認原告所指之主張。且更不影響上述之原告應負受領遲延責任之事實。並聲明：1、原告之訴均駁回。2 、如受不利判決，請准供擔保，免予假執行。三、兩造不爭執之事項：（一）門牌號碼：台北市○○○路0段000巷00弄0○000○000○000號及同弄4、4-1號房屋，均為原告經管出租之房屋（見原證1，本院卷第10至12頁）（二）民國97年間，被告士弘電腦股份有限公司（下稱士弘公司）標租上開房屋後，與原告簽訂合約案號R36097JLY000000號、租賃期間自97年7月10日至102年7月9日之經公證房地租賃契約。系爭契約第十四條約定「本租約標的物有下列情形之一者，甲方得隨時終止租約…(六)乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者。」。（見原證2-1，本院卷第13至 24頁）。（三）民國102年間，被告士弘公司與原告簽訂合約案號C36097JLY010015號、租賃期間自102年7月10日至105年7月9日之租賃契約。原告與被告士弘公司於系爭協議書約定「三、甲乙雙方原約定之契約條件，除前述事項(指一、二、)外，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之」，且契約約定由被告陳國輝、高志明擔任租約之連帶保證人（見原證2-2，本院卷第25至29頁）。四、得心證之理由（一）被告士弘公司是否違反系爭租賃租約第十四條（六）「乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者。」之約定，而將租賃標的物(1)台北市○○○路0段000巷00弄0號房屋交由被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室使用，並將(2)台北市○○○ 路0段000巷00弄000號房屋交由被告中百娛樂國際有限公司使用？ 1、查系爭臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋係由被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室（下稱奇逸工作室）使用，有奇逸工作室於網路公示營業聯絡、公司基本資料地址、徵才地址、營業地址外觀及名片均記載為上址（本院卷一，第35至45頁）。雖被告奇逸工作室商業登記公示資料顯示其地址登記為「台北市○○區○○路00號」（本院卷一，第46頁），但「台北市○○區○○路00號」該址係經營服飾店，有現場照片可稽（本院卷一第47頁），足見被告奇逸工作室並非於登記地址營業。是被告奇逸工作室營業地址確係在系爭臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋無訛。 2、又查系爭臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋係由被告中百娛樂國際有限公司（下稱中百公司）使用，此有系爭臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋之信箱上載「中百娛樂」，另中百公司於網路公示營業聯絡、公司基本資料地址、FB聯絡地址均記載、為該址（本院卷一，第48至52頁）。雖被告中百公司商業登記公示資料地址登記為「新北市○○區○○街000號」，但「新北市○○區○○ 街000號」址係住家，亦有現場照片可稽（本院卷一第53 頁），足見被告中百公司並非於登記地營業。是被告中百公司營業地址確係在系爭臺北市○○○路0段000巷00弄0 00號房屋無訛。 3、雖被告辯稱，被告奇逸工作室、中百公司僅係以系爭房屋作為聯絡之用等語。惟倘若係以聯絡之用何以會刊載實際營業處所為系爭房屋，顯有違常情。是被告所辯並不可採。 4、按系爭2-1契約第14條第6款約定，乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人及由他人頂替使用，甲方得隨時終止租約。系爭2-2協議書第三條約定，甲乙雙方原約定之契約條件，除前述事項（指一、二）外，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之（本院卷一，第15頁反面、第27頁）。 5、被告士弘公司確有將系爭臺北市○○○路0段000巷00弄0 號房屋、系爭同巷弄2-1號房屋交由被告奇逸工作室、被告中百公司使用，不論被告士弘公司交付予被告奇逸工作室、被告中百公司使用原因係因轉租、分租，或出借等事由，依前揭約定，均構成系爭契約第14條第6款違約事由，原告自得依其與士弘公司間系爭協議書第3點、租約第 14條第6款約定終止租約。 6、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。查原告於104年7月6日以臺北復興橋郵局000191號存證信函向被告士弘公司為終止租約之意思表示，被告士弘公司於104年7月7日收受上開存證信函，有上開存證信函及回執附卷可稽（均影本，本院卷一第54至56頁、第171頁）是原告已合法終止系爭租約，原告終止租約後，被告士弘公司應依系爭協議書第3條、系爭租約第19條：「契約終止之翌日起七日內，乙方（即士弘公司）應即遷出，將租賃標的物恢復原狀」，返還系爭房屋。（二）本件租約已合法終止，原告得依系爭協議書第3條（原證2-2）、租約第20條（原證2-1)約定，對被告士弘公司及其連帶保證人被告陳國輝、被告高志明，請求自民國104年7月23日起至實際遷讓返還房屋之日止，每日連帶賠付7,347元（按每月租金110,220元之三十分之一的兩倍，計算每日損害賠償金7,347元，計算式：110220元/30x2= 7,347 元)： 1、依系爭租約第19條約定，租期屆滿或契約終止之翌日起七日內(末日為例假日時順延之)，乙方（即士弘公司）應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之當時標的物之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方；乙方並應付清租金、違約金、賠償金及其他一切費用，第20條約定，如乙方未依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日賠償相當日租金（月租金之三十分之一，尾數四捨五入）兩倍之損害賠償金6,680元」（本院卷一第 16頁），被告士弘公司在原告終止租約後違約無權占有系爭房屋，已如前述，被告士弘公司自應依上開約款之賠償金計算方式給付原告。上揭違約金計算為按月租金110,220元之三十分之一（尾數四捨五入)兩倍之損害賠償金 7,348元（計算式：110,220元/30×2=7,348元），是原告請求被告士弘公司自104年7月23日起應每日賠償7,348元，為有理由。 2、原告主張，被告士弘公司於104年7月23日至104年8月12日應給付原告之違約金共計15萬4308元（計算式：7348元× 21天=154,308元），原告就此筆已屆清償期之違約金其中148,534元範圍內，與原告於105年7月9日應返還被告士弘公司另案保證金148,534元抵銷。故被告士弘公司應給付原告之違約金為5,774元（計算式：154,308元-148,534元=5,774元）及自104年8月13日起算之違約金。 3、按原告與被告士弘公司約定之系爭公證書第6點約定「承租人如覓有連帶保證人，對於…違約金亦應逕受強制執行」及協議書第3點約定「甲乙雙方原約定之契約條件，除前項事項外，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之，乙方不得另為主張或做任何變更。乙方：士弘電腦股份有限公司連帶保證人：陳國輝連帶保證人：高志明」（本院卷一第26頁），是被告士弘公司及其連帶保證人被告陳國輝、被告高志明就前開違約金部分應負連帶給付責任。 4、有關被告抗辯違約金過高部分： ①按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號裁判參照）。 ②查原告經管之系爭房屋出租係經投標程序及遴選程序，如得標人可任意轉由未經投標程序之他人使用，將造成國有財產如有公用需要收回不動產時，無法控管。故系爭租約明文約定禁止得標人轉由他人使用標租物，否則得終止租約並請求逾期返還不動產之違約金，上開約定為被告投標及簽約時所明知。又系爭房屋位於臺北市忠孝東路3段之精華地段。另被告士弘公司對於約定之違約金如何過高等項，始終未能舉證以實其說為事實，故被告士弘公司抗辯違約金過高云云，並不可採。（三）被告奇逸工作室部分： 1、原告與被告奇逸工作室間並無租約或其他契約關係存在，且原告於104年7月7日以合法終止其與被告士弘公司租約，被告奇逸工作室自屬無權占有系爭門牌臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋，原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告奇逸工作室返還系爭房屋。 2、原告得依民法第179條規定，請求被告奇逸空間設計工作室自民國104年9月7日起至實際交還房屋之日止，按日給付549元之不當得利： ⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。 ⑵查原告於104年8月24日以律師函催告被告奇逸工作室應於函到10日內騰空遷讓房屋，被告奇逸工作室已於104年8月26日收受上開律師函。又被告奇逸工作室於104年8月27日受返還房屋之催告後翌日起未依原告請求於函到10日內騰空交還房屋（本院卷（一）第57、58頁），仍繼續無權占用系爭房屋，揆諸前開說明，自斯時起即獲得相當於使用該房屋之租金不當利益。從而，原告請求被告奇逸工作室自104年9月7日起至騰空交還系爭房地之日止之每日無權占用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不當利益，即屬有據。 ⑶次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第148 條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條前段分別定有明文。經查，系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋之基地坐落臺北市○○區○○段0○段000地號屬城市地方土地；又系爭土地之申報地價為每平方公尺83,400元（本院卷一第59、60頁），系爭房屋面積為87.20平方公尺，課稅現值為185,600元（本院卷（一）第30至33頁），查系爭房屋坐落之土地上房屋整棟為4層樓，位於臺北市大安區，附近生活機能、交通狀況均甚為便利，故原告請求被告返還使用系爭房屋獲得之不當利益，應以系爭房屋基地面積1/4（因基地上房屋整棟為4層樓）之申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息百分之10為當。 ⑷被告奇逸工作室就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋每日之相當租金不當得利：【(土地面積1/4×申報地價)+(房屋現值)】×10%÷365=：【(87.20平方公尺 ×83,400元×1/4)+( 185,600元)】×10%÷365=【(00000 00元×1/4)+( 185,600元)】×10%÷365=【(1,818,120元 )+( 185,600元) 】×10%÷365=2,003,720元×10%÷365= 549(元以下四捨五入)（如附表）。（四）被告中百公司部分： 1、查原告與被告中百公司間並無租約，且原告於104年7月7 日以合法終止其與被告士弘公司租約。被告中百公司自屬無權占有系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告中百公司返還系爭房屋。 2、被告中百公司無權佔用系爭房屋，應給付原告相當租金之不當得利： ⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。 ⑵查原告於104年8月24日以律師函催告被告中百公司應於函到10日內騰空遷讓房屋，被告中百公司已於104年8月27日受返還房屋之催告後翌日起未依原告請求於函到10日內騰空交還房屋（本院卷一第57、58頁），仍繼續無權占用系爭房屋，揆諸前開說明，分別自斯時上開時點起即獲得相當於使用該房屋之租金不當利益。從而，原告請求被告中百公司自104年9月7日起至騰空交還系爭房地之日止之每日無權占用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不當利益，即屬有據。 ⑶次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第 148條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條前段分別定有明文。經查，系爭坐落臺北市○○○路0段 000巷00弄000號房屋之基地坐落臺北市○○區○○段0○ 段000地號屬城市地方土地；又系爭土地之申報地價為每平方公尺83,400元（本院卷（一）第59、60頁），系爭房屋面積為87.20平方公尺，課稅現值為157,100元（本院卷（一）第31頁），查系爭房屋坐落之土地上房屋整棟為4層樓，位於臺北市大安區，附近生活機能、交通狀況均甚為便利，故原告請求被告返還使用系爭房屋獲得之不當利益，應以系爭房屋基地面積1/4（因基地上房屋整棟為4層樓）之申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息百分之10為當。 ⑷被告中百公司就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋每日之相當租金不當得利：【(土地面積1/4×申報地價)+(房屋現值)】×10%÷365=：【(87.20平方公尺 ×83,400元×1/4)+(157,100元)】×10%÷365=【(000000 0元×1/4)+(157,100元)】×10%÷365=【(1,818,120元) +(157,100元)】×10%÷365=1,975,220元×10%÷365= 541(元以下四捨五入)（如附表）。（五）綜上所述，原告依系爭租賃契約第14條第6款、協議書第3條、第19條、公證書第6條約定、民法第767條第1項、第 179條規定，請求：1、被告士弘電腦股份有限公司應將門牌坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0○000○000○0 00 號及同弄4、4-1號房屋遷讓返還原告。2、被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應給付原告5,774元及自 104年8月13日起至騰空交還房屋之日止，每日連帶給付原告7,348元。3、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告549元。4、被告中百娛樂國際有限公司應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告541元，為有理由，應予准許。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確。兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 8 月 16 日民事第六庭法官王育珍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 8 月 16 日書記官蔡梅蓮附表被告士弘電腦股份有限公司每日應賠償違約金7,348元（計算式：110,220元/30×2=7,348元）原告主張與應返還被告士弘公司另案保證金148,534元抵銷。故此，被告被告等人應給付之違約金為5,774元（計算式：154,308元-148,534元=5,774元）及自 104年8月13日起算之違約金。被告奇逸工作室就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋每日之相當租金不當得利：（申報地價83400×坐落基地面積 87.2×系爭房屋所占基地應有部分1/4＋系爭房屋課稅現值 185600）×10%÷365＝549（元以下四捨五入）被告中百公司就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋每日之相當租金不當得利：（申報地價83400×坐落基地面積 87.2×系爭房屋所占基地應有部分1/4＋系爭房屋課稅現值 157100）×10%÷365＝541（元以下四捨五入）

臺灣臺北地方法院104年度訴字第4765號

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