臺灣臺北地方法院104年度訴字第93號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第93號原　　　告　賀周靜訴訟代理人　蕭琪男律師複　代理人　朱政勳律師陳立涵律師劉玉麟被　　　告　楊黃秀娟訴訟代理人　楊賢釗廖克明律師上　一　人複　代理人　張家茹被　　　告　楊賢釗上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經臺灣新北地方法院裁定移送前來（103年度訴字第2439號），本院於民國104年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告楊黃秀娟應給付原告新臺幣柒拾貳萬壹仟貳佰陸拾伍元，及自民國一百零三年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告楊黃秀娟負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。原告起訴時原僅以楊黃秀娟為被告，主張其與被告楊黃秀娟為買賣如附表所示房地（合稱系爭房地，如僅指建物則稱系爭房屋）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告於辦理移轉登記時發現陽台面積短少，而依民法第227條第1項、第226 條及第354條規定，訴請楊黃秀娟應賠償或減少價金計新臺幣（下同）72萬1,265元。俟原告於104年3月9日以民事追加起訴狀追加楊賢釗為被告，主張楊黃秀娟與楊賢釗為母子，楊賢釗受楊黃秀娟委任處理買賣系爭房地事宜，其明知系爭房屋陽台面積已更正，仍依更正前之面積與原告簽約，顯係以背於善良風俗即詐欺之方式，侵害原告之財產權，追加依民法第184條第1項、第185條之規定，訴請被告就共同侵權行為連帶賠償，核屬訴之變更追加，惟原訴及追加之訴，均係以系爭房屋之陽台面積短少及原告受有多少損害為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：原告於103年5月16日向楊黃秀娟購買系爭房地，約定總價金為1,200萬元，系爭契約載明系爭房屋主建物面積77.51平方公尺、附屬建物即陽台面積21.15平方公尺、合計98.66平方公尺。嗣原告於103年7月16日辦理移轉登記時發現系爭房屋陽台面積為15.22平方公尺，始悉楊黃秀娟已於103年5月1日申請建物測量，並將陽台面積由21.15平方公尺更正為15.22平方公尺，系爭契約仍載明陽台面積為22.15平方公尺，其面積短少屬可歸責於楊黃秀娟之不完全給付及減少效用之瑕疵，原告得依不完全給付及瑕疵擔保責任向楊黃秀娟請求損害賠償或減少價金。楊黃秀娟與楊賢釗為母子，楊賢釗並代理楊黃秀娟處理系爭房地買賣事宜，故楊賢釗對系爭房屋陽台面積更正登記知之甚詳，卻仍以更正前面積與原告簽訂系爭契約，顯係共同以詐欺即背於善良風俗之方法，致原告之財產權受有損害，原告自得依民法第184條第 1項後段及第185條第1項規定，請求被告連帶給付侵權行為之損害賠償。系爭房屋面積短少，原告共受有72萬1,265元損害，請求先依不完全給付、物之瑕疵擔保責任，擇一為勝訴判決；次依侵權行為損害賠償責任審理。並聲明：被告應連帶給付原告72萬1,265元，及楊黃秀娟自支付命令繕本送達翌日起至清償日止、楊賢釗自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告並未申請建物測量及更正陽台面積，被告委託有巢氏房屋台北政大加盟店即永誠地產開發有限公司居間處理系爭房地買賣事宜，系爭契約係由代書所擬具，係仲介人員未注意系爭房屋面積已更正，仍持更正前之所有權狀向原告說明。被告於簽訂系爭契約時亦不知陽台面積已更正，系爭房屋陽台之面積較系爭契約短少5.93平方公尺，實非可歸責於被告之事由，被告不應負不完全給付之責。縱被告應就應負瑕疵擔保責任，被告移轉登記並交付予原告之土地面積及應有部分並無短少，僅系爭房屋之陽台面積有所短少，不得僅依短少面積與權狀面積之比例計算應減少之價金；依系爭契約特別約定事項第1條，土地與建物之價格應分開標明，倘未標明，則依公契所載土地與建物與總價之比例為準，原告主張陽台之面積短少5.93平方公尺，則短少面積之價值應為1萬8,828元，始屬有據等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項 (一)原告於103年5月16日與楊黃秀娟簽訂系爭契約，以1,200萬元購買系爭房地。系爭契約第1條約定，系爭房屋面積為主建物77.51平方公尺、附屬建物即陽台21.15平方公尺，合計98.66平方公尺（新北地院卷第16至20頁）。 (二)原告已支付價金，系爭房地於103年6月25日移轉登記予原告，建物部分登記為層次面積77.51平方公尺、附屬建物即陽台15.22平方公尺，合計92.73平方公尺（本院卷第34頁）。(三)系爭房屋於103年4月1日由陳羚甄代理楊黃秀娟申請重測，經測量後於103年5月1日更正陽台面積為15.22平方公尺（本院卷第92頁）。四、原告主張楊黃秀娟所交付之房屋面積短少5.93平方公尺，爰依物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，請求減少價金或損害賠償，擇一勝訴判決；另依侵權行為請求楊黃秀娟、楊賢釗連帶損害賠償。被告雖不否認房屋面積有短少，但以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠系爭房屋是否有面積短少之瑕疵而應減少價金之情事，原告請求楊黃秀娟給付72萬1,265 元，是否有理由？㈡被告是否隱瞞陽台面積短少以詐欺方式侵害原告財產權，原告請求楊黃秀娟、楊賢釗連帶給付72萬1,265元，有無理由？茲論述如下： (一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而出賣之特定物所含數量減少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）；民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（最高法院82年度台上字第3228號、84年度台上字第56號判決參照）。查系爭契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍：建築改良物標示：基地座落依土地標示所載，座落於文山區華興段一小段194、194-1地號、建物門牌臺北市○○區○○路○段000巷0號3樓、建物面積三層77.51平方公尺、附屬建物陽台21.15平方公尺、出賣權利範圍全部」，而系爭房屋登記面積為層次面積77.51平方公尺、附屬建物即陽台15.22平方公尺，系爭房屋之實際面積既僅有92.73平方公尺，較兩造簽訂系爭契約時之登記面積短少5.93平方公尺（即98.66平方公尺-92.73平方公尺），而衡諸一般社會交易常情，此短少之面積自足影響購屋者之購買意願及使用者就空間之利用，進而降低系爭房屋之價值及效用，顯已構成物之瑕疵。是原告主張系爭房屋短少5.93平方公尺，構成物之瑕疵乙節，堪以採信。 (二)按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第 359條規定有明文。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。如前所述，被告交付原告之房屋實際面積較系爭契約約定面積短少5.93平方公尺，系爭房屋係於103年6月25日辦理所有權移轉登記予原告，原告於103年7月9日即發函通知被告系爭房屋有瑕疵即所有權移轉登記面積不足之情事，並於103年8月1日提起本件訴訟（支付命令卷第1頁、第11至14頁），並未逾上揭除斥期間。又系爭房屋既有短少面積5.93平方公尺，衡情應足使系爭房屋之價值有所減損，依前開規定及說明，被告應負瑕疵擔保責任，是依民法第359條，原告請求減少價金，自為法所許。被告雖抗辯移轉登記並交付予原告之土地並無短少，僅系爭房屋陽台面積有所短少，不得僅依短少面積與權狀面積之比例計算應減少之價金，應依系爭契約特別約定事項第1條以公契所載土地與建物與總價之比例為準云云。惟查，系爭契約關於買賣價金部分，僅約定買賣總價為1,200萬元，並未針對房屋及土地之單價或總價另為約定，亦未區分主建物及附屬建物（新北地院卷第16頁）；而原告與被告間於商談價金時未區分土地及房屋金額各是多少，中古屋交易通常不會區分，內政部不動產實價登錄亦以總價登錄等節，業經證人即居間本件買賣之仲介劉德宇及王良安證述在卷（本院卷第201頁反面、第203頁）；又系爭契約特別約定事項第1條約定：「買賣契約同時簽訂土地及建物者，土地與建物之價格應分開標明，如未分別標明者，雙方約定其價格應依不動產辦理移轉時，地政事務所之『不動產賣賣契約書』所載之土地與建物與總價之比例為準，倘雙方當中之一方要求依比例補載於買賣契約書上，雙方均不得拒絕，否則他方受有稅法或其他之損害，他方應負全責」（新北地院卷第23頁），依其文意觀之，該條約定應係就買賣雙方於租稅或與租稅相關之問題衍生爭議時所為之規範，亦經證人即擬定系爭契約之代書蘇德聖證述屬實（本院卷第205頁反面至206頁反面）；縱使原告在購買系爭房地時，對於系爭房屋之地理位置、交通設施、周遭環境、土地及房屋面積等有所考量，惟在商定系爭契約價款時，並未就上開考量因素分別量化計價，則自無從分別以買賣雙方就房屋及土地部分之個別約定，分開計價；甚且，系爭房屋之附屬建物即陽台已外推使用（新北地院卷第15頁），其使用效益與主建物並無不同，且就本件買賣價金之計算上並未區分，是以被告抗辯應以公契所載土地與建物與總價之比例減少價金，尚不足採。原告主張系爭房屋面積短少5.93平方公尺，以總價1200萬元計算，其請求楊黃秀娟返還價金72萬1, 265元（1200萬元÷98.66X 5.93≒72萬1,265元，元以下四捨五入）等語，即屬有理，應予准許。本院已依物之瑕疵擔保責任，認原告請求短少面積5.93平方公尺之瑕疵部分為減少價金，為有理由，就不完全給付損害賠償部分，當無庸再為審究，附此敘明。 (三)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項、第185條第1項前段分別定有明文。原告主張楊賢釗、楊黃秀娟明知系爭房屋經重測後面積已更正之情事，仍於系爭契約載明更正前之面積，共同以詐欺即背於善良風俗之方法，致原告之財產權受有損害，依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段請求被告二人連帶負損害賠償責任；被告則抗辯於簽約時並不知道系爭房屋陽台面積已更正。經查，楊黃秀娟曾於103年4月1日委由永慶房屋審查員陳羚甄辦理系爭房屋面積重測，此有申請書、陳情紀錄表、同意書附卷可憑（本院卷第103頁至104頁），臺北市古亭地政事務所測量後於103年5月2日以北市古地測字第10330673000號函通知陳羚甄、楊黃秀娟系爭房屋陽台面積更正之結果。惟本院依職權函詢新北市古亭地政事務所，前開函於103年5月6日送達陳羚甄，就楊黃秀娟部分則未能送達，此有104年4 月23日北市古地測字第10430603100號函、回證、信封影本在卷可稽（本院卷第177至179頁）；又陳羚甄於得知測量結果後並未通知楊黃秀娟乙情，亦經陳羚甄到庭證述明確（本院卷第201頁）；況系爭陽台面積是否短少5.93平方公尺，衡諸常情，未經地政人員測量前，一般人尚難以肉眼判斷，是以被告抗辯於103年5月16日簽約時不知道系爭房屋陽台面積已更正，尚非無據。被告並未以詐欺之方法侵害原告財產權，原告依侵權行為請求被告連帶負損害賠償責任，並不足採，應予駁回。五、綜上所述，系爭房屋確有陽台面積短少之瑕疵，原告依物之瑕疵擔保法律關係請求楊黃秀娟返還所減少之價金應屬有據。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。從而原告請求楊黃秀娟給付72 萬1,265元，及自支付命令送達翌日即103年8月15日（支付命令卷第25頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金宣告之；原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴已經駁回而失所依據，併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中華民國 104 年 10 月 21 日民事第六庭審判長法官黃明發法官楊雅清法官宋雲淳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 10 月 22 日書記官吳佩倩 ┌──────────────────────────────────────┐ │附表 104訴字93號 │ ├──┬────────┬────────┬─────────┬───────┤ │編號│ 標的 │ 總面積 │ 權利範圍 │系爭房地應有部│ │ │ │（平方公尺） │ │分之面積 │ │ │ │ │ │（平方公尺） │ ├──┼────────┼────────┼─────────┼───────┤ │ 1 │臺北市文山區華興│ 1771 │ 60分之1 │ 29.52 │ │ │段一小段194 地號│ │ │ │ ├──┼────────┼────────┼─────────┼───────┤ │ 2 │臺北市文山區華興│ 50 │ 60分之1 │ 0.83 │ │ │段一小段194-1 地│ │ │ │ │ │號 │ │ │ │ ├──┼────────┼────────┼─────────┼───────┤ │ 3 │臺北市文山區華興│ 29 │ 60分之1 │ 0.48 │ │ │段一小段193 地號│ │ │ │ ├──┼────────┼────────┼─────────┼───────┤ │ 4 │臺北市文山區華興│ 77.51 │ │ │ │ │段一小段307建號 │ │ │ │ ├──┼────────┼────────┤ 全部 │ 98.66 │ │ 5 │臺北市文山區華興│ 21.15 │ │ │ │ │段一小段307 建號│ │ │ │ │ │附屬建物（陽台）│ │ │ │ └──┴────────┴────────┴─────────┴───────┘

臺灣臺北地方法院104年度訴字第93號

關鍵資訊