臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1141號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1141號

原告

滕曉芬

訴訟代理人

莊志成律師

被告

龍海河

被告

龍海清

訴訟代理人

陳恒寬律師

複代理人

劉雅婷律師

　　　　　　阮宥橙律師

　　　　　　李庚燐律師

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於105年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面被告龍海河經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠被告龍海河與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）而向原告承租門牌號碼為臺北市○○區○○路000號3樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國101年6月20日起至104年6月19日止，共計3年，租金每月新臺幣（下同）28,000元，1個月為1期，被告龍海河應於每月20日前繳納。詎系爭租約租期屆滿後，龍海河未將系爭房屋遷讓返還予原告，經原告催告後，龍海河仍拒不履行。又被告龍海清對系爭房屋無合法使用權源卻居住於內，妨害原告所有權，自應將系爭房屋返還予原告，惟經原告催告後，龍海清亦拒不返還系爭房屋。為此，爰依系爭租約第6條之約定及民法第767條之規定，提起本件訴訟。

㈡聲明：

1.被告龍海河應將門牌號碼臺北市○○區○○路000號3樓之房屋遷讓返還予原告。

2.被告龍海清應自門牌號碼臺北市○○區○○路000號3樓之房屋騰空遷出。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告龍海清辯稱：系爭房屋之所有權原屬被告龍海清所有，惟龍海清因個人債務信用不良無法向銀行申請貸款而於94年5月9日以信託之本旨，將系爭房屋形式上以買賣為登記原因，移轉登記於訴外人蘇俊賢名下，同時將系爭房屋設定抵押權向玉山商業銀行借款，嗣龍海清又因債信不良無法向銀行貸款以清償與他人間之債務而向訴外人郭洪金鳳借貸2,000,000元（下稱系爭借款），並再次以信託讓與擔保之方式指示蘇俊賢於95年4月26日將系爭房屋形式上以買賣為登記原因，移轉登記予郭洪金鳳指定之登記名義人即原告，以作為系爭借款本金利息清償之擔保，原告並於95年12月13日將系爭房屋設定抵押權向訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）取得貸款，其後按月應繳納予合作金庫之本息，則由龍海清於向郭洪金鳳借款之範圍內交付金錢予原告，由原告向合作金庫繳納，後龍海清之弟即被告龍海河於101年6月20日以承租人名義與原告就系爭房屋於形式上訂立系爭租約，並將每月交付予原告以向合作金庫繳納貸款本息之金額，作為形式上系爭租約之租金，從而，原告僅為擔保權人，龍海清仍為實質所有權人，雙方間並無買賣契約存在，龍海清並非無權占有，且系爭借款業已清償完畢，被告二人並於104年7月7日以存證信函通知原告終止兩造間之信託讓與擔保關係，要求原告返還系爭房屋與基地。又系爭租約係龍海河與原告基於通謀虛偽意思表示做成，僅為擔保龍海清借款本息之返還，應屬無效之租約，且龍海清自86年購得系爭房屋與基地時起即居住於系爭房屋，迄今未曾搬離，龍海河則僅短暫居住於系爭房屋，並於十幾年前因結婚而遷出，原告於95年4月26日即成為系爭房屋之登記名義人，卻遲於101年6月20日始以債信較佳之龍海河為系爭租約之承租名義人簽訂系爭租約，期間長達6年皆由龍海清使用系爭房屋而從未表示任何異議，況系爭租約第5條約定龍海河於訂約時須交付1,260,000元之押租保證金，金額遠超過一般租賃契約以2個月租金數額作為押租保證金之常態，實質上顯非作為系爭租約之押租保證金，而係龍海清系爭借款之擔保，足證系爭房屋亦僅為擔保龍海清系爭借款本息之返還而移轉予原告，原告無權請求龍海清自系爭房屋騰空遷出等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告龍海河經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第87條、第767條第1項分別定有明文。次按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例參照）。又按信託的讓與擔保，乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院80年度台上字第1813號判決參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照），而主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，就該事實應負舉證之責。而負舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間，須依論理法則或經驗法則足以推認其關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者，始克相當（最高法院105年度台上字第1260號判決參照）。末按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。民事訴訟法第279條、第280條第1項、第3項分別定有明文。本件原告主張被告龍海河於系爭租約期間屆滿後，被告龍海河未依約遷讓返還，被告龍海清對系爭房屋無合法使用權源卻居住於內，妨害原告所有權，均經原告催告後，被告均拒不遷讓返還系爭房屋，為被告龍海清所否認，並以前詞置辯，被告龍海河對於原告主張之事實，已於相當時時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認。是本件爭點厥為：原告與被告龍海清之間就系爭房屋是否存在信託讓與擔保關係，系爭租約是否為通謀虛偽意思表示而無效。以下析述之：

㈠查，系爭房屋於86年2月1日登記為被告龍海清所有，94年5月9日登記為蘇俊賢所有，95年4月26日登記為原告所有，95年12月13日設定抵押權予合作金庫，96年1月5日塗銷訴外人玉山商業銀行股份有限公司之抵押權，登記原因為清償等情，有臺北市松山地政事務所異動索引表附卷可參（本院卷㈠第31、34、35頁），復有臺北市松山地政事務所105年1月12日北市松地籍字第10530066800號函所附蘇俊賢與原告就系爭房屋分別於94年5月9日及95年4月26日之買賣移轉登記申請案及附件資料附卷可參（本院卷㈠第74至90頁），以及臺北市稅捐稽徵處松山分處105年1月21日北市稽松山增字第10547533400號函及所附土地增值稅申報書、契稅申報書存卷可參（本院卷㈠第100至105頁）。

㈡又查，原告與被告龍海河間就系爭房屋自95年12月19日起即簽訂房屋租賃契約書，租期至96年12月18日止（本院卷㈡第2至3頁），96年11月20日則另訂房屋租賃契約書，租期至97年11月19日止，後經調解而於98年6月4日延長租期至99年6月，又於99年6月8日經雙方同意再延長兩年至101年6月19日止，有上開租約及調解書影本附卷可參（本院卷第231至236頁）。系爭租約租期自101年6月20日起至104年6月19日止，亦有系爭租約影本附卷可參（本院臺北簡易庭104年度北簡字第9423號卷原證一）。而被告龍海清於上開期間內迄今均實際上居住於系爭房屋內，亦為兩造所不爭執，堪認原告為系爭房屋所有權人，被告龍海清則係實際居住使用人，被告龍海河則出面訂立系爭租約。系爭房屋既已移轉所有權予原告，而系爭租約第6條明定被告龍海河於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞推諉或主張任何權利。原告已表明不同意繼續出租，是原告基於系爭租約法律關係請求被告龍海河將系爭房屋遷讓返還，洵屬有據。被告龍海清自亦無法律上之權利得以繼續居住於系爭房屋內而屬於無權占有，則原告基於民法第767條第1項起訴請求被告騰空遷出系爭房屋，亦屬有據。

㈢被告龍海清辯稱其與郭洪金鳳之間有借貸關係，約定由郭洪金鳳代償被告龍海清向玉山銀行之抵押貸款，由被告龍海河代被告龍海清向郭洪金鳳清償債務，以被告龍海清所有之系爭房屋作為信託讓與擔保，可由系爭房屋之登記名義人之變動係由被告龍海清、蘇俊賢至原告，被告龍海河代被告龍海清向郭洪金鳳還款之記錄可知等語（本院卷㈡第6頁）。惟被告龍海清與郭洪金鳳間之借款，並不等於系爭房屋之買賣實質上為上開借貸關係之讓與擔保。參以被告龍海清前曾主張原告於95年簽立買賣契約後，任由被告龍海清使用系爭房屋長達6年，直至101年6月20日才訂立系爭租約，可證有信託讓與擔保之關係云云，亦與本件係自95年12月19日起即簽訂租約之事實不符。是被告龍海清所辯，已有前後矛盾之情形而不可採。

㈣綜上所述，原告依系爭租約第6條之約定及民法第767條之規定，請求被告龍海河應將系爭房屋遷讓返還予原告。被告龍海清應自系爭房屋騰空遷出，均有理由，應予准許。

五、假執行之宣告：原告及被告龍海清均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。