臺灣臺北地方法院104年度重訴字第115號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第115號

原告

徐思平

訴訟代理人

林永頌律師

訴訟代理人

沈巧元律師

訴訟代理人

白禮維律師

被告

立雄不動產經紀有限公司

法定代理人

吳榮雄

訴訟代理人

王玉楚律師

訴訟代理人

黃翊華律師

訴訟代理人

邱綉珊

被告

龔群智

訴訟代理人

黃曼瑤律師

訴訟代理人

蕭萬龍律師

上一人複代理人

張百欣律師

　　　　　　李安傑律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國98年8 月31日，經由住商不動產安和仁愛加盟店即被告立雄不動產經紀有限公司（下稱立雄公司）之仲介，與被告龔群智（由楊國鉎代理）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以總價金新臺幣（下同）4850萬元，向被告龔群智買受臺北市○○區○○路○段00號5 樓房地（下稱系爭房地），被告龔群智並於系爭買賣契約附件之「房地產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書）第8 項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」乙欄，勾選「否」，雙方復於98年10月28日辦訖所有權移轉登記。嗣訴外人郭秋菊於102 年2 月20日以總價金7280萬元（含仲介服務費為7500萬元）向原告買受系爭房地，郭秋菊於支付簽約款及用印款共計1456萬元後，以系爭房地曾發生非自然身故之情事，向鈞院訴請返還買賣價金，經鈞院102 年度重訴字第403 號案件（下稱另案）向大安區戶政事務所函查，始確認系爭房地於76年間曾發生住戶自縊身故之情事，原告遂與訴外人郭秋菊達成訴訟上和解，同意由郭秋菊領回履保帳戶內、已支付之價金1456萬。原告於103 年10月17日將系爭房地出賣予訴外人張江生，亦因系爭房地曾發生非自然死亡之情事，僅以5325萬元之總價金成交。系爭房地屬凶宅而具有價值瑕疵，原告自得依民法第354 條第1 項、第359 條規定請求被告龔群智減少價金；又系爭房地欠缺被告龔群智所保證之品質，原告得依民法第360 條規定請求被告龔群智損害賠償；被告龔群智交付之系爭房地不符合債之本旨之給付，且被告龔群智持有系爭房地所有權期間長達1 年4 個月，有與鄰居互動，理應知悉系爭房地為凶宅之事實卻未告知，違背善良管理人之注意義務，有可歸責之事由，依民法第227 條第1 項、第226 條第2 項規定，請求不完全給付之損害賠償。又在尚未知悉系爭房地於76年間曾發生自殺身亡情事前，原告與郭秋菊就系爭房地約定之買賣價金為7280萬元；嗣經揭露上開自殺身亡情事後，原告與訴外人張江生就系爭房地約定之買賣價金降為5325萬元，系爭房地無瑕疵時之價值與實際上現有之價值約有26.85%之價差【計算式：（7280萬元－5325萬元）÷7280萬元×100%＝26.85%（小數點後兩位以下四捨）】，依原告給付被告龔群智之價金，以26.85%之跌價比例計算，原告受有1302萬2250元之價差損害，故原告向被告龔群智請求減少價金及損害賠償之數額為1302萬2250元。被告立雄公司為原告仲介與被告龔群智簽訂系爭買賣契約，並受有仲介費之報酬，是原告與被告立雄公司間已成立居間契約，被告立雄公司所屬仲介人員，未依一般調查兇宅之標準流程，前往系爭房地查訪鄰居，未盡其調查義務，致未發現系爭房地於76年間曾發生住戶自縊身故之情事。原告自得類推適用民法第544 條、依民法第184 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告立雄公司系爭房地買賣價差之損害賠償1955萬元。【計算式：7280萬元－5325萬元＝1955萬元】。並聲明：（一）被告立雄公司應給付原告1955萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告龔群智應給付原告1302萬2250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）前二項之任一被告為給付，於其給付範圍內，他被告同免給付責任。（四）如受有利判決，原告願以現金或等值之臺灣銀行可轉讓無記名定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告立雄公司則以：賣方即被告龔群智僅就其持有系爭房地所有權期間，關於系爭房地不曾發生凶殺或自殺致死之情事負瑕疵擔保責任。故被告龔群智與原告既以特別約定排除發生於賣方所有權持有期間（即97年6 月17至98年10月27日）以外之凶殺或自殺致死情事之瑕疵擔保責任，76年間是否發生凶殺或自殺致死情事，顯非系爭買賣契約當事人之訂約事項，是縱認被告立雄公司與原告間有居間契約存在，被告立雄公司就系爭房地於76年間曾發生住戶自縊身故情事，不負調查義務。縱認立雄公司應負調查義務，被告立雄公司之調查義務，應以受任居間當時之法規與情狀而定，自不得以嗣後之情事變更，溯及認定調查義務之合理範圍，系爭房地曾發生非自然死亡情事，係經另案繁瑣證據調查程序，始得查悉，顯非經通常查詢方法即可輕易得知之事，被告立雄公司受委任仲介時，幾無查知之可能，又被告龔群智於97年時，係透過設立於立雄公司隔壁之東森房屋仲介卓訓鉦購買系爭房地，卓訓鉦當時為調查有無非自然死亡情事，於97年4 月15日向所屬轄區臺北市政府警察局大安分局（下稱大安分局）查詢，經大安分局書面確認無相關紀錄後，龔群智於97年6 月17日取得系爭房地所有權，嗣卓訓鉦轉至被告立雄公司任職，並將過去仲介資料攜至立雄公司，被告立雄公司已盡善良管理人注意義務等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決願提供現金或有價證券為擔保, 請准宣告免為假執行。

三、被告龔群智則辯稱：被告龔群智係於97年6 月17日買受系爭房地，買受後因系爭房地較為老舊，故重新裝潢後於98年8月再委託同一家仲介出售，因被告買受系爭房地之時間非長，本身並未實際入住，實不知系爭房地是否曾發生非自然死亡案件。被告買受系爭房地時，前手謝佳樺（後更改姓氏為林佳樺）亦於買賣契約書後附之「不動產標的現況說明書」中關於「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死之情事」乙欄勾選「否」，而被告龔群智於購入時亦曾至系爭房地查訪並要求當時仲介向大安分局查詢，系爭房地並無任何非自然死亡之案件紀錄之資料予被告，故系爭房地應非凶宅。縱經鈞院認定系爭房地果於76年12月13日曾發生非自然身故事件，然系爭房地發生自縊事件距今已經27年，且系爭房地歷經門牌整編及易主等節，輔以系爭房地之區位甚佳，故系爭房地早已不具物之瑕疵，況被告當時本身亦係以與附近行情一般之市價購入系爭房地，購入後尚投入約600 萬元為裝潢始出賣予原告，原告主張減少價金實無理由。依系爭買賣契約之約定，系爭房地是否屬於凶宅，應以系爭房地於被告產權持有期間為認定，被告龔群智僅就持有系爭房地期間，關於系爭房地是否曾發生非自然死亡事故之情事負瑕疵擔保責任，今原告主張之自縊身亡事件係距被告持有系爭房地之21年前，既非在被告所負擔之瑕疵擔保責任期間範圍內，則被告對原告即無任何應負擔之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359 條規定，請求減少買賣價金亦屬無據。又被告龔群智購入系爭房地時，曾親自至系爭房地探訪，未曾聽聞發生自縊之事，並曾要求仲介向大安分局查詢確定並無非自然死亡之紀錄，被告龔群智並無可歸責之事由，原告主張民法第227 條第1 項請求相當於減少價金之損害賠償，實無理由。又原告於98年間向被告買受之價金為4850萬元，嗣既主張系爭房地為凶宅，卻不為解除契約反於103 年10月17日將系爭房地以5325萬元出賣予訴外人張江生，原告顯然未受任何損害等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決被告願供擔保請准免予假執行。

四、兩造不爭執事項（見本院卷一第188頁反面、第189頁）：

（一）原告於98年8 月31日經由住商不動產安和仁愛加盟店即被告立雄公司之仲介與被告龔群智（由楊國鉎代理）簽訂系爭買賣契約，由原告以總價金4850萬元，向被告龔群智買受系爭房地，雙方並於98年10月28日辦訖所有權移轉登記，

（二）系爭買賣契約附件中，有被告龔群智於98年7 月31日填載之系爭現況說明書，其中第8 項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」乙欄，勾選「否」。

（三）原告於102 年2 月20日經由永慶房屋之仲介，與訴外人郭秋菊簽訂不動產買賣契約書，由郭秋菊以總價金7280萬元（含仲介服務費為7500萬元）向原告買受系爭房地。

（四）郭秋菊於支付簽約款及用印款共計1456萬元後，經鄰居告知而知悉系爭房地曾發生非自然身故之情事，因此於102年3 月21日、102 年3 月27日寄發律師函予原告，向原告解除契約，請求原告返還價金及損害賠償。

（五）嗣郭秋菊於102 年4 月22日向本院訴請返還買賣價金，本院102 年度重訴字第403 號案件向大安區戶政事務所函查確認76年12月13日確曾有住戶黃琇琴於「安和路78號5 樓」屋內自縊死亡之官方紀錄，經本院向大安區戶政事務所函查，確認系爭房屋於76年間之門牌號碼為「安和路78號5 樓」，於80年8 月5 日整編為現在之門牌號碼「安和路一段80號5 樓」。

（六）原告與訴外人郭秋菊於102 年7 月8 日達成訴訟上和解，由於雙方買賣契約業經郭秋菊解除，原告同意由郭秋菊領回履約帳戶內已支付之價金1456萬元。

（七）原告於103 年10月1 日將系爭房地出賣予訴外人張江生，簽訂買賣契約，以5325萬元總價金成交。

（八）原告於103年9月15日寄發存證信函予被告龔群智收受。

五、得心證之理由：

（一）原告不得依據民法第354 條第1 項、第359 條規定對被告龔群智請求減少價金1302萬2250元。

1. 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。又買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對發生非自然死亡情事之房屋，多會影響購買意願及交易價格，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。查兩造均不爭執另案曾向大安區戶政事務所函查確認76年12月13日確曾有住戶黃琇琴於「安和路78號5 樓」屋內自縊死亡之官方紀錄，經本院向大安區戶政事務所函查，確認系爭房屋於76年間之門牌號碼為「安和路78號5 樓」，於80年8 月5 日整編為現在之門牌號碼「安和路一段80號5 樓」，足認系爭房地於76年12月13日確實曾發生住戶在屋內自縊死亡之情事，則系爭房地自屬凶宅，而有物之價值瑕疵。被告龔群智既為系爭房地之出賣人，自應負物之瑕疵擔保責任，故原告自得依據民法第359條規定，請求減少買賣價金。

2. 被告雖以系爭現況說明書之記載，辯稱被告僅就持有系爭房地期間，系爭房地不曾發生非自然死亡事故之情事負瑕疵擔保責任等語。然查，系爭買賣契約第4 條第5 項約定：「乙方就買賣標的依法對甲方負有瑕疵擔保責任。」，又系爭現況說明書固記載「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」，惟觀諸其上載明「請委託人就持有本房地時間內，所瞭解之屋況確實填寫，告知買方」等語，顯見系爭現況說明書只是說明賣方持有系爭房地期間不是凶宅，被告龔群智並無與原告特約免除其於取得系爭房地所有權之前，系爭房地曾發生非自然身故事件之瑕疵擔保責任之意思。是系爭房地於被告龔群智交付與原告之前，既曾發生前開非自然死亡事件而有瑕疵，則無論被告龔群智於出售系爭房地予原告當時，是否確實明知其事，即無論其有無故意過失，其就系爭不動產為凶宅之瑕疵，均應對原告負瑕疵擔保責任。

3. 又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，此有最高法院99年度台上字第1972號裁判意旨可參。原告主張於102 年2 月20日尚不知系爭房地為凶宅時，與訴外人郭秋菊約定系爭房地買賣總價金為7280萬元，嗣於揭露系爭房地為凶宅後，與訴外人張江生103 年10月17日所約定系爭房地買賣總價金為5325萬元，兩者間有26.85%之跌價，依原告給付被告龔群智之價金，以26.85%之跌價比例計算，原告受有1302萬2250元之價差損害，故請求減少價金1302萬2250元等語。惟揆諸前開說明，減少價額應係以買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較，原告以訴外人郭秋菊、張江生購買系爭房地之價額作為計算基準，已有可議，又房屋交易價格係受市場供需、經濟發展、契約當事人意願等因素影響，訴外人郭秋菊於102 年2 月20日以7280萬元買受，與訴外人張江生於103 年10月17日以5325萬元買受，該交易價格之變動與系爭房地是否為凶宅間是否有因果關係，既為被告所爭執，原告復未舉證以實其說，自屬有疑，且縱有因果關係，價格貶損程度是否可完全歸諸係受買受人知悉係凶宅乙事影響，亦非無疑，尚無從執原告前開計算方法遽認原告與被告龔群智簽訂系爭買賣契約時約定之價金與應有價值確實有原告主張之差額存在，原告既不請求鑑定買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值（見本院卷一第189 頁反面、本院卷二第113 頁反面），則原告此部分主張尚非可採。

（二）原告不得依民法第360 條規定請求被告龔群智賠償1302萬2250元。

1. 按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。

2. 原告主張被告龔群智於系爭現況說明書第8 項保證系爭房地並無自殺致死之情事，系爭房地欠缺被告龔群智所保證之品質云云。惟查，系爭現況說明書第8 項為「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」乙欄，被告龔群智勾選「否」，並於下方委託人欄位簽名，有系爭現況說明書在卷可稽（見本院卷一第52頁），尚難認被告龔群智有保證產權期間以外系爭房地未曾發生兇殺或自殺致死之情事。又系爭買賣契約第4 條擔保責任第1 項僅約定：「乙方（即被告龔群智）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有或強制執行等權利致買賣標的有給付不能或給付不完全之情事。」，有系爭買賣契約附卷可參（見本院卷一第48頁），亦未見被告龔群智就系爭房地未曾發生自殺致死情事為任何保證。是原告以系爭現況說明書為據，主張系爭房地於76年間曾發生自縊身故情事，係缺少被告龔群智所保證之品質，依民法第360 條規定請求被告龔群智損害賠償，顯屬無據。

（三）原告不得依據民法第227 條第1 項、第226 條第2 項規定，請求不完全給付之損害賠償1302萬2250元。

1. 按民法第227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，是須有可歸責於被告龔群智之事由，原告始得依上開規定行使權利。

2. 原告主張被告龔群智持有系爭房地所有權期間長達1 年4個月，亦自承有鄰居互動，理應知悉系爭房地曾有非自然死亡情事，卻未向原告告知系爭房地係屬凶宅，有可歸責事由等語。然查，被告買受系爭房地時，前手亦於買賣契約書後附之「不動產標的現況說明書」中關於「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死之情事」乙欄勾選「否」，且當時仲介尚有提供其向大安分局查詢，系爭房地並無任何非自然死亡之案件紀錄之資料予被告等情，業據被告龔群智提出不動產標的現況說明書、大安分局傳真、不動產買賣契約書等件為證（見本院卷一第126 、127 、162 至166 頁），並經證人即出賣系爭房地予被告龔群智之林佳樺證稱：有簽過該份買賣契約書，不動產標的現況說明書為伊簽名，內容為真正，出賣系爭房地時不知道系爭房地發生非自然死亡情事，有跟房屋仲介公司問過確認系爭房地沒有俗稱兇宅的問題，出賣時是以行情出賣，完全沒有是凶宅的資訊，持有系爭房地期間為97年3 月3 日至97年6 月17日，沒有住到系爭房屋，伊的習慣會問過管理員房屋發生過什麼事情，去過幾次，感覺很少遇到鄰居等情明確，參以證人即信義房屋信義店店長鄭堡聰證稱第一次接原告委託時曾做過調查，那時候可能問到的鄰居不清楚這樣的情形，所以第一次並未查到是凶宅等語，證人即永慶房屋仲介張為閔亦證述：一開始問管理員跟鄰居，但沒有問到，第二次調查還是沒有發現，簽約後調查是第三次才確認，但也沒有證據，鄰居是說有婆媳爭吵，隔一天就看到有人抬出去等情，證人即被告立雄公司經紀營業員黃友睦亦證述：有詢問社區管理員及隔壁鄰居系爭房地是否為凶宅，結果不是凶宅等語，顯見仲介人員前曾經通常程序詢問管理員或鄰居亦未必得悉系爭房地於76年間確實曾發生非自然死亡之事故，自尚難僅憑被告龔群智持有時間及曾向四鄰打聽即認定被告龔群智知悉系爭房地曾有非自然死亡之情事。證人林佳樺既未告知被告龔群智或仲介系爭房地曾有住戶自縊身故之情事，且係以行情出賣予被告龔群智，原告亦無其他證據證明被告龔群智買受系爭房地之初或持有期間知悉之前有人在內自殺之情事，則其主張被告龔群智應知悉系爭房地為凶宅卻未告知一節，仍屬不能證明。故原告主張具有可歸責於被告龔群智之事由以致給付不能，被告應依民法第226 條負擔不完全給付之債務不履行責任云云，尚非可採。

（四）原告類推適用民法第544 條、依民法第184 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告立雄公司系爭房地買賣價差之損害賠償1955萬元，為無理由。

1. 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917 號著有判例可資參照。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第184 條第1 項前段、第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項分別定有明文。又居間人處理居間事務有過失者，相對人得類推適用民法第544 條規定請求居間人負賠償之責。原告主張依上開規定請求被告立雄公司負損害賠償責任，既為被告立雄公司所否認，原告自應舉證證明被告立雄公司符合民法第184 條第1 項前段、第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定之要件。

2. 依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24-2條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人. . . 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：. .. （三）提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。（四）告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。（五）協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。. . . 」。又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。

3. 原告以訴外人郭秋菊、信義房屋、永慶房屋均可查知系爭房地曾於76年間發生自縊身故情事，顯見此一事實不難查知，被告立雄公司或未依正確之調查方法進行調查，或係刻意隱瞞實情，以致未能查知系爭房屋曾發生非自然死亡情事，並向原告告知，主張被告立雄公司未盡調查義務等語。惟查，證人林佳樺證稱：「（被告訴訟代理人問：你當時有無請仲介或是你自己有無調查過系爭房屋是否俗稱的凶宅？）我們有跟房屋仲介公司問過確認是沒有問題的我們才會想買。」、「時間很久我不太記得，但依我的習慣我一定會問過管理員房屋是否平安或者發生過什麼事情。」等語，證人鄭堡聰證稱：「我們在第一次接徐思平委託時，我們有做過調查，那時候的調查可能我們問到的人不知道，所以在第一次的時候我們沒有查到是凶宅這件事，第二次總公司複查小組有查到疑似凶宅的事情。因為我們第一次接委託的時候委託書上沒有註記凶宅的情形，所以那一次有成交過。那時候沒有查到，成交後我不清楚複查小組何時查到凶宅的情形，因為我們第一次成交的時候，買方有提出其他的仲介有跟他講這個房子曾經是凶宅，所以那時候包括總公司人員及經紀公司都有再派人去調查，這是在成交後去調查。第一次我們去問鄰居，問到的鄰居可能不清楚這樣的情形，第二次由總公司的複查小組去做詢問，最後我們被告知這個房子疑似凶宅的情形. . .」、「（原告訴訟代理人問：貴公司在調查時，是否有向警察詢問本件系爭房地是否為凶宅？）應該不會，因為警察局不會作主動的告知，警察局好像都是需要透過訴訟，才會做資料的調閱。」、「我們一定會去向鄰居、管理員、鄰里長做詢問。」、「（被告訴訟代理人問：第一次是否問鄰居里長管理員是否仍調查不到？）是。」、「一般我們做物件調查，我們只是做初步的調查，我們不會透過議員立法委員做詢問」等語，證人張為閔證述：「（原告訴訟代理人問：一般而言，仲介業務員是以何種方式，調查標的是否曾發生非自然死亡情事？是否會向警察查詢？）首先有部分公司有建檔，再來我們會上網查詢，我們也會問警察，現在有個資法，警察也不會讓我們問。」、「管道蠻多的，要看個人，問鄰居、管理員也是一般的方式。」、「（原告訴訟代理人問：一般會不會去詢問警察？）通常是不會，特別的問題我們才會深入去追究。」、「確認是簽約後，委託後、簽約後有聽到風聲，兩個時間點都有聽到風聲，委託後是其他買方跟我們反應，我們一開始有去問，但沒有問到。通常我們委託後不管怎麼我們都會去調查，正常程序我們都調查了當時是沒有發現，後來因為我們已經開始讓買方看房子，有買方向我們同事反應，同事告知我後，我再次調查，第二次調查還是沒有發現，簽約後調查是第三次，才確認，但是因為我們也沒有證據。」、「我的印象中，鄰居是說有婆媳爭吵，隔一天就看到有人抬出去。」等語，及信義房屋係經複查人員就系爭房地鄰居、社區管理員進行查訪，查得系爭房地有傳聞疑似曾發生非自然死亡之情事，有信義房屋104 年7 月2日104 年度客法字第1040702001號函在卷為憑（見本院卷一第279 頁），顯見仲介人員一開始經通常程序調查均未能發現系爭房地曾發生非自然死亡事件，縱經複查亦僅係有傳聞疑似曾發生非自然死亡情事，實難認系爭房地為凶宅屬仲介業者間廣為周知之事實。參以另案係經本院向大安區戶政事務所函查確認76年12月13日確曾有住戶黃琇琴於「安和路78號5 樓」屋內自縊死亡之官方紀錄，復經本院向大安區戶政事務所函查，始確認系爭房屋於76年間之門牌號碼為「安和路78號5 樓」，於80年8 月5 日整編為現在之門牌號碼「安和路一段80號5 樓」，足見系爭房屋是否為凶宅乙節，應未見諸報端媒體，且非得輕易確認，確屬查證不易。又被告立雄公司提出大安分局查詢紀錄證明系爭房地經所屬轄區警局查詢結果亦未查得系爭房地曾發生非自然死亡之案件紀錄，而仲介人員係因警局等官方相關訊息，基於隱私個資保護，無法輕易查詢取得，只得以詢問管理員、鄰里長、鄰居等方式查詢，衡情仲介人員應無較轄區警局有更高查證能力之理，被告立雄公司既持有前開大安分局查詢紀錄，並經證人即被告立雄公司當時仲介系爭房地、現已離職之業務員黃友睦證稱證人黃友睦曾詢問管理員、鄰居，結果不是凶宅，被告立雄公司內部之前有詢問過，已經有資料，所以就沒有再去詢問管區員警，任職立雄公司期間，沒有聽過系爭房地有發生非自然死亡事件等情明確，而證人黃友睦既經具結作證，應無干冒涉犯偽證罪嫌而故意虛偽陳述之理，所為證詞應可憑採，證人即社區管理員蘇奕成亦證述證人黃友睦有問過伊系爭房地有無發生兇宅之事等語，依上揭意旨所述，應認被告立雄公司已盡查證義務仍無法得知系爭房地為凶宅，自無法於原告買受系爭房地前為告知，自不能認被告立雄公司有何故意或過失不法情事，亦難認被告立雄公司處理委任事務有過失。被告立雄公司既已盡善良管理人之注意義務，則原告類推適用民法第544 條、依民法第184 條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告立雄公司負損害賠償責任，難謂有據。

六、綜上, 原告依民法第354 條第1 項、第359 條、第360 條、第227 條第1 項、第226 條第2 項規定，請求被告龔群智減少價金及損害賠償1302萬2250元，類推適用民法第544條、依民法第184 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告立雄公司賠償系爭房地買賣價差之1955萬元，均為無理由，其訴均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。