臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1243號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1243號

原告

凌小惠

訴訟代理人

賴玉梅律師

訴訟代理人

陳崇善律師

訴訟代理人

周福珊律師

訴訟代理人

王嘉斌律師

複代理人

張蕙

被告

行聲數位有限公司

法定代理人

游瑞華

訴訟代理人

林維堯律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年11月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時原列凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢及行聲數位有限公司（下稱行聲公司）為被告，主張伊繼承其父凌寅賢所有之台北市○○區○○○路0段00○00號12樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地，凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢基於渠等與凌寅賢間委任關係，將系爭房屋出租予行聲公司，惟行聲公司於104年4月起遲延未繳納租金，爰終止租賃契約，並依租賃及所有權法律關係請求行聲公司遷讓返還系爭房屋予原告，及請求終止租賃契約後相當於租金之不當得利。嗣原告於民國105年1月5日當庭撤回對凌莊賢、凌瑞賢之起訴，並經凌莊賢、凌瑞賢表示同意（見本院105年1月5日言詞辯論筆錄，本院卷第50頁），原告復於105年1月26日變更原訴，並追加備位及再備位之訴，且將凌大賢列為再備位之訴之被告，惟凌大賢部分業經本院裁定駁回確定，嗣原告於105年10月27日變更聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告96,376元。⒉被告應給付原告10,316,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中121,376元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告50,750元。⒉被告應給付原告6,438,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中75,750元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈢再備位聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告50,750元。⒉被告應給付原告2,802,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中75,750元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行，有民事更正聲明暨準備書㈤狀在卷可稽（見本院卷第173-174頁），經核原告係本於其主張行聲公司占有始用系爭房屋未給付租金予原告之同一基礎事實為請求，徵諸前開說明，自應准許。

二、原告主張：

㈠原告之父凌寅賢於95年間與訴外人高申隆簽訂不動產房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋（面積約32坪）出租予高申隆，約定租賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，每月租金為75,750元，高申隆嗣於系爭房屋設立不凡數位錄音事業股份有限公司（下稱不凡公司）。詎不凡公司未經凌寅賢同意，擅自將系爭租約及押租保證金債權讓與凌大賢，再由凌大賢將上開債權一併轉讓予被告，惟凌寅賢未同意將其與高申隆間之租賃契約讓與不凡公司，不凡公司即非系爭租約之承租人，被告自無法由不凡公司受讓系爭租約，故被告自97年9月起占有系爭房屋迄今，屬無正當法律權源。又凌寅賢於101年8月29日死亡，所遺財產由原告及訴外人凌國棟、凌玉芳共同繼承，3人已達成分割協議，由原告單獨繼承系爭房屋，並已於104年3月25日完成登記。為此，爰依民法第767條第1項規定，先位請求被告遷讓返還系爭房屋，復依民法第179條、第181條但書規定，並參酌相鄰房屋（面積為27.7坪）每月租金為105,060元，即每坪租金3,793元計算，請求被告返還自97年9月起至104年9月止，因無權占有系爭房屋，所受相當於租金之不當得利共10,316,960元（計算式：32坪×3,793元×85月＝10,316,960元），又被告迄今仍未返還系爭房屋，每月仍受有相當於租金之不當得利121,376元，扣除被告自104年10月起按月返還其中22,000元予原告，及按月繳納租賃所得稅款及全民健康保險補充保險費合計3,000元後，每月尚受有不當得利96,376元（計算式：121,376元－22,000元－3,000元＝96,376元），故其應自104年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利96,376元。

㈡縱認被告於97年9月起繼受原凌寅賢與高申隆間之系爭租約，惟凌寅賢未曾同意被告調降租金，且未獲被告給付自97年9月起至101年4月間之租金，亦未委任凌大賢代為收取租金。原告復於104年4月間以存證信函通知被告不得再向原告之外任何第三人給付租金，復於104年6月間以存證信函催繳欠租，惟被告仍未給付，自97年9月起積欠租金迄今，原告業以本件起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。被告稱凌大賢於101年5月後，代收扣繳租賃所得後之房租餘額交予其母使用，顯非依凌寅賢明示或可得推知之意思，亦非以有利於凌寅賢之方式為之，屬不適法無因管理，對於凌寅賢與原告均不生清償效力。被告於租約終止後，仍無權占有系爭房屋迄今，原告自得依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，提起備位之訴請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第439條規定，請求被告給付自97年4月起至104年9月止，所欠租金共6,438,750元（計算式：75,750元×85月＝6,438,750元），復依民法第179條規定，請求被告自104年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其所受相當於租金之不當得利50,750元（計算式：75,750元－22,000元－3,000元＝50,750元）。

㈢退步言之，如認被告繼受原凌寅賢與高申隆間之系爭租約及押租保證金債權203,060元，惟系爭租約第3條明定「…租賃期間租金與押租保證金，不能互相抵扣」，是被告積欠租金已達2個月以上。縱認上開約定無效，被告自97年9月起至101年4月間已積欠44個月之租金，以每月租金75,750元計算，扣除押租保證金後，尚欠3,129,940元（計算式：75,750元×44月－203,060元＝3,129,940元），約41個月之租金，以被告所稱每月租金25,000元計算，扣除押租保證金，亦尚欠896,940元（計算式：25,000元×44月－203,060元＝896,940元），約36個月之租金，均已積欠租金達2個月以上。原告已於104年4月間以存證信函通知被告不得再向原告之外任何第三人給付租金，復於104年6月間以存證信函催繳欠租，惟被告仍未給付，原告自得以起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。再者，縱認凌寅賢生前曾委託胞弟凌大賢代向被告收取系爭房屋之租金，惟凌寅賢已於101年8月29日死亡，此情為凌大賢所明知，則依民法第550條規定，凌寅賢與凌大賢間之委任關係當然終止，故被告自101年9月起至104年10月間，縱有將租金交予凌大賢，對原告亦不生清償效力，則以被告所稱每月租金25,000元計算，扣除前開押租保證金，尚欠746,940元（計算式：25,000元×38月－203,060元＝746,940元），約30個月之租金，故原告之終止租約，應為合法。被告於租約終止後，仍無權占有系爭房屋迄今，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，再備位請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第439條規定，請求被告給付自101年9月起至104年9月止，所欠租金共2,802,750元（計算式：75,750元×37月＝2,802,750元），復依民法第179條規定，請求被告自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月返還不當得利50,750元（計算式：75,750元－22,000元－3,000元＝50,750元）。

㈣並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告96,376元。⑵被告應給付原告10,316,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中121,376元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：

⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告50,750元。⑵被告應給付原告6,438,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中75,750元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。⒊再備位聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自104年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告50,750元。⑵被告應給付原告2,802,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中75,750元自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭房屋原係由凌大賢、凌瑞賢出資，委託訴外人忠泰建設公司建造，並將所有權登記於凌寅賢名下，凌寅賢於95年間自行將系爭房屋連同地下2層編號35及地下3層編號4、18，共3車位，一併出租予高申隆，供其經營不凡公司，約定租賃期限至98年9月30日止，每月租金75,750元、押租保證金203,060元，高申隆承租系爭房屋及車位後，即由不凡公司開始營業，其後租金亦由不凡公司給付，故實質上之承租人已轉換為不凡公司，高申隆對凌寅賢之押租保證金債權亦隨同移轉與不凡公司，惟凌寅賢並未與不凡公司換訂租約，嗣不凡公司徵得凌寅賢同意調降租金，復於97年8月30日與凌大賢簽訂買賣合約，將錄音室、錄音設備等資產及客戶，以及不凡公司就系爭房屋、車位之租賃契約及押租保證金債權，均讓與凌大賢，凌大賢經不凡公司、凌寅賢同意後，又將所受讓之資產、客戶，及租賃契約、押租保證金債權讓與被告，故凌寅賢與不凡公司間之租賃契約自97年9月後，即由被告繼受，且約定每月租金調整為25,000元。被告於98年9月30日即原租賃期限屆至後，仍繼續使用系爭房屋及車位，並向凌寅賢表示願繼續承租，雙方達成合意，未再簽訂書面契約，故被告與凌寅賢自98年10月1日起即有不定期租賃契約關係存在，被告並將應繳租金按月扣繳10%租賃所得繳納國庫，餘額22,500元直接以現金交付凌寅賢或其配偶張素蘭，於101年5月後則由凌大賢以無因管理人身分代收。凌寅賢於98至101年度綜合所得稅結算申報書申報每月向被告收取租金25,000元，足證凌寅賢已同意被告受讓系爭房屋租賃權及每月租金為25,000元。嗣凌寅賢於101年8月29日死亡後，即由原告繼承前開不定期租賃契約，被告已將扣繳租賃所得後之租金餘額交予凌大賢代收，於103年1月起，除扣繳10%租賃所得外，另需扣繳2%之全民健康保險補充保費500元，而凌寅賢之繼承人之一凌玉芳於申報凌寅賢101年度綜合所得稅時，亦申報收入101年1至8月之租金，足見凌寅賢之繼承人包括原告，對於凌大賢以無因管理人身分代收101年5月以後之租金業已承認。嗣自104年10月起，因凌大賢表示不再代收，故被告乃將租金淨額22,000元匯入原告之帳戶（帳號：000000000000），被告並未積欠租金之情事。況被告尚受讓不凡公司之押租保證金債權203,060元，至系爭租約第3條第2項租金與押租保證金不能相互抵扣之約定，應已抵觸土地法第100條第3款規定而無效，縱如原告主張被告向第三人給付租金對其不生效力，被告欠繳之租金僅110,000元（104年5至9月共5個月，扣除扣繳租賃所得稅及全民健康保險補充保費共計3,000元，餘額22,000元，計算式：22,000元×5月＝110,000元），是經以押租保證金扣抵後，已無欠租，故原告終止租約應不合法。原告雖稱已於104年6月間以存證信函催繳欠租，惟上開存證信函並未具體表明租金金額，其催告不合法，終止租約亦不合法。故本件原告主張終止租約請求返還房屋及不當得利，均顯乏其據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

㈠系爭房屋原為凌寅賢所有，嗣凌寅賢於101年8月29日死亡後，其繼承人即原告、凌國棟、凌玉芳達成分割協議，由原告單獨繼承系爭房屋，並於104年3月25日完成所有權登記，有協議書、建物所有權狀在卷可稽（見本院台北簡易庭104年度司北調字第1068號卷〈下稱調解卷〉第17-18頁、本院卷第72頁）。

㈡凌寅賢、高申隆於95年間就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，租金每月75,750元，承租人高申隆並於訂約時交付203,060元作為押租保證金。

㈢原告於104年4月13日寄發存證信函予被告，通知被告不得再向原告以外任何第三人給付租金，並應按月將租金匯入原告設於台灣銀行城中分行帳戶（帳號：000000000000），該函於同年月14日送達被告，原告復於104年6月寄發存證信函予被告，稱被告於上揭存證信函送達迄今已2期以上遲延未繳租金，故再次催告被告於文到10日內支付遲延之租金，如逾期不付或再遲延104年7月份之租金，將依法終止租約等語，並經被告於同年月30日收受，有存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執2份在卷可稽（見本院卷第21-22頁背面、第19-20頁）。

㈣被告於104年10月起每月給付25,000元予原告（含代扣繳3,000元之所得稅及全民健康保險補充保費）（見本院105年11月1日言詞辯論筆錄，卷第187頁）。

五、原告先位之訴主張兩造間無租賃契約，備位之訴主張被告雖繼受系爭租約，惟被告未給付自97年9月起至101年4月間租金，原告遂以本件起訴狀繕本終止租約，再備位之訴主張若被告繼受系爭租約及該租約之押租保證金債權203,060元，被告積欠自97年9月起至101年4月間之租金已達2個月以上等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠凌寅賢與被告間是否存在不定期租賃關係？被告是否承繼高申隆與凌寅賢間系爭租約及押租金？㈡被告是否自97年9月起積欠租金？原告以被告自97年9月起積欠租金為由終止租約，是否合法？㈢如是，被告應給付原告不當得利金額為何？茲分別論述如下：

㈠凌寅賢、高申隆於95年間就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自95年10月1日起至98年9月30日止，租金每月75,750元，高申隆並於訂約時交付203,060元作為押租保證金，有系爭租約附卷可憑（見本院卷第71頁），復為兩造所不爭執。惟系爭房屋自97年9月起由被告使用迄今，亦為兩造所不爭執，上情均堪認定。被告抗辯系爭租約及高申隆對押租保證金之債權均由不凡公司承繼，且經凌寅賢同意租金調降為每月25,000元，嗣不凡公司於97年8月30日將其錄音室、錄音設備等資產、客戶及系爭租約、押租保證金債權讓與凌大賢，凌大賢再經凌寅賢同意，將系爭租約、押租保證金債權讓與被告等情，並舉凌大賢與不凡公司買賣契約、不凡公司統一發票2紙、財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書等件（本院卷第28-34頁）為證。經查被告所提出之財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書扣繳稅額日期係自100年1月間起，而自97年9月至101年8月凌寅賢死亡長達4年期間，凌寅賢均未對被告就系爭房屋主張所有權人之權利，足見凌寅賢與被告間存有租賃關係，否則凌寅賢豈會長久任被告使用系爭房屋而未置理。況凌寅賢自就系爭房屋於98至101年間每年分別申報租金收入30萬元、30萬元、30萬元、20萬元，且其中98至100年度綜合所得稅結算申報書均記載租賃收入係出租包括行聲公司在內之人，有財政部台北國稅局105年9月10日財北國稅中南綜所二字第1050857431號函、105年9月13日財北國稅內湖綜所二字第1050957627號函暨附件在卷可憑（見本院卷第117-129頁），更足佐證凌寅賢承認與被告間之租賃關係甚明。再查，凌寅賢、高申隆所簽訂之租約約定租賃期間至98年9月30日止，被告繼受上開租約後，仍繼續使用系爭房屋，凌寅賢未即表示反對，依民法第451條規定，渠等間租賃關係視為不定期限繼續契約。又被告每月就租賃房屋租金25,000元代凌寅賢扣繳2,500元所得稅，有財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書20紙在卷可稽（本院卷第30-34頁），亦堪認凌寅賢與被告間約定之租金金額為25,000元。從而，原告主張被告自97年9月起占有系爭房屋迄今，無正當法律權源一節，即非可採。

㈡被告抗辯系爭租約之押租保證金203,060元債權，由高申隆轉讓予不凡公司，不凡公司再將其錄音室、錄音設備等資產、客戶及系爭租約、押租保證金債權售予凌大賢，凌大賢再轉讓系爭租約及押租保證金債權予被告，並舉凌大賢與不凡公司買賣契約、不凡公司統一發票2紙為證，觀諸凌大賢與不凡公司買賣契約所載：茲凌大賢購入不凡公司之資產及所有客戶全部。全部計價160萬元正…（含房屋押金移轉）等語（見本院卷第28頁），堪認凌大賢受讓系爭房屋之押租金債權。而原告未爭執被告自凌大賢處受讓系爭租約承租人之地位外，亦受讓系爭租約之押租金保證債權，則此部分之事實已可認定。原告空言否認被告受讓系爭租約之押租金保證債權，並未舉出任何證據證明凌寅賢有將系爭租約之押租金203,060元返還予承租人高申隆、不凡公司或凌大賢，自難採信其主張。從而，被告受讓高申隆就系爭租約已給付203,060元之押租金債權，可堪認定。

㈢凌寅賢於101年8月29日死亡後，被告仍繼續占有使用系爭房屋並交付租金予凌大賢，堪認原告繼承凌寅賢與被告間不定期間之租賃契約。於前開期間，原告未對被告催告繳付租金，被告亦無從得知系爭房屋之所有權人已變更為原告，原告嗣於104年4月間以樹林育英街郵局第89號存證信函通知原告已繼承系爭房屋所有權，且終止委任凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢間管理出租系爭房屋事宜，被告不得再向第三人給付租金，該函於104年4月14日送達予被告，原告復於104年6月29日發函通知被告已遲延繳納租金2期等情，有樹林育英街郵局第89號、第166號存證信函在卷可稽（見調解卷第21-22頁、第19-20頁），堪認被告於104年4月14日起始知凌大賢並無代收租金之權限。且原告於前揭樹林育英街郵局第89號存證信函陳稱：凌寅賢生前委託凌大賢、凌莊賢、凌瑞賢等3人代為管理出租系爭房屋之一切事宜等語，則原告亦知悉系爭房屋由凌大賢收取租金之事實。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號民事判例參照），原告於104年4月以樹林育英街郵局第89號存證信函催告被告應向原告繳納租金，不得再向第三人給付租金，且表示「於本存證信函送達之日後所為對第三人之租金給付均不生任何清償效力…且若兩期以上未繳納租金，本人將依法催告並終止租約」，並未於該催告函催告被告繳納101年9月起至104年4月之租金，足認依原告之舉動，已默示承認凌大賢之前代收租金之效力。從而，原告本件起訴主張被告欠繳101年9月起至104年4月之租金，故原告終止系爭租約合法等情，自非可採。

㈣原告於104年4月催告被告向原告本人繳納租金後，被告仍未向原告繳納租金，被告迄104年10月間始匯款租金25,000元（含已扣除稅捐及健保補充費用3,000元）予原告，為兩造所不爭，且有匯款單據3紙在卷可佐（見本院卷第47-48頁），是被告遲延繳納之租金應為104年5月至9月共計5個月，以每月租金25,000元計算，總計為125,000元（計算式：25,000×5＝125,000）。

㈤依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回租賃物。土地法上開規定係屬強制規定（見最高法院43年台上字第547號民事判例、72年度台上字第283號民事裁判要旨），系爭租約第3條約定：「租賃期間租金與押租保證金，不能互相抵扣」，核與前開強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效。凌寅賢就系爭租約收受押租金203,060元，業如前述，原告既繼承凌寅賢對系爭房屋之所有權，即繼承凌寅賢就系爭租約之出租人地位，就系爭房屋所收受203,060元之押租金債務亦應一併繼承。依前開法條規定，被告所積欠之租金應先以押租保證金抵償（125,000－203,060＝－78,060），則被告尚未積欠租金額達2個月以上，原告終止系爭租約，並非合法。故原告本於欠租而終止租賃關係，請求返還租賃物、給付相當於租金之不當得利，自難准許。

六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條、第181條但書、第455條前段、第439條等規定，先位請求被告遷讓返還系爭房屋及不當得利，備位及再備位請求被告返還系爭房屋、給付租金、不當得利，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。