臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1321號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1321號

原告

王辛予

原告

劉光德

共同訴訟代理人

張世柱律師

共同訴訟代理人

莊賀元律師

被告

呈暘開發建設有限公司

被告

追加被告兼

法定代理人

彭坤池

共同訴訟代理人

陸正康律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年8月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條第1、2項分別定有明文。原告二人與被告呈暘開發建設有限公司（下稱呈暘公司）分別於民國102年6月15日、104年3月4日簽訂房屋預定買賣契約書，其中第22條約定：因本契約發生之爭議，雙方同意以本院為第一審管轄法院；原告二人與追加被告彭坤池（下稱彭坤池）分別於102年6月15日、104年3月4日簽訂土地預定買賣契約書，其中第14條約定：因本契約發生之爭議，雙方同意以本院為第一審管轄法院。又原告二人係以呈暘公司未依前開房屋預定買賣契約書給付為由主張解除前開房屋及土地預定買賣契約書而提起本件訴訟，核與首開規定相符，是本院就本件訴訟有第一審管轄權，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告原以呈暘公司為被告，訴之聲明第1項、第2項為：㈠呈暘公司應給付原告王辛予（下稱王辛予）新臺幣（下同）680萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡呈暘公司應給付原告劉光德（下稱劉光德）419萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第1頁）。嗣於105年1月27日以民事追加暨變更聲明狀追加與原告二人簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約)之彭坤池為被告，並變更前開第1項、第2項訴之聲明，復追加第3項、第4項訴之聲明為：㈠呈暘公司應給付王辛予170萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡呈暘公司應給付劉光德104萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢彭坤池應給付王辛予440萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣彭坤池應給付劉光德274萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第181-182頁）。原告就前開訴之聲明第1項、第2項請求解約金暨違約金數額部分，應屬減縮應受判決事項之聲明，而追加被告彭坤池之部分，則屬本於主張呈暘公司有不完全給付及瑕疵擔保責任之情而解除兩造間買賣房屋契約之同一基礎事實所為之，並就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，即為法之所許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：王辛予於102年6月15日分別與彭坤池、呈暘公司簽訂「土地預定買賣契約書」（下稱系爭王辛予土地契約）、「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭王辛予房屋契約；與系爭王辛予土地契約下合稱為系爭王辛予契約），約定由王辛予以1,851萬元向彭坤池購買坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地應有部分（下稱系爭土地），並以617萬元向呈暘公司購買其預定建築在系爭土地上名為「士林官隱」建案（建造執照為臺北市政府101建字第275號；下稱系爭建案）C棟第7樓房屋及地下1樓編號第3號停車位（房屋及停車位下合稱為系爭C棟7樓建物；系爭C棟7樓建物及系爭土地下合稱為系爭C棟7樓房地），王辛予已依約給付彭坤池系爭土地期款444萬元，並交付系爭C棟7樓建物期款148萬元予呈暘公司，以上共計592萬元。劉光德於104年3月4日分別與彭坤池、呈暘公司簽訂「土地預定買賣契約書」（下稱系爭劉光德土地契約，與系爭王辛予土地契約合稱系爭土地契約）、「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭劉光德房屋契約，與系爭王辛予房屋契約合稱系爭房屋契約；與系爭劉光德土地契約下合稱為系爭劉光德契約），約定由劉光德以1,140萬元向彭坤池購買坐落系爭土地，並以380萬元向呈暘公司購買系爭建案B棟第7樓房屋（下稱為系爭B棟7樓建物，與系爭C棟7樓房地合稱系爭房地），劉光德已依約給付彭坤池系爭土地期款274萬元，並交付系爭B棟7樓建物期款91萬元予呈暘公司，以上共計365萬元。詎呈暘公司於簽訂系爭房屋契約後未能依約於104年3月1日前竣工交屋；亦未依約施作比壹層平面圖所示梯廳更寬敞之大廳，甚者竟違反法令將系爭房地一樓停車空間取消，以二次施工方式增設大廳，而有違約、債務不履行情事及致系爭房地存有欠缺契約預定效用之瑕疵。故原告二人委請訴外人張世柱（下稱張世柱）律師於104年8月21日寄發存證信函予彭坤池及呈暘公司，解除系爭房地契約，為此，爰依民法第259條第1款、第2款規定及系爭土地契約第12條第1項、系爭房屋契約第20條第3項約定，請求彭坤池及呈暘公司返還已受領之價金，及依系爭房屋契約第20條第3項約定，請求呈暘公司給付原告二人房地總價款15%計算之違約金。併聲明：㈠呈暘公司應給付王辛予170萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡呈暘公司應給付劉光德104萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢彭坤池應給付王辛予440萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣彭坤池應給付劉光德274萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告二人則以：系爭房屋契約第9條第1項已載明本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月完工交屋，該條項雖另於括號記載：「民國102年7月1日前開工，於104年3月1日前竣工交屋」等字樣（下稱系爭括號文字），然系爭建案地上8層、地下2層，共26戶，依照一般工程實務不可能於開工20個月內完工交屋；再依建造執照上所載之竣工期限為自申報開工日起28個月內，況建造執照上所指之竣工日期係指建築工程竣工而得申請使用執照之期限，尚須取得使用執照、辦理建物第一次總登記、辦理移轉登記予買受人、通知交屋等；又倘原告認為契約約定之竣工交屋期限為103年3月1日，原告為何未主張解除系爭房地契約，反於104年3月16日繳交「屋突二樓頂板完成款」及「申請使用執照完成款」，於同年6月17日繳交「領取使用執照完成款」，可見系括號內文字係誤算、誤繕。原告雖另以被告未依約施作大廳而解除系爭房地契約，惟呈暘公司已依契約及建造照圖說施作大廳及機車停車位，機車停車位之位置現況亦維持淨空狀態得隨時停放機車，原告自不得據此解除系爭房地契約。而被告於104年6月17日寄發繳款通知予原告，復於同年10月8日委請被告訴訟代理人寄發存證信函催告原告繳清房地價款，惟原告仍拒不付款，被告遂於同年11月9日寄發存證信函解除系爭房地契約，並依系爭房屋契約第20條第4項及系爭土地契約第12條第2項約定，請求王辛予給付呈暘公司違約金92萬5,500元、給付彭坤池277萬6,500元，請求劉光德給付呈暘公司違約金57萬元、給付彭坤池171萬元，故主張上開違約金額與應返還予原告之價金抵銷等語，資為抗辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、王辛予以房屋價金617萬元及土地價金1,851萬元，合計2,468萬元之價格，於102年6月15日與呈暘公司簽訂系爭王辛予房屋契約，於同日與彭坤池簽訂系爭王辛予土地契約。而王辛予計至104年6月17日前已交付呈暘公司房屋期款148萬元，已交付彭坤池土地期款444萬元，有系爭王辛予房屋契約、系爭王辛予土地契約、王辛予繳款明細表等件在卷（見本院卷第7-43、125頁）。

㈡、劉光德以房屋價金380萬元及土地價金1,140萬元，合計1,520萬元之價格，於104年3月4日與呈暘公司簽訂系爭劉光德房屋契約，於同日與彭坤池簽訂系爭劉光德土地契約。而劉光德計至104年6月17日前已交付呈暘公司房屋價金91萬元，已交付彭坤池土地價金274萬元，有系爭劉光德房屋契約、系爭劉光德土地契約、劉光德繳款明細表等件在卷（見本院卷第44-83、126頁）。

㈢、王辛予於104年8月3日寄發存證信函予呈暘公司，以系爭建案有二次施工及未依期交屋等瑕疵，向呈暘公司為解除系爭王辛予房屋契約之意思表示，惟未能提出回證。嗣於同年月21日，原告二人委請張世柱律師寄發存證信函予被告二人，以前開理由向被告二人為解除系爭房屋及土地契約之意思表示，被告二人於104年8月22日收受，有蘆竹郵局第375號存證信函、臺北古亭郵局第1151號存證信函等件在卷（見本院卷第86-90、325頁反面）。

㈣、被告二人於104年8月12日委請被告訴訟代理人寄發存證信函，催告王辛予應於10日內辦妥貸款手續，王辛予於同年月13日收受；被告二人於同年9月1日委請被告訴訟代理人寄發存證信函，催告原告二人於10日內辦妥貸款手續，王辛予於同年月2日收受、劉光德於同年月7日收受；被告二人復於同年10月8日寄發存證信函催告原告二人繳納房屋暨土地買賣價金，王辛予於同年月12日收受、劉光德於同年月19日收受，原告二人則未繼續繳納房屋暨土地買賣價金，被告二人遂於同年11月9日寄發存證信函予原告二人解除系爭房屋及土地契約，王辛予於同年月10日收受、劉光德則於同年月13日收受，有臺北迪化街郵局第403號、第442號、第524號、第584號存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、中華郵政掛號郵件收件回執等件在卷（見本院卷第128-138、167-173頁）。

㈤、系爭建案於101年10月24日經主管機關核發建造執照，於102年6月26日放樣勘驗，於104年5月20日經主管機關核發使用執照，有臺北市政府都市發展局101建字第275號建造執照、臺北市政府都市發展局104使字第136號使用執照、臺北市政府都市發展局105年3月23日北市都授建字第10532051100號函等件在卷（見本院卷第122-123、221頁）。

四、本院得心證之理由：原告二人主張呈暘公司完工進度遲延、擅將一樓停車空間更改為允諾施作之大廳，應負給付不能及瑕疵擔保責任，原告自得解除契約，並請求被告二人返還已付價金及請求呈暘公司應給付同額違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠呈暘公司是否違反系爭房屋契約第9條第1項之約定，原告主張解除系爭房屋契約有無理由？㈡呈暘公司是否曾向原告約定給付大於壹層平面圖梯廳所示之大廳？系爭房地是否係以二次施工將停車位改為大廳？是否為減少價值之瑕疵？原告得否依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，請求解除系爭房地契約？㈢系爭房地契約是否業經呈暘公司及彭坤池合法解除？㈣兩造約定之違約金額是否過高？違約金若干始屬相當？被告二人得否將原告已付之價金沒收充作違約金，並以之為抵銷？原告各得請求返還之金額為何？茲析述如下：

㈠、呈暘公司是否違反系爭房屋契約第9條第1項之約定，原告主張解除系爭房屋契約有無理由？

⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又債權人於有給付不能之情形時，得解除契約，民法第254條、第256條雖有明文。惟民法第254條、第256條之規定，僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，自行約定解除契約原因且未違反法律規定或公序良俗者，基於私法自治原則，亦非法所不許（本件最高法院103年度台上字第2482號判決發回意旨參照）。系爭房屋契約第20條第1項、第2項約定：「賣方（即呈暘公司）違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方（即原告二人）得解除本契約」、「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約」，既有各該契約（見本院卷第16、55頁）可稽，則呈暘公司如有違反系爭房屋契約第9條約定或有應負瑕疵擔保責任之情事，原告即得據以解除系爭房屋契約。

⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查，系爭房屋契約為原告與呈暘公司簽訂，觀諸系爭房屋契約第9條第1項記載：「本案之建築工程自放樣勘驗之日起三十個月內完工交屋（民國102年7月1日前開工，於104年3月1日前竣工交屋）」等字樣（見本院卷第10、49頁），約定本文業已記明系爭建案自放樣勘驗之日起30個月內完工，又系爭建案之建造執照上記載之竣工期限記載為「自申報開工日起28個月內竣工」，此有臺北市政府都市發展局101建字第0275號建造執照可佐（見本院卷第122頁），而該建造執照為系爭房屋契約之一部分，有系爭房屋契約在卷可考（見本院卷第18頁、第56頁反面），可徵呈暘公司與原告二人已約明系爭建案完工期間為放樣勘驗日起30個月。雖系爭房屋契約第9條第1項條括號內另就竣工交屋日記載為104年3月1日，惟從前開建造執照記載可知，呈暘公司於興建系爭建案時，預計所需完工期間至少需28個月，而系爭括號文字所約定開工竣工之交屋期間僅為20個月，竣工後復需加計交屋予消費者之辦理程序時間，必然需超逾28個月，堪認原告與呈暘公司間所約定之施工期間應係系爭括號文字本文；再徵諸系爭建案於興建之初原定為地上8層樓、地下1樓之建物，並採建築速度較緩之RC構造，有前開建造執照可稽，參酌臺北市建築管理自治條例第12條規定，建築期限為地上層每層3個月、地下層每層4個月，而建築工程往往因鄰地、天候、材料等眾多因素影響工程是否得如期完工，建設公司當無可能約定短於一般工程實務所需之完工時間，而一般消費者通常並無工程專業，與建設公司締約時就完工期間往往不會主動議約，而係依建設公司所擬定之完工時間締約，職是，堪認原告與呈暘公司間簽訂系爭房屋契約之真意，應係以放樣勘驗日起30個月為完工交屋期限甚明。系爭建案放樣勘驗日為102年6月26日，有臺北市政府都市發展局105年3月23日北市都授建字第10532051100號函可參（見本院卷第221頁），則依該約定系爭建案應於104年12月25日前完工。是以，原告以呈暘公司未於104年3月1日前竣工交屋而違反系爭房屋契約第9條第1項為由解除系爭房地契約，洵屬無據，為無可取。

㈡、呈暘公司是否曾向原告約定給付大於壹層平面圖梯廳所示之大廳？系爭房地是否係以二次施工將停車位改為大廳？是否為減少價值之瑕疵？原告得否依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，請求解除系爭房地契約？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求解除契約，民法第354條、第373條、第359條分別定有明文。又出賣人依民法第354條第2項、第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務。又物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。

⒉原告主張呈暘公司曾約定給付大於壹層平面圖梯廳所示之大廳云云，為呈暘公司所否認，自應就此積極之事項舉證以實其說。原告就此稱呈暘公司於簽約時，以口頭約定給付大於壹層平面圖梯廳所示之大廳，並舉證人即系爭建案代銷人員吳兆奇及章曉梅到庭為證。惟據證人章曉梅到庭具結證稱：耶仕廣告公司聘僱伊為呈暘公司銷售系爭建案，伊係銷售予王辛予之業務員。當時介紹時並沒有講到大廳的範圍，也沒有詳述一樓的配置會有什麼，係在介紹房子的位置、方向、停車入口及門廳位置等語（見本院卷第268頁反面-269頁），核與證人吳兆奇證述：伊之前任職於耶仕公司，曾受呈暘公司委託銷售系爭建案，銷售時都係以建造圖銷售等語相符（見本院卷第249頁反面-250頁）；章曉梅及吳兆奇復當庭繪製其等所認知之系爭建案大廳，均未包含一樓停車空間，有經該二位證人以鉛筆繪製之壹層平面圖2份存卷可按（見本院卷第180、266頁）；再佐諸系爭房屋契約，就一樓設置僅於附件五「門廳」設有約定：「特聘門廳設計師精心設計規劃，一樓門廳入口大門採金屬門框配強化玻璃，牆面、地坪鋪設天然石材或高級石英磚，搭配木作裝潢精細修飾。平頂採整體設計藝術造型天花板，搭配照明燈飾。並於一樓梯廳統一由賣放贈送信箱區、宅配區、地下室設置垃圾及資源回收暫置區」等字樣（見本院卷第20頁反面、59頁），並未約明一樓大廳之範圍，此外，遍觀契約亦未另就一樓大廳有何約定。執此，難認呈暘公司有與原告二人約定給付大於壹層平面圖梯廳所示之大廳，原告此部分主張，甚難採信，無從為有利原告之認定。

⒊再者，縱呈暘公司與原告締約時確實約定給付大於壹層平面圖梯廳所示之大廳，系爭建案一樓機車停車空間未經核准擅自變更作為室內公共設施乙情，有臺北市建築管理工程處105年7月20日北市都建使字第10568350800號函檢附現場照片、104年新建建築物停車空間暨門廳、綠化、無障礙設施、都審清查紀錄表、臺北市政府都市發展局使用執照存根附表、臺北市都市發展局北市都建字第10564159100號函在卷可考（見本院卷第278-283頁）。惟依原告於審理程序中自承：現場銷售人員口頭上說明他們大廳的範圍是這樣的寬廣，並非如圖面所載這麼狹小等語（見本院卷第200頁），由是可知，呈暘公司與原告二人締結系爭房屋契約之際，業經呈暘公司明確告知大廳範圍為領取使用執照後施工之修改項目，與使用執照圖說不符，原告二人於知悉上情後仍願買受系爭房地，並與呈暘公司簽訂系爭房屋契約，堪認原告於締約時即已知悉買賣標的物中之一樓大廳具有無法合法使用之情形，而仍買受之，自不得於締約後以呈暘公司取消停車空間改施工為大廳，及房屋現況與使用執照平面圖不符等為由，向呈暘公司提出任何主張或異議，因此呈暘公司業已提供兩造系爭房屋契約所約定預定效用之一樓大廳予原告，自難認呈暘公司交付之系爭房地有瑕疵，是原告主張呈暘公司應就此負瑕疵擔保責任或不完全給付責任，即非有據，原告據以解除系爭房屋及土地契約，自非合法。

㈢、系爭房地契約是否業經呈暘公司及彭坤池合法解除？系爭房屋契約第7條就付款條件及方式約定：「本條付款辦法買方應依附件㈣付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內（以郵戳為憑）至賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。」若買受人違反前開約定時，依系爭房屋契約第20條第4項約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷第9、16、48頁反面、第55頁）。又系爭土地契約第4條第1項約定：「本條付款辦法買方應依附件二付款明細表之規定，買方於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。」若買受人違反前開約定時，依系爭土地契約第12條第2項約定：「買方違反第四條付款條件及方式第二項及其相關條款、…賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷第36、39、75頁反面、第79頁）而被告二人於104年8月12日委請被告訴訟代理人寄發存證信函，催告王辛予應於10日內辦妥貸款手續，王辛予於同年月13日收受；於同年9月1日委請被告訴訟代理人寄發存證信函，催告原告二人於10日內辦妥貸款手續，王辛予於同年月2日收受、劉光德於同年月7日收受；復於同年10月8日寄發存證信函催告原告二人繳納房屋暨土地買賣價金，王辛予於同年月12日收受、劉光德於同年月19日收受，此有臺北迪化街郵局第403號、第442號、第524號存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、中華郵政掛號郵件收件回執等件在卷（見本院卷第128-136、167-171頁）。原告二人則未續繳房屋暨土地買賣價金，為原告二人自認無訛，被告二人遂委請被告訴訟代理人於同年11月9日寄發存證信函予原告二人解除系爭房地契約，王辛予於同年月10日收受、劉光德則於同年月13日收受，有臺北迪化街郵局第584號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件在卷（見本院卷第137-138、172-173頁）。被告以原告經書面通知後未於7日內繳付房屋暨土地買賣價金為由而解除系爭房屋及土地契約，自屬合法，系爭王辛予房地契約應於王辛予收受上開584號存證信函之104年11月10日發生解除效力、系爭劉光德房地契約應於劉光德收受上開584號存證信函之同年月13日發生解除效力。

㈣、兩造約定之違約金額是否過高？違約金若干始屬相當？被告得否將原告已付之價金沒收充作違約金，並以之為抵銷？原告各得請求返還之金額為何？

⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。系爭房地契約除於系爭房屋契約第20條第4項、系爭土地契約第12條第2項約定原告經被告催告仍未依約付清各筆款項時，被告得沒收契約總價款15%之違約金外（見本院卷第16、39頁反面、第55、79頁），並無關於被告得就其因原告違約所生損害另行請求賠償之約定；再依系爭房屋契約第20條第5項及系爭土地契約第12條第3項均記明：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償」，足徵前開約定之違約金應屬損害賠償額預定性質明灼。

⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用，最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。經查，原告二人因未於被告通知後7日內繳納買賣價金而有違約情事，經被告二人於於104年11月9日解除系爭房屋及土地契約，並於同月10日發生解除系爭王辛予房地契約效力、於同年月13日發生解除系爭劉光德房地契約效力，業如前述，而被告二人因原告二人違約解除系爭房地契約，至少受有因銷售系爭房地支付予廣告公司之銷售佣金，及因銷售系爭房地可獲取之預期利潤，呈暘公司主張其等得依系爭房屋契約第20條第4項，彭坤池主張其得依系爭土地契約第12條第2項約定，沒收買賣總價款充作違約金，尚屬有據。衡以財政部核定之104年度營利事業各業同業利潤標準表，建築工程業在住宅營建方面，其同業利潤標準之淨利率為8%，此有上開營利事業各業同業利潤標準表可佐（見本院卷第337頁），是以原告如能履行契約，被告因系爭房地買賣原可得預期之利潤約為買賣總價金之8%，再稽以被告尚另受有其他積極損害，本院認兩造約定違約金額為買賣房地總價款之15%，誠屬過高，應酌減為房地總價款之10%，始為妥適。

⒊末按契約解除後，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事人雙方應互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。被告二人係依系爭房屋契約第20條第2項、系爭土地契約第12條第2項約定解除系爭房屋及土地契約，固非行使法定解除權，惟系爭房屋及土地契約僅約定系爭房地契約解除後，被告得沒收買賣總價款15%之違約金，就契約解除後應履行之回復原狀義務並未另為約定，原告二人自仍得本於民法第259條規定為請求。而兩造約定之違約金額過高，經本院酌減已如前述，就超過本院酌減之部分，被告二人自無違約金債權存在，該部分仍屬原告二人給付之價金，原告二人依民法第259條規定訴請返還，核屬有據。茲王辛予應給付予呈暘公司之違約金應酌減為61萬7,000元（計算式：617萬元×10%＝61萬7,000元）、應給付予彭坤池之違約金應酌減為185萬1,000元（計算式：1,851萬元×10%＝185萬1,000元）；劉光德應給付予呈暘公司之違約金應酌減為38萬元（計算式：380萬元×10%＝38萬元）、應給付予彭坤池之違約金應酌減為114萬元（計算式：1,140萬元×10%＝114萬元），被告抗辯其得沒收買賣總價款之15%供作違約金，並以之與應返還之價金為抵銷，就超過前開金額之部分，並非有據，則王辛予依民法第259條規定，請求呈暘公司返還93萬3,000元（計算式：148萬元-61萬7,000元＝86萬3,000元）、請求彭坤池返還258萬9,000元（計算式：444萬元-185萬1,000元＝258萬9,000元）；劉光德依民法第259條規定，請求呈暘公司返還53萬元（計算式：91萬元-38萬元＝53萬元）、請求彭坤池返還160萬元（計算式：274萬元-114萬元＝160萬元），為有理由，逾此範圍之請求，不應准許。

4.又契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第259條第2款規定，應附加自受領時起之利息償還之。系爭房屋及土地契約經解除後，被告二人本應返還其自原告二人受領之價金，惟呈暘公司得沒收王辛予已給付房屋價金中之61萬7,000元、彭坤池得沒收王辛予已給付土地價金中之185萬1,000元供作違約金；呈暘公司得沒收劉光德已給付房屋價金中之38萬元、彭坤池得沒收劉光德以給付土地價金中之114萬元供作違約金，被告二人嗣並以之與本應返還之價金為抵銷（見本院卷第253頁），而就超過本院酌減之部分，被告二人已無違約金債權存在，該部分仍屬被告二人應返還之價金，原告既依民法第259條規定訴請返還，其主張自起訴狀繕本送達翌日起之利息，自應准許。

五、綜上所述，原告主張呈暘公司有違反系爭房屋第9條第1項約定，及有債務不履行，及應負瑕疵擔保之情事，依系爭房屋契約第20條第1項、民法第256條、第359條規定解除系爭房屋及土地契約，並賠償契約總價款15%之違約金，為無理由，不應准許。至被告以原告違反系爭房屋契約第7條第1項、系爭土地契約第4條第1項約定，依該等契約第20條第4項、第12條第2項約定解除契約並賠償契約總價款10%違約金，核屬有據，而被告二人主張原告應賠償之金額與應返還原告價金抵銷，是以王辛予依民法第259條規定，請求呈暘公司給付86萬3,000元、請求彭坤池返還258萬9,000元；劉光德依民法第259條規定，請求呈暘公司返還53萬元、請求彭坤池返還160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（呈暘公司為104年11月19日、彭坤池為105年2月3日）起，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，兩造均已陳明願供擔保請准聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回，併此說明

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴，一部為有理由、一部為無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。