104年度重訴字第1344號（交付房屋等） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1344號原　　　告　吳新龍訴訟代理人　葉繼升律師被　　　告　吳杰睿訴訟代理人　白宗弘律師上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於中華民國106年3月2 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾陸萬伍仟元及自民國一百零六年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬元，及其中新臺幣壹拾伍萬元自民國一百零四年十一月三十日起、其中新臺幣貳拾伍萬元部分自民國一百零五年九月二十七日起、其中新臺幣壹拾伍萬元部分自民國一百零六年三月三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰陸拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴主張其向被告買受門牌號碼新北市○○區○○路000號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）暨所坐落之新北市○○區○○段0000地號土地（與系爭房屋合稱系爭房地），並於民國104年7月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟被告並未依約於移轉房地所有權移轉登記後3個工作日內即同年7月29日前點交系爭房地，亦未就兩造簽約時即已出租予訴外人劉文雄之系爭房屋1樓部分（下稱系爭1樓房屋）辦理租約換約手續，仍分別於同年8月26日、同年9月25日、同年10月26日取得劉文雄所交付之3期租金共新臺幣（下同）15萬元，爰依民法第348條及系爭買賣契約第7條、第8條約定，請求被告交付系爭房屋，並應自同年7月29日起至交付系爭房屋之日止，按日給付違約金5,000元，另依民法第179條規定，請求被告返還租金15萬元及法定利息，聲明為：㈠被告應將系爭房屋交付予原告。㈡被告應自104年7月29日起至交付系爭房屋予原告之日止，按日給付原告5,000元。㈢被告應給付原告15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保聲請宣告假執行。嗣於本院審理期間，另主張被告以每月5萬元租金將系爭1樓房屋出租予訴外人游文德，而依民法第179條規定追加請求被告給付105年5月1日至同年9月 30日止5個月之租金共25萬元及自105年9月26日民事訴之追加狀繕本送達翌日即同年9月27日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，並應自同年10月1日起至游文德返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告5萬元（見本院卷㈡第6頁暨其背面、第8至9頁）；復因被告已於106年1月11日交付系爭房屋，乃認更其請求被告交付系爭房屋之聲明，並減縮其違約金部分之請求為：被告應給付104年7月29日至106年1月11日止共533日之違約金合計2,665,000元及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另就請求被告自105年10月1日起按月返還5萬元租金不當得利部分，減縮此部分請求為：被告應給付105年10 月1日至同年12月31日止之3個月租金共15萬元，及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，最後變更其聲明為：㈠被告應給付原告2,665,000元及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告25萬元及自105年9月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應給付原告15萬元及106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤願供擔保聲請宣告假執行（見本院卷㈡第64至65頁）。查原告前開所為，均係基於同一基礎事實，先後擴張及減縮其應受判決事項之聲明，並為被告所同意（見本院卷㈡第63頁），核與前揭規定相符，自應准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：伊於104年7月16日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價500萬元向被告買受系爭房地，並約定履約部分委由訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）辦理買賣價金履約保證、交易管理、認證兩造權利義務履行之結果及辦理價金給付或返還作業，且簽訂買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），指定以玉山銀行敦南分行帳號00000-00-00000-0、戶名為安新公司價金履約保證專戶之帳戶（下稱系爭專戶），作為伊繳交系爭買賣契約價金之專戶。伊已依約於同年7月27日起至同年7月29日止，分5筆將系爭房地買賣價金2,500萬元匯入系爭專戶，並依約於同年7月22日完納系爭房地之房屋稅、契稅及土地增值稅，並於同年7月23日辦妥系爭房地之所有權移轉登記。嗣被告未以系爭房地向金融機構申辦貸款，伊亦無需以系爭房地向金融機構申辦貸款以支付尾款，依系爭買賣契約第3條第2項約定，被告本應於地政機關就系爭房地產權移轉登記完竣後3個工作日內即同年7月29日前將系爭房地點交予伊管領，然被告遲至106年1月11日始交付系爭房地予伊，合計遲延履行533 日（計算式：104年7月29日至同年12月21日共156日，105年閏年為366日；106年1月1日至同年11日共11日），爰依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付違約金2,665,000 元及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。又，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告已將系爭1樓房屋出租予劉正雄，並約定於交屋前完成租約換約手續，使伊得直接向劉正雄收取租金，然被告卻隱瞞上情，要求劉正雄支付租金予訴外人吳綺瑩，並取得劉正雄於104年8月至10月之三期租金共15萬元，因而受有不當得利，並致伊受有損害，爰依民法第179規定請求被告返還15萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另，被告又自105年5月1日起將系爭房屋出租予訴外人游文德，並已受領105年5月1日起至同年9月30日止之租金共25萬元，及105年10月1日起至同年12月31日止之3個月租金共15萬元，爰依民法第179條規定，請求被告返還105年5月1日起至同年9月30日止之租金25萬元，及自105年9月26日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償止，按年息5%計算之利息，與105年10月1日起至同年12月31日止之租金15萬元，及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,665,000元及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告25萬元及自105 年9月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應給付原告15萬元及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤願供擔保聲請宣告假執行。二、被告則抗辯以：系爭買賣契約係依照訴外人東旭不動產仲介有限公司（下稱東旭不動產公司）預定用於同類不動產買賣契約之條款而訂定之契約，屬定型化契約。被告未曾自行買賣房地，對房地之買賣不僅缺乏經驗亦不知相關規定，且系爭房地之每月租金損害僅65,000元（含1樓部分5萬元及2樓部分15,000元），而依系爭買賣契約第8條第1項約定計算之每月違約金為15萬元（計算式：2,500萬元×0.0002×30天＝15萬元），顯屬過高，加重買方即被告之責任，對賣方有重大不利益，賣方並無磋商變更之餘地，依民法第247條之1規定應屬無效。且賣方因經濟地位之不足，需忍受東旭不動產公司提出之單方契約條款訂立契約，該約定已致賣方有不公平待遇或受有不締約之不利益，實已違反平等互惠原則，依消費者保護法第12條規定推定其顯失公平而為無效，是本件應依原告實際損害即65,000元計算其每月租金損害，並自原告之請求起算總金額。縱認被告應依系爭買賣契約給付違約金，依約所計算之違約金仍屬過高，應依民法第252條酌減至相當數額。又本件訴訟之停止原因不可歸責於被告，違約金之計算應排除停止訴訟期間，亦即105年1月13日至同年7月27日共197日期間之違約金985,000元，不應列入計算。至原告請求租金不當得利部分，系爭買賣契約所約定之懲罰性違約金應係原告之全部損害，且因被告未交付系爭房屋，被告使用收益所取得之租金不應成為原告請求之標的，原告此部分請求並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。三、原告主張被告未依約於系爭房地所有權移轉登記完竣3個工作日內即104年7月29日前點交系爭房地，遲至106年1月11日始交付系爭房地等情，為被告所不爭執，應可信實。惟原告主張其得依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付104年7月29日至106年1月11日共533日之違約金2,665,000元及法定遲延利息，另依民法第179條規定請求被告分別返還劉正雄給付之3期租金15萬元及其法定遲延利息、游文德給付之租金40萬元及其法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付違約金2,665,000元及自 106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？㈡原告依民法第179 條規定，請求被告返還劉正雄所交付之租金15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還游文德所交付之租金25萬元、15萬元及分別自105年9月27日起、106 年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？茲分述如下： (一)原告請求被告給付違約金部分： ⒈經查，原告主張其於104年7月16日向被告買受系爭房地並簽定系爭買賣契約，其已依約於104年7月27日至同年7月29日陸續將買賣價金2,500萬元匯至系爭履保專戶，並於同年7月22日完納系爭房地之房屋稅、契稅及土地增值稅，且系爭房地已於104年7月23日完成所有權移轉登記等節，業據提出與其所述相符之匯款單據、土地增值稅繳款書、房屋稅繳款書、契稅繳款書、系爭房地土地及建物登記謄本等件（見本院卷㈠16至18頁、第19至23頁、第24至29頁）為證，並為被告所不爭執，應可信實。 ⒉觀諸兩造所簽訂之系爭買賣契約第3條第2項之第四期尾款載明：「㈠若履保專戶無須配合清償賣方之原貸款，則賣方（即本件被告）於地政機關產權移轉登記完竣後三個工作日內辦理點交手續。若履保專戶需配合清償賣方之原貸款，則於完成抵押權塗銷後，雙方同時辦理點交手續。㈡買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，⒈若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續。⒉若買賣標的有原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續。…」（見本院卷㈠第11頁），另依系爭買賣契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。…」各等語（見本院卷㈠第12頁），且本件買賣雙方均無以系爭房地辦理抵押貸款之情事，亦為兩造所不爭執，，則被告依系爭買賣契約第3條第2項約定，即應於系爭房地於104年7月23日（週五）辦理所有權移轉登記完竣三個工作日內即104年7月28日前將系爭房地點交予原告，惟被告遲至106年1月11日始交付系爭房地予原告等情，既為被告是承在卷，堪認被告確有未依約履行系爭房地點交義務之情事。是原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付104年7月29日起至106年1月11日交付系爭房地之日止，合計遲延履行533日之違約金2,665,000元（計算式：2,500萬元×0.000 2×533日＝2,665,000元）及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日（即106年3月3日）起，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許。 ⒊被告雖辯稱系爭買賣契約係依照東旭不動產公司預定用於同類動產買賣契約之條款所訂定之定型化契約，而系爭買賣契約之違約金約定顯屬過高，加重賣方之責任，對賣方有重大不利益，亦無磋商變更之餘地，已違反平等互惠原則而應推定顯失公平，依民法第247條之1及消費者保護法第12條約定應屬無效云云，惟為原告否認。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。民法第247條之1、消費者保護法第12條第1項、第2項固分別定有明文。然查，系爭買賣契約之買方及賣方分別為原告及被告，東旭不動產公司並非系爭買賣契約之當事人，此觀系爭買賣契約書之立契約書欄位記載即明（見本院卷㈠第13頁），而被告亦自陳系爭買賣契約係由東旭不動產公司所訂定之定型化契約（見本院卷㈠第256頁），非由原告所提供，足見兩造即本件買賣雙方當事人僅係共同援用東旭不動產公司所提供之系爭買賣契約範本作為契約內容，且兩造均屬自然人，經濟地位應屬相當，自難逕謂系爭買賣契約之內容對買賣雙方之任何一方有何違反平等互惠原則而顯失公平之情事可言。是被告援引民法第247條之1及消費者保護法第12條規定，辯稱系爭買賣契約之違約金條款顯失公平而屬無效云云，並無可取。 ⒋被告復辯稱系爭買賣契約第8條第1項違約金條款所約定之每月約違約金高達15萬元顯屬過高，應依民法第252條規定予以酌減，並應以原告就系爭房地之每月租金損害額65,000元計算云云。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909號判決意旨參照）。第查，本件兩造簽訂之系爭買賣契約並無顯失公平情事等情，已如前述，且參諸系爭買賣契約第8條第1項所約定之違約金，係依買賣總價款萬分之二按日計算，核與內政部101年10月29日內授中辦地字第1016651845號公告修正之「成屋買賣契約書範本」第9條第2項規定之「因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害」之規定內容相當，自難謂系爭買賣契約第8條第1項之違約金約定有何過高之情事，是被告辯稱本件違約金約定過高，應予酌減云云，並無可取。又，兩造既已於系爭買賣契約第8條第1項約明違約金係按日依買賣總價款萬分之二計算，被告辯稱應以原告所受租金損害額計算云云，亦屬無據，自無可取。 ⒌被告又辯稱本件訴訟停止原因係不可歸責於被告，違約金計算應排除停止訴訟期間即105年1月13日至同年7月27日共197日期間之違約金985,000元云云。然查，被告前以原告與東旭不動產公司仲介人員係趁其急迫、輕率、無經驗而與其簽訂系爭買賣契約，且東旭不動產公司仲介人員有未提供近3 個月之成交行情，致其誤認市場行情之消極詐欺情事，原告亦有無權代理其辦理系爭房地所有權移轉登記事宜之情事，其得依民法第74條第1項訴請撤銷系爭買賣契約，另依第92 條第1項規定撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條、第767 條第1項中段請求原告塗銷系爭房地所有權移轉登記為由，而對原告提起請求撤銷系爭買賣契約及塗銷系爭房地所有權登記之另案訴訟（案列本院104年度重訴字第1376號，下稱系爭另案訴訟），固經本院於105年1月12日裁定本件於系爭另案訴訟終結前停止訴訟程序，嗣另案訴訟經本院於105年6月30日判決駁回被告之訴而告確定，並經本院於同年8月5日裁定撤銷上開105年1月12日停止訴訟程序之裁定，此有本院105年1月12日停止訴訟程序裁定、105年8月5日撤銷停止訴訟程序裁定、系爭另案訴訟判決書及判決確定證明書在卷（見本院卷㈠第80頁、第239頁、第246至250頁）可稽，堪予信實。惟依系爭買賣契約第8條第1項約定，賣方即被告未依約履行契約義務時，原告即得請求被告給付違約金，並未排除任何因非可歸責於被告之事由致未能履行契約義務之情形。況被告於本件原告起訴之初，係以其得依民法第74條第1 項規定、第92條第1項規定分別訴請撤銷及撤銷系爭買賣契約，且原告無權代理其辦理系爭房地所有權移轉登記，其得依民法第767條第1項前段規定請求被告撤銷系爭房地所有權移轉登記為由，辯稱其無庸向原告點交系爭房地云云（見本院卷㈠第84至94頁），然被告以上開理由對原告所提起之另案訴訟，業經本院104年度重訴字第1379號確定判決認定被告上開之主張均無理由，而駁回被告之訴並告確定等節，既如前述，則本件訴訟程序之停止原因顯係可歸責於被告，是被告辯稱本件違約金應扣除105年1月13日至同年7月27日訴訟程序停止期間之違約金計985,000元云云，即屬無據，亦難憑取。 (二)原告請求被告返還劉正雄所交付之15萬元租金部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項復有明文。又民法第425條第1項此規定，此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年台上字第315號判決意旨參照）。 ⒉查，原告主張被告於兩造簽定系爭買賣契約前，即將系爭1 樓房屋以每月5萬元租金出租予劉正雄，兩造並於系爭買賣契約第17條其他約定事項約定買賣雙方於交屋前辦理租賃契約換約手續，惟被告隱瞞系爭房地業已出售、過戶之事實，仍要求劉正雄將租金匯付至其女吳綺瑩之帳戶，並藉此取得劉正雄所支付之104年8月26日、同年9月25日、104年10月26日三期租金共15萬元等情，業據提出與其所述相符之系爭買賣契約、被告與劉正雄就系爭1樓房屋所簽定之房屋租賃契約書及匯款單等件（見本院卷㈠第13頁、第41至42頁、第43頁）為證，信屬非虛。又，兩造係於104年7月16日簽定系爭買賣契約，並於104年7月23日辦理系爭房地所有權移轉登記等節，一如前述，則被告將系爭房地中之系爭1樓房屋出租並交付劉正雄後，再於104年7月23日將系爭房地所有權移轉予原告時，依民法第425條第1項規定，其與劉正雄間之租賃契約對原告仍繼續存在，亦即原告於104年7月23日取得系爭房地所有權時，即與劉正雄就系爭1樓房屋成立租賃關係，並繼受被告之出租人地位而得請求劉正雄依約給付租金，是被告自斯時起即已喪失出租人之地位，而不得再行請求劉正雄給付租金。然被告於104年7月23日移轉系爭房地所有權予原告後，仍先後受領劉正雄所支付之104年8月26日、同年9 月25日、104年10月26日三期租金共15萬元，自屬無法律上原因而受利益，並致原告受有上開租金之損害，是原告依民法第179條規定請求被告返還劉正雄所交付之租金15萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即104年11月30日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。 (三)原告請求被告返還游文德所交付之40萬元租金部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條復有明定。 ⒉原告主張被告於兩造簽定系爭買賣契約並於104年7月23日辦理系爭房地所有權移轉登記後，自105年5月1日起又以每月5萬元租金將系爭1樓房屋出租予游文德，並受領游文德所交付之105年5月1日至同年9月30日之5個月租金25萬元，及105年10月1日起至同年12月31日止之3個月租金15萬元等節，業據提出被告與游文德就系爭1樓房屋所簽定之房屋租賃契約書（見本院卷㈡第18至24頁）為證，被告亦不否認有受領上開租金之情事，是原告前開之主張，自堪信實。又，參諸被告與游文德所簽定之租賃契約封面及第2條約定，雖記載租賃期間係自104年6月1日至108年5月31日止（見本院卷㈡第 18頁、20頁），惟觀諸被告與劉正雄於100年8月26日就系爭1樓房屋所簽定之租賃契約第2條約定，渠等間之租賃期限係自100年起至105年止共5年，另觀該租賃契約之前言係以手寫方式記載：「租賃契約條件列明於左：承租日由甲方（即本件被告）將房子交由乙方（即劉正雄）後20日起算起」等語，且房屋收付款明細表上方以手寫方式記載「確定每月26日起租」等語，下方並記載第一期租金為「9月26日至10月 25日」（見本院卷㈠第41頁），可見被告與劉正雄就系爭1 樓房屋所約定之租賃契約應係自100年9月26日起算5年，且被告確有收受劉正雄所交付之104年8月26日、同年9月25日、104年10月26日三期租金共15萬元等節，復如前述，益徵劉正雄於104年10間仍係系爭1樓房屋之承租人，顯與被告和游文德約定之上開租賃期間有所重疊；再衡諸游文德於原告撤回起訴前所委任之訴訟代理人曾到庭陳明：「（提示被告與游文德所簽訂之房屋租賃契約節本，見本院卷㈡第49至52頁）這份租賃契約是劉正雄告訴我們要承續吳杰瑞的租約，所以劉正雄作頂讓的動作，頂讓給游文德，租約上雖記載 104年6月1日起，但我們實際承租是105年5月1日至108年5月31日止。」等語（見本院卷㈡第41頁背面至第42頁），堪認被告與游文德所約定之租賃契約應係自105年5月1日起至108年5月31日止，且游文德係自劉正雄頂讓系爭1樓房屋，而有於租賃契約調整租賃期限記載之情事。是被告於104年7月23日移轉系爭房地所有權予原告後，已非系爭房地所有權人，並喪失對系爭房地之使用、收益權限，卻未依約將系爭房地點交予原告，則其自105年5月1日起擅將系爭1樓房屋出租予游文德，並受領游文德所交付之105年5月1日至同年9月30日之5個月租金25萬元，及自105年10月1日起至同年12月31日止之3個月租金共15萬元，即屬無法律上原因而受有收取租金之利益，並致原告受有上開租金收益之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還105年5月1日至同年9月30日之5個月租金25萬元及自105年9月26日民事訴之追加狀繕本送達翌日（即105年9月27日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應返還105年10月1日起至同年12月31日止之3個月租金15萬元及自106年3月2日民事減縮訴之聲明狀繕本送達翌日（即106年3月3日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，亦應准許。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第1項約定請求被告給付違約金2,665,000元及自106年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；復依民法第179條規定請求被告返還劉正雄部分之租金不當得利15萬元及自104年11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另依民法第179條規定請求被告返還游文德部分之租金不當得利25萬元、15萬元，合計40萬元，及其中25萬元部分自105年9月27日起、其中15萬元部分自106年3月3日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 3 月 23 日民事第三庭法官林振芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 23 日書記官黃瑋婷

臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1344號

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