104年度重訴字第1376號（塗銷所有權登記） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1376號原　　　告　吳杰睿訴訟代理人　白宗弘律師被　　　告　吳新龍訴訟代理人　葉繼升律師上列當事人間請求塗銷所有權登記等事件，本院於民國105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告起訴時訴之聲明係依民法第74條第1項、第179條前段、第767條第1項中段請求被告將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（應有部分為1/2），及其上門牌號碼新北市○○區 ○○路000號1樓、2樓房屋（以下合稱系爭房地）於民國104年7月23日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。嗣於民國105年6月21日言詞辯論期日當庭追加依民法第74條第1項聲請撤銷原告於104年7月16日與被告簽訂之買賣契約（見本院卷第181頁）。經核上開追加聲明之基礎事實業經本院審理，訴訟資料及證據均屬相同，宜於同一訴訟程序解決，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。二、原告主張：㈠、原告於民國104年7月4日委託訴外人東旭不動產仲介有限公司（即21世紀不動產新店建國加盟店，下稱東旭公司）代為銷售系爭房地，約定委託銷售價格為新臺幣（下同）4000萬元，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約書），因東旭公司營業員熊力德表明委託售價過高，要求降低底價為3180萬元，原告遂於同日與東旭公司另行簽訂委託銷售契約內容變更合意書（下稱內容變更合意書）。嗣原告經東旭公司仲介於同年7月16日以2500萬元出售系爭房地予被告，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），兩造另共同簽具買賣價金履約保證申請書，同意東旭公司委請安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）辦理履約保證、仲介費給付等事項，被告則當場簽發面額各125萬元之支票2紙交原告收執。惟因東旭公司告知須按履約保證契約辦理過戶及撥款，原告遂將上開支票及系爭房地所有權狀原本、印鑑章、印鑑證明等文件，交付兩造合意指定之地政士即訴外人黃鴻音保管。數日後，因原告未接獲任何撥款及辦理進度之通知，經查證始發現東旭公司及黃鴻音在被告未支付任何款項之情形下，未經原告同意，擅自將原告交付東旭公司保管之文件交予被告，由被告自任原告之代理人，於同年7月22日辦理所有權移轉登記，將系爭房地所有權移轉登記予被告，同年7月23日完成登記（下稱系爭登記）。㈡、原告教育程度不高，長年為遊民，智識程度低於一般人，復無自行買賣房地之經驗，訴外人即東旭公司店長周公博、營業員熊力德利用原告因另涉犯刑法第277條第2項過失致死刑事案件，可能遭被害人求償之急迫情形，勸說原告以顯然低於行情之價格出售系爭房地，在同一天要求原告從4000萬降至3180萬元，共降820萬元，自屬急迫，且表示其於緬甸有朋友，可以讓原告去享受，讓原告把系爭房地出賣後去緬甸享樂，使原告輕率同意調降820萬元，熊力德另表示所有稅金均由被告支付，降低680萬元為合理，使原告同意以2500 萬元出售，自屬利用原告之急迫、輕率，或無經驗而簽訂系爭買賣契約。又委託銷售契約書係原告與東旭公司簽訂，應僅雙方知悉，被告竟於該份契約不動產標的現況說明書欄下方簽名，顯見被告參與周公博、熊力德上開行為，爰依民法第74條第1項請求撤銷系爭買賣契約。㈢、東旭公司未依委託銷售契約書第7條第1款約定提供該公司近3個月之成交行情予原告，致原告誤解該區域市場行情。第三人周公博、熊力德雖無積極詐欺行為，但未如實告知上開重要事項，致原告同意降價以2500萬元出售系爭房地，自屬消極詐欺行為。而委託銷售契約書係原告與東旭公司簽訂，應僅雙方知悉，被告竟於該份契約不動產標的現況說明書欄下方簽名，顯見被告雖未共同為詐欺行為，但明知或可得而知周公博、熊力德之詐欺行為，原告自得依民法第92條第1 條撤銷系爭買賣契約。則系爭買賣契約既經撤銷，被告無法律上原因而享有登記為系爭房地所有權人之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條前段請求被告塗銷系爭登記，回復登記為原告所有。㈣、又縱認系爭買賣契約有效，原告將系爭房地所有權狀原本、印鑑章、印鑑證明等文件交付黃鴻音之目的，僅同意黃鴻音受其指示辦理所有權移轉、設定，及控管履約保證事項之進度，並未授權黃鴻音得交由他人辦理，是黃鴻音未經原告同意，擅自將原告交付保管之文件交予被告，是被告自任原告之代理人，於104年7月22日辦理系爭登記，為無權代理，依民法170條第1項規定，該物權行為對原告不生效力，原告亦得依民法第767條第1項中段請求被告塗銷系爭登記，回復登記為原告所有。㈤、並聲明：⑴原告於104年7月16日與被告簽訂之買賣契約應予撤銷。⑵被告應將系爭房地於104年7月23日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告所有（依原告主張之事實調整聲明順序）。三、被告則以：原告簽訂系爭買賣契約之際，已明確知悉買賣價金為2500萬元，並要求地政規費、設定費、簽約費、保險費、代書費、履約保證費、契稅、印花稅、土地增值稅均由被告負擔，且與被告約定於系爭房地交屋前辦理原有租約之換約手續，顯見原告簽約時並無急迫、輕率、無經驗之狀態，亦無受詐欺之情。又依系爭買賣契約第2條第2款約定，黃鴻音本得就系爭房地所有權移轉登記事宜委託第三人代為處理，被告自非無權代理等語。況本件係原告因恐遭過失致死刑事案件之被害人求償，透過熊力德要求被告提前付清全部價金，被告不及申辦貸款，提前於104年7月22日完稅，並於同年7月27、28、29日將五筆款項匯入玉山商業銀行敦南分行（下稱玉山銀行）履約保證專戶（帳號00000-00-00000-0，戶名安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶，下稱履保專戶），益證原告所指處於急迫、輕率、無經驗之狀態或無受詐欺而簽訂系爭買賣契約，均屬不實。並答辯聲明：原告之訴均駁回。四、經查：㈠、原告於104年7月4日委託東旭公司銷售系爭房地，並簽訂委託銷售契約書，承辦人為熊力德，原約定委託銷售價格4000萬元，同日另簽訂內容變更合意書，約定出售底價降為3180萬元等情，有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書影本等在卷可憑（見本院卷第13-15頁）。㈡、兩造於104年7月16日訂立系爭買賣契約，約定價金2500萬元，並與東旭公司共同委託安新公司辦理履約保證事宜，三方同時向玉山銀行申請履保專戶（帳號00000-00-00000-0，戶名安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶），被告於104年7月22日繳納土地增值稅675,740元、房屋稅315元、 212元、契稅7,578元、10,236，並於同年7月27、28、29日分5筆將價金匯入履保專戶等情，有系爭不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、上開稅款繳款書（包括繳款書及繳款後之查詢）影本等存卷為證（見本院卷第16-27、105-109、30、33-36頁）。㈢、被告於104年7月22日以代理人前往新北市新店地政事務所以買賣為原因辦理系爭房地所有權移轉登記，同年7月23日完成登記等情，有土地登記申請書及相關資料、建物及土地登記謄本、異動索引影本等附卷可憑（見本院卷第28-29、31-32、37-44、45-58頁）。㈣、上開各情為兩造不爭執，應堪信實。五、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張：㈠被告趁原告迫於可能遭刑事被害人求償，且智識低於常人，復無買賣不動產之經驗之情形，以顯然低於行情之價格與被告簽訂系爭買賣契約，依民法第74條第1項訴請撤銷系爭買賣契約。㈡周公博、熊力德未提供東旭公司近3個月之成交行情，致原告誤解該區域市場行情，同意降價出售，為消極詐欺行為，且為被告明知或可得而知，依民法第92條第1條撤銷系爭買賣契約後，依同法第179條前段請求被告塗銷系爭登記。㈢被告無權代理原告辦理系爭登記，對原告不生效力，依民法第767條第1項中段請求被告塗銷系爭登記。為被告否認，並以上開情詞置辯。茲就原告上開主張分別論述如下：㈠、原告得否依民法第74條第1項訴請撤銷系爭買賣契約：按法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第108號判例意旨參照）。民法第74條第1項所謂「急迫」，係指當事人因某種客觀上之原因，必須即時為該法律行為，否則將受某種不利益而言，如無此種情形，僅當事人主觀上欲儘速處理事務而為法律行為，即難認係屬急迫。所謂「輕率」，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。而所稱「無經驗」，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識。又依民事訴訟法第227條規定，當事人就其主張有利於己之事實，應負舉證責任，是本於上開規定聲請撤銷法律行為者，自應就上述主、客觀事實負舉證之責任。經查： ⒈教育程度為個人接受一般常規教育之時間，遊民則為一種生活方式，縱使教育程度較低，或為遊民，智識程度亦未必低於常人。又倘原告所提其與女兒吳綺瑩及熊力德間對話之譯文內容屬實（見本院卷第127-133頁被告否認真正），原告於上開對話中一再爭執兩造約定由被告稅金奢侈稅為何由原告負擔，思路清晰，並無不解簽定系爭買賣契約效果之情狀；參以原告因過失致死刑事案件，恐遭被害人求償，及主張因熊力德表示友人在緬甸，原告出售系爭房地後可以前去享受，始同意將委託出售價格調降至3180萬元，以及熊力德告知所有稅金均由被告支付始同意以2500萬元出售系爭房地等情，堪認原告同意調降委託出售價格為3180萬元及以2500萬元，均經思考後始為決定，且非僅因恐遭刑事被害人追償之單一原因，縱其主觀上有欲儘速出售系爭房地之意，仍難認係屬急迫；再審酌原告以102年11月12日間購入系爭房地，亦非無購屋經驗等一切情狀，尚難認原告欠缺一般生活經驗或交易經驗，或係在急迫、輕率、無經驗下簽訂系爭買賣契約。況原告所指上開行為均屬周公博、熊力德之行為，被告於委託銷售契約書標的現況處簽名，僅在向東旭公司確認受領之標的物屋況，亦難憑此認定被告與周公博熊力德共同為前述行為，原告主張委託銷售契約書不可能讓被告知道，被告顯然共同參與云云，顯屬臆測。從而，原告主張被告與熊力德共同趁其急迫、輕率、無經驗，使其簽訂系爭買賣契約，尚難採信。 ⒉依系爭房地及建物登記地二類謄本所載，系爭房地於82年因地籍圖重測而變更登記，建築完成日期不明，足認系爭房屋為82年前興建之舊屋，屋齡至少20年以上，依內政部不動產交易價查詢服務網顯示新北市○○區○○路00號至120號該區域20年以上5層以下公寓於104年間之交易紀錄（162號該區於104年無交易紀錄）所示，該區平均成交價格約每坪40 萬至45萬元，而系爭房屋合計約60坪，合理成交價格約2400萬元至2700萬元之間，原告以2500萬元出售系爭房地，尚難認有何顯失公平之處。至原告所提不動產估價報告書雖認系爭房地之價值約3800餘萬元，惟該份鑑定報告就價格鑑定方式、評估條件均未敘明，甚至未載系爭房地之基礎條件，已難採信。況鑑定價格與實際成交價無必然關係，實際買賣價格常取決於貨物之供需，市場交易之意願及個人之判斷，亦不能以其成交價格較鑑定價格低，即認定原告以2500萬元出售系爭房地顯失公平。 ⒊從而，原告與被告簽訂系爭買賣契約，並無所指係被告與周公博、熊力德共同趁其急迫、輕率、無經驗而簽訂之情形，亦難認原告以2500萬元出售系爭房地為顯失公平，其依民法第74條第1項訴請撤銷系爭買賣契約，為無理由，不應准許。㈡、原告得否依民法第92條第1項撤銷系爭買賣契約：次按，詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，為民法第92條第1項但書所明定。原告主張周公博、熊力德雖無積極詐欺行為，但未依委託銷售契約書第7條第1款約定提供東旭公司近3個月之成交行情予原告，致原告同意降價以2500萬元出售系爭房地，有消極詐欺行為，是原告就被告有明知或可得而知原告被詐欺之主觀情事，自應負舉證之責任。原告雖指稱委託銷售契約書係原告與東旭公司簽訂，應僅雙方知悉，被告竟於該份契約不動產標的現況說明書欄下方簽名，顯見被告雖未共同為詐欺行為，但明知或可得而知周公博、熊力德之詐欺行為云云。惟被告於委託銷售契約書標的現況處簽名，僅在向東旭公司確認受領之標的物屋況，尚難憑此認定被告明知或可得而知原告所指周公博、熊力德未依約提供成交價格之事實。此外，原告未提出任何證據以實其說，其依民法第92條第1條撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條請求被告塗銷系爭登記，自無理由。㈢、原告得否主張被告無權代理，依民法第767條第1項中段請求被告塗銷系爭登記：原告主張僅同意黃鴻音受其指示辦理所有權移轉、設定登記事宜，並未授權黃鴻音得交由他人辦理，被告代理原告辦理系爭登記，為無權代理等語。惟系爭買賣契約第2條第2款約定「買賣雙方合意委託授權黃鴻音地政士辦理房地移轉設定登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦、償還作業及點交、簽署結案單並通知安新建經等相關事宜，承辦地政士就本項事務之實際作業得使第三人代為處理」（見本院卷第17頁），準此，原告授權黃鴻音辦理所有權移轉登記事宜時，已同意黃鴻音再授權第三人代為處理，是被告辦理系爭登記，自屬有權代理，原告依民法170條第1條規定主張系爭登記對其不生效力，並依民法第767條第1項中段請求被告塗銷系爭登記，自無理由。六、綜上所述，原告依民法第74條第1項訴請撤銷系爭買賣契約，依第92條第1項撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條前段請求撤銷系爭登記，及依民法170條第1項主張系爭登記對其不生效力，並依民法第767條第1項中段請求被告塗銷系爭登記，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 6 月 30 日民事第八庭法官邱蓮華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 6 月 30 日書記官陳立俐

臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1376號

關鍵資訊