臺灣臺北地方法院104年度重訴字第563號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第563號

原告

吳季玲

訴訟代理人

蘇錦霞律師

訴訟代理人

許惠峰律師

訴訟代理人

陳昱龍律師

複代理人

鍾鳳芝律師

被告

張典儒

訴訟代理人

張俊傑律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國99年11月16日與被告簽訂契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）3,539萬元，向被告買受坐落於台北市○○區○○段○○段00○0000地號土地上，同段984建號（門牌號碼：台北市○○區○○路00號11樓之1，下稱系爭房屋）及938建號（門牌號碼：台北市○○區○○路00號地下3層85號車位）建物，被告並於同年12月20日移轉登記房地所有權，復於同年月23日移轉房地占有予原告。惟被告於雙方買賣過程及系爭買賣契約中，均未曾揭露系爭房屋係位於台北市內湖五期重劃區特定專用區，不得作為住宅使用，而系爭房屋係屬商辦使用，其價格應僅有每坪35萬元，致原告仍以住宅價格購入，受有價差之損害。另被告未告知原告系爭房屋違法將原始竣工圖上各層共用部分之女廁面積計3.59坪（下稱系爭公共廁所），二次施工變更為系爭房屋之室內面積使用，並加計於買賣契約中出售予原告。台北市政府都市發展局業於102年4月18日以北市○○○○00000000000號函要求回復原狀，系爭房屋因而有使用坪數與買賣契約不符之坪數短少瑕疵，且須重新裝潢隔間，以使專有部分及共用部分回復如原始竣工圖所示，原告乃於103年10月7日致函被告請求協商解決，惟被告均未置理。系爭房屋登記面積雖為60.41坪，應扣除被告加計出售之3.59坪，故以56.82坪計算被告應賠償價差之損害11,330,590元（計算式：56.82×[每坪買價549,412元－每坪商辦價格350,000元]＝11,330,590）。另請求被告將短少之使用坪數3.59坪之買賣價金1,972,389元（計算式：3.59×549,412＝1,972,389）返還予原告，復依不完全給付回復原狀之損害賠償，賠償原告裝潢及重新隔間之損失共2,441,400元，總計15,744,379元（計算式：11,330,590元＋1,972,389元＋2,441,400元＝15,744,379元）。為此，爰依系爭買賣契約第4條第5項及民法第353條、第359條、第227條規定，請求被告給付等語。並聲明：被告應給付原告15,744,379元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠依系爭買賣契約約定之房屋主建物面積為106.28平方公尺，附屬建物即雨遮、陽台面積分別為11.92、14.56平方公尺，共用部分面積為66.94平方公尺，而原告實際取得主建物面積106.28平方公尺，附屬建物即雨遮、陽台面積分別為11.92、14.56平方公尺，共用部分大公持分面積55.0492平方公尺（計算式：4,538.27×1213/100000＝55.0492）、小公持分面積11.8799平方公尺（計算式：38.92×30524/100000＝11.8799），總計66.93平方公尺，原告實際取得之面積並無短少3.59坪（約11.88平方公尺）之情。㈡被告從未向原告表示系爭房屋係作為住宅使用，而系爭買賣契約並未有住宅使用之記載，系爭房屋之建物登記謄本載明建物用途為商業用。原告於購買系爭房屋時即知悉系爭房屋係位於商辦區內，而非住宅區內。被告乃系爭房屋所坐落土地之共有人之一，訴外人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）於96年間與土地共有人商議興建系爭房屋，嗣後興富發公司即委託代銷房屋公司進行預售，同時亦通知被告隨同預售系爭房屋，當時所使用之房地預定買賣契約書已載明該建案房屋之使用分區為辦公使用，且室內空間有二次施工情形，惟原告要求不使用代銷公司之買賣契約以減省代銷費用，故兩造間買賣契約未使用代銷房屋公司之買賣契約，然被告仍有告知原告系爭房屋有上開情況，原告自不得事後主張瑕疵擔保責任。況被告就相同社區之房屋，有多件相同價位之買賣，要無特於系爭買賣契約隱瞞原告有關房屋之情形。退步言之，系爭房屋交易當時，周邊住宅區之行情約每坪70至85萬元，非住宅區約每坪40至60萬元，原告稱系爭房屋於99年間每坪價格應為35萬元，顯非事實。㈢另原告主張裝潢及重新隔間費用須2,441,400元云云，惟原告迄今均未進行施工，且其估價顯然偏高，如法院認原告請求為有理由，被告亦願意回復原狀等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告以台北富邦商業銀行股份有限公司之可轉讓定期存單為擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告於99年11月16日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價3,539萬元，向被告買受如附表所示之建物及所坐落之土地，被告已於同年12月20日移轉登記系爭房地所有權，復於同年月23日移轉房地之占有予原告，原告已付清買賣價金3,539萬元。

㈡系爭房屋係在台北市內湖五期重劃區特定專用區，不得作為住宅使用。

㈢兩造簽訂系爭買賣契約時之系爭房屋現狀為原本竣工圖上之公共廁所變更為原告專屬使用，上開面積3.59坪屬於小公。

四、原告主張系爭房屋具有不得作為住宅使用，且原告不得專用系爭公共廁所之面積3.59坪之瑕疵，及原告遭台北市政府都市發展局要求回復原狀，受有損害等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告於購買系爭房屋時，是否知悉系爭房屋係商辦使用及系爭公共廁所是否為小公，事後施工變更為原告室內空間使用？茲論述如下：

㈠原告簽訂買賣契約時是否知悉系爭房屋係商辦使用：經查，兩造簽訂系爭買賣契約時經辦之代書蔡穀蒼到庭證稱：兩造簽約時，伊會申請當天的建物登記謄本，並於簽約後交付予買方，伊有依照建物謄本向雙方說明系爭房屋係商業用，當天有提到不是做住宅使用…買方有問廁所位置大概在哪邊，因廁所是約定專用部分，賣方有大概指一下，因現場已經二工過，就是再次施工過，跟使用執照的竣工圖不一致。賣方大概比一下位置。當時買方也知道現場有經過二次施工…伊當時沒有提到二次施工這個字眼…伊當時有跟買方說你用的廁所部分，就是他的小公。買賣雙方到現場看房屋時，現場已經二次施工完畢，廁所對外的開口已經封起來了等語（本院104年10月15日言詞辯論筆錄，卷第114-116頁），佐以系爭房屋之建物登記第二類謄本載明主要用途為商業用，有該謄本在卷可憑（本院卷第78頁），足見原告於簽約購買系爭房屋時已知悉系爭房屋係位於商辦用地而非住宅用地，且系爭房屋之小公部分即約定專用部分已施工改為系爭房屋之室內用地。再被告就其所有同一建案之其他房屋，與買受人簽訂買賣契約即採用興富發公司委託之代銷公司之制式契約範本，有房地預定買賣契約2份在卷可查（本院卷第61-73頁、第191-218頁），其上均載明系爭建案房屋之使用分區為辦公服務區，地上二層以上為一般事務所，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用，且就約定專用之共有廁所已有拆除重新施工之情形，為上開契約第31條所明文約定。而其中一戶房地買賣之價金約為每坪58萬餘元，較之原告所購入之每坪價金549,412元為高，足見被告並無必要故意隱瞞原告關於系爭房屋使用分區之限制甚明。且系爭房屋係興富發公司於97年間所興建，建案名稱為「百達南京」，係位於內湖5期重劃區內，該建案強調免震建築，總價3,300萬元起，土地使用分區屬「辦公服務區」，有蘋果日報97年12月10日新聞報導可憑，足見該建案於97年間推出於市面時，即公開其位於辦公區域之事實，並無故意隱密使用分區之限制以欺瞞買受人之情。從而，被告抗辯原告於簽約時即已知悉系爭房屋位於「辦公服務區」一事，與事實相符，可資採信。又系爭房屋之買賣契約書第3條約定勾選賣方同意土地增值稅以一般稅率辦理申報，並未勾選「賣方同意土地增值稅以自用住宅優惠稅率辦理申報，但若因自用條件不符，而以一般稅率核課時，願意按一般稅率完稅」之項目，有該買賣契約書在卷可憑（本院卷第13頁），是觀諸系爭買賣契約，被告並未以何等方式欺瞞或誤使原告相信系爭房屋係位於住宅用地甚明。再參酌被告另與第三人間使用興富發公司委託之代銷公司之房地買賣契約，其上載明該社區地上2至14層各層樓之共用廁所，買受人同意各層公共廁所分別約定由各毗鄰戶專用，並持分該約定專用之廁所所佔面積及負擔管理費等字句，而該契約係97年8月6日簽訂，有百達南京房屋土地買賣合約書在卷可稽（本院卷第69頁、第73頁），足見證人蔡穀蒼於系爭買賣契約簽訂之99年11月16日向兩造解釋稱系爭房屋小公部分係約定專用一節，核與事實相符，可資採信。

㈡原告並未受有使用面積短少之損害：系爭買賣契約約定之房屋主建物面積為106.28平方公尺，附屬建物即雨遮、陽台面積分別為11.92、14.56平方公尺，共用部分面積為66.94平方公尺，而如附表編號1所示建物登記面積為106.28平方公尺，附屬建物之陽台面積為14.56平方公尺，雨遮面積為11.92平方公尺，有系爭房屋建物所有權狀在卷可稽（本院卷第15頁），核與系爭買賣契約約定相符，原告主張被告將系爭房屋共用部分之女廁面積3.59坪（約11.87平方公尺），係被告加計於買賣契約中售予原告云云，即非可採。原告亦自承該3.59坪係原始竣工圖上之共用女廁面積，屬於小公（見原告起訴狀及本院104年7月16日言詞辯論筆錄），該部分面積既屬小公，參酌系爭房屋之建物所有權狀、建物登記第二類謄本（本院卷第15頁、第78頁），潭美段五小段1029建號（面積38.92平方公尺）之主要用途為第11層男廁、女廁，足見該小公即為潭美段五小段1029建號，而該建號已移轉登記予原告，原告主張被告所交付之建物短少3.59坪，為無可採。原告復主張該3.59坪廁所無法為原告專用，仍受有損害云云，惟原告既已於買受時已知悉系爭3.59坪廁所係屬小公，且係約定專用，業如前述，其復主張受有無法為原告專用之損害，即非可採。

㈢承上，原告既於簽訂買賣契約之時，已知悉系爭房屋之使用分區係「辦公服務區」，且關於毗鄰戶之公共廁所業經施工而變更為原告室內使用面積之事，其係以上開條件而購買系爭房屋，自無買賣瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償請求可言。

五、從而，原告依系爭買賣契約及民法第353條、第359條、第227條等規定，請求物之瑕疵擔保、不完全給付之損害賠償，均為無理由。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，原告另聲請鑑定系爭公共廁所回復原狀後系爭房屋之價值減損，及原告以住宅價格購入系爭房屋之價差，以及將系爭公共廁所回復原狀所需施工費用，核無必要。兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。