臺灣臺北地方法院104年度重訴字第935號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第935號

原告

仁裕投資有限公司

法定代理人

謝燕琴

訴訟代理人

胡峰賓律師

複代理人

吳逸軒律師

被告

美勝國際餐飲有限公司

法定代理人

鄒為康

訴訟代理人

王書明

上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國105年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造所簽訂之房屋租賃契約書第15條約定合意以本院為第一審管轄法院，此有上開契約書在卷可稽，是本院自有管轄權。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

㈠兩造於民國103年1月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告將坐落臺北市○○區○○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自103年3月5日起至106年3月4日止，每月租金新臺幣（下同）11萬7500元。被告嗣於103年5月22日傳簡訊告知於103年5月31日終止租賃契約，原告亦已同意，是兩造於104年5月31日已合意終止系爭租約。若被告否認兩造於當時已合意終止租約，按終止權之性質係屬形成權之一種，一方當事人依其單方意思表示，即得終止租賃契約，是系爭租約亦因被告之上揭簡訊通知，而於103年5月31日終止。即或不然，被告自103年6月5日起即未付租，其遲付租金已逾2期以上，原告亦得終止租約，並以起訴狀之繕本送達表示終止系爭租約。然被告仍遺留物品尚未清除，現系爭租賃契約既已終止，被告自有清理相關遺留物品，並將系爭房返還予原告之義務。爰依民法第455條、第767條規定，請求被告返還系爭房屋。

㈡兩造於103年5月31日終止系爭租約，然被告一直拒不還屋，繼續占有系爭房屋，則被告自應給付自103年6月1日起至今14個月之相當於租金之不當得利164萬5000元。若鈞院認為系爭租約係原告於起訴時方為終止，被告亦應依系爭租約按月給付租金11萬7500元，自103年6月1日起至起訴時（即104年8月7日），已積欠14個月租金共計164萬5000元。原告並得請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。爰依民法第179條或系爭租約請求給付上開金額及利息。

㈢聲明：⑴被告應將原告所有坐落臺北市○○區○○○路000號1樓房屋騰空遷出，返還予原告。⑵被告應給付原告164萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日時至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋係國宅，依法不得出租，且房屋之所有權人為謝燕琴個人，但與被告簽約的是公司，不知謝燕琴與公司間是否有合約關係。原告是非法租賃，且原告簽約時承諾兩件事情，如果無法作為餐廳營業使用，被告可無條件退租，原告應全額返還保證金，另外如租賃物遭法院除去租賃權...等，原告應賠償被告於租賃期限無法使用租賃物之損害，被告當初投入600多萬，法院已判決原告應賠償399萬3794元，如將房屋還給原告，猜測原告將會再租給別人，再製造另外的損害，所以未交還等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：原告主張兩造於103年1月23日簽訂系爭租約，原告將系爭房屋出租予被告，租期自103年3月5日起至106年3月4日止，每月租金11萬7500元，被告曾於103年5月22日以簡訊通知原告於103年5月31日依合約約定條款終止租約，以及被告迄今尚未將系爭房屋騰空返還予原告等情，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約書1份、簡訊照片1張、現場照片4張為證（見本院卷第16-19、49-52頁），並均為被告所自認（參本院卷第91頁背面、第122頁），自堪信為真實。又原告主張兩造已於103年5月31日終止租約，被告已無合法之占有權源，應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應給付原告相當於租金之不當得利，如若兩造未於上揭期間終止租約，因被告遲付租金已逾2期以上，原告亦得終止租約，並以起訴狀之繕本送達（本院送達日為104年10月5日）表示終止系爭租約，則自103年6月1日起至起訴時，已積欠14個月租金共計164萬5000元，亦得請求給付等語，惟被告則以前開情詞置辯。是本件所應審究者為：兩造間系爭租約已否終止？何時終止？原告請求遷讓返還系爭房屋，及被告給付164萬5000元暨其遲延利息有無理由？茲分述如下：

㈠按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第453條第3項之規定，先期通知。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，民法第453條、第450條第3項分別定有明文。且按當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，但如約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，即為終止權之保留，仍為法之所許。又按終止權係屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形成之效力，不必得對方之同意。而查，系爭租約第9條其他特約事項第3項約定：「若房屋無法做為餐廳營業登記，乙方（即被告）得無條件退租，甲方（即原告）應全額返還保證金。」，即兩造已事前約定，若系爭房屋無法做為餐廳營業登記，被告即得於租賃契約屆滿前任意終止契約，核屬前揭民法第453條所規定之「約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約」之約定，是若系爭房屋有該條款約定所載無法做為餐廳營業登記之情形時，被告即得依上開約款終止租約。

㈡關於系爭租約終止時點一事，原告主張被告於103年5月22日以簡訊通知原告於103年5月31日終止租約，業經原告同意，是兩造間已於103年5月31日經合意終止租約等語。被告固自認曾於103年5月22日以簡訊通知原告表示於102年5月31日終止租約（見本院卷第91頁背面），惟抗辯原告並未回復是否同意，且被告係以系爭房屋為國宅，依法不得出租作為餐廳使用，而依據系爭租約第9條第3項約定終止租約，兩造並非合意終止租約等語。經查，被告固於103年5月22日以簡訊通知原告於103年5月31日終止租約，然被告否認原告於接受該簡訊通知後曾表示同意，而原告復未能提出證據證明其當時已同意被告所提出之終止租約之要約，則兩造間之系爭租約並未於渠時經雙方合意而終止。是原告主張兩造間之系爭租約於103年5月31日即發生終止租約之效力等語，並無可取。又查，系爭房屋為國宅，依法不得作為餐廳使用一節，為原告所不爭執（見本院卷第93頁），則依據系爭租約第9條第3項約定，被告自得片面終止租約。然揆諸前開規定及說明，被告於租賃契約屆滿前依上開約定提前終止租約時，應踐行民法第450條第3項之先期通知程序。而依系爭合約第3條第3項約定：「乙方（即被告）每月5日前將當月租金匯款至甲方帳戶...。」，足認雙方係約定以每一個月為一期支付租金，則依上開規定，系爭租約應於103年5月22日以簡訊通知原告後30日即103年6月21日當月之末日，即103年6月30日發生終止租約之效力。

㈢按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第455條定有明文。兩造間之租賃契約關係既已於103年6月30日因被告行使終止權而消滅，被告自應返還租賃物，被告以：如將房屋還給原告，猜測原告將會再租給別人，再製造另外的損害為由，拒絕交還系爭房屋予原告，自無可取。從而，原告依據上開規定請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據。至於原告雖另依民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請求被告返還系爭房屋云云。然系爭房屋並非原告所有，而係原告之法定代理人謝燕琴個人所有，嗣謝燕琴將之出租予原告使用等情，業據原告提出系爭房屋之所有權狀影本暨房屋租賃契約書為證（見本院卷第109-111頁）。原告既非系爭房屋之所有權人，則其依上開民法第767條第1項所有物返還請求權請求被告返還房屋，於法自屬無據，附此敘明。

㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。又系爭租約第7條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋予甲方之日止，乙方應再支付逾期使用日數之租金，並沒收押租保證金。」。查：

⑴兩造簽訂之系爭租約已依法終止，已如上述，原告雖非系爭房屋之所有人，但依其與謝燕琴間之租賃契約關係，原告為系爭房屋之合法使用權人。茲被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於兩造合法終止租約之翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告依法得請求返還。而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為11萬7500元，已如前述，並有系爭租約附卷可參（見本院卷第26頁），自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。

⑵本件原告原請求被告給付上開不當得利之期間為自103年6月1日起14個月即至104年7月31日止。然承前述，兩造間系爭租約係於103年6月30日始行合法終止，則原告自103年7月1日起始屬無權占有，是原告主張自103年6月1日起算不當得利，即屬無據。又承前述，原告起訴時請求返還不當得利之期日末日為104年7月31日，則依此計算，自兩造終止租約之日即103年7月1日起至原告原請求計算之終止日即104年7月31日止，原告請求被告給付相當於租金之不當得利152萬7500元（計算式：117,500×13=1,527,500），自屬有據，應予准許，逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，本件系爭租約已於103年6月30日經被告依法終止而消滅，但被告仍未返還而繼續占有系爭房屋，則原告依租賃契約之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依不當得利之法律關係，請求被告給付152萬7500元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。原告逾上開准許範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。被告雖未向本院聲請預供擔保免為假執行，爰併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額，諭知被告得預供擔保免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。