臺灣臺北地方法院 - 104年度金字第18號（損害賠償）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 104年度金字第18號原　　　告　幸福人壽保險股份有限公司法定代理人　接管人財團法人保險安定基金接管小組召集人崔蕙蓮訴訟代理人　葉建廷律師複代理人　　黃任顯律師被　　　告　鄧文聰潘善建共　　　同　劉慧君律師訴訟代理人　鄧依仁律師陳碧瑩律師被　　　告　李廣進訴訟代理人　蔡吉記律師謝文倩律師陳紹倫律師上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國105年5月27日言詞辯論終結，本院判決如下︰主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張： (一)被告鄧文聰、李廣進及潘善建前於民國97年6月、100年8月及97年9月間分別任原告之董事長、副總經理及不動產投資一部協理，依公司法第8條第1項、第2項規定，其等均為原告之不動產投資業務負責人，受原告委託處理不動產投資事務，應盡善良管理人之注意義務。被告於101年4至6月間，為原告處理購入門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號、同路93號之後二戶房地（即坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號土地暨其上615、429建號建物，下稱系爭西寧南路房地）之不動產投資案件（下稱系爭投資案）時，被告潘善建為不動產投資一部部門主管，負責審查案件評估及投資標的鑑估及出具開發案可行性分析報告，被告李廣進則為負責督導系爭投資案之副總經理，並代總經理簽核文件，有審核交易條件之責任，另被告鄧文聰為負責核定系爭投資案之董事長，均實際參與系爭投資案之評估、督導及審核程序，依幸福人壽保險股份有限公司取得或處分不動產處理程序（下稱系爭不動產處理程序）第6條及不動產投資一部業務分層負責表規定，其等各自負有應確實評估、督導、核定系爭投資案之權責。惟系爭西寧南路房地位處臺北市都市計畫之第四種商業區，土地面積僅為42.35坪、平均寬度小於5公尺，未達臺北市土地使用分區管制自治條例（下稱土地分區管制自治條例）第29條關於最小建築基地寬度限制之規定，依法僅能繼續使用原有建物，不得單獨開發為建築基地，原告於購買後，將面臨土地無法即時利用，有違反保險法第146條之2規定之虞，且系爭投資案之土地臨路面寬僅4.2公尺，依土地分區管制自治條例第25條規定，容積率亦僅300%，並不適合原告投資。惟原告之不動產投資一部，就系爭投資案委由歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）進行估價，歐亞事務所就系爭西寧南路房地，係以擬購入之3筆土地加計毗連之其餘13筆土地（總面積為714平方公尺）之虛擬狀態（即特定條件）為評估，認為系爭西寧南路房屋之土地每坪達新臺幣（下同）5,170,000元，與系爭西寧南路房地之真實情狀差距過大。且依內政部不動產估價技術規則第6條第2項規定，歐亞事務所既係憑特定條件估價，應同時估計正常價格，惟歐亞事務所逾期所提出之報告書中，並未載有系爭西寧南路房地之正常價格，顯與前開規定不合，應無法作為系爭西寧南路房地交易價格擬定之參考依據。而被告潘善建、李廣進就原告不動產投資一部於101年4月30日所提出之系爭投資案為核定時，本應先仔細審閱土地真實狀況與投資、鑑價報告所載情況是否一致，並確實評估土地真實狀況、合理價格及整合開發之成本、時間等必要資訊後，審慎評估投資案之合理性；惟被告潘善建未將系爭西寧南路房地之投資價格合理性及後續開發與利用之可行性納入投資報酬分析及評估作業中，用以分析其短期內整合鄰地之可行性與鑑估購入標的之個別價格，即逕以與鄰地共同開發之假設條件（即基地為58.08坪、容積率為800%）評估投資報酬率，更未將整合週邊土地開發費用納入投資必需支付之成本考量，而於明知系爭西寧南路房地非合適之投資標的之情況下，以每坪4,700,000元、總價為199,045,000元顯逾市價之不合理價格，認定購入該房地對原告有利，於101年4月30日建議購入，由被告李廣進同意該交易條件，另被告鄧文聰亦未仔細審核系爭簽呈及相關附件並指出評估不確實之處，即核定、同意系爭交易，應均已違背對原告所應盡之善良管理人注意義務。原告並因此於102年7月16日遭金融監督管理委員會（下稱金管會）裁罰。嗣原告於103年12月15日委託戴德梁行不動產估價師事務所（下稱戴德梁行）就系爭西寧南路房地以101年5月9日(即當時交易前後）為價格日期進行估價，估定當時之總價值僅為144,837,000元、每坪價值約為3,420,000元，則被告之前開決定，造成原告受有價差（即取得系爭西寧南路房地之實際價值遠低於所支出價金之財產總額減損）54,208,000元之損害。經原告催告被告賠償價差之損害，惟被告均未置理，為此，爰依公司法第23條第1項及民法第544條規定提起本件訴訟，請求被告賠償原告54,208,000元之損害。縱本院認定被告與原告間有非屬委任關係者，亦因被告應本於與原告間之僱傭關係，依民法第227 條第1項規定，對原告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。再因被告間對原告之債務為不真正連帶債務，於任一被告為給付後，他被告於給付範圍內同免責任。 (二)對被告之抗辯則陳述以： 1、原告於100年及101年間之財務狀不佳，負債大於資本，因此原告購買系爭西寧南路房地之資金，並非係股東所投入之股本，而係保戶所繳納的保費，不得僅以原告全體董事代表多數股東同意系爭投資案，即謂被告就系爭投資案不必對原告負擔任何責任。且依最高法院99年度台上字第2145號判決意旨，受任人之不完全給付責任不因委任人事後承認受任人創造之外部法律關係而被免除，是原告董事會追認被告鄧文聰代表原告與他人簽訂系爭標的之買賣契約，僅生確認被告鄧文聰所簽署系爭買賣契約之效力問題，被告未盡善良管理人注意義務所生之責任，不因原告董事會之追認而免除。另原告於101年6月22日取得系爭西寧南路房地時，已給付買賣價金199,045,000元，如董事會於101年8月20日拒絕追認該不動產交易，依系爭西寧南路房地買賣契約第7條之規定，原告已給付之款項將均由賣方沒收，反造成原告受有重大損害，因此原告董事會追認該不動產交易，並未擴大原告所受之損害。且系爭西寧南路房地交易之核定、決策過程，係該時之董事長即被告鄧文聰收到被告潘善建、李廣進之報告後做出核准決定，其餘董事均未參與系爭西寧南路房地交易之決策過程，就系爭西寧南路交易過程並無過失。況董事會之成員受公司所託，如有違背職務、未詳細審核議案造成原告受損之情形，亦僅生原告得否對董事會成員請求損害賠償之效果，被告不得以原告董事會嗣後追認系爭西寧南路房地之買賣契約，有擴大原告之損害等，主張過失相抵。 2、經營判斷法則之適用前提，係經營者已盡善良管理人之注意義務，本件被告未基於足夠資訊即決定以每坪4,700,000元高價購入系爭西寧南路房地之行為，因已違反盡善良管理人之注意義務，自不受經營判斷法則之保障。 3、被告雖以原告曾因被告參與決策之烏日高鐵特區土地投資而獲利，主張本件縱有損害，亦得依民法第216條之1規定，與前開烏日高鐵特區之獲利，損益相抵等。惟被告為原告之高階經理人，本即應為原告尋覓良好投資標的並獲取投資利益，不得以其他決策獲利主張與業務執行不當對原告造成之損害抵銷。況被告所主張之烏日高鐵特區土地投資，與本件投資之原因事實完全不同，與民法第216條之1損益相抵之要件不符。 4、被告李廣進提出中華不動產估價師聯合事務所之估價報告設定之價格日期，距實際交易日已一年半，應無法以此作為系爭西寧南路房屋坐落之土地於本件交易時正常價格之判斷基礎。且該估價報告係以「容許建蔽率75%、容許容積率800% 」為估價條件，惟系爭西寧南路第291、292、281地號土地之土地臨路面寬未達5公尺，依臺北市土地使用分區管制自治條例第25條規定，此三筆土地之容積率應僅300%，遠小於中華不動產估價師事務所估價報告所設定容積率800%之估價條件，則中華不動產估價師事務所估價報告所設定之估價條件顯然有誤。 5、公司法第23條第1項係公司負責人為公司執行業務之契約責任，無民法第197條短期消滅時效規定準用之餘地。 (三)並聲明：1、被告鄧文聰應給付原告54,208,000元，及自104年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2、被告李廣進應給付原告54,208,000元，及自104年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3、被告潘善建應給付原告54,208,000元，及自104年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。本判決第1、2、3項所命給付，於任一被告為給付後，他被告於給付範圍內同免責任。請准宣告免供擔保假執行。二、被告鄧文聰、潘善建則以： (一)被告潘善建雖為原告不動產投資一部之協理，然就原告購入土地、購入價格、條件或購入後之利用等節，係受副總經理、總經理及董事長之指揮監督，於不動產投資部門承辦人就不動產業務提案提出簽呈後，僅有初步批核權限，仍須逐級上轉由董事長核可決行，並無自由裁量決定之權限，亦無最終核定權及對外代表原告公司管理事務及簽名之權限，且須受限於原告公司規章之拘束，並聽從原告公司指示，顯見被告潘善建對公司內部並無決定權限，對外亦無代表公司簽約權限，並非實質經理人及公司負責人。且原告於本院104年度勞訴字第119號案件之調解程序中，對其與被告張善建間屬僱傭關係一事並不爭執，故被告潘善建與原告間係成立僱傭契約關係，非委任關係，原告應不得依公司法第23條、第34條及民法第544條之規定，請求被告潘善建負損害賠償責任。 (二)原告係由承辦人即訴外人黃景平於101年4月30日擬具簽呈（下稱系爭簽呈），於101年5月2日就購買系爭西寧南路房地一事，召開投資審查會議，會議結論為：「本案經不動產投資審查會議通過，請不動產投資一部製作會議紀錄後，併同簽呈提請董事長裁示。」，嗣經襄理即訴外人李建興、部門主管即被告潘善建、法務室即訴外人劉松炎、副總經理即被告李廣進往上簽報，經被告鄧文聰核決後，購買系爭西寧南路房地。原告再於101年5月21日與訴外人賴明宏、仝岳紘、林博志就系爭西寧南路房地簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為199,045,000元。而於前開交易前，已有訴外人康厝建設股份有限公司（下稱康厝公司）向原告公司表達1次承租3年之意願，每月租金約328,800元，年租金報酬率約為1.941%。嗣原告於101年8月20日召開之第9屆第10次董事會追認前開購買案。系爭西寧南路房地坐落之土地於102年11月21日經中華不動產估價師聯合事務所鑑定價值為211,750,000元。黃景平遂於102年12月2日擬具簽呈擬，以不低於每坪5,200,000元、總價220,220,000元出售系爭西寧南路房地，並經投資審查會議於102年12月27日討論及公司董事會於103年3月28日決議出售，然因原告有可能遭接管而作罷，足證系爭西寧南路房地確有開發之潛力，原告公司購入之價格並未過高。是被告等就系爭西寧南路房地所作之交易經營決策，係基於原告之最大利益考量，未涉個人利害關係，於當時係正確合理之商業決定，法院基於經營判斷法則，不得就經營者所為之各項商業決策於事後進行二次審查，亦即不得以事後之情狀判斷當時投資之決定是否正確，亦不能請求當時為系爭投資決定之受僱人、董事及董事長為投資損失負賠償責任。又除具有決策權之董事及董事長有上開原則之適用，被告潘善建因非董事，更應有該原則之適用。再被告潘善建僅係以部門主管身分初步批核簽呈提案，並無就不動產估價師出具估價報告內容進行核決審查之權限，亦無原告所稱非以系爭投資案購入土地面積核算投資報酬率及未考量整合成本致原告同意購入之情，且因原告全體董事嗣後就以每坪4,700,000元購入系爭西寧南路房地一事，決議同意追認，則原告主張之損害與被告核轉簽呈行為間，欠缺因果關係，依原告投資管理流程第10條「董事會應負投資管理流程與投資政策之最終責任。」之規定，既系爭投資案已經原告董事會之追認，且席間並無任何董事就交易條件、價格條件有任何爭執或反對發言，亦未就追認系爭交易有任何附條件、不得已之表示，即應由董事會負最終核決責任。 (三)再依公開發行公司取得或處分資產處理準則第9條之規定，公開發行公司取得或處分不動產時，除得以正常價格進行交易，亦得以限定價格、特定價格或特殊價格為交易，且交易金額如未超過估價結果20%以上者，亦不需洽請會計師出具合理性意見，因此法令並無規定必須以正常價格以下金額交易之限制。而不動產投資有長期持有及整合提升價值之特性，保險業以特定價格購入乃業界常見之情況，以基於特定條件下之特定價格購買不動產並無不合理，難謂以高出正常價格交易即構成高價購入。且不動產成交價格不存在所謂絕對標準或正確價格，係取決個案買賣雙方主觀利用目的、個別投資眼光、預期開發方式、預期報酬率、不動產市場前景判斷能力等因素之交互衝擊影響，單一估價報告書更非絕對標準或正確價格。而評估購入系爭西寧南路房地時，係以預計出租予康厝公司3年為短期計畫，每月獲取約328,800元之租金，並藉由整合開發拆除重建或與鄰地合併進行都市更新獲得更高之投資報酬率為中長期計畫，故原告購入時係規劃以臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號等16筆土地整合開發為目標，則原告委請歐亞不動產估價師就系爭16筆土地進行估價，並無不合理之處。又系爭西寧南路房地周邊成交價格落在每坪5,040,000元至15,780,000元左右間，而地主願意處分之價格自然包含未來整合開發之預期利益，且當時捷運松山線正施工中，該房地又坐落於商業圈，故原告公司以每坪4,700,000元購入系爭西寧南路房地，並非不合理之高價。又所謂正常價格已無法反映不動產價值並說服地主出售，故歐亞不動產估價師事務所評估價格為每坪5,170,000元，原告公司以每坪4,700,000元、總價199,045,000元之價格購入，已低於估價價格，仍符合當地實價登錄行情，乃合理議價範圍。而戴德梁行之估價報告所選擇之比較標的，欠缺與系爭西寧南路房地之比較基礎，且其估定之每坪價值亦介於4,500,000元至5,500,000元間，並依勘估標的之個別條件，修正系爭西寧南路房地每坪價格應約為4,550,000 元，與原告購入之金額差距甚小，顯見並無原告所指高價購入等情，原告並未受有任何損害。 (四)原告既同意以上開金額購入系爭西寧南路房地，享受本件投資租金收益及預期開發利益，即應同時承擔投資風險。而於原告持有系爭西寧南路房地及康厝公司承租期間內，原預計陸續購入周遭鄰地整合開發獲利，惟礙於原告數度遭金管會限制不得新增不動產投資，後又遭財團法人保險安定基金接管，致無法再繼續購入周遭鄰地整合開發獲利，並非原無開發利益而購入系爭西寧南路之土地。依會計保守原則提列之暫時性、未實現之帳上資產減損損失，僅係公司依每季末帳上資產狀態所為之保守評價，為暫時性會計調整科目，如帳上已提列資產減損者，日後如有回升亦應予以迴轉，並非已實現發生之實際損失，尤其不動產投資本具風險時有波動漲跌，且仰賴長期持有以整合提升價值之特性，原告不得逕因帳上提列減損損失，即於事後以回溯鑑價之價格作為主張損害之依據。且原告曾就被告所參與決策投資之烏日高鐵特區土地於帳上提列減損損失，實際處分時卻獲利逾550,000,000元，應可證不動產投資時有波動漲跌。又縱認被告有侵權事實，並致原告受有損害，亦因康厝公司每月繳納租金約328,800元，自原告101年5月間購入系爭西寧南路房地迄今，原告至少已收取數百萬元租金收益，另被告於職務上曾作成投資臺中市烏日區光日段土地之決策，為原告獲取逾550,000,000元之投資收益，則被告得依民法第216條之1規定，被告等亦得就上開系爭西寧南路房地租金收益及臺中市烏日區光日段土地投資獲利，主張與本件造成原告之損害為損益相抵。另因系爭西寧南路房地之買賣契約係於101年5月間簽訂，原告公司於斯時亦已知悉被告侵害之情，其損害賠償請求權業已罹於2年時效等語，資為抗辯。 (五)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告李廣進則以： (一)被告與原告間為僱傭關係，並非委任關係，原告不得依公司法第23條、第34條及民法第544條之規定，請求被告負損害賠償責任。 (二)系爭投資案係由原告之不動產投資一部所提出，被告於審核時建議提交不動產投資審查會議討論，並依討論結論，將審查會議記錄提請董事長裁示，被告並無違反規定之情事，系爭投資案經董事長核可，並於101年8月20日經董事會追認通過。依原告於100年9月21日修訂之「取得或處分不動產作業準則之授權層級與額度（圖）」所載，原告之不動產開發部於蒐集合適之不動產投資標的、製作投資個案評估報告、取得鑑價報告後，金額在200,000,000元以下者，應呈請總經理及副董事長、董事長核准，並應於事後最近一次董事會中提會追認。又保險業者對於不動產之投資，依金管會100年2月24日金管保財字第10002502291號令第二、(一)及(二)之規定，係以年化報酬率是否低於中華郵政股份有限公司牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率加2碼，作為判斷是否符合保險法第146條之2第1項前段所規定之「即時利用並有收益」之原則。而原告不動產投資審查會議討論系爭西寧南路房地購買案時，中華郵政股份有限公司牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率為1.375%，加2碼後為1.875%，是前開購買案只要年化報酬率不低於1.875%，即符合前開保險法之規定。被告於前開審查會議中，因該時之不動產投資一部襄理即訴外人李建興推估租金年化收益率約為1.941%，高於1.875%，並未違反「即時利用並有收益」原則，而同意系爭投資案，並未違反忠實義務及善良管理人應盡之義務。縱認被告有違背職務之情事，亦因系爭西寧南路房地之投資資料並非被告所搜集，亦未曾參與投資評估報告之製作及鑑價過程，僅因擔任原告副總經理而核轉該案，對系爭投資案並無核決權限。又因兼任證券投資部主管，於系爭投資案經簽核後，就租金收益率及投報率等收益面考量簽核，並未涉及購買系爭西寧南路房地之審核及決定，應無故意違背職務。(三)再原告委請戴德梁行以回溯鑑價之方式，對系爭西寧南路房地進行鑑價，是否正確及真實，應容有質疑。且戴德梁行之估價報告所選定之比較標的，與系爭西寧南路房地並非處於同一時期、同一地段之不動產，以此為計算基礎，應無從證明系爭西寧南路房地之價格為不合理之高價，亦無法證明原告受有54,208,000元之損害。縱認被告以不合理價格購買系爭西寧南路房地，亦因該房地現仍為原告所有，原告之財產總額並未因此減少，除非原告能證明該房地現實已發生損失，否則難認有實際損害，原告應就其購買系爭西寧南路房地而受有價差54,208,000元損害一事負舉證責任。再原告如受有前開損害，亦因被告李廣進就系爭西寧南路房地之投資案並無核決權，原告之損害亦與被告李廣進之前開行為間無因果關係。且系爭西寧南路房地之投資案係經原告董事會追認通過，而董事會為公司最高業務執行機關，原告就本件投資案所生之損害，應負最大之過失責任，是本件應有民法第217條過失相抵原則之適用等語，資為抗辯。 (四)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項： (一)被告鄧文聰、李廣進及潘善建前自97年6月、100年8月及97 年9月間起分別任原告之董事長、副總經理及不動產投資一部協理。 (二)原告為購入系爭西寧南路房地之投資案，由不動產投資一部承辦人黃景平於101年4月30日提出系爭簽呈，經該部襄理李建興、協理即被告潘建善、法務室劉松炎、副總經理即被告李廣進，逐級往上簽報，經董事長即被告鄧文聰核決。 (三)原告於101年5月21日以每坪4,700,000元、買賣總價199,045,000元之價格，向訴外人賴明宏、仝岳紘、林博志購得系爭西寧南路房地（土地面積約42.35坪）。五、原告主張被告依據與現實投資情況不符之歐亞事務所不動產估價報告而為系爭投資案之評估、督導、核定，有違其等對原告所應盡之善良管理人注意義務，致原告以顯不符當時市場行情之不合理高價購入系爭西寧南路房地，受有價差損失，因而請求被告就此負不真正連帶損害賠償責任等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌之爭點為：(一)被告李廣進、潘善建是否為公司法第8條第2項所稱之公司負責人？(二)被告層簽核決購買系爭西寧南路房地之行為，有無違反其等對原告所應盡之善良管理人注意義務？(三)原告是否受因被告上開行為受有損害？如有，損害金額為何？( 四)原告董事會追認系爭投資案，對其主張之損害，是否與有過失？(五)被告主張損益相抵，是否有理？(六)原告請求權是否已罹於時效消滅？(七)原告依公司法第23條、民法第544、第227條第1項規定請求被告負不真正連帶損害賠償責任，有無理由？茲分述如下： (一)按公司負責人應忠實執行業務並盡善良管理人之注意義務，如有違反致公司受有損害者，負損害賠償責任。公司之經理人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。公司得依章程規定置經理人，其委任、解任及報酬，於股份有限公司應由董事會以董事過半數之出席，及出席董事過半數同意之決議行之。經理人之職權，除章程規定外，並得依契約之訂定。經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽名之權，公司法第23條第1項、第8條第2項、第29條第1項第3款、第31條分別定有明文。是股份有限公司應經董事會以董事過半數之出席，及出席董事過半數同意之決議委任經理人，經理人之職權除公司章程外，亦得依契約定之。查原告於97年1月31日以第七屆第一次董事會決議推選、同年6月間聘任被告鄧文聰為董事長，被告李廣進於100年8月間起為原告副總經理，被告潘善建則於97年9 月間起為原告不動產投資一部協理，有原告第七屆第一次董事會會議紀錄、第九屆第三次董事會會議紀錄、原告100年8月1日組織圖在卷可憑（見本院卷一第11至14頁），又依原告不動產投資部業務分層負責表所示，就取得或處分不動產部分業務細目，副總經理具有核定及核轉之權，協理具有核轉之權，且據101年5月2日原告擬投資購買系爭西寧南路房地投資審查會議紀錄可悉，原告投資審查會成員包括董事長、總經理、副總經理、不動產投資部主管（協理）、法務室主管（經理），有原告不動產投資部業務分層負責表、101 年5月28日會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第220頁背面、第34頁），足見被告李廣進、潘善建分別於擔任原告之副總經理、不動產投資一部協理一職，其職權範圍包括參與原告之年度不動產開發策略、預算與投資組合之擬定及其他重大不動產開發決定，審查不動產投資標的、分析不動產開發案可行性、交易條件之適法性及法律程序等，揆諸前開公司法規定，於執行上開職務範圍內，同與被告鄧文聰為原告之公司負責人，均應忠實執行並盡善良管理人之注意義務。故被告李廣進、潘善建辯稱其非屬公司負責人等語，應非可採。 (二)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段復有明定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨可資參照）。原告主張被告依據與現實投資情況不符之歐亞事務所不動產估價報告而為系爭投資案之評估、督導、核定，有違其等對原告所應盡之善良管理人注意義務，致原告以顯不符當時市場行情之不合理高價購入系爭西寧南路房地，受有價差損失，依前揭說明，原告自應就被告確有違反忠實義務及善良管理人注意義務之情事，以及因此致其受有損害等節負舉證之責。 (三)原告主張被告應依系爭不動產處理程序第6條之規定為系爭投資案之評估、督導、核定，而系爭投資案僅以系爭西寧南路房地為購入標的，其土地僅3筆，然系爭簽呈內所引用之歐亞事務所估價報告係以包含上開3筆土地及毗連之其餘13 筆土地合計16筆土地之虛擬狀態（即特定條件）為鑑價之對象，而以顯不符當時市場行情之不合理高價購入系爭西寧南路房地，認被告就此有違反善良管理人注意義務等語，固據其提出系爭簽呈、系爭投資會議之會議紀錄、系爭處理程序、不動產買賣契約書、歐亞事務所不動產估價報告各1份為憑（見本院卷一第15至38、42至46、222至235頁）。惟被告潘善建於系爭簽呈中已敘明：「五、標的面寬未達五米，雖不得單獨開發建築，但持有期間可收取固定收益，將來整合後更有開發潛力；本部以整合鄰地達可開發面積下試算土地開發後投報率約48%，投資效益可期。」等語，且依歐亞事務所不動產估價報告建議交易條件及交易報告，層簽被告李廣進、鄧文聰核准，又因其金額在200,000,000元以下，並已於最近1次董事會提會追認等情，有系爭簽呈、系爭投資會議之會議紀錄、原告第9屆第10次董事會會議紀錄附卷可稽（見本院卷一第15至35、116至120頁），是被告並無未依系爭處理程序第6條之規定執行系爭投資案事宜之情。原告雖爭執系爭西寧南路土地不得單獨開發建築，原告於購買後，將面臨土地無法即時利用，有違反保險法第146條之2規定之虞，且歐亞事務所之鑑價與真實情狀差距過大，被告據以簽准之價金不合理且過高等語。按保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利用並有收益者為限，保險法第146條之2定有明文。查系爭西寧南路房地由康厝公司承租，租期3年，每月租金328,800元乙情，有房屋租賃契約書在卷可參（見本院卷二第5至9頁），足認被告所述短期計畫得出租收益，年報酬率為1.941%，符合金管會要求之即時利用收益規定等語，尚非無據。又按不動產估價技術規則第2條規定：「一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：(一)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。(二)以不動產合併為目的。(三)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。...」，是正常價格以外之限定價格、特定價格及特殊價格並非不正常價格，而為估價師依法表達估價時之限定、特定或特殊條件所出具之價格種類報告。又按公開發行公司取得或處分資產處理準則第9條規定：「公開發行公司取得或處分不動產或設備，...，交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告，並符合下列規定：一、因特殊原因須以限定價格、特定價格或特殊價格作為交易價格之參考依據時，該項交易應先提經董事會決議通過，未來交易條件變更，亦應比照上開程序辦理。...三、專業估價者之估價結果有下列情形之一，...應洽請會計師依財團法人中華民國會計研究發展基金會（以下簡稱會計研究發展基金會）所發布之審計準則公報第二十號規定辦理，並對差異原因及交易價格之允當性表示具體意見：（一）估價結果與交易金額差距達交易金額之百分之二十以上。...」（見本院卷一第5頁），是公開發行公司取得或處分不動產時，除得以正常價格進行交易，亦得以限定價格、特定價格或特殊價格為交易，且交易金額未超過估價結果20%以上者，無須洽會計師出具合理性意見，未有須以正常價格以下金額交易之法令限制。且不動產交易價格涉及個案買賣雙方主觀利用目的、投資眼光、預期開發方式、市場前景判斷力等，不論地主出售或投資人購入，其出價意願不僅包含目前不動產市場價值，更包含未來整合開發之預期利益，不存在絕對或正確之價格。而系爭西寧南路房地坐落西門町商圈，對面為新光影城，西門徒步區及電影街僅10公尺，距捷運西門站僅500公尺（有捷運板南線與松山新店線交會），且尚有捷運萬大-中和-樹林線第一期之計劃，此有上開分析報告內之基本資料及地圖、照片、歐亞事務所估價報告附卷可稽（見本院卷一第22至23頁、第228 頁背面），足見該位置交通便利，商業活動仍有發展前景，又參以被告提出之價格日期102年11月21日中華不動產估價師聯合事務所出具之估價報告，鑑定價格為正常價格211,750,000元（相當於每坪5,000,000），另依近年實價登錄資料，系爭西寧南路房地周邊成交價格落在每坪5,049,000元至15,782,000元左右，鄰近相似土地成交價格落在每坪4,769,000元至15,780,000元左右，此有中華不動產估價師聯合事務所估價報告、實價登錄資料在卷可參（見外放估價報告、本院卷一第151至159頁），亦徵被告所述西門町土地釋出稀有，具增值潛力等情，應屬有據，再依系爭簽呈及分析報告記載（見本院卷一第15頁背面、第22至24頁）可知，被告係認為系爭西寧南路房地屬都市更新整合開發型投資標的，故短期計畫出租予康厝公司獲取租金收益，出租期間內繼續整合周邊鄰地地主，以達中長期開發興建或與鄰地地主合建開發之目標，始為原告購入系爭西寧南路房地，是被告考量未來增值或整合開發預期利益等投資政策，而委託歐亞事務所以包系爭西寧南路3筆土地及毗連之其餘13筆土地合計16筆土地為估價對象，並無不合理之處，故被告引用歐亞事務所上開估價報告，再按標的情況將鑑定價格每坪5,170,000元下修為4,700,000元，作為購入系爭西寧南路房地價格之依據，亦難謂有何以不符當時市場行情之不合理高價購入之情形。原告雖以其事後委由戴德梁行所出具之不動產估價報告書認系爭西寧南路房地之價格為144,837,000元、每坪約為3,420,000元（見本院卷一第54頁），指摘被告以不合理高價購入，使原告受有損害。惟上開戴德梁行所出具之估價報告書，僅單純就原告購得系爭西寧南路房地之價值而為，但非當地不動產買賣交易之實際登錄資料，此由被告提供之上開實價登錄資料附卷可參（見本院卷一第151至159頁），是原告得否以該戴德梁行出具之不動產估價報告書所估算之每坪單價作為系爭西寧南路房地之價值，自有可疑。況且，擬定購買系爭青西寧南路房地係以都市更新整合之預期利益為前提考量，恐難以戴德梁行出具之估價報告所估算之每坪單價3,420,000元購得系爭西寧南路房地。從而，被告於系爭投資案中採用歐亞事務所估價報告所估算之價格核定系爭西寧南路房地之建議購買價格，符合當時之投資計畫，尚難認其等有何違反善良管理人注意義務之情，而原告所憑之戴德梁行出具之估價報告，不足以為認定系爭西寧南路房地合理價格之論據，且在不動產交易實務上，系爭投資案之假設條件，並非絕對不可行，則在不能證明參與系爭投資規劃者有何以此圖謀自己利益，而非以公司利益為最大考量之情下，自應容許一定合理之規劃空間，故亦不能以被告潘善建所建議並經被告李廣進、鄧文聰層決核准之購買價格不合理，而謂被告未盡善良管理人之注意義務。此外，原告復未提出其他積極事證可佐被告確有何未忠實執行義務、違反善良管理人注意義務之情，其主張因系爭投資案而受有價差損失而請求被告負損害賠償責任等語，即非可取。 (四)至被告雖另就原告所受損害之金額、原告是否與有過失、被告得否主張損益相抵、原告請求權是否已罹於時效消滅等節有所爭執，然而，原告既無從證明被告有何未盡忠實義務、善良管理人注意義務致原告受有損害等情，已如前述，本院就此部分之爭點，自無再予審究之必要，附此敘明。六、綜上所陳，原告依公司法第23條、民法第544條、民法第227條第1項規定及不真正連帶債務之法律關係，請求被告各給付原告54,208,000元，及自104年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並於上開給付經任一被告為給付後，他被告於給付範圍內同免責任，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 105 年 6 月 17 日民事第二庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 6 月 17 日書記官蘇冠璇

臺灣臺北地方法院104年度金字第18號

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