資料來源：司法院裁判書系統
臺灣臺北地方法院105年度訴字第1095號
臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1095號
- 原告
- 林麗英
- 訴訟代理人
- 陳明宗律師
- 被告
- 世青商業大廈管理委員會
- 法定代理人
- 王現順
- 訴訟代理人
- 黃照峯律師
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國105年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認民國一百零四年十二月十五日世青商業大廈區分所有權人會議之議題決議第（一）案：「有關B1、B2（建號605、606）所有共同使用部分，其管理權統一回歸本大廈管理委員會管理，並擬作為停車場使用；依各區分所有權人持分比例使用管理」無效。
確認世青商業大廈管理委員會B1及B2停車場管理辦法無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。經查，本件原告主張其為世青商業大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，被告於民國104年12月15日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議），其中關於地下一層建物管理權之決議無效，又被告制訂之停車場管理辦法亦係違反分管契約約定等情，為被告所否認，故系爭會議所為決議及停車場管理辦法是否有效存在即屬不明，而系爭會議決議內容涉及地下一層建物之管理權歸屬，原告主張其為區分所有權人，就地下一層建物有分管契約存在，與系爭會議及停車場辦法內容具有利害關係，決議及停車場管理辦法是否有效存在將使其法律地位處於不安狀態，而此種不安之狀態，原告得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本訴自有確認利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣門牌號碼臺北市○○區○○○路000號、154之1號、154之2號及156號房屋（即系爭大樓地上一層建物）為伊所有，而系爭大樓地下一層（下稱系爭地下一層建物）原為訴外人豐隆汽車股份有限公司（下稱豐隆公司，即伊所有房屋之前手之一）使用，嗣出租予訴外人誠隆汽車股份有限公司（下稱誠隆公司）使用多年，被告先對誠隆公司及豐隆公司起訴請求返還占有，經本院98年度訴字第843號、臺灣高等法院99年度重上字第434號、最高法院102年度台上字第1279號、臺灣高等法院102年度上更（一）字第71號審理，及最高法院104年度台上字第1084號判決認定：「原審依其採證認事及解釋契約之職權行使，認定系爭地下一層為系爭大樓區分所有權人共有之六○六建號之一部，建商與地主原約定系爭地下一層由分得地上一層之地主分得，起造人既為建商、地主及地主指定之人，堪認均同意上開約定…被上訴人本系爭分管契約，就地下一層有權供停車、電梯、樓梯、昇降梯、變電室等共用目的而使用，上訴人請求被上訴人自系爭地下一層建物遷離並回復原狀，不應准許，爰就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。」而駁回被告之請求確定。嗣被告之法定代理人又與系爭大樓部分區分所有權人對伊、誠隆公司、豐隆公司占有使用系爭地下一層建物，起訴請求返還不當得利，再經本院99年重訴字第1365號判決認定：「…且參酌系爭大樓於69年8月間興建完成後，迄至系爭大樓管理委員會97年9月11日區分所有權人會議決議被告豐隆公司應回復原狀為止，系爭建物均係由分得地上一樓之地主及嗣後輾轉取得一樓之人使用，長達28年期間，均無人異議，系爭大樓管理委員會成立後，亦曾要求被告豐隆公司負擔系爭建物昇降梯保養管理費用等情以觀，足認全體起造人就此訂有分管契約，並為現區分所有權人所知悉。則被告豐隆公司、誠隆公司、林麗英依原地主與建商間成立之分管契約，就系爭建物之全部享有專用使用權，有權供停車、電梯、樓梯、昇降梯、變電室等共用目的而使用。」而駁回區分所有權人之請求，伊既為系爭大樓地上一層全部建物之所有人，依分管契約之約定，就系爭地下一層建物之全部享有專用使用權。詎被告竟於本院99年重訴字第1365號民事事件言詞辯論後，宣示判決前，於104年12月15日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議），討論系爭地下一層建物之法律訴訟狀況，經伊委託代理人出席系爭會議陳述上開判決之意見並於表決時提出反對意見，然被告仍為議題決議第（一）案：「有關B1、B2（建號605、606）所有共同使用部分，其管理權統一回歸本大廈管理委員會管理，並擬作為停車場使用；依各區分所有權人持分比例使用管理」（下稱系爭決議）；然系爭地下一層建物確為伊使用之約定專用部分，伊並委託代理人於系爭會議表達反對意見，依公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第33條第3款之規定，系爭決議變更系爭地下一層建物之約定專用，未經使用該約定專用部分之區分所有權人即伊同意，不生效力；而「不生效力」係指法律行為欠缺生效要件，上開法律規定以約定專用部分之區分所有權人之同意為生效要件，則系爭決議依民法第56條第2項規定應為無效。另被告於104年12月15日召開系爭會議，交付到場之區分所有權人（包括伊代理人）系爭大樓管理委員會B1及B2停車場管理辦法（下稱系爭停車場管理辦法），雖系爭停車場管理辦法第37條記載：「本管理辦法訂定於104年9月22 日」，然系爭停車場管理辦法並非系爭大樓區分所有權人會議制訂，亦未經區分所有權人討論及決議，已違反公寓大廈條例第3條第7款、第12款及第23條第1項，難認合法有效。而系爭地下一層建物之使用，依分管契約之約定由伊專用，業如前述確定判決肯認，則系爭地下一層建物既由伊管理、使用，被告即無權管理系爭地下一層建物，是系爭停車場管理辦法第3條：「地下一層停車空間及公設，同時兼具防空避難室之功能，均由管理委員會統一管理」將系爭地下一層建物規定由被告統一管理，亦違反前揭確定判決及分管契約之約定，應屬無效，爰提起本訴等語。
（二）聲明：
1、確認104年12月15日世青商業大廈區分所有權人會議之議題決議第（一）案：「有關B1、B2（建號605、606）所有共同使用部分，其管理權統一回歸本大廈管理委員會管理，並擬作為停車場使用；依各區分所有權人持分比例使用管理」（即系爭決議）無效。
2、確認系爭停車場管理辦法無效。
二、被告抗辯略以：
（一）關於共有物之管理，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之：
1、98年1月23日修正前民法第820條第1項固規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；惟修正後規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，是修正民法第820條規定前，共有物之管理，需全體共有人同意行之，自修正後，採共有人多數決為之。
2、按系爭地下一層建物及系爭大樓地下二層建物屬臺北市○○區○○段○○段000○號之一部分，該606建號為系爭大樓各區分所有權人共有，系爭地下一層建物，經臺灣高等法院以102年上更（一）字第71號判決駁回請求原告搬遷之訴，並經最高法院以104年台上字第1084號駁回上訴確定，依臺灣高等法院102年上更（一）字第71號判決理由，認原告對於系爭地下一層建物，除供停車位、電梯、樓梯、變電室及昇降梯使用之物品騰空，並回復原狀，其餘部分，認原告有管理之權利。然上述判決雖確認原告對於系爭地下一層建物，除供停車位、電梯、樓梯、變電室及昇降梯使用部分有管理權，惟按民法第820條第1項規定，共有物之管理得由共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，換言之，原告對於系爭地下一層建物雖有分管權，但並無法排除系爭大樓全體區分所有權人以多數決之方式變更之。
3、系爭會議共有14位區分所有權人參與，其中贊成系爭決議之區分所有人計13人，包含訴外人四季資產管理股份有限公司（應有部分為10000分596及10000分之506）、林雅惠（應有部分為10000分之255）、陳秀松及曾騰芳（應有部分為10000分之676）、陳秀鶯（應有部分為10000分之270）、丞泰企業有限公司（應有部分為10000分之255及10000分之216）、恒美貿易股份有限公司（應有部分為10000分之258、10000分之213及10000分之590（605建號部分））、吳瑞璧（應有部分為10000分之268）、吳建智（應有部分為10000分之203）、弘寶企業有限公司（應有部分為10000分之250及10000分之221）、李曉芸（應有部分為10000分之268）、吳英明（應有部分為10000分之203及10000分之196.5（605建號部分））、依奇國際有限公司（應有部分為10000分之268及10000分之203），所佔共有比例為10000分之5915。而依臺北市○○區○○段○○段000○號地籍謄本，共有人計23人，系爭會議出席人數13人，所佔比例為10000分之5915，已符合民法第820條第1項規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之門檻，依前揭說明，自得變更共有物之管理方式，故系爭決議並無無效之情事。
4、依公寓大廈條例第33條第3款、第56條第1項規定，依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更，區分所有權人會議之決議始須經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，惟原告所取得系爭地下一層建物之分管契約，並非依起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約所取得，系爭地下一層建物之分管契約既非依公寓大廈條例第56條第1項所成立，區分所有權人會議之決議，自無公寓大廈條例第33條第3款之限制。
（二）系爭會議第2案係表決規劃B1及B2車位規劃之問題，並無通過系爭停車場管理辦法，原告之訴，顯有違誤。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第100至101頁）：
（一）臺北市○○區○○段○○段○000○號（原建號3426）建物（坐落地號：長春段一小段755地號、722地號土地。門牌：臺北市○○區○○○路000○0號），包括地下2層至12層樓、屋頂突出物、電梯樓梯間等共計1722.48平方公尺，其所有權屬於同地段第601至605、1648至1667、3277、3278建號所有權人共有（各共有人應有部分比例如臺灣高等法院102年度上更（一）字第71號判決附件1所示（合計為10714/10000）），為系爭大樓之共同使用部分。其中地下一層（即系爭地下一層建物）面積398.01平方公尺、地下二層面積307.91平方公尺。
（二）系爭大樓係由訴外人即地主張正志（長春段1小段755地號）、陳希美、陳秀卿、王孟漳（756地號）、高鐘花（757地號）、曾惠珍（758地號）、孫林碧霜（759地號）、孫林碧霜（772地號）等人出具土地使用權同意書（嗣756至759地號併入755地號），由世青建設股份有限公司（下稱世青公司）建造，並以世青公司、張正志、孫林碧霜、陳希美、陳秀卿、周隨、高鐘花、高明秀、高何榮、高范喜美、黃呂雪、曾惠珍等12人為起造人，取得臺北市68建（中山）（長安）字第011號建造執照。並於69年8月22日建築完成，取得臺北市政府工務局69使字第1157號使用執照。而系爭大樓地上一層原建號為3401及3402，其原所有權人如臺灣高等法院102年度上更（一）字第71號判決附件2所示。嗣3401建號變更為1648建號（於76年4月25日分割增加3277建號、3278建號），3402建號變更為1649建號（如臺灣高等法院102年度上更（一）字第71號判決附件1所示）。另77年2月29日之第一層及第二層區分所有權人如
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附件3所示。
（三）系爭大樓於申請使用執照時，系爭地下一層建物劃設有5
個停車位，地下二層劃設有6個停車位。
（四）門牌號碼臺北市○○區○○○路000號、154之1號、154之
2號及156號房屋（即系爭大樓地上一層1648、1649、3277
、3278建物）自98年6月9日起登記為原告所有。
（五）被告曾以誠隆公司、豐隆公司為被告提出返還占有之民事
事件，原告為該事件之受告知人，經本院98年度訴字第
843號、臺灣高等法院99年度重上字第434號、最高法院
102年度台上字第1279號判決後，由最高法院發回更審，
高院102年度上更（一）字第71號審理後，認定「原判決
（除確定部分外）關於命上訴人給付逾『上訴人應將置於
附圖1編號B所示坐落台北市○○區○○○路○○○○○號
（臺北市○○段○○段○○○○號）地下一層之建物內，
非供停車位、電梯、樓梯、變電室及昇降梯使用之物品騰
空，並回復原狀』部分，及命上訴人負擔訴訟費用之裁判
廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘
上訴駁回。第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審
訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。」
並經最高法院以104年度台上字第1084號判決駁回上訴確
定。
（六）系爭大樓606號建物區分所有權人李曉芸等22人曾以誠隆
公司、豐隆公司及原告為被告，於本院提出請求給付不當
得利事件，請求誠隆公司、豐隆公司及原告就使用系爭地
下一層建物給付相當於租金之不當得利，經本院於104年
12月18日以99年度重訴字第1365號判決駁回原告之訴確定
。
（七）被告於104年12月15日召開系爭會議，其中會議決議第
（一）案：「有關B1、B2（建號605、606）所有共同使用
部分，其管理權統一回歸本大廈管理委員會管理，並擬作
為停車場使用；依各區分所有權人持份比例使用管理」，
該案通過（即系爭決議）。
（八）系爭停車場管理辦法為被告制訂。
四、本件爭點（見本院卷第101頁正反面）：
（一）原告是否有權使用系爭地下一層建物？被告得否以區分所
有權人會議決議之方式剝奪原告就系爭地下一層建物之約
定專用權？
（二）原告請求確認系爭會議之系爭決議無效，有無理由？
（三）原告請求確認被告系爭停車場管理辦法無效，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）原告是否有權使用系爭地下一層建物？被告得否以區分所
有權人會議決議之方式剝奪原告就系爭地下一層建物之約
定專用權？
1、按公寓大廈條例係於84年6月28日始經制定公布，而系爭
大樓係世青公司於69年8月間興建完成（見前述不爭執事
項（二），惟依該條例第55條第1、2項規定：「本條例施
行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第
25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分
所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向
直轄市、縣（市）主管機關報備。」、「前項公寓大廈於
區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規
約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」
堪認於公寓大廈條例公布施行前已取得建造執照之公寓大
廈，其區分所有權人間之權利義務關係，除有特別規定外
，仍有該條例之適用。再按「各區分所有權人按其共有之
應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益
之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應
依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約
定。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附
專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示
之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「區分
所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生
效力：…三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部
分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意
。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理
負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」公寓大廈條例
第9條第1、2項、第56條第1項、第33條第3款分別定有明
文。故於該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承
購戶，就系爭地下一層建物作為停車場之管理範圍，訂有
分管之約定，應解為系爭大樓共有人已默示同意成立分管
契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有
該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束
。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，應依公寓大
廈條例第33條第3款規定，經對該約定專用部分有分管權
之區分所有權人同意始得為之，自不因公寓大廈條例施行
後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。查門牌號
碼臺北市○○區○○○路000號、154之1號、154之2號及
156號房屋（即系爭大樓地上一層1648、1649、3277、
3278建物）自98年6月9日起登記為原告所有（見前述不爭
執事項（四））。則原告為系爭大樓之區分所有權人，自
應依公寓大廈條例第9條第1項、第2項規定使用系爭地下
一層建物。其復主張豐隆公司之前手曾與系爭大樓全體區
分所有權人約定分管契約，將系爭地下一層建物約定由地
上一層建物所有權人專用，原告即應就其有公寓大廈條例
第9條第1項、第2項「另有約定」之事實負舉證責任。
2、經查：
（1）觀諸其上標示為「各地主分配之房屋面積」之書函，係
記載於世青公司之稿紙上，內容略以：「總基地面積「
755地號…、756地號…、757地號…、758地號…、759
地號…、772地號…合計511平方公尺。各地主土地面積
與總基地之比：…張正志分得1-6層及地下室之各層面
積…。陳希美等3人分得1-5層及地下室之各層面積。高
鐘花分得1-5層及地下室之各層面積…。曾惠珍分得1-5
層及地下室之各層面積。孫林碧霜分得1-5層及地下室
之各層面積。」等語（見臺灣高等法院99年度重上字第
434號卷一第95至96頁），可知世青公司與地主業就各
地主提供之基地可分配建物，已為估算，且自該稿紙上
就地下室分得部分並無有關世青公司之記載，復參酌證
人即地主之一周隨於臺灣高等法院99年度重上字第434
號事件中證稱：伊先生王孟漳為地主與建商合建分屋，
其夫分得部分以伊及陳希美、陳秀卿3人為起造人，建
設公司分地下二層及6-12樓，地主分1-5樓及地下一層
，有一張分屋表，伊分得之一樓伊未使用，後來租給豐
隆公司，豐隆公司可以使用地下一層，範圍如臺灣高等
法院99年度重上字第434號卷一第107頁之協議書。建商
說地下一層分給地主，每個地主都有分到一樓，所以每
個地主都可用地下一層等語（見臺灣高等法院99年度重
上字第434號卷二第15至17頁反面），證人王孟漳於臺
灣高等法院102年度上更（一）字第71號事件到庭證稱
：系爭大樓興建時，約定地下一層屬於地上一層大家去
分配，地下二層屬建設公司，臺灣高等法院99年度重上
字第434號卷一第95、96頁手寫分配表，例如第96頁高
鍾花分得一樓至五樓及地下室之各層面積這就是代表地
上一層的地主可以使用地下一層，地下一層沒有單獨登
記產權給地主，因當時建築法規沒有這規定，當時許多
地下一層就是屬於地上一層，孫林碧霜因持分多，有二
個位子、我們三個人合起來才一點點，所以周隨只有分
得二個車位的三分一位子，周隨最初不是租給誠隆汽車
股份有限公司，是轉了幾手後才租給誠隆汽車股份有限
公司，租多久時間已不記得了等語（見臺灣高等法院
102年度上更（一）字第71號卷第61頁反面至63頁），
堪認原告主張：系爭大樓係地主與世青公司合建，雙方
協議由地主分得1至5樓及系爭地下一層建物，世青公司
分得6至12層及地下二層，系爭地下一層建物由地上一
層地主單獨使用，地下二層停車位則由世青公司及其他
人使用，系爭地下一層建物確存有分管協議等語為可採
。
（2）系爭大樓之基地應為各地主或其親友與世青公司擔任起
造人，此由證人高范喜美於臺灣高等法院99年度重上字
第434號事件中證稱：世青大樓係高鐘花即伊婆婆與世
青公司合建，高鐘花分得之部分由高鐘花、高何榮、高
范喜美、高明秀（高鐘花之女）4人為起造人等語，證
人張正志到庭證稱伊係地主，伊未過問，均係伊父親在
管等語即明（見臺灣高等法院99年度重上字第434號卷
一第203頁反面至204頁，102年度上更（一）字第71號
卷第60頁反面）。是雖系爭大樓起造人與地主並非完全
相同，惟起造人核應係與地主有親友關係，且登記起造
人名義為何人，原因容有不同，但應認就系爭地下一層
建物如何使用乙節，第1次登記之所有權人均同意依地
主與世青公司之約定為之，即足證確有分管其約存在，
且系爭大樓現在之區分所有權人均為原地主或世青公司
之受讓人，自應受該分管契約拘束。
（3）況按共有人就共有物約定分管，本應以意思表示訂立分
管契約，此項意思表示雖不限於明示，默示亦可成立，
惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，
則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外
，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年上字第
762號判例可稽。審酌嗣後地主陸續出售系爭大樓土地
應有部分或建物所有權予第三人，至77年4月間系爭大
樓地上一層所有權人為孫林碧霜、高鐘花、陳希美、周
隨及王以偉（即豐隆公司代表人），渠等並曾就各人就
7個停車位使用位置達成協議，有建物謄本、協議書為
憑（見臺灣高等法院99年度重上字第434號卷一第97至
103、107至113頁）。而後孫林碧霜將156號1樓房地出
售予訴外人黃強生、施慶堂（登記為施寶華），於78年
6月間於訴外人中連股份有限公司（設於154號2樓，下
稱中連公司）邀請新地主與舊地主高鐘花、孫林碧霜及
周隨說明系爭地下一層建物分管使用之方式，並記載「
於民國77年4月按比率劃分車位之位置」等情，亦有以
中連公司稿紙書寫之函文可參（見臺灣高等法院99年度
重上字第434號卷一第112頁），足認原告主張系爭地下
一層建物自興建完成伊始即由分得地上一層或嗣後取得
地上一層之區分所有權人協議使用，其他所有權人並未
使用等語為真實。復參酌系爭大樓係於69年8月間興建
完成，迄被告97年9月11日區分所有權人會議決議地上
一層所有權人後手豐隆公司占用系爭地下一層建物應回
復原狀為止，期間系爭地下一層建物均係由當時分得地
上一層之地主及嗣後輾轉取得地上一層之人使用，長達
28年期間，均無人異議，於被告成立後，亦曾要求豐隆
公司負擔系爭地下一層建物昇降梯保養管理費用，有收
據等文件可憑（見本院98年度訴字第843號卷第35至41
頁），堪認證人周隨、王孟漳上開證述曾與建商約定系
爭地下一層建物由地上一層區分所有權人單獨使用等語
較為可採，蓋倘無分管契約存在，系爭大樓其他區分所
有權人（均向原地主或建商購得），既可得知系爭地下
一層建物之使用狀況，且地上一層建物之區分所有權人
亦曾將系爭地下一層建物出租他人使用收益，自87年及
89年間豐隆公司取得地上一層區分所有權人地位後，豐
隆公司亦將系爭地下一層建物出租予誠隆公司供停車使
用，要無長達28年期間不為異議之理，且分管契約之範
圍係地下一層全部，達300餘平方公尺，面積非小，尚
難認系爭大樓區分所有權人係出於權利意識欠缺、睦鄰
情誼或處置能力不足，或出於對法律之誤解，而不為異
議，而此使用情況，依一般社會通念，居住時或購屋時
均詳加詢問、查勘，亦無不能得知之情形，足認系爭大
樓之區分所有權人及嗣後取得者，對系爭地下一層建物
使用情形應知之甚詳，猶對系爭地下一層建物之分管使
用狀況相互容忍，顯非單純之沈默，依系爭大樓區分所
有權人之舉動及被告曾要求原告之前手豐隆公司負擔系
爭地下一層建物昇降梯保養管理費用等情事，足以間接
推知渠等有同意地上一層建物區分所有權人使用系爭地
下一層建物之效果意思，而至少有默許同意該分管契約
。
（4）再參酌原告購入系爭大樓之地上一層所有權全部，其所
持有之606建號共有之權利比例達2019/100000（見臺灣
高等法院99年度重上字第434號卷一第114至116頁），
占606建號之應有部分比例約347.77平方公尺，與地下
一層之面積398.01平方公尺相去不遠（尚有機房、樓梯
間等其他公共設施），亦堪認原地主與世青公司合意由
地上一層地主戶分管系爭地下一層建物，符合早期公寓
大廈管理條例施行前，地下室常約定由地上一樓住戶專
用之常情，尚不足以其持有606建號應有部分面積與系
爭地下一層建物面積不符，遽認無分管契約或有損住戶
權益之情事。
3、被告固辯稱：原告對於系爭地下一層建物雖有分管權，惟
無法排除系爭大樓區分所有權人會議以多數決方式變更分
管契約，且原告取得系爭地下一層建物之分管權，並非依
公寓大廈條例第56條第1項程序為之，系爭決議應不受同
條例第33條第3款之限制云云，然倘系爭大樓地主、建商
與各承購戶，就系爭地下一層建物之管理範圍訂有分管之
約定，應解為系爭大樓共有人已默示同意成立分管契約，
該分管契約如擬終止，應依公寓大廈條例第33條第3款規
定，經對該約定專用部分有分管權之區分所有權人同意始
得為之，自不因公寓大廈條例施行後區分所有權人會議決
議另訂規約而失其效力，已如前1、之認定；至於公寓大
廈條例第33條第3款關於「依第56條第1項規定成立之約定
專用部分」之文字，純係說明公寓大廈條例施行後始申請
建築執照者，必須依同法第56條第1項檢附約定專用等資
料，做為判斷約定專用範圍之依據。至在公寓大廈條例施
行前已申請建造執照者，約定專用權人則應自行保存相關
資料以證明其權源。從而，被告此部分抗辯顯係誤解法令
，並無可採。
4、綜上，原告基於分管契約有權使用系爭地下一層建物，被
告不得以系爭會議決議之方式剝奪原告就系爭地下一層建
物之約定專用權。
（二）原告請求確認被告系爭決議無效，有無理由？
1、按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，民法第
56條第2項定有明文；次按「本條例未規定者，適用其他
法令之規定」，公寓大廈條例第1條第2項亦定有明文。再
按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決
議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈條例第1條第2項
規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由
區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最
高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。本諸同一
法理，區分所有權人會議決議違反法令時，區分所有權人
亦得訴請確認決議無效。
2、經查：
原告依分管契約有權使用系爭地下一層建物，已如前認定
，被告雖於104年12月15日召開系爭會議並作成系爭決議
，然系爭決議違反公寓大廈條例第33條規定，且基於誠信
原則及維持共有物管理秩序之安定性，除法律另有規定者
外，依前（一）所述，自不得以區分所有權人多數決議，
剝奪原告就系爭地下一層建物之約定專用權。是系爭決議
內容違反公寓大廈條例第33條規定，依民法第56條第2項
規定之法理，應屬無效，原告請求確認系爭決議無效，即
屬有理。
（三）原告請求確認被告系爭停車場管理辦法無效，有無理由？
1、按「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
區分所有權人會議決議。」公寓大廈條例第37條定有明文
。
2、查系爭停車場管理辦法為被告制訂（見前述不爭執事項（
八）），然原告就系爭地下一層建物有約定專用權，而系
爭停車場管理辦法第3條規定：「地下一層停車空間及公
設，同時兼具防空避難室之功能，均由管理委員會統一管
理。」係將系爭地下一層建物之使用規定由被告管理，已
違反公寓大廈條例第33條第3款規定，依前揭說明，原告
請求確認系爭停車場管理辦法無效，亦有理由。
六、綜上，原告請求確認系爭決議及系爭停車場管理辦法無效，
均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判
決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第三庭 法 官 方祥鴻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 黃文誼