臺灣臺北地方法院105年度訴字第1536號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 07 月 29 日
• 法官: 許勻睿
• 當事人: 吳宏元、宏泰人壽保險股份有限公司

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1536號原　　　告　吳宏元
訴訟代理人　許秋華
被　　　告　宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人　魯奐毅
訴訟代理人　邱柏青律師
游佳龍律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年7月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）930,000 元，及自民國102年11月28日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息（見本院卷第4頁），嗣於105年5 月23日當庭變更該項訴之聲明為：被告應給付原告930,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第116 頁背面），核屬訴之聲明之減縮，依前揭說明，自應准許，先予說明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告因見被告於預售「海洋都心 2」建案期間，陸續以「威秀影城當鄰居，別說不可能」為廣告主軸，並強力推廣威秀影城將帶動商圈、為適合居住及投資勝地、會增值的房子、一定要有富鄰居等文宣，基於被告長年之商譽，相信其前開廣告訊息及現場銷售人員之解說保證，乃於102 年11月28日與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），以總價金6,980,000 元之代價，向被告購買坐落新北市○○區○市段 000○00000○00000地號土地上之預售屋1 戶（B7-22F）及1位汽車停車空間（M5-0189，下合稱系爭預售屋），原告並已給付930,000 元予被告。而威秀影城之進駐既為被告於前開廣告文宣中作為其強打之說帖，原告亦因此引發購物慾而購買系爭房屋，即為兩造締約重要之點，且依消費者保護法第22條、公平交易法第21條之規定，該等廣告內容亦應構成系爭契約之一部分，依約被告就此即負有給付之義務，且因威秀影城在市場有其品牌價值，亦無從以其他品牌之影城取代之。惟威秀影城嗣已確定不進駐，則前開契約內容即屬無法實現，被告所為之給付顯已無法達成兩造契約預定之狀態，自有民法第354 條之瑕疵，為此爰依民法第226條、第256條、第359條、第365條之規定，主張解除系爭契約，並請求被告返還原告已給付之買賣價金930,000元等語，並聲明：㈠被告應給付原告930,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與訴外人宏盛建設股份有限公司、達欣工程股份有限公司及愛山林建設開發股份有限公司所共同推出之「海洋都心2 」建案之公共區域或其銷售範圍，自始即未包含被告單獨配合內政部淡海新市鎮之造鎮計畫所規劃之「宏泰商圈」在內，原告所指廣告中所提到周遭之其他環境設施，如影城、購物商場等，均非社區公設，本不在系爭契約之給付範圍內。且依系爭契約第2 條，已明白揭示契約義務所包括之範圍為廣告宣傳品所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖，自難僅以系爭契約條款片段之解釋，認定被告應確保之範圍包括本件預售屋周遭環境之區域規劃。故廣告文宣或銷售人員就本案周邊環境之介紹與分享，僅供原告參考但並不因此成為系爭契約之給付標的，既廣告中威秀影城為周遭環境之商業設施描述非系爭契約中所約定之給付標的，亦非屬建築物本身結構、用途或是社區公共設施瑕疵所生之爭議，被告自無交付移轉威秀影城予原告之義務，縱前述廣告描述之周遭環境未來商業願景有影響系爭預售屋價值之效果，亦屬本於消費者主觀上之價值評估，尚難認被告本於系爭契約之約定，包含威秀影城進駐系爭預售屋周遭之給付義務。原告雖又指摘被告之威秀影城進駐廣告不實應負無過失責任云云，惟被告於推出上開廣告時，確實有與威秀影城公司訂定租賃契約，且未預知或可得知威秀影城公司日後擬終止租賃契約之情事，是依公平交易法第21條案件之處理原則，被告當初之廣告並無不實可言。何況淡海新市鎮商圈計畫影城設置，經內政部都市設計審議委員會審議通過，並於103年7 月7日取得建照，目前仍按照原先進度進行開發，就「海洋都心 2」建案環境周遭確實設置影城，故以影城為鄰核與事實相符，並未低於廣告內容，自不能認被告所提出之給付有何物之瑕疵及給付不能之虞。原告固仍稱威秀影城之顧客滿意度在市場上遙遙領先，非其他影城可以取代，在原告心目中具有品牌符號云云。惟原告卻完全忽略被告廣告中所提及建案周遭之其他環境設施已逐步實現，則威秀影城之不進駐對於系爭契約是否已達重大失其訂約目的一事，原告未提出具體事證予以證明，其即遽以主張解除系爭契約，顯屬違誤，故原告本件主張應無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決時，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於102年11月28日以總價金6,980,000元之價格，向被告購買系爭預售屋，並已給付930,000元予被告之事實。
㈡被告於101年7月間確有與訴外人威秀影城股份有限公司（下稱威秀公司）簽訂租賃契約，惟威秀影城公司嗣於103年8月4 日發函終止上開租賃契約，已確定不進駐「宏泰商圈」之事實。
四、本院之判斷：
原告起訴主張被告以廣告宣稱威秀影城將進駐系爭預售屋周遭之「宏泰商圈」，致使原告因相信該等資訊而購買系爭預售屋，惟嗣後威秀影城已確定不進駐，被告即無法依上開已成為系爭契約內容之廣告資訊履約，爰解除系爭契約並請求返還已付之價金等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。原告主張被告於預售「海洋都心 2」建案期間，陸續以「威秀影城當鄰居，別說不可能」為廣告主軸，並強力推廣威秀影城將帶動商圈、為適合居住及投資勝地、會增值的房子、一定要有富鄰居等文宣等情，業有其所提出被告之廣告文宣為證（見本院卷第26至67頁），而被告亦未否認該等文宣確係由其委託訴外人丰雲廣告有限公司所製作，依此，自顯見被告確有藉由上開廣告內容之宣傳以吸引原告等消費者購買系爭預售屋等「海洋都心 2」建案房屋之情，依照消費者保護法第22條之規定，前述廣告內容自應構成系爭契約之一部分。被告就此雖辯稱：「海洋都心 2」建案之公共區域或其銷售範圍，自始即未包含「宏泰商圈」在內，故原告所指廣告中所提到周遭之影城、購物商場設施等，均非系爭預售屋之社區公設，不在系爭契約之給付範圍內云云。然前開就系爭預售屋周遭將設有影城、購物商場等環境之描述，既已為被告附加於上述廣告文宣中，並藉此作為吸引原告等消費者購買「海洋都心 2」建案房屋之誘因，基於誠信原則，殊無容許被告一面藉此吸引消費者購買房屋增加賺取利益之機會，惟當消費者質疑其房屋周遭之實際環境何以與廣告所描述者不符時，卻又得謂此僅係就房屋之周遭環境為描述而與買賣契約之履行無關之理，故兩造間雖僅係就系爭預售屋為買賣契約之簽訂，但被告所應提供予原告之給付，仍不應低於上開已為被告引用作為廣告內容之環境描述。被告雖另謂：系爭契約第2 條已明白揭示契約義務所包括之範圍，僅為廣告宣傳品所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖，自難認被告應確保之範圍包括系爭預售屋周遭環境之區域規劃云云。然觀之兩造於該條係約定：「乙方（即原告）應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」（見本院卷第6 頁），可見被告已同意就廣告宣傳品之內容視為其契約內容之一部分。至該條雖併記載：「及其所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖」等語，然此應僅係就所謂廣告宣傳品之內容所為之例示約定，並非將該條所稱之廣告宣傳品範圍侷限於其後所稱之建材設備表、示意圖等，否則大可訂明為「廣告宣傳品所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖」即可，而無另行加上「及其」二字之必要，故被告此節所辯，亦不可取。是依上述，被告固應負有給付具有不低於上開廣告所描述周遭環境之系爭預售屋予原告之義務。
㈡次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。惟按消費者保護法第22條所謂真實之要求，乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可，除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示，否則該條文亦非特別保證（最高法院73年台上字第1173號判例要旨、92 年度台上字第788號判決要旨可資參照）。本件被告雖以前述廣告對「海洋都心 2」周遭環境所為之描述吸引原告等消費者購買該建案之房屋，但觀之上開廣告內容，無非僅係在強調該建案房屋以影城、購物中心為鄰所可能帶來之生活便利性、房屋增值性等優點，並未宣稱此等優勢僅為威秀影城所特有而不能由其他同規模之影城所達成；而依通常交易觀念，上開因周遭環境所加諸於系爭預售屋之附屬價值，亦難認有何將因係由威秀影城抑或其他同規模之影城進駐而有所差異之情事產生；況原告復自陳：伊於締約時並未表明如威秀影城不進駐即不會向被告購買系爭預售屋等語明確（見本院卷第116 頁背面），故被告雖因上開廣告之訂入契約而需對原告負擔不低於該廣告內容之給付義務，但本院審酌一般交易習慣及前述兩造之締約過程，認被告固應提供不低於其廣告內容所宣稱將與影城、購物中心等「富鄰居」比鄰之系爭預售屋予原告，但所進駐之影城是否必須是威秀影城而完全不能以同規模之其他品牌影城替代之，則難謂係兩造締約之重點所在，自不能逕以最終進駐者並非威秀影城，遽謂被告所提供之給付有何不符約定效用之瑕疵存在。原告雖仍爭執：威秀影城在伊心目中有一定之品牌價值，如果不是威秀影城進駐，伊根本不可能向被告購買系爭預售屋，且依相關研究亦指出其品牌優勢實領先於其他影城，無從以其他影城替代之，故被告最終未能引進威秀影城，即應認其就系爭契約之履行存有瑕疵云云。但衡諸被告僅係以上開廣告宣稱以影城為中心所帶給系爭預售屋生活機能及增值效益上之優勢，而依一般交易常態，尚不至因此即認該影城之品牌為何已成為系爭預售屋是否具備上開附屬價值之決定性要素，而就系爭契約之履行上具有不可替代性，故原告雖對威秀影城之品牌有所偏好，但依上述，其主觀上對影城品牌之好惡，於一般交易常態中已不能當然認係屬決定系爭預售屋是否具備上述之附屬價值之重點。而參以原告與被告締結系爭契約時，除就被告所提供之定型化契約條款為簽署外，復另與被告就契約內容進行個別磋商，有原告所提房屋土地預定買賣契約書及買賣本約之個別磋商條款各1份可憑（見本院卷第6至21、68至69頁），可徵其對自身權益之保障相當重視，是如其主觀上認定進駐之影城品牌本身確屬其是否購買系爭預售屋之重要關鍵所在，衡情亦應會特別於前開個別磋商條款中詳加載明，然原告實際上並未為之，故就兩造締約之整體過程觀之，亦不能認進駐影城之品牌本身之變更，將使兩造就系爭預售屋買賣之訂約目的不達，是原告此節主張，即無可採。又實際上被告就「宏泰商圈」內之影城、飯店、商場等商業設施之規劃，已經被告送交內政部都市設計審議委員會審議通過，有被告所提出之都市設計審議報告書影城部分之送審資料在卷可稽（見本院卷第235至237頁），當無從再由被告擅自變更其規模或更改作為其他商業開發。是雖威秀影城已確定不進駐「宏泰商圈」，但依前開經主管機關核定之規劃，嗣後進駐之替代影城之規模應不受影響，被告亦稱將會有不低於威秀影城規模之一線院線影院進駐，因屬商業機密名單不便透露等語（見本院卷第116頁背面至第117頁），則「宏泰商圈」既仍將有相同規模之影城進駐，依上說明，當難謂被告有何提供低於前開廣告內容而為給付之情事存在，自不能認被告之給付有何不符約定效用之瑕疵可言。況上開因周遭環境所帶來有關生活機能及增值效益之優勢，僅屬系爭預售屋之附屬價值，並非有何因此影響系爭預售屋之居住使用及結構安全之情事存在，如許原告據此主張解除契約，亦顯失公平。從而，原告依民法第226條、第354條之規定，主張被告就系爭契約之履行有給付不能或瑕疵給付之情事存在，乃據以依民法第 256條、第359 條之規定解除契約並請求返還已付之價金云云，即無理由。
㈢至原告雖另謂被告有廣告不實之情事云云，但被告於刊登上開廣告時確有與威秀影城簽約之事實，業有被告所提出其與威秀公司締結之租賃契約書節本1份可參（見本院卷第223至224 頁），而該等情事至兩造簽立系爭契約時並無改變，且威秀公司係於103年6月間始於電子媒體上表示進駐可能生變等語，復有蘋果日報電子新聞1份可證（見本院卷第229頁），其後並於103年8 月4日始發函向被告終止前述租賃契約而確定不進駐「宏泰商圈」，故被告於上開廣告中宣稱威秀影城將進駐「宏泰商圈」，並非係明知威秀影城已確定不進駐「宏泰商圈」，卻猶未就此對原告盡其告知義務，致使原告因資訊不對稱而為錯誤之締約決定，是原告所稱被告廣告不實云云，亦非的論，附此敘明。
㈣綜上所述，原告依民法第226條、第256條、第359條、第365條之規定，主張解除系爭契約，並請求被告給付原告930,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日民事第七庭 法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日書記官 沈彤檍