臺灣臺北地方法院105年度訴字第313號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第313號

原告

陳耀南

原告

呂慶元

共同訴訟代理人

黃冠程律師

被告

張谷川

被告

羅煥辰

兼上一人

訴訟代理人

羅淑綺

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告等人原訴之聲明為：「㈠被告羅煥辰、羅淑綺（下稱被告2人）應將如附表編號1、2所示房屋（下稱系爭建物）返還予原告等人；㈡被告2人應自民國104年11月13日起，至遷讓系爭建物之日止，按月連帶給付原告等人新臺幣（下同）1萬4,272元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第3頁）。嗣於105年1月12日民事準備㈠狀追加張谷川為被告（與被告2人下合稱被告等人），並於同年6月27日民事準備狀㈢變更最終訴之聲明更為：「㈠被告等人應將如附表所示房屋及停車位（下稱系爭標的物）遷讓返還予原告等人；㈡被告等人應連帶給付原告等人2萬3,030元，及自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，按月連帶給付1萬5,253元；㈢願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第188頁），復於同年7月6日言詞辯論程序中，就訴之聲明第1項當庭追加共有人間之分管契約為請求權基礎（見本院卷第221頁）等情，核屬訴之追加，擴張應受判決事項之聲明，主要爭點、證據資料均具共通性而可相互援用，依首揭規定，自應准許。

貳、實體方面

一、原告等人主張：系爭標的物為原告等人經本院104年度司執字第5543號強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）拍賣取得，而於104年11月10日領取權利移轉證書並辦理所有權移轉登記，為系爭建物之所有人。系爭強制執行事件於拍賣公告雖記載：因被告羅煥辰及其家屬居住使用，占有使用權源不明，本件拍定後不點交等語，但「不點交」僅限於買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交，非表示被告等人有合法占用之權源。系爭建物配有1停車位（應為C棟7號），經原告等人自行至社區查訪，發現被告等人仍無權占有並使用系爭標的物，爰依民法第767條及303、304建號建物全體共有人之分管契約，請求被告等人返還系爭標的物。又被告等人無權占有使用系爭標的物，使原告等人受有不能使用系爭標的物之損害，故原告等人自得自104年11月13日起，向被告等人請求連帶給付相當於租金之不當得利或損害。系爭標的物所坐落之臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土地，與系爭標的物合稱系爭不動產）共8,285平方公尺，原告等人就系爭土地之應有部分共48/10000即39.768平方公尺。系爭土地104年公告地價為1萬5,800元/㎡，104年申報地價為1萬2,640元/㎡；於105年公告地價為1萬9500元/㎡，105年申報地價為1萬5,600元/㎡，是系爭土地104年總價額為50萬2,668元（計算式：1264039.768＝502668，以下小數點以均下四捨五入），105年總價額為62萬381元（計算式：1560039.768＝620381）；至房屋申報價額，因地政機關目前並未估定，但應可依原告等人取得拍賣系爭標的物之價額121萬元為實際估定。系爭標的物位於政大二期重劃區，大眾交通工具以公車為主，社區公共設施完善，是應以總價按10%計算始為合理。從而，被告等人自104年11月13日起至12月31日止共49日，應連帶給付原告等人2萬3,030元；自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，應按月連帶給付1萬5,253元等語，爰依民法第184條第1項前段、第185條第1項及第179條等規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告等人勝訴判決等語。並聲明：㈠被告等人應將系爭標的物遷讓返還予原告等人；㈡被告等人應連帶給付原告等人2萬3,030元，及自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，按月連帶給付1萬5,253元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告等人則以：緣被告羅煥辰與被告羅淑綺為父女。系爭標的物原為被告羅煥辰所有，並一同購買門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷00號3樓之建物而打通之。嗣因被告羅煥辰於退休後無收入，為減輕貸款壓力，遂將系爭不動產借名登記於訴外人黃士誠名下，其並非出售系爭不動產予黃士誠。至被告張谷川則與被告羅煥辰承租系爭標的物並設籍於該址，承租期間自101年1月1日起至110年12月31日止，每月租金5,000元共60萬元均已付清，應可繼續居住，並無侵占之情。系爭強制執行事件之拍賣公告上早已記載系爭不動產正於訴訟中，可見確有糾紛，也因而流標數次，為何原告等人仍要拍賣取得系爭不動產，是否係與黃士誠等人串通等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告等人主張其等經系爭強制執行事件拍定系爭不動產，而被告等人仍居住於系爭標的物等情，業據其等提出本院104年11月10日北院木104司執午字第5543號不動產權利移轉證書、系爭不動產登記謄本、本院法拍屋查詢系統之104年10月2日特別變賣程序後減價拍賣函、照片4紙等影本（見本院卷第7頁至第16頁），為被告等人所不爭執（見本院卷第148頁背面），並經本院調取104年度司拍字第318號卷宗、104年度司執字第5543號卷宗核閱無訛，自應堪信為真實。

四、原告等人另主張被告等人為無權占有，並應連帶給付相當於租金不當得利或損害予原告等人，則為被告等人所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠被告等人是否為無權占有？原告等人請求被告等人應將系爭標的物遷讓返還予原告等人，有無理由？㈡原告等人請求被告等人應連帶給付原告2萬3,030元，及自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，按月連帶給付1萬5,253元，有無理由？茲分述如下：

㈠被告等人就系爭標的物屬無權占有，應將系爭標的物遷讓返還予原告等人：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民事訴訟法第277條、民法第759條之1、第759條及第767條第1項前段定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，但於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明文。原告等人既因系爭強制執行事件拍定系爭不動產並於104年11月12日領取權利移轉證書，業如前述，並有前開卷宗所附送達回證可參，則依強制執行法第98條第1項、民法第759條規定，原告等人自該日起取得所有權，對於無權占有其所有物者，揆諸前揭規定，自得請求返還之。被告等人如為抗辯其等為有權占有系爭不動產，自應就此一事實負舉證之責。

⒉被告等人雖抗辯系爭不動產原為被告羅煥辰實際所有，係借名登記於黃士誠名下，原告等人可能與黃士誠有所串通等情，卻未提出任何證據以實其說。而系爭建物迭以96年3月27日買賣為登記原因，於同日自訴外人蔡明祥名下移轉至被告羅煥辰名下；以102年11月27日買賣為登記原因，自被告羅煥辰名下移轉登記予黃士誠等情，有前開建物異動索引、臺北市古亭地政事務所105年2月25日北市古地籍字第10530309500號函暨登記申請書等在卷可查（見本院卷第39頁背面至第40頁背面、第71頁至第79頁）；佐以被告羅煥辰於系爭強制執行事件聲請狀暨所附104年1月5日寄予黃士誠等人之文山指南存證號碼1號郵局存證信函，載以：系爭不動產尾款至今尚未如時交付完成，應於文到7日內將尾款860萬元交付代書事務所等語，則被告羅煥辰寄予黃士誠等人之存證信函內容，既表示其與黃士誠等人間就系爭不動產乃存有買賣契約，與前揭異動索引相符，尚難認被告羅煥辰自102年11月27日後至原告等人取得系爭不動產所有權之日止，仍為系爭不動產所有人。況所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但仍由借名者管理、使用、收益及處分該財產之債權契約。是借名者有移轉該財產所有權至出名者之意思表示，出名者亦有受讓該財產所有權之意思表示，並由出名者依法完成取得該財產所有權之手續，出名者因而取得該財產之所有權，僅出名者基於其與借名者間之內部關係（即借名登記之債權契約關係），對於該財產之所有權權能受到限制，而實際由借名者管理、使用、收益及處分該財產，且於借名登記契約關係消滅時，須出名者依其與借名者之約定，將該財產回復（移轉）登記為借名者，借名者始取回該財產之所有權，則如就一財產為借名登記契約，出名人確取得該財產所有權，僅該財產所有權權能有所限制，而依債之相對性，此自不得對抗系爭借名登記契約以外之第三人。是以，縱被告羅煥辰與黃士誠間就系爭不動產確存借名登記契約，原告等人既因拍定取得系爭不動產所有權，被告2人至多僅能依其等與黃士誠間之借名登記契約，向黃士誠以為主張，尚不得以此對抗原告等人，作為有權占有之依據，應堪認定。

⒊被告張谷川固以其與被告羅煥辰簽訂租賃契約且租金已一次付清為辯，認其非無權占有等語，並提出房屋租賃契約書、臺北市低收入戶卡及101年1月15日收據為佐（見本院卷第170頁至第178頁）。惟自被告張谷川個人戶籍資料顯示（見本院卷第37頁），其係於96年12月18日遷入系爭建物作為其戶籍地址；反觀系爭租賃契約書，上載之租賃期間係自101年1月1日至110年12月31日止共10年，核與被告張谷川之遷入日期不同。佐以被告張谷川所提出一次付清10年租金共60萬元之收據，亦與系爭租賃契約書第4條「租金……每次應繳3個月份」之約定有所不符，更與一般租賃常情，先短暫簽訂租賃契約，如一次付清多有優惠等情相違背，是被告張谷川與羅煥辰間是否確有租賃契約存在，已非無疑。況系爭租賃契約未經公證，被告等人亦不否認此情（見本院卷第147頁背面），揆諸上揭規定，尚無買賣不破租賃之適用，則回歸債之相對性，縱被告張谷川與羅煥辰間確有租賃契約存在，尚不得以此對原告主張為有權占有，是其所辯，亦非可採。

⒋據上，被告等人既無從就其等為有權占有系爭標的物乙節舉證以實其說，自無從為對其等有利之認定。查系爭建物具303建號、304建號如附表所示之共有部分，具有一停車位，有前開本院法拍屋查詢系統公告內容、相關照片在卷可憑（見本院卷第11頁至第16頁），被告等人亦不否認系爭建物確配有停車位使用；復經政大御花園管理委員會105年2月14日政大御花園（105）函字第1050201號函，覆以：依本社區車位管理檔案所示，系爭建物所使用之車位為C棟7號等語（見本院卷第70頁），應可特定系爭建物所得使用地下室停車位C棟7號之範圍，且經303建號、304建號全部共有人之分管契約劃定由系爭建物所有人所使用。是以，原告等人以系爭不動產所有權人身分，並基於拍定取得系爭不動產所有權，繼受黃士誠於系爭地下室分管契約之地位而得占有使用車位，則其依民法第767條，以及303、304建號建物全體共有人之分管契約，請求被告等人返還系爭標的物等節，應有理由。

㈡原告等人請求被告等人應連帶給付原告2萬3,030元，及自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，按月連帶給付1萬5,253元，有無理由？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第185條第1項、第179條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。

⒉本件原告等人故以被告等人無權占有系爭標的物，係共同侵權行為，致其等受有不能使用系爭標的物之損害云云，然並未詳述其等所受有之損害究竟為何，亦未提出任何證據以實其說，則原告等人既未就被告等人無權占有系爭標的物致其受有何種損害及損害程度，以及如何共同侵權等要件為舉證，尚難謂業就主張之共同侵權行為盡其舉證責任，是原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項，請求被告等人連帶賠償一事，尚難可採。

⒊然被告等人並無法律上原因，竟於原告等人取得系爭不動產所有權後，仍持續居住於系爭標的物所獲利益，使原告等人受有損害，業如前述，自仍構成不當得利，是原告向被告等人依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利，應屬可採。查系爭標的物雖社區有完善公共設施，但位於臺北市文山區萬壽路之山區，大眾交通工具多僅有公車，尚非十分便利等節，有GOOGLE地圖、信義房屋簡介附卷可稽（見本院卷第143頁至第145頁），本院審酌上情，認以系爭不動產申報地價年息7%計算為適當。而系爭建物課稅現值於104年為16萬7,300元，105年為16萬5,300元；系爭土地申報地價為1萬2,640元/㎡，105年申報地價則為1萬5,600元/㎡（計算式：104年公告地價1580080%＝12640；105年公告地價1950080%＝15600），有系爭土地公告地價及公告現值資料、臺北市稅捐稽徵處文山分處105年6月15日北市稽文山甲字第10551386200號函暨課稅明細表在卷可參（見本院卷第29頁、第182頁至第185頁）。是系爭土地104年總價額為50萬2,668元（計算式：1264039.768＝502668），105年總價額為62萬381元（計算式：1560039.768＝620381）。基此，並以7%計算相當於租金之不當得利數額。被告等人104年無權占有49日。共6,296元（計算式：502668＋167300＝669968，6699687%36549＝6296）；105年每月相當於租金之不當得利數額則為4,583元（計算式：620381＋165300＝785681，7856817%12＝4583）。原告等人既於104年11月12日因領得權利移轉證書而成為系爭不動產所有人，則被告等人應自該日起給付上開數額（又依原告前開主張，其請求相當於租金之不當得利不含停車位部分，併此敘明），原告就此範圍之請求，應可憑採。至原告等人逾前揭部分之請求，即屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告等人既為系爭不動產所有權人，被告等人無權占有系爭標的物，從而，原告等人依民法第767 條規定，請求被告等人應將系爭標的物遷讓返還予原告等人，並對被告等人依民法第179條規定，請求被告應給付原告6,296元，及自105年1月1日起至遷讓如附表所示房屋及停車位之日止，按月給付原告4,583元之部分，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告等人勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告等人其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。

附表（面積單位：平方公尺）┌──┬─────┬────────┬──────────┬────────┬──────────┬────────┐│編號│ 建號 │基地坐落地號土地│ 建物門牌 │ 建物面積 │ 權利範圍 │ 備註 │├──┼─────┼────────┼──────────┼────────┼──────────┼────────┤│1 │299 │臺北市文山區頭廷│臺北市文山區萬壽路75│三樓層：46.05 │全部 │無 ││ │ │段2 小段482-1 地│巷12號3 樓 │陽臺：4.74 │（陳耀南999/1000； │ ││ │ │號 │ │露臺：19.43 │呂慶元：1/1000） │ │├──┼─────┼────────┼──────────┼────────┼──────────┼────────┤│2 │551 │同上 │臺北市文山區萬壽路75│增建部分： │全部（同上） │未辦保存登記建物││ │ │ │巷12號3 樓增建部分 │11.27 │ │ │├──┼─────┼────────┼──────────┼────────┼──────────┼────────┤│3 │303 、304 │同上 │ │303建號：5357.7 │303 建號（1/150 ） │共有部分，含C 棟││ │ │ │ │304建號：1940.86│304 建號（55/10000）│7 號停車位 │└──┴─────┴────────┴──────────┴────────┴──────────┴────────┘