臺灣臺北地方法院105年度訴字第4217號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 04 月 05 日
• 法官: 溫祖明
• 法定代理人: 常福財
• 當事人: 曾渙清、長泰金建設股份有限公司、陳秀琴

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第4217號原　　　告　曾渙清
訴訟代理人　馬在勤律師
複　代理人　陳佳雯律師
被　　　告　長泰金建設股份有限公司
兼
法定代理人　常福財
被　　　告　陳秀琴
共　　　同
訴訟代理人　邱俊哲律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告長泰金建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾陸萬元，及自民國一百零五年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告常福財、陳秀琴應各給付原告新臺幣伍拾貳萬元，及均自民國一百零五年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告長泰金建設股份有限公司負擔百分之五十，被告常福財、陳秀琴各負擔百分之二十五。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告長泰金建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告長泰金建設股份有限公司如以新臺幣肆拾陸為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告各以新臺幣新臺幣壹拾柒萬元為被告常福財、陳秀琴供擔保後，得假執行；但被告常福財、陳秀琴如各以新臺幣伍拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依原告所提圓山藏富預售房屋買賣契約書（下稱系爭房屋契約）第31條、圓山藏富預售土地買賣契約書（下稱系爭土地契約）第21條約定，合意以本院為第一審管轄法院，故本院就本件自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國104 年4 月3 日偕同當時之女友林采蓁共同至位於臺北市士林區文林路上之「圓山藏富」（下稱系爭建案）預售屋銷售中心參觀預售屋，當日現場之代銷人員向原告表示系爭建案係供住宅使用，每戶之權狀面積雖小，但因高度足夠，故可興建夾層增加使用面積云云，原告當時因與女友有結婚之計畫，認系爭建案完工後可作為原告之新居使用，因而當日決定購買系爭建案之F 棟3 樓房屋暨其坐落基地（下稱系爭房地），並依代銷人員指示，分別於系爭房屋契約及系爭土地契約（下合稱系爭買賣契約）上簽名，林采蓁當時亦被代銷人員要求在上開二份契約之尾頁「立契約書人買方」下方一併簽名，二份契約之所有原告印文則係代銷人員代理原告用印，原告並於當日刷卡給付新臺幣（下同）30萬元，且原告依約定於104 年4 月7 日匯款120 萬元，上開共計150 萬元之買賣價金，代銷人員將其中46萬元作為系爭房屋契約之訂金與簽約金，另104 萬元作為系爭土地契約之訂金與簽約金。嗣原告請教律師後，確認系爭房地之基地屬於第三種商業區，並非系爭房屋契約第3 條第1 項及系爭土地契約第2 條所記載之「第三種住宅區」，且系爭房地僅能作「一般事務所」使用，如作為住宅使用恐屬違規，日後有遭主管機關裁罰之可能，甚至有遭限期拆除之風險，而系爭房地之室內則根本不可興建夾層。是原告係因受到詐騙，方會購買無法作為住宅使用且無法興建夾層以增加使用面積之系爭房地，因而委託律師發函依民法第92條規定，向被告等撤銷系爭買賣契約，並依民法第179 條後段規定請求被告長泰金建設股份有限公司（下稱長泰金公司）返還原告46萬元之買賣價金及法定遲延利息，被告常福財、陳秀琴各返還原告52萬元之買賣價金及法定遲延利息。並聲明：㈠被告長泰金公司應給付原告46萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告常福財、陳秀琴應各給付原告52萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於104 年4 月3 日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價1,500 萬元向被告買受系爭房地，原告僅繳付訂金及簽約金共150 萬元，餘款屢經限期催促，原告均未依約給付，故被告依約得解除該契約，又被告從未承諾系爭房屋可供合法夾層使用，況原告購買系爭房地或意在日後轉售圖利，被告自無原告所謂有違反消費者保護法或建築法之情事，原告違約未給付其餘價款，被告依系爭買賣契約主張權利，何來不當得利？此外，依臺北市土地使用分區管制自治條例第23條規定，第三種商業區之使用，不論「不允許使用或允許使用，但得附條件允許使用」部分，均無不得為住宅使用之限制，且依臺北市土地使用分區管制規則有關使用規則一覽表亦載明第三種住宅區或第三種商業區均得規劃使用為「獨立、雙拼住宅」或「多戶住宅」，被告既無違規使用，自無違反建築法之虞，亦無所謂違背低於廣告內容之情事。再者，被告依法將「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」明列於系爭房屋契約第28條、系爭土地契約第18條，本件買賣價金共1,500 萬元，原告僅繳付10% 之價金，系爭房地係經被告委由代銷公司代銷，僅該戶之代銷費用即需66萬餘元，沒收之款項顯尚不足供被告管銷及人事費用，且目前房地情狀恐致賠售，被告亦無不當得利可言。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免與假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭建案係委由代銷公司瀚達建設股份有限公司（下稱瀚達公司）代銷，兩造於104 年4 月3 日簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，由原告以總價1,500 萬元向被告金長泰公司、常福財、陳秀琴購買系爭房地，原告於簽約當日給付30萬元，並於104 年4 月7 日匯款120 萬元，共150 萬元，其中46萬元作為系爭房屋契約之訂金與簽約金，另104 萬元作為系爭土地契約之訂金與簽約金，此有系爭房屋契約及系爭土地契約在卷可稽（見本院卷第12至58頁）。
㈡系爭房地之基地係屬第三種商業區，有系爭土地使用分區查詢結果在卷可參（見本院卷第59頁）。
㈢原告於105 年4 月19日發函向被告三人撤銷系爭買賣契約，此有馬在勤律師事務所105 年4 月19日105 年勤字第11號函及回執在卷可憑（見本院卷第60至63頁）。
㈣被告於105 年6 月28日寄發臺北火車站第183 號存證信函解除系爭買賣契約，有上開存證信函在卷可按（見本院卷第66至67頁）。
四、得心證之理由：
原告主張其受詐騙始購買非屬住宅區使用，且無法興建夾層之系爭房地，因而委託律師發函向被告三人撤銷系爭買賣契約，並請求被告等人返還已支付之款項等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告依民法第92條撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈡原告請求被告長泰金公司、常福財、陳秀琴分別返還已支付之款項46萬元、52萬元、52萬元及法定遲延利息，有無理由？茲分述如下：
㈠原告依民法第92條撤銷系爭買賣契約，有無理由？
⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號判例、44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張因被告虛構系爭房屋可興建夾層、系爭土地分區使用為住宅區等事實，致原告受詐欺而誤信為真，才購買系爭房地等情，既為被告所否認，依上開說明，原告自應就上開詐欺事實之存在負舉證責任。
⒉原告主張其係因系爭房地之銷售人員表示該房地可為住宅區使用，且可興建裝潢夾層以增加使用面積，始為購買等情，核與證人即原告前女友林采蓁於本院106 年2 月8 日言詞辯論時證述：原告與伊在簽立系爭買賣契約前本有結婚之打算才去看系爭建案，渠等當場有向該建案銷售人員蔡少翔及另一名男子表示購買該房地之目的在於供婚後使用，該等銷售人員則表示將要撤場，若斯時洽談可以取得優惠價格，並在電腦上展示系爭房地完工後之示意圖，系爭建案現場有放置完工後附設之熱水器、衛浴及家電等設備，且銷售人員有表示系爭房地所有權狀登記為18點多坪，但完工後之房屋可在室內做夾層使用，在原告與伊詢問建築時可否直接將夾層施工完畢，銷售人員回答渠等可以介紹施工人員施工，但無法直接於建築系爭房屋時一併施工；又因斯時媒體有報導建商會將工業住宅用地銷售予自住客，故伊有特別向銷售人員詢問系爭房地是否為一般住宅，銷售人員向原告與伊表示系爭房地可供住宅使用，但未曾就系爭買賣契約記載「使用分區為第三種住宅區」、建照執照記載「第三種商業區」、房屋平面圖記載「一般事務所」等事項逐一向原告與伊解釋；系爭房地是否能興建夾層使用因關係到使用面積大小，第三種商業區因關係是否能當住宅使用，是系爭房地若無法興建夾層及為住宅區使用，原告將不會購買系爭房地等語相符（見本院卷第132 頁背面至第134 頁），足認原告就系爭建物可興建夾層使用、系爭房地可為住宅區使用等節，確為其購買系爭房地之原因，而系爭房地之銷售人員蔡少翔等係任職於為被告銷售系爭建案之瀚達公司，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約上蔡少翔之署名在卷可稽（見本院卷第23頁背面、第57頁背面），堪認瀚達公司及其員工均為被告銷售系爭建案之代理人，故其於銷售時之相關行為，或原告向銷售人員為意思表示者，依民法第103 條規定，自直接對被告發生效力，是原告於購買系爭房地前，即有向系爭建案之銷售人員確認系爭建物是否可興建夾層及系爭土地是否可為住宅區使用等節，此均經被告代理人即銷售人員予以肯認，則上開可興建夾層及為住宅區使用一事，自應直接對被告發生效力，亦因兩造意思表示一致而成為契約內容之一部，洵堪認定。⒊又參諸系爭房屋契約第3 條第1 項及系爭土地契約第2 條均約定系爭土地之使用分區為第三種住宅區，然臺北市政府都市發展局105 年12月30日北市都授建字第10541217600 號函載稱：「…二、查旨案基地（即系爭土地）位屬本市土地使用分區『第參種商業區（依都市計劃說明書圖規定辦理，始得作為第參種商業區使用）（原屬第參種住宅區）』，依本市土地使用分區管制自製條例得申請為『多戶住宅』，合先敘明。三、惟旨案尚未領得使用執照，且建造執照核發建築物用途為『一般事務所』，應委請建築師檢具相關簽證書圖辦理變更設計並領得使用執照後，始得作為『多戶住宅』使用。」等內容（見本院卷第134 頁），且系爭土地建造執照附表第34點亦記載：「本案依據84年9 月27日府都二字第84064377號公告商業區調整案說明書辦理，調整商業區細分為第三種商業區使用及指定商業區為第三種商業區使用，本案不符合原使用分區第三種住宅區附條件允許使用，惟依變更後第三種商業區檢討符合允許使用，不涉及回饋。」等內容（見本院卷第25頁背面），顯見系爭土地並非系爭買賣契約所記載及上開銷售人員向原告所表示之第三種住宅區，而係第三種商業區甚明，且若欲將該土地變更為多戶住宅使用，尚須踐行委請建築師檢具相關簽證書圖辦理變更設計並領得使用執照等程序，惟參之被告自承需迄至領取使用執照，始將委請建築師辦理變更設計等語（見本院卷第132 頁），足認被告迄今尚未將系爭土地申請辦理為多戶住宅使用，系爭土地現仍屬第三種商業區而非第三種住宅區或在法令上為可供住宅使用之區域。另依系爭土地建造執照以觀（見本院卷第24頁背面至第26頁），均未見有主管機關許可為夾層設計之內容，再佐以系爭土地建造執照附表第35點記載：「建築物樓層內任意加設夾層係屬違建，不因使用材質而視為室內裝修，除應無條件接受拆除，並須負擔拆除費用。」等內容（見本院卷第25頁背面），益徵系爭建物於簽約時非屬可興建夾層使用之建物。從而，被告明知系爭土地屬第三種商業區，且尚未申請為多戶住宅使用，又系爭房屋並無申請夾層設計之許可，竟於前揭契約條文內及銷售人員推銷話術中，約定系爭土地使用分區為第三種住宅區，並告知原告可興建夾層使用卻未表示若興建夾層屬違法，日後有遭拆除危險，致使原告就此等交易上重要事項陷於錯誤，誤認系爭土地屬住宅區，並可合法取得夾層使用空間等情，始決意與被告簽訂系爭房地之買賣契約，是原告主張遭被告施用詐術而簽訂契約，即堪採信。則原告於105 年4 月19日以律師函送達撤銷因受詐欺而訂立系爭買賣契約之意思表示，經被告等人於105 年4 月19日收受（見本院卷第62頁）即生合法撤銷系爭買賣契約之效力。
⒋被告固抗辯其從未保證可為「合法夾層」、系爭買賣契約因原告未依約付款業經被告解除契約、被告沒收原告交付之款項尚不足供被告管銷及人事費用，被告並無不當得利云云。然原告為一般消費者，並無法判斷出售系爭房屋夾層施作是否違法，被告於簽約時既未明白告知夾層屬違法施工，難認原告於簽約時已明知屬違法夾層仍故為買受，是原告主張被告未告知夾層係屬違法乙詞，堪信為真。又系爭買賣契約既先經原告依法撤銷，被告嗣再主張解除該契約，自屬無據。另被告公司是否發生無法支付管銷、人事費用或有賠售系爭房地之虞，均與本件不當得利之法律認定無涉，要難為有利被告之認定。
⒌被告雖以林采蓁前與原告為男女朋友為由，否認林采蓁證詞之可信性，惟證人林采蓁與原告已於105 年7 月間分手，亦非系爭買賣契約之當事人，為兩造所不爭執，其對原告請求返還之款項並無利害關係，衡情其證言要無偏袒原告之必要，且被告亦未能舉證證明林采蓁前揭經本院採為判決基礎之證詞有何不實之處，是林采蓁前揭證述內容，應為可採。
㈡原告請求被告長泰金公司、常福財、陳秀琴分別返還已支付之款項金46萬元、52萬元、52萬元及法定遲延利息，有無理由？
系爭買賣契約既經合法撤銷，業如前述，被告長泰金公司所受領原告給付之46萬元，被告常福財、陳秀琴受領之104 萬元，即無法律上之原因而應予返還，則原告請求被告長泰金公司給付46萬元，被告常福財、陳秀琴各給付52萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月3 日起（見本院卷第71至72頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有理。又按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271 條亦有明定。查系爭土地乃由被告常福財、陳秀琴共同出賣予原告，足見被告常福財、陳秀琴係享有同一之買賣價金債權，且原告交付被告常福財、陳秀琴之訂金及簽約金如何分配，並未見記載於系爭土地契約暨分期繳款明細表內，則原告所支付之款項，無從區為何人所收受，依前揭規定，應認被告常福財、陳秀琴為系爭土地之共同出賣人，並平均受領價款，並非僅給付予特定被告，故原告依民法第179 條規定請求被告常福財、陳秀琴各返還52萬元，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第179 條後段規定，請求被告長泰金公司給付46萬元，被告常福財、陳秀琴各給付52萬元，及均自105 年8 月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院審核後認尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。又原告雖聲請傳喚證人即瀚達公司於系爭建案之銷售人員蔡少翔、黃鴻福，以證明系爭買賣契約簽署過程等節，惟該等證人經本院傳喚後均未到庭，且關於系爭買賣契約簽立之始末，業經證人林采蓁到庭證述明確，已如前述，是本院認無再傳喚蔡少翔、黃鴻福調查之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 4 月 5 日民事第七庭 法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 5 日書記官 江昱昇