臺灣臺北地方法院105年度重訴字第37號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第37號

原告

陳書坤

訴訟代理人

李金澤律師

被告

達基建設股份有限公司

法定代理人

林晋賢

訴訟代理人

蕭明哲律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年11月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時未言明其請求權基礎，然聲明：「一、請求判令被告修復坐落臺北市○○區○○路0段000巷00號（文山印象公寓大樓 C棟）房屋之漏水及安全設備等瑕疵並提供前述項目10年無條件免費保固；二、被告應給付原告因被告瑕疵給付所造成原告之損害計新臺幣（下同）653萬元；三、被告如逾3個月內無法修復，應返還購屋價金及並賠償原告因此之損失。」（新北地院卷第3至4頁）；嗣於民國105年3月29日以民事準備書狀變更以民法第359 條為請求權基礎，並變更聲明為如後所示（本院卷第29頁），復於106年11月9日言詞辯論期日變更追加以買賣契約瑕疵修補請求權及買賣契約價金減少請求權為基礎（本院卷第218 頁），並以同日庭呈之民事綜合辯論意旨狀變更訴之聲明第一項所示附件一之內容（本院卷第222至248頁），核原告所變更及追加之請求權基礎，與原訴屬基於同一紛爭事實，並擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告於102年9月20日向被告買受其所建造之門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷00號之四層房屋（下稱系爭房屋）一戶，並與被告簽立房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定房屋價款為1340萬元，另與系爭房屋坐落土地之地主即訴外人翁國榮簽立土地買賣契約書，約定土地價款3140萬元，房地總價共4480萬元。原告自102年12月2日交屋入住系爭房屋後，即發現系爭房屋有多項設施具非人為性之損害，經原告自行雇工或催促被告修復後，雖大抵已於103 年間修復完畢而可堪用，惟系爭房屋外圍之內外牆及地板，仍有因房屋基地後方之擋土牆施作不良，致終年滲水並於牆面產生白灰色水痕即俗稱白華之瑕疵（下稱系爭滲漏水瑕疵，詳如附件一即本院卷第222至247頁之照片所示），被告雖曾進行修復，然未久即又滲漏，原告自有請求被告修復至不再漏水狀態之必要。又系爭房屋因係現況交屋，交屋時即設有被告安裝之「真空氣動梭電梯」（下稱系爭氣動梭），原告斯時誤認被告提供之系爭氣動梭為合法設備，始未提出異議；嗣於104 年6月9日經電視新聞報導後，始悉系爭氣動梭並無使用執照亦未經檢驗合格，屬違法設備，原告已不敢再使用系爭電梯，然其存在佔用系爭房屋每層約0.5 坪之面積且無法拆除，現甚已損壞無法使用，自亦屬系爭房屋之瑕疵（下稱系爭氣動梭瑕疵）。系爭滲漏水瑕疵及系爭氣動梭瑕疵之存在使系爭房屋之價值減損15% 之價值，原告自得請求減少價金共672 萬元；又原告自交屋以來即通知被告修復系爭滲漏水瑕疵，然被告迄今未能修繕至完全不漏水之狀態、系爭氣動梭瑕疵則為被告故意不告知之瑕疵，均不受行使減少價金請求權除斥期間規定之拘束等語。為此，爰依民法第359 條規定、買賣契約瑕疵修補請求權、買賣契約價金減少請求權提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000巷00號（即文山印象公寓大樓C棟含擋土牆，如附件一所示之位置），修復至不再漏水之狀態。㈡被告應給付原告672 萬元，及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件為成屋買賣，且為現況交屋，原告於購買系爭房屋時，即已知悉其所主張之系爭滲漏水瑕疵，被告就此依民法第355條第1項規定不負物之瑕疵擔保責任；況被告自兩造簽約後即派員持續與原告聯繫修繕事宜，係因原告未能配合始未能進行修繕，原告訴請被告修繕，無訴之利益。另系爭氣動梭並非系爭買賣契約之標的，被告依約並無給付室內合法電梯之義務，系爭氣動梭係被告無償贈與原告之設備，僅為室內之輔助設施，無合法與否的問題，況被告於銷售系爭房屋時，即已告知系爭氣動梭僅是方便老弱婦孺上樓之用，並非作為電梯之替代設計，故非瑕疵，且無原告所稱無法拆除並占用地坪之情事，房屋價值亦未因此減損，原告應就系爭房屋價值減損之事實負舉證責任。再者，原告自承自交屋迄今已入住逾1 年半，期間不斷通知被告修復，然未於通知後6 個月內請求減少價金或解除契約，系爭房屋縱有原告所指瑕疵存在，原告減少價金請求權亦已罹於民法第356條所定之除斥期間等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。

三、不爭執事項：原告於102年9月20日向被告買受系爭房屋，並與被告簽立系爭買賣契約，約定房屋價款1340萬元，且於契約中載明「本戶房地依現況交屋」，原告另與系爭房屋坐落土地之地主翁國榕簽立土地買賣契約書，約定土地價款3140萬元，房地總價共4480萬元。被告於102年12月2日交屋，交屋時系爭氣動梭即已存在，原告自交屋後即通知被告系爭滲漏水瑕疵存在並請求修補等情，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約、土地買賣契約、交屋證明書及原告與被告員工之通訊軟體LINE對話紀錄及往來書信等卷在卷可稽（新北地院卷第7 頁至26-1頁、本院卷第152至176頁、第194頁），自堪信為真實。

四、得心證之理由原告主張被告應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，並請求被告依買賣契約瑕疵修補請求權，將系爭房屋修補至不漏水之狀態，另主張系爭滲漏水瑕疵及系爭氣動梭瑕疵致系爭房地之價值減損，請求減少價金15%共672萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者闕為：㈠原告是否得依瑕疵修補請求權，請求被告將系爭房屋修補至不漏水之狀態？

㈡原告是否得請求減少價金672 萬元？其權利是否已罹於民法第365條之除斥期間？析述如下：

㈠原告不得依瑕疵修補請求權，請求被告將系爭房屋修補至不漏水之狀態：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項本文定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。經查，系爭房屋於102年12月2日交屋時，C 棟房屋後方室外之擋土牆、地板及圍牆固有漏水之現象，業據原告提出附件一所示照片為證（本院卷第222至247頁）。又該滲漏水之現象，雖僅存在於房屋後方室外之擋土牆、地板及圍牆，然依一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，衡情應係買受一無滲漏水之虞之房屋，是系爭房屋應具備無滲、漏水等情形而可供原告為正常使用之價值，應認無違一般人之經驗法則。準此，系爭房屋於交付時有原告所指多處因此有減少系爭房屋價值之瑕疵，此亦有臺北市土木技師工會之鑑定結果外放在卷為憑，認被告應對系爭漏水瑕疵30萬元之修復費用負擔70% 之責，是系爭房屋具有滲漏水之瑕疵而有減損系爭房屋價值之瑕疵，堪以認定。

⒉次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物，民法第359條、第360條、第364條第1項定有明文。前揭規定為物之瑕疵擔保責任之法律效果，於特定物買賣契約之情，物之瑕疵擔保責任之法律效果，依同法第359條、第360條為減少價金、解除契約或損害賠償，然並無瑕疵修補請求權之規定，是買受人於特定物買賣契約主張物之瑕疵擔保責任時，並無請求出賣人修補瑕疵之請求權。經查，系爭買賣契約第9條第2項約定：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」等語（新北院卷第11頁），兩造就系爭房屋之瑕疵擔保責任既無特別約定，是關於瑕疵擔保權利之行使，自應依兩造契約之前揭規定，依民法之規定為之。又系爭房屋固有原告主張之系爭滲漏水瑕疵，已如前述，被告依系爭買賣契約及前揭規定，自應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，惟系爭房屋之買賣契約屬特定物買賣契約，揆諸前揭說明，於系爭房屋具物之瑕疵時，原告依民法買賣章節之規定，僅得選擇行使減少價金請求權、契約解除權或損害賠償請求權，而無請求被告修補瑕疵之權利。準此，原告主張依買賣契約瑕疵修補請求權，請求被告將系爭漏水瑕疵修補至不再漏水之狀態，洵屬無據，難以准許。

㈡原告請求減少價金672 萬元，為無理由：

⒈買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條第1項定有明文。原告主張系爭漏水瑕疵及系爭氣動梭瑕疵致系爭房屋之價值減損15%即672萬元，並請求被告給付上開金額云云，為被告抗辯該請求權罹於除斥期間。經查：

⑴原告主張系爭房屋之價值減損15%即672萬元云云，此為原告自行預估而來（本院卷第218 頁反面參照），並未見其舉證以實其說，是其逕為前揭主張，顯屬無據，不足採信。再者，原告自承其自交屋後即陸續通知被告系爭滲漏水瑕疵之情，業據提出通知被告修復之往來函件、通訊軟體LINE之對話紀錄截圖在卷（新北地院卷第7頁至26-1頁、本院卷第152至176頁、第194頁），已如前述。另依原告自行製作之「原告通知被告修繕瑕疵時程表」，其上編號5所載「入住4個多月通知被告履行階梯白華瑕疵修補漏水」等語，及相對應之編號5證物所載「請您,轉達老闆別讓貴司工務兒戲處理房子瑕疵,今天的情況與8個月前一樣大漏水」、「水流成這樣」等語，足徵原告早於103 年7月3日即已通知被告系爭滲漏水瑕疵（本院卷第151頁、第161頁），然原告遲至104年8月24日始提起本訴，甚遲於105年3月29日始請求減少價金。是依前揭條文之規定，原告既未於通知系爭漏水瑕疵6 個月間行使其請求減少價金之權利，該權利早已罹於民法第365條第1項所定之除斥期間，被告抗辯本件原告之減少價金請求請求權已罹於除斥期間，依法有據，原告猶執前詞主張系爭漏水瑕疵致系爭房屋價值減損，請求減少價金云云，顯無理由。

⑵次按，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條亦有明文。第查，系爭氣動梭於102年12月2日交屋時即已存在，且系爭買賣契約由兩造約定依「現況交屋」（本院卷第27頁背面參照）等情，為兩造所不爭執，足認原告於交屋時即知系爭氣動梭設置於系爭房屋內之事實。又系爭買賣契約既約定依現況交屋，被告交屋時，系爭氣動梭之現況縱無使用執照或未經檢驗合格，被告將上開現況之系爭氣動梭交付予原告後，該氣動梭之利益及危險承受負擔已移轉予原告。換言之，系爭氣動旋縱有違建或交付後不能使用等情事，危險負擔之責任移轉予原告，是原告自無從以該氣動梭交付後無法使用或有違建等情以為減少價金之請求。況原告就法律之適用及探知，為其權利與義務，不得於事後以其不知法律卸責。尤有甚者，原告於本件訴訟繫屬中，曾向臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）函詢系爭氣動梭是否合法，並經北市都發局於105年6月1日以北市都建字第10508236300號函函覆系爭氣動梭「未經竣工檢查取得使用許可證，應立即停止使用」等語（本院卷第67頁參照）。是由該函文可知，北市都發局是以系爭房屋之平面圖說原無系爭氣動梭之設置，該項設置雖屬違章建築，然得申請雜項執照，辦理使用執照之變更，即可合法使用，是北市都發局迄今並未逕為拆除，原告亦不爭執系爭氣動梭仍設置於系爭房屋內，是原告逕以主張系爭房屋有15% 價值之減損，顯屬遽斷。況且，原告既得於本件訴訟繫屬中既可自行查明系爭氣動梭之適法性，益徵其於系爭買賣契約成立時，亦有能力自行查明系爭氣動梭之適法性與否，然原告斯時怠於行使其檢查權利及查證義務，探詢系爭氣動梭是否合法，即率依系爭氣動梭之現況交屋，事後自不得以知悉系爭氣動梭無使用執照、未經檢驗合格在後以為卸責之詞；而被告就系爭氣動旋所應負之瑕疵擔保責任，自為交屋時之現況，即無使用執照亦未經檢驗許可之狀態。準此，原告主張系爭氣動梭因無使用執照及未經檢驗合格之情，屬物之瑕疵，顯屬無據，其據此請求減少價金，亦難照准。

⒉據上論結，原告就系爭滲漏水瑕疵之減少價金請求權，因未於通知瑕疵6 個月間行使權利，已罹於民法第365條第1項之除斥期間；被告就系爭氣動梭無使用執照、未經檢驗合格等情，不負物之瑕疵擔保責任。原告主張系爭滲漏水瑕疵及系爭氣動梭瑕疵致系爭房地減損15%之價值，並依民法第359條第1項規定請求減少價金，為無理由。

五、綜上所述，被告依民法物之瑕疵擔保責任之規定，就系爭滲漏水瑕疵並無瑕疵修補義務，原告自無請求被告修復系爭滲漏水瑕疵之權利；原告就系爭漏水瑕疵請求減少價金之請求權，已因罹於民法第365條第1項規定之除斥期間而消滅，被告就系爭氣動梭之設置無使用執照亦未經檢驗合格之情，不負物之瑕疵擔保責任，原告不得請求減少價金。從而，原告依買賣契約瑕疵修補請求權，請求被告將系爭房屋修復至不再漏水之狀態，及依買賣契約減少價金請求權，請求被告給付672 萬元及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，依法併予駁回之。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。