臺灣臺北地方法院105年度重訴字第459號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 09 月 15 日
• 法官: 羅立德
• 當事人: 鍾愛大直社區管理委員會、劉秀娟、台灣糖業股份有限公司

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第459號原　　　告　鍾愛大直社區管理委員會
法定代理人　吳南輝
訴訟代理人　黃慧婷律師
詹岱蓉律師
被　　　告　劉秀娟
訴訟代理人　江振德
被　　　告　台灣糖業股份有限公司
法定代理人　黃育徵
訴訟代理人　陳岳瑜律師
複代理人　　張庭維律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國106 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉秀娟應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，如附圖所示C 部分面積十四點四七平方公尺之棚架及招牌拆除，並將該部分土地騰空返還予全體共有人。
被告台灣糖業股份有限公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，如附圖所示A 部分面積十九點二八平方公尺之棚架及招牌拆除，並將該部分土地騰空返還予全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉秀娟負擔百分之三十八，被告台灣糖業股份有限公司負擔百分之五十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾陸萬叁仟元為被告劉秀娟供擔保後，得假執行。但被告劉秀娟如以新臺幣肆佰叁拾捌萬柒仟玖佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰玖拾肆萬玖仟元為被告台灣糖業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告台灣糖業股份有限公司如以新臺幣伍佰捌拾肆萬陸仟伍佰捌拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查原告之法定代理人原為林雪珠，嗣於本件訴訟繫屬中變更為吳南輝；被告台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）之法定代理人原為陳昭義，亦於本件訴訟繫屬中變更為黃育徵，此有臺北市政府都市發展局106 年7 月21日北市都建字第10637918100 號、經濟部105 年9 月2 日經人字第00000000000 號、行政院105 年9 月2 日院授人培字第1050052547號函文為證（見院三卷第76頁；院二卷第117 頁及背面），並經上2 人具狀聲明承受訴訟（見院三卷第75頁；院二卷第116 頁），核與前揭規定相符，應予准許。
二、本件起訴時，原告基於物上請求權及不當得利之規定，請求被告拆除地上物及給付相當於租金之不當得利，訴之聲明第1 項、第2 項原為：「㈠被告劉秀娟應將坐落中山區北安段三小段845 地號，所占面積14.5平方公尺之土地（如附圖一A 部分，面積以實測為準），於拆除招牌及地上物後（如附圖二A 招牌），將土地騰空返還予全體共有人。並給付原告新臺幣（下同）50萬3,580 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五計算之遲延利息。且自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告8,393 元。㈡被告台糖公司應將坐落中山區北安段三小段845 地號，所占面積20平方公尺之土地（如附圖一B 部分，面積以實測為準），於拆除招牌及地上物後（如附圖二B 招牌），將土地騰空返還予全體共有人。並給付原告69萬4,620 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五計算之遲延利息。且自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1 萬1,577 元。」，此有民事起訴狀在卷可稽；嗣將聲明減縮如後述原告聲明所示，亦有106 年6 月22日民事變更訴之聲明㈡狀附卷足憑。經核原告所為訴之變更，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。
三、被告雖辯稱：鍾愛大直社區（下稱鍾愛社區）104 年度第二次區分所有權人會議僅決議被告2 人之系爭雨棚應自行付費拆除，若不配合而發生公安事件，應自行負責，並無授權原告對被告起訴，或授權原告代表全體區分所有權人提起本件訴訟，原告卻以105 年3 月18日第15屆管委會第4 次臨時會決議以原告名義提出法律訴訟，顯有違反上開區權會決議內容，故原告提起本件訴訟，欠缺當事人適格云云。然按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第10條第2 項前段定有明文。是管理委員會就社區共用部分之管理及維護為其職務範圍內之事項，其對於因執行管理及維護社區共用部分而衍生之相關民事紛爭，自有訴訟實施權，且此權限係源自於法律之特別規定，不待區分所有權人同意或授權。本件原告雖非鍾愛社區之所有權人，惟係鍾愛社區共用部分之管理權人，則原告就管理鍾愛社區系爭法定空地所生之私法上爭議，應有訴訟實施權，依前揭說明，原告即為適格之當事人，被告此節所辯，尚不足採。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠鍾愛社區坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號之建築基地上（下稱系爭土地），凡系爭土地上非屬約定專用之土地，均屬鍾愛社區全體區分所有權人所共有。被告劉秀娟、台糖公司均為鍾愛社區之住戶，分別為門牌號碼臺北市○○路000 巷00弄00號（下稱18號建物）、同巷47弄13號建物（下稱13號建物，該建物現標示門牌為同巷41弄16號）之所有權人。被告2 人均明知鍾愛社區之公用廣場為全體區分所有權人共有，然劉秀娟卻擅自占用18號建物前方之土地（下稱系爭18號前法定空地），並設置如土地複丈成果圖所示C 部分、面積14.47 平方公尺之棚架、招牌，在棚架下方擺設桌椅，以經營陽明早餐店；台糖公司則擅自占用13號建物前方之土地（系爭13號前法定空地），並設置如土地複丈成果圖所示A 部分、面積19.28 平方公尺之棚架、招牌，以經營全家便利商店。被告2 人均非房屋預定買賣契約第7 條第2 項第1 款所指之約定專用權人，亦未經區分所有權人之同意取得約定專用權，故依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第9 條第2 項、第4 項及民法767 條第1 項、第821 條規定，訴請被告將如土地複丈成果圖所示C 部分及A 部分之棚架、招牌拆除清空，並將該部分土地返還予全體區分所有權人。㈡被告2 人均無權占有系爭18號前法定空地、系爭13號前法定空地，且未給付原告對價，是被告受有使用上開占用部分之利益，致原告受有損害，該等利益依性質上不能返還予原告，原告自得請求被告償還相當於租金之價額，爰依民法第179 條及土地法第105 條、第97條規定，以系爭土地於105 年度之申報地價每平方公尺6 萬9,461 元之百分之十計算，請求被告給付自民事變更訴之聲明狀送達翌日起回溯5 年期間之相當於租金之不當得利，及自起訴狀送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利。關於劉秀娟部分，請求其給付50萬2,560 元（計算式：69,461元×14
.47 平方公尺×10% ÷12月＝8,376 元；每月租金8,376 元
×60個月〈即5 年〉＝502,560 元）及按年息百分之五計算
之遲延利息，暨按月給付8,376 元。關於台糖公司部分，請求其給付66萬9,600 元（計算式69,461元×19.28 平方公尺
×10% ÷12月＝11,160元；每月租金11,160元×60個月〈即
5 年〉＝669,600 元）及按年息百分之五計算之遲延利息；暨按月給付1 萬1,160 元等語。並聲明：⒈被告劉秀娟應將坐落系爭土地如土地複丈成果圖所示C 部分、面積14.47 平方公尺之土地，於拆除棚架等地上物後，將該部分土地騰空返還予全體共有人。並給付原告50萬2,560 元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五計算之遲延利息。且自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告8,376 元。⒉被告台糖公司應將坐落系爭土地如土地複丈成果圖所示A 部分、面積19.28 平方公尺之土地，於拆除棚架等地上物後，將該部分土地騰空返還予全體共有人。並給付原告66萬9,600 元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五計算之遲延利息。且自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1 萬1,160 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告劉秀娟則以：系爭18號前法定空地，在使用執照圖說上記載為「前院」。其於民國87年間向建商冠德建設股份有限公司（下稱冠德建設）購買18號建物之預售屋時，該1 樓建物之價格遠高於樓上建物之價格，且依其與冠德建設簽訂之房地預訂買賣契約書（下稱系爭預售屋契約）第7 條第2 項第1 款約定，各區分所有權人已將法定空地為1 樓承購戶設定專用權利。又於鍾愛社區成立迄本件訴訟期間，並無任何修改規約或區分所有權人會議決議變更此約定專用權，亦無1 樓住戶聲明拋棄所享有之約定專用權，故鍾愛社區全體住戶無論屬原始取得或繼受取得，對於其具有系爭18號前法定空地之約定專用權，合法使用此部分土地之事實，均應受系爭預售屋契約上開分管約定之拘束。另其在系爭18號前法定空地上搭設棚架，係依鍾愛社區89年4 月8 日第一次區分所有權人專案會議核准後興建；且同案被告台糖公司在系爭13號前法定空地上搭建棚架，早於90年8 月16日即受臺北市政府工務局列管在案，何以原告自89年至104 年間，均未對其使用系爭18號前法定空地及搭建棚架表示異議，足見其已取得系爭18號前法定空地之約定專用權等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告台糖公司則以：
㈠其於91年4 月25日與訴外人張騰日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買取得13號建物及系爭土地應有部分萬分之169 之所有權。張騰日既為13號建物之原承購戶，依系爭預售屋契約第7 條第2 項第1 款約定，張騰日就系爭13號前法定空地具有約定專用權；而鍾愛社區其他共有人均須受此分管契約之拘束，故張騰日在土地複丈成果圖所示A
部分之法定空地上設置遮雨棚，其嗣後自張騰日繼受取得此約定專用權，自非無權占有此部分土地。
㈡鍾愛社區89年第一次區權人專案會議已授權1 樓住戶可搭建1 樓店面之招牌、遮雨棚；且依103 年第一次區權人會議，可證鍾愛社區全體住戶早已同意1 樓17號至23號「以外」之住戶即被告搭建遮雨棚，故張騰日在系爭13號前法定空地搭建遮雨棚，應已取得鍾愛社區89年區權會決議之明示同意。退步言之，其使用系爭13號前法定空地已長達10餘年，該土地上之遮雨棚已存在15年以上，原告及鍾愛社區其他住戶就其使用該遮雨棚均未加以干涉，足認鍾愛社區全體住戶已默示同意其使用系爭13號前法定空地，自成立默示分管契約。退萬步言，本件其使用之遮雨棚無「壁體」，仍開放予居民、行人通行，未造成區分所有權人所有權之妨害，反係提供遮風避雨、休憩之所，可提升居民之生活品質，且其自上開遮雨棚並未獲得任何利益，是原告依民法第179 條規定請求其給付相當於租金之不當得利，並無理由。又其向張騰日購買系爭13號建物時，張騰日明確向其表示擁有系爭13號前法定空地之約定專用權，且上開遮雨棚自90年間即已存在，故其始終確信張騰日就系爭法定空地存有約定專用之權利，不知此遮雨棚之設置及使用屬無法律上之原因，故依民法第182 條第1 項規定，應免負返還或償還價額之責任。縱認其受有不當得利，仍應扣除「修繕費用成本百分之四十三」、「其就系爭土地之所有權為應有部分萬分之一六九」；且原告請求以申報地價之年息百分之十計算不當得利，亦屬過高，應核減至年息百分之一方為適當等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查，鍾愛社區坐落於系爭土地上，被告劉秀娟、台糖公司2 人分別為鍾愛社區18號建物、13號建物（下合稱為系爭二建物）之區分所有權人，且13號建物現標示門牌為臺北市○○路000 巷00弄00號。劉秀娟於87年7 月15日向鍾愛社區原建商冠德建設購買18號建物之預售屋，嗣興建完成後，於88年11、12月間完成該建物之所有權移轉登記，劉秀娟現利用該建物經營陽明早餐店使用；台糖公司於91年4 月25日向訴外人張騰日購買13號建物，於同年5 月15日完成所有權移轉登記，台糖公司於本件起訴時，係將該建物出租予全家便利超商使用，惟於本件辯論終結前，全家便利超商已搬離13號建物。又系爭18號前法定空地上現設置劉秀娟所有如附圖所示C 部分之無壁體棚架及招牌（下稱系爭C 增建物），系爭13號前法定空地上現設置台糖公司所有如附圖所示A 部分之無壁體棚架及招牌（下稱系爭A 增建物），系爭C 增建物、系爭A 增建物（下稱為系爭二增建物）均位於鍾愛社區之法定空地上，占用系爭法定空地之面積分別為14.47 平方公尺、19.28 平方公尺（合稱為系爭法定空地）等情，為兩造均不否認，並有系爭土地登記謄本、系爭二建物登記謄本、系爭預售屋契約、系爭買賣契約、住戶手冊、使用執照、竣工圖、臺北市政府都市發展局105 年7 月28日北市都建字第10535913600 號函及附件之查報違建、拆除、列管、使用執照竣工平面圖、本院勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖等、現場照片在卷可稽（見院一卷第14至16、44至48、61、68至70頁背面、73、74、97至102 、108 至143 、150 至170
頁背面、182 頁、211 至302 頁；院二卷第3 至14、43至62、72至73、81至85、136 頁；院三卷第42、45頁），是上開事實均堪認定。
五、本院得心證之理由：
㈠按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」，民法第799 條第1 項、第2 項、第4 項分別定有明文。又依現行建築法第11條第1 項前段規定，建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。此一規定限制建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，亦即法定空地之留設，目的在增益房屋及其主要結構所占建築基地之效用，俾增進建物使用人之使用收益，是鍾愛社區之法定空地性質上應由全體住戶共同使用，屬於鍾愛社區之共用部分，為各區分所有權人所共有。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明訂。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。查鍾愛社區之法定空地屬該社區各區分所有權人所共有，已如前述，劉秀娟、台糖公司既未否認如附圖所示C 部分、A 部分之法定空地上，現設置其等所有之系爭二增建物，自應就其等占用系爭法定空地之合法權源，負證明之責。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。本件劉秀娟使用系爭C 增建物及台糖公司使用系爭A 增建物，目的係為擴大其等私有系爭二建物之使用範圍，且占用之面積分別為14.47 平方公尺、19.28 平方公尺，面積非微，顯已破壞系爭大廈之採光、防火及建築物外觀，而喪失系爭土地在該位置作為建築物法定空地之目的，亦妨礙系爭土地之其他共有人即鍾愛社區其他區分所有權人使用該部分土地之權利，是原告主張劉秀娟、台糖公司無權占用如附圖所示C 、A 部分之法定空地，已妨礙其他區分所有權人對此部分土地所有權之行使，自屬有據。
㈢被告固辯稱：鍾愛社區之原承購戶與建商冠德建設簽訂系爭預售屋契約時，該契約第7 條第2 項已約定將1 樓前院部分之法定空地為1 樓承購戶設定專用權利，且效力及於事後受讓之區分所有權人，而劉秀娟及台糖公司之前手張騰日亦簽署系爭預售屋契約，故劉秀娟、張騰日2 人已與鍾愛社區之其他區分所有權人達成由其等使用系爭法定空地之協議，是被告就如附圖所示A 、C 部分之法定空地具有約定專用權，尚非無權占有云云，並提出系爭預售屋契約為證。惟查：
⒈按共有人對共有物之特定部分為使用收益，須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認）均足當之。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，最高法院83年度台上字第1282號、87年度台上字第1359號判決意旨參照。另按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，亦有最高法院91年度台上字第2477號判決意旨供參。
⒉觀諸劉秀娟所提供其與冠德建設簽訂之系爭預售屋契約（見院一卷第44、45、211 至302 頁），發現該契約與卷附由原告、冠德建設分別提出之買賣契約內容大致相同（見院一卷第108 至143 、第150 至170 頁背面，僅冠德建設所提出契約之建案名稱為大直觀堤，而劉秀娟、原告所提出契約之建案名稱均為大直山水別墅），且系爭預售屋契約內容係以印刷字體事先列印，顯見此為冠德建設將鍾愛社區之各樓層建物出售予各區分所有權人時事先印製之定型化契約，則向冠德建設購買鍾愛社區各樓層之區分所有權人，衡情均會與冠德建設簽訂相同之系爭預售屋契約。又系爭預售屋契約第7
條第2 項固約定：「公共部分：⒉法定空地之使用方式：⑴本預售房屋法定空地（座落於845 、846 …地號）之產權為全體區分所有權人所共有，惟甲方（指買受人）亦充分認知該部份空地之約定專用權人（即各棟1 樓之承購戶）以較高之每建坪價格購買房地，致其他樓層銷售價格降低之事實，故同意基於居住私密及防盜等理由，以本約『附件9 』所標示之1 樓前（或後、側）院部份，將前開法定空地為該1 樓承購戶設定專用權利。⑵前款所開示專用權之設定自甲方訂立本契約時起，視為已有約定，並依「公寓大廈管理條例」之規定對甲方之繼受人有效力。⑶本大廈未約定專用之法定空地其使用方式由區分所有權人會議依法決定之…」等語（見院一卷第153 頁）。可證鍾愛社區之區分所有權人確有透過與冠德建設簽訂系爭預售屋契約方式，達成：由附件9 法定空地標示圖（見院一卷第142 、170 頁背面、273 頁背面）所示C 、D 、E 、F 、G 、H 戶（下稱系爭6 戶）之承購戶使用系爭6 戶之1 樓前、後、側院部分之分管契約，應屬無疑。然查，本件被告2 人所有之系爭二建物，均非屬系爭6 戶之範圍，此由附件9 之法定空地標示圖及85建字第338
號竣工圖（見院一卷第10、273 頁背面；院二卷第13、14頁）即可清楚區分。是被告辯稱：依系爭預售屋契約第7 條第2 項之約定，其等就系爭法定空地具有約定專用權云云，即屬無據。
㈣被告又辯稱：依鍾愛社區89年4 月8 日第一次區分所有權人會議（下稱系爭89年區權會）紀錄第7 點，已決議同意系爭二建物之所有人可在系爭法定空地上設置棚架及招牌，此由該次會議第6 點、第8 點有關鍾愛社區2 樓以上住戶可施作形式同一之採光罩決議事項，與現況鍾愛社區住戶設置採光罩之情形相符，即可證明；且依鍾愛社區102 年4 月29日第一次區分所有權人會議（下稱系爭102 年區權會）第8 點臨時動議、103 年4 月26日第一次區分所有權人會議（下稱系爭103 年區權會）第8 點臨時動議，均可證明被告已取得約定專用權，故被告在系爭法定空地上設置系爭二增建物，並非無權占有云云。然查：
⒈依系爭89年區權會會議紀錄之討論事項第7 點記載：「一樓店面之招牌、遮雨棚之形式，由一樓住戶先行設計，再由管委會裁決。」等語（見院二卷第16、17頁），僅得證明鍾愛社區各區分有權人於召開系爭89年區權會時，曾就有關該社區1 樓店面裝設招牌、遮雨棚乙事為「討論」，則縱如被告所稱該次會議中有關2 樓以上住戶可施作形式同一之採光罩之討論事項，與鍾愛社區現況設置採光罩之情形相符，仍不足以認定各區分所有權人於此次開會時，已決議同意系爭二增建物之所有人可增設遮雨棚或招牌。又觀諸系爭102 年區權會會議紀錄之臨時動議記載：「案由：13號便利超商與早餐店（指系爭二建物）遮雨棚問題與…其他店面堆置雜物問題。決議：待社區新增條例與對於約定使用空間之管理辦法定案，隨即溝通解決。」等語（見院二卷第192 、193 頁）；及系爭103 年區權會會議紀錄之臨時動議記載：「案由：社區外圍1 樓部分：17號-23 號（指鍾愛社區17號、19號、21號、23號1 樓建物，非指系爭二建物）聯名諮請同意搭建遮雨棚。…決議：原則上需要符合市政府建管處的規定，尺寸規格需要一致，不能影響結構體及外觀的美化、樓上住戶的安全，設計圖及切結書（保證不影響公安），其4 戶均要簽名，送請管委會開會確認。」等語（見院二卷第195 、196 頁），均不足以證明鍾愛社區各區分所有權人或管委會有同意被告設置系爭二增建物之行為。
⒉查張騰日將系爭13號建物出售予台糖公司前，曾在該建物前方之法定空地上設置遮雨棚，並架設千壽活蔬食餐廳之招牌，嗣經臺北市政府工務局（下稱工務局）於90年8 月13日現場勘查後，依臺北市違章建築處理規則第17條規定，於同年月16日拍照列管在案，此有臺北市政府都市發展局（下稱都發局）105 年7 月28日北市都建字第10535913600 號函及附件之違建查報紀錄、現場照片存卷可查（見院一卷第101 頁；院二卷第3 至5 頁）；而證人即鍾愛社區區分所有權人陳俊德於本院審理時具結證稱：系爭89年區權會開會後，管委會或區權會並未同意1 樓店面設置招牌、遮雨棚等語（見院二卷第268 頁）；證人即鍾愛社區總幹事兼管理員余明杰於本院審理時亦證稱：我於90年底開始擔任鍾愛社區之管理員，於剛開始任職時，因張騰日在1 樓設立招牌、遮雨棚，住戶認為影響環境、妨礙觀瞻而反對，所以雙方有紛爭；我到任鍾愛社區時，系爭13號前法定空地上已設置遮雨棚，當時是由張騰日開設餐廳，管委會有要求張騰日拆除遮雨棚，張騰日與住戶吵得很兇，張騰日甚至說如果不讓他搭設遮雨棚，他要將房屋出租給棺材店，影響社區房價；我任職鍾愛社區十幾年來，管委會及區權會都沒有同意早餐店、全家便利超商（指系爭二建物）設置遮雨棚，因為住戶大多數反對等語（見院二卷第271 頁至272 頁背面）。綜上，足徵鍾愛社區之區分所有權人於90年間，確與張騰日就系爭13號前法定空地上設置棚架乙事發生爭執，進而向工務局檢舉查報違建無訛。衡諸常情判斷，倘如被告所辯系爭89年區權會已決議同意鍾愛社區1 樓店面可設置棚架及招牌，豈有於90年間仍發生住戶向工務局檢舉上開違建之可能？且鍾愛社區17號、19號、21號、23號1 樓建物所有人，何需於103 年召開區權會時，要求區權會同意其等搭建遮雨棚之理？是被告此節所辯，亦不足採。
㈤被告雖辯稱：系爭二增建物已設置在系爭法定空地上長達10餘年，鍾愛社區住戶均未曾加以干涉，足認各區分所有權人已默示同意被告使用系爭法定空地云云。然按區分所有建物所有人中之一人或數人，逕就應屬共有部分之共有物全部或一部為排他性之占有使用收益，縱其他共有人前未曾提出異議或訴請排除，或因其法律知識不足，或因鄰居情誼關係而隱忍未發等等，原因不一而足，如占有之共有人未能舉證證明確為有權占有，自難僅因其他公有人單純之沈默，即認已為默示同意而成立協議。本件依卷附系爭89年區權會會議紀錄、上開工務局違建查報資料及證人陳俊德、余明杰之證述等，僅能證明系爭二建物前方加蓋之系爭二增建物占用系爭法定空地多年，未能證明其他共有人全體有何舉動或其他情事，足以間接推知其等均同意張騰日、被告2 人之前揭占有，自難以鍾愛社區區分所有權人之單純沈默，遽認其等已默示同意或與被告成立分管協議。尤以鍾愛社區之住戶已先後於90、105 年間，向工務局、都發局檢舉及請求拆除系爭二增建物，業經工務局於90年8 月16日拍照列管，及於105 年拆除全家便利超商增建之棚架內側天花板、燈具等情，亦有都發局）105 年7 月28日北市都建字第10535913600 號函及附件之違建查報紀錄、現場照片等在卷足憑（見院二卷第3
至14頁）。準此，縱然鍾愛社區各區分所有權人及原告未即時提出異議或訴諸法律，依前開說明，仍難認各區分所有權人已默示同意被告以系爭二增建物占用系爭法定空地。
㈥再者，台糖公司於91年4 月25日與張騰日簽訂不動產買賣契約書時，該契約第3 款第2 項約定：「付款辦法：㈡保留房屋款新臺幣伍拾萬元，俟甲方（指台糖公司）設立店面招牌完成之同時，由甲方一次以即期支票給付乙方（指張騰日）。」，嗣於同年5 月間，張騰日簽署內容為「…本人保證於買賣標的物點交後30日內無條件協助貴公司完成招牌設立。」之保證書，台糖公司已於同年月給付招牌設置保留款50萬元予張騰日等情，有不動產買賣契約書、房屋招牌設置保留款收據、房屋招牌設立保證書等附卷可證（見院一卷第68至70頁背面；院二卷第261 、262 頁），足證現設置於系爭13號前法定空地上之招牌基座，確係由台糖公司自行設置甚明。復參以張騰日於90年間，即已在系爭13號前法定空地上設置棚架，台糖公司已自承：其繼受張騰日之遮雨棚等語（見院二卷第277 頁），足徵系爭13號前法定空地上之棚架亦屬台糖公司向張騰日買受13號建物之範圍，則被告台糖公司抗辯：系爭13號前法定空地上之棚架及招牌均屬張騰日所有，台糖公司無權處置上開棚架及招牌云云，顯與事實不符，洵不足採。
㈦至劉秀娟抗辯：其購買18號建物係店面，每坪單價遠較2 樓之上建物為高，且18號建物唯一出入方式為通過系爭法定空地，鍾愛社區其他住戶使用系爭法定空地之概率則相對低落許多；原告本件起訴目的係否認其營業之正當，阻擋其自由出入及行使約定專用權之權利，已構成權利濫用云云。按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。固為民法第148
條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105 號、71年台上字第737 號判例參照）。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（同院86年度台再字第64號裁判要旨參照）。查原告為鍾愛社區系爭法定空地共用部分之管理權人，劉秀娟所有之系爭C 增建物無權占用系爭18號前法定空地，致影響鍾愛社區全體區分所有權人即系爭法定空地之共有人就占用部分行使所有權能，已如前述，則原告訴請劉秀娟拆除占用部分，乃其正當行使所有權之權能，縱影響劉秀娟現實使用系爭C 增建物之經濟利益，要係無權占用土地之劉秀娟遭所有權人依法主張權利時應接受面對之當然結果。況原告於本件行使權利之結果，並未發生自己利得極少，劉秀娟及國家社會所受之損失甚大，即損人不利己之情形，揆諸前揭說明，原告請求劉秀娟拆除及返還本件占用部分之法定空地，並非濫用權利。
㈧關於原告訴請被告給付占用系爭法定空地相當於租金之不當得利部分：
本件原告固為系爭法定空地之管理權人，然原告並非系爭法定空地之共有人之一，則有關相當於租金之不當得利之金錢債權債務關係非以原告為實體權利義務歸屬主體，非屬管理事項，自不得聲明以原告為受領該金錢之給付，而應由鍾愛社區全體區分所有權人自行請求；尤以上開區分所有權人亦未曾授權原告對被告為此部分請求。準此，原告依民法第179 條及土地法第105 條、第97條規定，請求被告給付占用系爭法定空地相當於租金之不當得利，即屬無據。
六、綜上所述，原告依公寓條例第9 條第2 項、第4 項及民法767 條第1 項、第821 條規定，訴請被告將如土地複丈成果圖所示C 部分及A 部分之棚架、招牌均拆除清空，並將該部分土地返還予全體區分所有權人，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。另劉秀娟於本件言詞辯論終結後，始補提106 年9 月1 日民事聲請重開辯論暨聲請調查證據狀1 份，依法不生提出效力，本院自無從審酌；且依劉秀娟於該書狀提出之90年11月16日鍾愛社區第2 屆第3 次管委會會議紀錄，仍不足以認定劉秀娟就系爭18號前法定空地已取得設置招牌之權利，本件尚無再開辯論之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日民事第五庭 法 官 羅立德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日書記官 林奕瑋