臺灣臺北地方法院 - 105年度消字第35號（返還價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 105年度消字第35號原　　　告　富聯國際物業有限公司法定代理人　王林玉美訴訟代理人　鄭建國律師周慧貞律師被　　　告　台灣肥料股份有限公司法定代理人　康信鴻訴訟代理人　陳添信律師複　代理人　李宗憲律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年2月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：被告法定代理人原為陳吉仲，嗣於本件訴訟繫屬後變更為康信鴻，並於民國106年3月10日具狀聲明承受訴訟，有公司變更登記表在卷可稽，核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠訴外人王進財於民國100年3月3日向被告購買其所興建出售之「日升月恆」預售屋建案其中A棟A2、A3戶17樓房地，車位為地下3樓第20、21、22、23號，房地總價為1億6,260萬元。訴外人王林玉美於100年3月3日向被告購買系爭建案之A棟A2戶14樓，車位為地下1樓第255、256號，房地總價金為 7,423萬元，及A棟A5戶11樓，車位為地下3樓第55、56號，房地總價金為7,755萬元。原告受讓王進財、王林玉美所購買上開不動產（下稱系爭房地）之房屋土地預定買賣合約（下稱系爭契約）之權利義務關係。被告於銷售系爭建案時，印製廣告圖冊，記載系爭建案為訴外人即日本國寶級建築師高松伸建築師負責規劃設計暨建造，並記載系爭建案位於臺北都心2,500坪基地，以清楓、楓香、緋寒櫻等喬木交錯出 1,500坪私人花園，近1,500坪喬木森林與綠映滿庭香草植物，暨七米高植生牆等語。詎105年7月被告辦理公共設施點交時，原告始發現系爭建案有如下缺失：⒈系爭建案建築師並非高松伸；⒉並無1,500坪之喬木森林，僅數十顆稀疏樹木，毫無隱密性可言，一樓大廳七米高植生牆付之闕如；⒊系爭建案外牆另額外架設廣告圖說與建造執照未載明之綠色外突隔柵，破壞系爭建案整體外觀，更有危害公共安全；⒋系爭建案管理委員會於105年4月委請訴外人真禾機電股份有限公司（下稱真禾公司）就共有共用設備設施進行查核，發現地下一樓至三樓停車場均出現漏水痕跡，甚且已有壁癌、白樺汙染等等缺失，原告因而驚覺系爭建案地下室連續壁施工期間與所使用之預拌混凝土為摻有爐渣情況，已違反系爭契約第11條第3項約定，是前揭缺失亦構成重大瑕疵，嚴重損害其擋土排水功能與結構安全，已達減損或滅失系爭建案之價值，顯無法補正。又原告其後始發現被告前揭事項已涉及廣告不實之詐欺行為，且屬無法修補之重大瑕疵，原告已於105年8月2日通知被告依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還所受領之價款；再者，縱認系爭建案瑕疵未達解除系爭契約之程度，因前揭瑕疵已使系爭房地價值減損，依民法第359條規定請求減少價金15％；另因被告前於104年12月1日通知原告未依約給付價金，依系爭契約第26條約定解除系爭契約並沒收15％違約金4,715萬7,000元，退還3,502萬3,000元；為此，爰依民法第179條、第359條規定、系爭契約第26條第2項約定擇一請求被告給付4,715萬7,000元等語。㈡並聲明： ⒈被告應給付原告4,715萬7,000元，及自105年8月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭契約因原告未依約辦理貸款給付買賣價金及提出不動產移轉登記相關文件及提供擔保本票，業已於104年12月1日經被告函知原告解除系爭契約，是系爭契約已失其效力，原告無從對已不存在之買賣關係為撤銷之意思表示；況廣告內容與實際狀況是否相符，而得論以施用詐術致原告陷於錯誤，端賴於廣告之內容是否為足以影響交易成立與否之必要之點，原告所主張廣告不實部分均為公共設施，非屬影響一般民眾購屋意願之點，公共設施僅係附加價值，非意思表示成立之重要條件，而原告在購買系爭房地係經由代銷公司為之，若確有詐欺亦為第三人對原告前手施用詐術。又原告主張之⒈系爭建案建築師並非高松伸，被告透過代銷公司與高松伸建築師間簽署基本設計委任契約書，是系爭建案建造執照雖為訴外人陳界凡建築師簽證，但實際設計為高松伸建築團隊，甚且高松伸建築師亦將系爭建案列為其設計作品，顯建高松伸確實為系爭建案之建築師；⒉1,500坪之喬木森林部分：依照系爭建案使用執照，綠地面積為6456.94平方公尺，其中喬木種植區域達3,260平方公尺，種有樺樹、楓香、落羽松、青楓、樟樹等達110棵，業已進行大規模綠化與種植樹木，原告所提出之照片僅區域拍攝、且樹木移植過程必須修剪大部分樹枝，無法短期間呈現枝葉茂密，並無廣告不實；況依據都市設計審意圖冊（核備本）所附綠化量指標說明，已詳實記載植栽設計採生態複層手法，於庭園內與基地外圍大量種植中型與大型喬木，本件經檢討後可符合標準，可見原告亦瞭解所謂系爭建案綠化係包括生態複層、庭園、基地、中型與大型喬木、灌木草花等項目，絕非狹隘到僅限於庭園、喬木，而將其他排除；又容積率移轉部分並未對嚴重影響系爭建案豪宅價值之瑕疵；⒊一樓大廳七米高植生牆部分：考量植生牆設置後維護管理之難度，包含施肥、日照、澆水等導致衛生潮濕等問題，影響大理石地面之壽命，故改以銅製藝術品裝飾，且經管委會決議送交區分所有權人會議表決，若仍須施作，亦同意重新施作；⒋系爭建案外牆另額外架設廣告圖說與建造執照未載明之綠色外突隔柵部分：此部分顯係以其主觀好惡價值判斷，該柵欄為各住戶置放洗衣機陽台，未免各式衣物及貼身衣物外露，致住戶隱私曝光，始設置柵欄確保美觀、隱私，亦與建物外觀協調，此為被告額外給付之回饋設施；⒌系爭建案地下室連續壁施工期間與所使用之預拌混凝土為摻有爐渣情況，已違反系爭契約第11條第3項約定，此部分未據原告舉證，甚且，提供預拌混凝土之訴外人亞東混凝土公司已提出實驗報告，並未有滲入爐渣而有危安全。另依系爭契約第16條第1項、第17條第1項第1至3款及附件一之付款時間表，本件交屋付款程序為取得使用執照後，通知交屋，辦理所有權登記再辦理銀行貸款，才有交屋驗收程序，若需達成原告主張無瑕疵且包括公共設施均已完工點交之標準，始生交屋之催告效力，則原告僅需繳交房屋總價約3成，始與系爭契約第20條之約定不符；另取得使用執照必定相關水、電、消防設施等均已完工，而合約、廣告圖說之設施指專有部分而言，不包括共有之公共設施，被告當然通知進行交屋，進而驗收交屋程序，原告拒不配合併主張同時履行抗辯，顯無理由；又系爭契約第20條第1 項、第3項、第20條第5項第2款、第21條第2項已約定交屋係指系爭契約所載房屋、汽車停車位不含共有部分，原告不得就共有部分或公共設施未完成交付或進行修繕或有其他瑕疵拒絕交屋或繳交應付款項，被告函催原告給付款項，原告仍拒絕履行，已構成遲延給付，被告於104年12月1日通知原告解除系爭契約，已生解約之效力等語置辯。㈡並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第110頁至第112頁）：㈠王進財於100年3月3日向被告購買其所興建出售之「日升月恆」預售屋建案其中A棟A2、A3戶17樓房地，車位為地下3樓第20、21、22、23號，房地總價為1億6,260萬元，有房屋土地預定買賣合約書可查（見本院卷一第15至51頁）。㈡王林玉美於100年3月3日向被告購買系爭建案之A棟A2戶14樓，車位為地下1樓第255、256號，房地總價金為7,423萬元，及A棟A5戶11樓，車位為地下3樓第55、56號，房地總價金為7,755萬元，有房屋土地預定買賣合約書可查（見本院卷一第52至130頁）。㈢原告受讓王進財、王林玉美所購買上開㈠、㈡所示之不動產之房屋土地預定買賣合約之權利義務關係，有契約權利義務移轉協議書可查（見本院卷一第131至136頁）。㈣被告通知原告繳交訂金、簽約金及第3期（開工款）至第10 期（取得使用執照）購屋期款，均係依照系爭契約第8條第1項及「（附件一）房屋土地付款表」之約定，於完成各期工程進度後為之，原告於接到各期繳款通知後，已依約繳至第10期「取得使用執照」之價金完畢，有繳款單可查（見本院卷二第93至96頁）。㈤原證12至14號形式真正不爭執（見本院卷一第291至293頁）。㈥系爭房地於103年12月4日取得使用執照，該使用執照存根附表之注意事項欄內，註明「⒋起造人應於公寓大廈成立管理委員會向本局申請撥付公共基金時，一律將陽台禁止加窗或加設鐵窗等規定納入成為正式規約內容，並向本府完成報備程序，並應於產權移轉及房屋銷售時列入交代。」、「⒌適用都市設計審議範圍，經本府都市發展局99年12月1日府都設字第09938348800號函完成都市審議程序及100年9月22日府都設字第10036956700號函完成都市設計審議第1次變更。」及「⒖其他⒌使用執照後領得後六個月應申請銅級綠建築標章。」有103使字第0303號使用執照及存根附表、臺北市政府99年12月1日府都設字第09938348800號函可查（見本院卷一第137、138、321頁）。㈦被告於103年12月4日系爭房地取得使用執照前，即以103年8月12日「驗屋通知書」通知原告於103年10月16日辦理驗屋等相關事宜，並於系爭房地甫取得使用執照，即寄送「第11期銀行貸款」之繳款通知與原告，要求原告於103年12月26 日前繳清應付款項，有驗屋通知書、繳款通知、授信核定通知暨確認書可查（見本院卷二第36、97、98頁）。㈧系爭房地之「廣告圖冊」為兩造買賣契約之一部分，廣告圖說內記載「建築團隊大師匯聚-日本國寶建築家高松伸先生，以「櫃」來傳達本次建築立面意義…高松伸先生在大門中庭，規劃了直徑八米的洗心水池」、「近七米高的植生牆，豎立在日光充足的牆面，形成或濃或淡的綠色Pattern，像似極具強烈生命的立體浮雕，賦予空間跳躍的活力，與充滿能量生氣的Outdoor氛圍」、「設計師以青楓、楓香、緋寒櫻等喬木，層疊交錯出1,500坪的私人花園地界，日升月恆住戶限定的專屬自然，一座外人難以窺探的秘密森林」及「近1,500坪的庭園，是層次分明的喬木森林與綠映滿庭的香草植物」等字句，有廣告圖冊影本可查（見本院卷一第171 、173、174、182、184頁）。㈨被告於104年5月12日以肥土字第1040000378號函通知原告於104年5月20日前辦理驗收交屋手續，並稱「目前台端所承購一切主建物、附屬建物之設備已依前次驗屋紀錄修繕完成，敬請至現場進行驗收交屋手續。」有被告書函可查（見本院卷二第34頁）。㈩原告於104年5月14日寄發台北敦南郵局存證號碼第622號存證信函主張系爭建案之不動產共有部分施作結果與廣告有不一致之情形，請被告予以改善，被告於同年月15日收受該存證信函。有存證信函可查（見本院卷一第88頁）。 被告於104年6月2日以肥資產字第1040000473號函向原告表示「爰依『合約』第16條規定，土地及房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內申辦，惟因台端尚未履行第16條第4項約定應履行之義務（款項繳交、提供所有權移轉登記及貸款有關文件、本票…等），以致無法如期申辦相關程序，惠請台端於104年6月30日前辦理完成，以維貴我雙方之權益。因台端未能履行應盡義務，以致本公司無法依『合約』第16條及第17條規定期限內完成所有權移轉及交屋等程序，將俟台端履行應盡義務後，再行辦理所有權移轉及交屋通知等相關作業。倘台端未能依前述期限完成所有應辦程序，本公司將循『合約』第26條違約處理方式辦理。」有被告書函可查（見本院卷二第103頁）。 原告於104年6月17日寄發台北敦南郵局第774號存證信函與被告，以系爭房地施作結果有與廣告約定不符之情形，要求被告應於函到7日內出面與原告洽談減少價金或解除契約事宜。有存證信函可查（見本院卷二第104、105頁）。 被告於104年7月7日以台北長春路郵局第1509號存證信函通知原告，表示原告前函所指房屋瑕疵，應屬誤會，請原告與被告人員聯絡，並表示原告應付清買賣價金，不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手續及保留款項。有存證信函可查（見本院卷二第106、107頁）。 被告於104年12月1日以台北長春路郵局第2996、2997、2998號存證信函通知原告，謂原告未按系爭買賣契約辦理貸款及房地所有權移轉之文件並提出擔保本票，而解除契約，並依系爭契約第26條第1項約定，沒收買賣總價15％計算之違約金，其數額共計4,715萬7,000元。有存證信函可查（見本院卷一第215至220頁）。 原告於105年8月2日以台北青田郵局第410號存證信函通知被告，表示撤銷其因被告廣告不實而受詐欺所為買賣之意思表示，及主張因系爭不動產有違反系爭契約之重大瑕疵，而解除買賣契約，該存證信函於105年8月3日送達被告。有存證信函可查（見本院卷一第210至214頁）。 系爭建案廣告圖說所示一樓門廳內近7米高的植生牆，迄至 105年11月2日被告未開始施作。有日升月恆第1屆管理委員會會議記錄可查（見本院卷一第272反面、第273頁）。 原告於本件訴訟程序進行中，以106年11月3日準備書㈢狀催告被告於文到30日內履行完成施作「一樓門廳內近七米高之植生牆」、「近1,500坪的庭園」及「住戶專屬且層次分明的喬木森林」等合約、廣告圖說所示之設施，及完成修繕系爭房屋專有部分與共有部分之一切瑕疵或未盡事宜（包括補足庭園面積、栽植符合規格之喬木森林、拆除違建格柵、申請取得銅級綠建築標章、履行系爭契約第11條第3項之品質保證義務，以及修復「驗屋紀錄表」與「日升月恆共有共用設備設施初檢查核報告書」所列瑕疵等），該書狀於106年 11月6日送達被告訴訟代理人。有掛號郵件收件回執可查（見本院卷二第59、108頁）。 原告於本院105年度重訴字第148號案件中於105年4月20日民事準備㈤狀記載：「形式上，就系爭三戶房屋之買賣契約第9期「銀行貸款」，原告未於接獲被告書面繳款通知書後七日內，依被告指定之繳款方式匯至被告之指定帳戶，經被告以書面催告，仍未於期限內履行，符合買賣契約第8條第3項及第56條第1項之文義」、「原告認為自己不可歸責，然形式上符合買賣契約第26條第1項之『文義』」。四、得心證之理由：原告主張系爭房地公共設施存有與廣告圖說不符之情形，爰依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示，或依民法第365條規定解除契約或減少價金，或依系爭契約第26條第2項約定解除契約，請求返還買賣價金等語。為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠被告於104年12月1日以台北長春路存證號碼第2996、2997、2998號存證信函通知原告，解除系爭買賣契約，是否已生解除契約之效力？㈡原告依照民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示，或依照民法第359 條規定解除契約或減少價金為系爭契約價金15％、系爭契約第26條第2項約定解除買賣契約及民法第179條規定，請求被告返還4,715萬7,000元有無理由？㈠系爭契約業經原告以104年12月1日台北長春路存證號碼第2996、2997、2998號存證信函合法解除。 ⒈按系爭契約第8條付款方式及逾期付款之處理方式第3項約定：「甲方（即原告）應依附件一房屋土地付款表付款，其於接獲乙方（即被告）書面繳款通知書七日內，依乙方指定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清。」（見本院卷一第17頁反面）、第26條違約處理第1項約定：「甲方如有違反本合約第八條第三項逾期繳款達二個月，或第九條辦理貸款約定，或本合約之各項規定，並經乙方以書面催告仍未於通知期限內履行者，乙方得解除本合約，並得沒收甲方已繳價款，作為乙方重行出售本戶房地所需費用及稅捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金，本戶房地及車位則由乙方收回。但前述金額以本合約買賣總價款之15％計算之金額為限，乙方如另有損害者，並得要求甲方賠償。」（見本院卷一第26頁反面、第27頁）。是以原告有依系爭契約附件1房屋土地付款表約定期別給付土地及房屋價款之義務，若原告有逾期繳款經被告催告仍未於期限內履行之情形，被告得解除契約。 ⒉經查： ⑴被告通知原告繳交訂金、簽約金及第3期（開工款）至第10 期（取得使用執照）購屋期款，均係依照系爭契約第8條第1項及「（附件一）房屋土地付款表」之約定，於完成各期工程進度後為之，原告於接到各期繳款通知後，已依約繳至第10期「取得使用執照」之價金完畢（見兩造不爭執事項㈣）。 ⑵被告於系爭建案取得使用執照前，即以103年8月12日「驗屋通知書」通知原告於103年10月16日辦理驗屋等相關事宜，並於系爭建案甫於103年12月4日取得使用執照，即寄送「第11期銀行貸款」之繳款通知與原告，要求原告於103年12月 26日前繳清應付款項（見兩造不爭執事項㈦）。 ⑶因原告未給付系爭契約第11期銀行貸款之價金，被告於104 年6月2日以肥資產字第1040000473號函向原告表示「爰依『合約』第16條規定，土地及房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內申辦，惟因台端尚未履行第16條第4項約定應履行之義務（款項繳交、提供所有權移轉登記及貸款有關文件、本票…等），以致無法如期申辦相關程序，惠請台端於104年6月30日前辦理完成，以維貴我雙方之權益。因台端未能履行應盡義務，以致本公司無法依『合約』第16條及第17條規定期限內完成所有權移轉及交屋等程序，將俟台端履行應盡義務後，再行辦理所有權移轉及交屋通知等相關作業。倘台端未能依前述期限完成所有應辦程序，本公司將循『合約』第26條違約處理方式辦理。」（見兩造不爭執事項）。 ⑷被告於104年12月1日以台北長春路郵局第2996、2997、2998號存證信函通知原告，謂原告未按系爭買賣契約辦理貸款及房地所有權移轉之文件並提出擔保本票，而解除契約，並依系爭契約第26條第1項約定，沒收買賣總價15％計算之違約金，其數額共計4,715萬7,000元（見兩造不爭執事項）。⑸是以，原告未依系爭契約附件1房屋土地付款表約定期別給付第11期土地及房屋價款，經被告催告後原告仍未於期限內履行，被告依系爭契約第8條第3項、第26條第1項約定解除系爭契約，自屬合法。 ⒊原告主張：被告催告原告繳交第11期銀行貸款時，未施作或未完成第11期工程進度，即系爭契約第20條第1項所定「完成合約、廣告圖說所示之設施」，例如擅自將「1F管委會使用空間之隔間牆及設備」取消，任指一處高度僅有530公分之牆面冒充未施作之兩座植生牆、喬木數量與高度不符廣告圖說、面積僅有3799.46平方公尺之法定空地無法施作1500 坪的庭園，故被告不得依系爭契約第26條第1項約定解除合約云云。惟按： ⑴系爭契約第20條專有部分之交付第3項約定：「本條款所稱『交屋』，係指本合約第三條所載之房屋、汽車停車位（不含共有部分），甲方不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由拒絕交屋及繳交應付款項。本社區共有部分，如社區綠化設施、地下層、屋頂突出物、安全梯、電梯間等裝修美化，乙方應於完工後交本社區管理委員會，供全體住戶使用。」、同條第5項通知交屋期限及房屋交付相關事宜第2款第1目約定：「甲方應於乙方通知辦理交屋期限內付清前條應負擔之全部款項，並辦妥交屋手續及遵守下列事項：有關本合約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理，亦即除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手續及保留款項。」（見本院卷一第24頁）。 ⑵原告主張被告不符合系爭契約第20條第1項「完成合約、廣告圖說所示之設施」部分，包括擅自將「1F管委會使用空間之隔間牆及設備」取消、任指一處高度僅有530公分之牆面冒充未施作之兩座植生牆、喬木數量與高度不符廣告圖說、面積僅有3799.46平方公尺之法定空地無法施作1,500坪的庭園等，均屬共有部分或公共設施，依系爭契約第20條第3項約定，原告不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由拒絕付款，然而原告卻拒絕履行第11期付款義務，僅給付到房屋土地付款表中之取得使用執照款，後續銀行貸款之買賣價金始終未給付，經被告催告，原告仍不履行，被告自得解除系爭契約。 ⒋原告不得就系爭契約買賣價金主張同時履行抗辯權。 ⑴按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院97年台上字第675號判決要旨參照）。次按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年台再字第19號判決要旨可參）。 ⑵經查，被告於103年12月4日系爭房地取得使用執照前，即以103年8月12日「驗屋通知書」通知原告於103年10月16日辦理驗屋等相關事宜，並於系爭房地甫取得使用執照，即寄送「第11期銀行貸款」之繳款通知與原告，要求原告於103年 12月26日前繳清應付款項（見兩造不爭執事項㈦），依系爭契約第8條第3項約定，原告應於接獲被告書面繳款通知書7 日內繳清，然原告未履行繳清款項、提出辦理所有權轉登記及貸款有關文件暨擔保本票，因遲遲未補足應繳之款項，自斯時起即負遲延責任，雖原告於104年5月14日寄發台北敦南郵局存證號碼第622號存證信函主張系爭房地之不動產共有部分施作結果與廣告有不一致之情形，請被告予以改善，並就剩餘各期房地價款主張同時履行抗辯，被告於同年月15日收受該存證信函（見兩造不爭執事項㈩），依前述實務見解，因原告並未即時行使同時履行抗辯權，不因原告於104年5月14日主張行使同時履行抗辯，而解除原告104年1月至104 年5月間之遲延責任。此外，系爭房地依原告於104年5月14 日寄發台北敦南郵局622號存證信函所主張之瑕疵，為「停車位及地下室各層車道地坪現場為類似金鋼砂之材質，並非EPOXY耐磨地坪」、「裝飾夜燈與原廣告展示之內容不符」、「一樓接待門廳之外觀、大門或落地窗上方一排橫向裝飾與原廣告展示內容不符」、「泳池內部顏色與廣告文宣不符」、「一樓接待大廳柱子顏色與原廣告文宣之內容不同」、「公設範圍內植栽底部探照燈數量太少」、「外牆丁掛磚顏色不符」、「停車位現況與平面圖記載不符」，但上開瑕疵並非重大，且多屬公共設施，依約不得據此拒絕交付款項外，原告卻就剩餘未繳之房屋款，其中A棟A2、A3戶尚餘1億 2,189萬元未付，占房地總價75％（計算式：121,890,000÷ 162,600,000×100％＝75％，小數點以下四捨五入），其中 A棟A2戶尚餘5,562萬元未付，占房地總價（計算式：55,620,000÷74,230,000×100％＝75％，小數點以下四捨五入）全部行使同使履行抗辯權，依前開最高法院見解，僅能於相當範圍內行使同時履行抗辯權，不得據以拒絕全部給付，原告行使同時履行抗辯權，顯不合法，亦難據此解免其全部遲延責任，被告因原告遲延給付款項，予以解約，自屬有據，原告主張其無遲延責任，難謂可採。㈡原告不得依民法第359條規定請求減少價金15％。按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高法院23年上字第3968號判例、91年度台上字第1552號判決意旨參照）。經系爭契約業經被告於104年12月1日向原告為解除契約意思表示，且已送達原告而生解除契約之效力，是自斯時起系爭契約溯及訂約時失其效力，系爭契約既失其效力，兩造間已不存在系爭房地買賣契約關係，原告自無從依民法第359條規定減少價金15％。㈢原告不得主張依民法第92條規定撤銷系爭契約，或依民法第359條規定解除契約，或依系爭契約第26條第2項約定解除契約。 ⒈按不當得利、法律行為之撤銷及契約之解除，其彼此間之成立要件及效力互不相同。被上訴人就前述之法律關係間，究竟如何為客觀之合併？原審審判長未依民事訴訟法第199條第2項行使闡明權之職責，遽謂被上訴人依民法第92條第1項撤銷契約「或」依民法第256條、第359條之規定，解除契約，均屬有據。並認其依不當得利之法律關係，請求上訴人給付如第一審判決主文第一項、第二項所示之金額本息，為無不合，已非允洽；況契約若已解除，何能再為撤銷？抑或如已撤銷，何能再為解除？苟被上訴人均得撤銷或為解除，原審未說明被上訴人是否「全體」有合法為撤銷或解除之意思表示及其證據，自嫌疏略（最高法院91年度台上字第2332號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告於105年8月2日以台北青田郵局第410號存證信函通知被告，表示撤銷其因被告廣告不實而受詐欺所為買賣之意思表示，及主張因系爭不動產有違反系爭契約之重大瑕疵，而解除買賣契約，該存證信函於105年8月3日送達被告（見兩造不爭執事項），又原告於106年12月26日以民事爭點整理書狀主張依民法第359條規定、系爭契約第26條第2項約定解除系爭契約，該書狀於106年12月27日送達被告（見本院卷二第90頁反面、第140頁）。然被告已於104年12月1 日向原告為解除系爭契約之意思表示，且該意思表示已送達原告而生解除之效力，並使系爭契約因而消滅，是系爭契約既已消滅，自不容原告於嗣後撤銷意思表示或解除契約，則原告主張其於105年8月2日以存證信函通知被告，撤銷遭詐欺所為之系爭契約之意思表示，及於106年12月26日以書狀所為解除契約之意思表示，均不生撤銷及解除之效力。五、至原告就混凝土混有爐渣請求鑑定，及請求現場勘驗植生牆部分，依前所述，原告不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由拒絕給付價金，而遭被告依約解除契約，原告嗣後撤銷意思表示及解除契約已不生效力，故此部分聲明無調查必要性，併予敘明。六、綜上所述，被告已於104年12月1日合法解除系爭契約，該意思表示已到達原告而生解除契約之效力，則原告依照民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示，或依照民法第359條規定解除契約或減少價金為系爭契約價金15％，或依系爭買賣契約第26條第2項約定解除買賣契約，及依民法第179條規定，請求被告返還4,715萬7,000元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 2 月 23 日民事第八庭法官徐淑芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 2 月 23 日書記官賴竺君

臺灣臺北地方法院105年度消字第35號

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