臺灣臺北地方法院 - 105年度簡上字第445號（損害賠償等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第445號上　訴　人　楊美惠訴訟代理人　郭蕙蘭律師王玲櫻律師被上訴人　　英鼎開發科技股份有限公司法定代理人　余敏川訴訟代理人　林衍鋒律師複代理人　　翁翊華律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國一０五年七月二十六日本院臺北簡易庭一０四年度北簡字第二六五０號第一審判決提起上訴，經本院於民國一０六年八月九日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰零玖萬伍仟陸佰壹拾元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審訴訟費用由上訴人負擔百分之四十五，第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十二，餘皆由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人方面兩造於民國一０二年十月七日訂立房屋租賃契約（下稱本件租約），約定由被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號全棟房屋（下稱本件房屋），租賃期間自同年月二十五日起至一０四年十月二十四日止共二年，租金每月新臺幣（下同）十二萬元，押租保證金三十六萬元，被上訴人乃支出二百零七萬七千三百九十元裝潢本件房屋，經營咖啡館使用。詎一０三年八月七日被上訴人接獲臺北市政府建築管理工程處（下稱北市建管處）之預拆通知單，通知將於同年月十四日執行拆除本件房屋一０二年四月間經查報應予拆除之違建部分，臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）並於同年月十二日發函通知上訴人，將於同年月二十九日上午會同臺北市政府警察局強制拆除前述違建部分，而由北市建管處先於同年月十四日在本件房屋外牆打三個洞，被上訴人見狀即口頭向上訴人為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，上訴人則於同年十月四日取回本件房屋之占有，本件房屋終經拆除至僅餘四號一樓、約原承租面積四分之一之部分。本件租約既因上訴人無法提供合於約定面積之房屋供被上訴人經營咖啡館，而經被上訴人依民法第四百三十五條規定於一０三年八月十三日合法終止、同年十月四日返還占有，被上訴人自得依民法第一百七十九條規定請求上訴人返還（扣抵水費、電費、接電費、回復原狀費用後）押租保證金餘額九萬七千零二十五元，及依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定請求上訴人賠償（一０三年十月五日起至一０四年十月二十四日止共三八五日）裝潢費用損失一百零九萬五千六百一十元，以上合計一百一十九萬二千六百三十五元，以及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息（被上訴人於原審起訴請求上訴人給付二百四十三萬七千三百九十元本息，原審判命上訴人給付一百一十九萬二千六百三十五元本息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就敗訴部分全部上訴，被上訴人則未就敗訴部分上訴，被上訴人逾一百一十九萬二千六百三十五元之請求部分，業已敗訴確定）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人方面上訴人以：被上訴人於一０三年八月十四日本件房屋外牆經北市建管處打洞後，並未以言詞或書面向上訴人為終止本件租約之意思表示，且被上訴人事實上仍繼續在本件房屋經營咖啡館，翌日猶與上訴人商議封堵北市建管處在外牆所打洞事宜，於同年九月十八日上訴人委託訴外人拆除本件房屋鐵捲門及招牌時，以及同年十月十七日被上訴人委託訴外人寄發存證信函時，均可見被上訴人認當時本件租約仍存在，況本件房屋外牆縱經北市建管處打洞，仍可用以經營咖啡館，仍合於本件租約之使用目的，被上訴人亦無權終止本件租約。本件租約係因被上訴人一０三年八月份之租金支票因拒絕往來退票未獲付款、未依約於同年八月二十五日前支付次月租金，經上訴人依本件租約第十四條約定於同年月二十九日為終止之意思表示，係因可歸責於被上訴人之事由而終止，被上訴人自不得請求上訴人賠償。又本件租約第九條約定被上訴人有改設施設之必要時，應取得上訴人書面同意後自行裝設，並於交還房屋時回復原狀，上訴人因對本件房屋室內裝潢付出相當心力，故曾向被上訴人表示不願改變室內裝潢，但因被上訴人以經營咖啡館有裝潢必要且將來將回復原狀為由仍逕為裝潢，故上訴人僅有單純之沈默，未以書面表示同意，上訴人既未以書面同意被上訴人裝潢本件房屋，與本件租約明文約定之要式不符，被上訴人違反本件租約第九條裝潢本件房屋，上訴人自無庸就本件房屋裝潢之損失負賠償之責。另押租保證金當然抵充水費二百八十七元、電費四萬六千四百九十元、接電費一百九十八元、一０三年八月二十五日至二十九日共五日租金二萬元、一０三年八月三十日至十月四日止相當於租金之不當得利十四萬元、回復原狀費用十萬元，以及被上訴人未繳末期租金之違約金六萬四千八百元後，已無剩餘，自亦無庸返還等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。三、本件被上訴人主張兩造於一０二年十月七日訂立本件租約，約定由被上訴人向上訴人承租本件房屋，租賃期間自同年月二十五日起至一０四年十月二十四日止共二年，租金每月十二萬元，押租保證金三十六萬元，被上訴人支出二百零七萬七千三百九十元裝潢本件房屋，經營咖啡館使用，一０三年八月七日被上訴人接獲北市建管處之預拆通知單，通知將於同年月十四日執行拆除本件房屋一０二年四月間經查報應予拆除之違建部分，北市都發局並於同年月十二日發函通知上訴人，將於同年月二十九日上午會同臺北市政府警察局強制拆除前述違建部分，北市建管處先於同年月十四日在本件房屋外牆打三個洞，本件房屋於同年十月四日經上訴人取回占有，終經拆除至僅餘四號一樓、約原承租面積四分之一部分（即二號一、二樓與四號二樓部分均遭拆除）等情，已經提出房屋租賃契約書、估價單、相片、北市建管處預拆通知單、北市都發局函、北市建管處函、便箋、結案報告單、違建查報案件明細表、會勘紀錄、上訴人函為證（見原審卷第十七至三一、一０二至一二四頁），核與上訴人所提房屋租賃契約書所載相符（見原審卷第四二至四六、一三三至一三七頁），且為上訴人所不爭執，應堪信為真實，惟被上訴人主張本件租約業經其於一０三年八月十三日終止，得依民法第一百七十九條規定請求上訴人返還押租保證金餘額九萬七千零二十五元，及依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定請求上訴人賠償裝潢費用之損失一百零九萬五千六百一十元，合計一百一十九萬二千六百三十五元部分，則為上訴人否認，辯稱：本件房屋外牆於一０三年八月十三日經北市建管處打洞後，仍合於本件租約之使用目的，被上訴人無權終止契約，且被上訴人亦未終止契約，本件租約係因被上訴人未依約於同年八月二十五日前支付租金，經其於同年月二十九日終止，被上訴人不得請求賠償，且被上訴人未獲其書面同意違反本件租約第九條裝潢本件房屋，就裝潢費用亦不得請求賠償，另押租保證金當然抵充水費、電費、接電費、租金、相當於租金之不當得利、回復原狀費用以及違約金後，已無剩餘，自亦無庸返還等語。四、茲分述如下：（一）本件租約終止時點部分１稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條、第四百三十五條定有明文。２本件兩造於一０二年十月七日訂立本件租約，上訴人為出租人、被上訴人為承租人，租賃標的物為本件房屋即門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號全棟房屋，租賃期間自同年月二十五日起至一０四年十月二十四日止共二年，被上訴人係用以經營咖啡館使用，此經被上訴人陳明在卷，核與卷附房屋租賃契約書所載相符，並經上訴人肯認屬實，前已述及，依前揭法條，上訴人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付被上訴人，並應於租賃關係存續中，保持本件房屋合於約定使用、收益之狀態。而租賃既係將有體物有償提供他人使用收益，在租賃標的物為不動產之情形，租賃標的物之面積，即供承租人使用收益之面積，不僅影響租金數額多寡，亦可能直接關係承租人使用收益之成效及能否達成租賃之目的（例如：租用土地建築廠房，如出租人所提供之土地未達約定租用之面積，因無法容納廠房所有機械設備、生產線及人員工作休憩或存放原物料、成品之場所，將致整體廠房無法興建）；以本件租約為例，租賃標的物為本件房屋即門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號全棟房屋，被上訴人係用以經營咖啡館使用，如上訴人所提供之房屋面積未達約定租用之面積，或未於租賃關係存續中保持本件房屋原樓地板面積、材質（磚造）、構造、型態（地上二層樓獨棟建物），依所減少之面積比例或材質、構造、型態改變程度，將可能導致被上訴人無法依原規劃設置櫃臺、咖啡烹煮設備，安排人員合理工作空間、動線，及物品（咖啡杯、盤、湯匙等）、原料（咖啡豆、牛奶、糖等）或消耗品之存置倉儲空間、陳列商品空間，以及放置相當數量桌椅容納顧客、招攬顧客前往消費，以獲取足夠營收彌平設置及營運成本。３被上訴人於一０三年八月七日接獲北市建管處之預拆通知單，通知將於同年月十四日執行拆除本件房屋一０二年四月間經查報應予拆除之違建部分，北市都發局並於同年月十二日發函通知上訴人，將於同年月二十九日上午會同臺北市政府警察局強制拆除前述違建部分，且北市建管處確於同年月十四日在本件房屋外牆打三個洞，北市都發局並於一０四年五月二十五日將本件房屋拆除至僅餘四號一樓、約原承租面積四分之一之部分（即二號一、二樓及四號二樓部分均遭拆除），前業提及，本件房屋部分為違建遭拆除而減少面積、變更構造、型態，不可歸責於被上訴人甚明；本件房屋屬違建將遭強制拆除之面積既高達四分之三，被上訴人顯已無法繼續依原規劃設置櫃臺、咖啡烹煮設備，安排人員合理工作空間、動線，及物品、原料或消耗品之存置倉儲空間、陳列商品空間，以及放置相當數量桌椅容納顧客、招攬顧客前往消費，亦即本件房屋扣除違建部分，已非合於約定使用、收益之狀態。北市建管處既於一０三年八月十四日執行預拆、在本件房屋外牆打三個洞，應認本件房屋至遲自是日起即已經處在遭強制拆除、無法保持原樓地板面積、構造、型態之狀態，已非合於約定使用、收益之狀態，不因當日北市建管處已執行違建部分全數拆除、部分拆除或象徵性破壞外牆而有不同，否則無異指此情形下承租人終止權存否取決於公務機關執行違建強制拆除之進度，承租人甚或必須堅持繼續占有使用租賃標的物、坐視租賃標的物遭拆除結果發生，且拆除面積逐日增加至影響租賃之目的、因而遭受重大損害時（例如標的物內資產設備因建物遭拆除而亦遭破壞毀損）時，始能據以終止契約，悖於事理，被上訴人自一０三年八月十四日起已取得終止本件租約之權利，堪以認定。４被上訴人雖稱其於一０三年八月十四日本件房屋遭北市建管處執行預拆、在外牆打洞當日即口頭向上訴人為終止本件租約之意思表示，並引證人即被上訴人董事趙時耕之證詞及電子通訊往來列印為憑，但①細究被上訴人所引電子通訊往來列印，上訴人係於一０三年八月十四日下午近四時許與被上訴人法定代理人余敏川聯繫，略載稱：「運氣不好，最近隔壁建築的怕把我的房子弄倒，密集的催拆除隊拆我的房子‧‧‧上週五我拿建管處的公文沒拿到，有這個文才能訴願，訴願不成才可以上法院，一審、二審、三審拖延時間‧‧‧結果週五沒拿到公文，週一拿到‧‧‧週二開始處理，昨天送件，拆除隊今天下午才收到訴願狀。今天就變成三個洞。如果你們要退租，我沒有話說‧‧‧」（見原審卷第一七六、一九七頁），是段文字既記載「『如果』你們要退租」，為假設句而非敘述句，僅係上訴人向被上訴人（法定代理人）說明當日何以未及阻止北市建管處就本件房屋之預拆作業，並表示倘若被上訴人因而欲終止本件租約，其無不同意之理由，自無從據以認定被上訴人斯時業已向上訴人為終止本件租約之意思表示；②至趙時耕固曾在原審到庭證稱：「一０三年八月十四日打洞完之後我就告訴余敏川說系爭建物不能再營業了‧‧‧隔了一、兩天房東楊美惠來的時候，余敏川就向楊美惠說不租了」，但旋又補稱「余敏川有跟我談，我跟余敏川說之前就已經有來貼條子要拆除，一０三年八月十四日除了貼條子建管處還打洞，真的不能再營業了，我知道余敏川有向楊美惠表示不租了‧‧‧」（見原審卷第一六四頁），趙時耕既係陳稱其「知悉」被上訴人法定代理人曾向上訴人表示不繼續承租，是亦難遽認趙時耕所稱「余敏川向楊美惠說不租了」為其親身見聞而非轉述他人資訊。③依上訴人所提一０三年八月十四日至二十九日電子通訊往來列印，是段期間上訴人與余敏川仍就本件房屋之修繕及違建拆除訴願程序頻繁會面或電話聯繫、討論（見原審卷第一七六至一七八頁），與本件租約業經被上訴人終止之情形迥異。④參諸被上訴人法定代理人余敏川委託訴外人王為宇，於一０三年九月十八日就當日上訴人委請訴外人楊忠德拆除本件房屋鐵捲門及被上訴人所經營咖啡館之招牌情事，以本件租約尚存在為由，對上訴人等提出毀損罪刑事告訴，有臺灣臺北地方法院檢察署一０三年度偵字第二一四一四號案件卷宗、不起訴處分書可考（見原審卷第四九至五一頁）；復委託王為宇於同年月二十六日就當日上訴人委請工人進入本件房屋搬動內部器具物品情事，以本件租約尚存在為由，對上訴人等提出侵入住宅罪刑事告訴，有臺灣臺北地方法院檢察署一０三年度偵字第二三七０三號案件卷宗、不起訴處分書可稽（見原審卷第五二至五五頁）；再委託訴外人王為宇於同年十月十七日寄發台北火車站郵局第三七五號存證信函予上訴人，略載稱上訴人未告知本件房屋屬違建而出租予被上訴人經營餐廳，遭拆除後已無法營業，裝潢、營收、人事、商譽等損失達六百二十六萬元，依本件租約被上訴人原應支付一０三年八、九、十月租金共三十六萬元，因本件房屋業遭拆除，因而拒付等語（見原審卷第五六至五八、八五至八七、一四二至一四四、一八七至一八九頁），而被上訴人如於一０三年八月十四日即已終止本件租約，何以自認尚應支付同年八、九、十月租金？又豈會迭次以本件租約仍存續為由對上訴人提告？是並無證據足認本件租約於一０三年八月十四日經被上訴人終止。５上訴人主張本件租約係因被上訴人一０三年八月份之租金支票因拒絕往來退票未獲付款、未依約於同年八月二十五日前支付次月租金，經其依本件租約第十四條、特約事項第八點約定於同年月二十九日為終止之意思表示云云，雖亦提出支票暨退票理由單、電子通訊往來列印為佐（見原審卷第四七、六六、一三八、一七八、一八五頁），惟承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一、二項規定甚明，該條文立法理由略為：「‧‧‧房屋租賃，則非遲付租金之總額，達兩期之租額者，不得終止契約，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也」，足見房屋租賃契約之承租人縱遲付租金，其遲付租金總額未達二個月之租額者，出租人不得終止租約，且出租人終止租約前，尚須定相當期限催告承租人支付租金，是上訴人縱於一０三年八月二十九日逕以被上訴人遲付同年月二十五日之租金為由，向被上訴人（法定代理人）為終止本件租約之意思表示，上訴人既未依約定相當期限催告被上訴人支付，是時被上訴人遲付之租金又未達二個月之租額，甚且未達特約事項第八點所載之三十日，上訴人終止本件租約之意思表示於法尚有未合、不生終止之效力。況出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，前業提及，此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要給付義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，即與債之本旨不符，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。本件房屋於一０三年八月十四日北市檢管處執行預拆作業後，即已經處在遭強制拆除、無法保持原樓地板面積、構造、型態之狀態，已非合於約定使用、收益之狀態，此經本院審認如前，依前開說明，上訴人未使租賃標的物本件房屋合於約定使用收益狀態，被上訴人縱未立即終止本件租約，仍得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，而不負給付遲延之責；被上訴人既不負租金給付遲延之責，上訴人以被上訴人遲付租金為由終止本件租約，顯非有據，本件租約亦未於一０三年八月二十九日經上訴人終止，亦足認定。６然被上訴人約在本件房屋經營咖啡館至一０三年九月十四日，原在本件房屋內之咖啡館資產、設備於上訴人同年十月四日取回本件房屋之占有時已經遷離，此經被上訴人自承在卷，並為上訴人所不爭，而依上訴人所提與被上訴人法定代理人余敏川間電子通訊往來列印，上訴人自一０三年八月二十九日起至同年九月二十三日期間陸續載稱「今天你說一週騰空，我希望能確實知道交還時間，好準備保證金還你」、「你說一週騰空，搬好了嗎」、「我二十五日會請里長見證收回房屋」、「你的一週搬好，請告訴我日期及時間，我好來接班及退餘款」、「我生活陷入困境，房子不拆又不行，剩下一個房子，總比沒有好，本想繼續租給你，你又找一些所謂的股東擺架勢，我不敢再租給你‧‧‧」、「你的東西都是好的，沒搬修房子會弄壞‧‧‧搬完了通知一下，我們算個帳把錢退給你」、「沒有信用我不會再租給你‧‧‧東西快搬」等語（見原審卷第六七至六九、一七八至一八二頁），參諸上訴人於同年九月十八日僱工拆除本件房屋鐵捲門及被上訴人所經營咖啡館之招牌，及同年月二十六日僱工進入本件房屋、搬動內部器具物品，均遭被上訴人委託王為宇提告訴追，前業提及，而上訴人於同年十月四日取回本件房屋之占有，被上訴人斯時已經遷出，亦未就上訴人取回本件房屋占有提出任何質疑、亦未追究，上訴人、余敏川間一０三年十一月二十八日之電子通訊往來猶互道「謹祝福平安順利」、「保重」，十二月三日之電子通訊往來則為余敏川提供、介紹茶葉予上訴人品嚐（見原審卷第七十、一八三頁），雙方互動友好，堪認被上訴人自一０三年八月二十九日起即有以實際遷出本件房屋為終止本件租約表示之意思，並為上訴人所明瞭接受。被上訴人並未陳明並舉證實際遷出本件房屋之日，爰逕以上訴人取回本件房屋之占有時為被上訴人實際遷出之日，即本件租約於一０三年十月四日經被上訴人終止。（二）損害賠償數額部分１因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第二百二十六條、第二百二十七條亦有明定。２本件房屋面積約四分之三部分（含二號一、二樓及四號二樓部分）為違建，於一０三年八月十四日北市檢管處執行預拆作業後，即已經處在遭強制拆除、無法保持原樓地板面積、構造、型態之狀態，已非合於約定使用、收益之狀態，迭經載明，上訴人無法於租賃期間提供合於約定使用、收益狀態之租賃標的物，為不完全給付甚明，且此不完全給付係可歸責於上訴人之事由所致，本件租約嗣經被上訴人於同年十月四日終止，被上訴人依前開規定自得請求上訴人賠償本件房屋自一０三年十月四日起全部不能依約供被上訴人占有使用收益、經營咖啡館之損害。而被上訴人為在本件房屋開設、經營咖啡館，支出二百零七萬七千三百九十元裝潢本件房屋，有估價單足徵，並為上訴人所不爭執，前曾提及，以本件租約原租期至一０四年十月二十四日止共二年計算，被上訴人支出二百零七萬七千三百九十元裝潢費用所施作之裝潢減損一０三年十月五日起至一０四年十月二十四日止共三八五日之使用效益，被上訴人受有一百零九萬五千六百一十元之損害【小數點以下四捨五入】（計算式：「裝潢費用」二百零七萬七千三百九十元，乘以「無法使用日數」三八五，除以「原訂使用日數」二年即七三０日）。３上訴人雖辯稱本件租約第九條約定被上訴人裝潢本件房屋應取得上訴人書面同意，並於交還房屋時回復原狀，其未以書面同意被上訴人裝潢本件房屋，被上訴人違反本件租約第九條裝潢本件房屋，其自無庸就本件房屋裝潢之損失負賠償之責云云，然查： ①被上訴人於一０三年十月二十八日即本件租約成立後約三週旋委請昊司室內裝修設計有限公司設計完成本件房屋之裝潢，十一月間起開始施作，工作內容包括原有天花板、部分牆面、全室燈具拆除，全室燈具及電源、電話、網路、插座新增、配線、移位、安裝，木作吧檯、工作台、門扇、隔間、造型牆面、座椅、儲藏室、檔板，木作地板，全室油漆及五金雜項、完工清潔等，於一０三年一月間完工，此觀卷附估價單所載日期即明，並經證人即昊司室內裝修設計有限公司負責人蘇宣穎證述詳明（見原審卷第二０二、二０三頁筆錄），亦即本件租約租期開始後未久，被上訴人即已在本件房屋施作裝潢，且上訴人於被上訴人就本件房屋施作裝潢期間，頻繁前往本件房屋察看，從未當場表示反對施作裝潢，此亦經蘇宣穎證述明確（見原審卷第二０二頁），且經上訴人自承不諱，又本件房屋裝潢前後差異甚鉅，此由卷附估價單所載項目非少及本件房屋裝潢前後相片比對即明（見原審卷第二四、二五頁、本院卷第七二至七七頁），上訴人自不能諉為不知。 ②參諸上訴人與被上訴人法定代理人余敏川間電子通訊往來列印所示（見原審卷第一七一至一七九、一九六頁），自一０二年十月二日本件租約簽立前起，至一０三年九月十一日本件房屋經被上訴人裝潢完成約十個月、雙方因本件租約發生終止契約爭執前，其間上訴人並無隻字片語提及不同意被上訴人裝潢本件房屋，上訴人甚且於同年五月二十一日陳稱「今天我坐在一樓吧台邊的圓桌，整個一樓，吧檯區開著及鄰隔壁八號那排第一張桌子開了燈，廁所前有沒有開燈，我坐的位置看不到‧‧‧合約第九條，看一下，我有能力把一個房子弄得你喜歡，你卻沒有盡本分尊重一下攪得風格盡失‧‧‧拜託房子別動了，家具大大不搭調‧‧‧別亂花錢，用腦筋」等語，經余敏川覆以「希望能得到妳寶貴意見」後，猶表示「下週不下雨我二或三來，不用準備，只要留時間」，足見上訴人對於被上訴人裝潢本件房屋及裝潢施作結果均知之甚稔，且就本件房屋裝修結果，表明無意依本件租約第九條主張權利，應認上訴人業已同意被上訴人裝潢本件房屋。 ③況行使權利，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項已有明文，權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景、權利之性質、法律行為之種類、社會經濟狀況及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定限制而不得行使，此權利失效原則乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法。本件上訴人自本件租約成立前起即與被上訴人（法定代理人）間有簡便之電子通訊往來方法，被上訴人於自一０三年十一月間起即開始裝潢本件房屋，裝潢期間約三個月，上訴人於裝潢期間頻繁前往察看房屋，裝潢完成後並多次前往，對於被上訴人裝潢本件房屋及裝潢施作結果均知之甚稔，且就本件房屋裝修結果，於兩造就本件租約終止發生爭執前之七個月期間，從未提及其不同意被上訴人裝潢，甚且就裝潢結果具體表示意見，依一般社會通念，已足使被上訴人正當信任上訴人已同意其裝潢本件房屋，或無意追究其未獲上訴人書面同意即行裝潢本件房屋情節，揆諸前開說明，依誠實信用原則，上訴人縱未同意被上訴人裝潢本件房屋（僅係假設），亦不得於本件房屋裝潢完成逾八個月後之一０三年十月四日本件租約經被上訴人終止之後，方以被上訴人違反本件租約第九條為由，拒絕賠償被上訴人裝潢本件房屋所受損害，上訴人此節所辯，委無可採。（三）不當得利返還部分１無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條亦有明文規定。押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，最高法院六十五年台上字第二七一四號、八十三年台上字第二一０八號著有判例闡釋甚明。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。是押租保證金在擔保承租人履行租約所定債務，於租賃關係消滅、租賃標的物返還，且抵充其他債務不履行（含積欠租金、費用、相當於租金之不當得利、違約金、回復原狀費用、損害賠償等）情形後，如有餘額，就該餘額部分出租人即喪失繼續持有之法律上原因、致承租人受有損害，承租人亦得依不當得利之規定請求出租人返還。２本件租約第五條約定：「乙方（被上訴人）應於訂約時，交於甲方（上訴人）三十六萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋及查證戶口及營業登記遷出無誤後，無息返還之」；第九條約定：「房屋有改設施設之必要時，乙方取得甲方書面之同意後得自行裝設，但不得損壞原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」；第十五條後段約定：「乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」；特約事項第一點約定：「租賃期間乙方應另承擔本戶全屋清潔費、水費、電費‧‧‧」；第四點約定：「本租約第五條所稱『乙方遷空交還房屋』應含『乙方將乙方及家屬戶籍登記或公司登記之法定地址遷出本房屋』」（見原審卷第十七、十八、一四三至一四五、一三四至一三六頁）。是被上訴人依本件租約繳付之押租保證金，除應抵充被上訴人欠繳之租金外，尚應抵充被上訴人積欠之水費、電費、回復原狀費用，並俟被上訴人遷空、返還本件房屋之占有以及將公司或營業登記遷出後，如有剩餘，始能請求返還。３被上訴人前依約給付上訴人三十六萬元押租保證金，惟本件租約於一０三年十月四日被上訴人實際遷出時方終止，而被上訴人自一０三年八月二十五日起即未給付租金，並積欠水費二百八十七元、電費四萬六千四百九十元、接電費一百九十八元，遷出後亦未依本件租約第九條後段之約定，於交還房屋時拆除所施作之裝潢、將本件房屋回復原狀，此經上訴人指陳歷歷，且有水費通知單、繳費收據可按（見原審卷第六一至六五、二二三至二二七頁），並為被上訴人所不爭。 ①則押租保證金首應當然抵充被上訴人積欠之水費、電費、接電費四萬六千九百七十五元。 ②而自一０三年八月二十五日起至十月四日止共一個月又十日，被上訴人應給付之租金為十六萬元（十日租金計算式：「每月租金」十二萬元，除以每月日數「三十日」，乘以「未繳租金日數」十日），押租保證金亦應當然抵充被上訴人未付之租金十六萬元。 ③回復原狀費用部分，上訴人雖稱其將本件房屋回復原狀共支出七十九萬八千元，其中十萬元為被上訴人所應負擔云云，並提出估價單供參（見原審卷第二二八頁），但本件房屋嗣經拆除違建即二號一、二樓部分及四號二樓，僅餘四號一樓約原面積四分之一部分，迭已提及，而細究該估價單所載項目，「磚牆打除及鋼骨結構拆除含廢棄物清運」、「泥作裝潢含地磚鋪設」、「屋頂鐵皮裝修改換」均非被上訴人因裝潢本件房屋回復原狀時所需施作之項目，而為上訴人因拆除本件房屋違建部分所需施作，均不得請求被上訴人負擔施作該等工項所支出之費用，剩餘「木工裝潢含水電裝潢」三十五萬元部分，被上訴人前已就本件房屋施作「全室燈具及電源、電話、網路、插座新增、配線、移位、安裝」，此觀估價明細總表可明（見原審卷第二二頁），難認被上訴人於回復本件房屋原狀之際猶需再施作水電裝潢，該部分費用（三十五萬元半數即十七萬五千元）應全部扣除；木工裝潢部分，比對上訴人所提本件房屋出租時相片（見本院卷第七五至七七頁），及被上訴人裝潢後相片（見原審卷第二四、二五頁），本件房屋出租時一樓為空置狀態，牆面僅有油漆，天花板為輕鋼架矽酸鈣板材質，並未施作任何木作裝潢，後經被上訴人裝潢裝設木作吧檯、工作台、門扇、隔間、造型牆面、座椅，則上訴人應僅能請求被上訴人拆除所裝設之木作裝潢、回復牆面油漆混凝土狀態，不能請求被上訴人另依其喜好施作木作裝潢，則以拆除本件房屋經被上訴人施作之木作裝潢、回復油漆牆面，及本件房屋扣除違建遭拆除部分，實際應由被上訴人回復原狀之樓地板面積僅原房屋四分之一估算，參考被上訴人施作裝潢時，拆除費用為三萬元，全室天花板牆面油漆費用為十萬元、四分之一為二萬五千元（見原審卷第二二、二三頁估價明細總表），加計監造或營業稅費，被上訴人所應負擔之回復原狀費用為六萬元，押租保證金亦應當然抵充被上訴人應負擔之回復原狀費用六萬元。 ④至上訴人另稱得向被上訴人收取未繳末期租金之違約金六萬四千八百元，委無可採，蓋出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此項出租人之主要給付義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，本件房屋於一０三年八月十四日北市檢管處執行預拆作業後，即已經處在遭強制拆除、無法保持原樓地板面積、構造、型態之狀態，已非合於約定使用、收益之狀態，上訴人未使租賃標的物本件房屋合於約定使用收益狀態，被上訴人縱未立即終止本件租約，仍得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，而不負給付遲延之責，前業載明，被上訴人既不負租金給付遲延之責，上訴人自無從請求被上訴人給付違約金，而以押租保證金抵充。 ⑤綜上，押租保證金三十六萬元，當然抵充被上訴人積欠之水費、電費、接電費四萬六千九百七十五元、一０三年八月二十五日起至十月四日止共一個月又十日之租金十六萬元、回復原狀費用六萬元後，尚餘九萬三千零二十五元。４然被上訴人現登記公司所在地仍在臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號即本件房屋址，仍未將公司登記之所在地遷出本件房屋，此經本院職權查證明確，有經濟部公司基本資料查詢單、公司登記事項卡足憑（見本院卷第一０三至一０九頁），被上訴人現既仍未將公司所在地遷出，與本件租約第五條、特約事項第四點之約定有間，被上訴人依約尚不得請求上訴人返還押租保證金餘額，上訴人繼續持有該部分押租保證金，非無法律上原因，被上訴人依民法第一百七十九條規定請求上訴人返還押租保證金，難認有據。五、綜上所述，本件房屋面積約四分之三部分為違建，於一０三年八月十四日北市檢管處執行預拆作業後，即已經處在遭強制拆除、無法保持原樓地板面積、構造、型態之狀態，已非合於約定使用、收益之狀態，被上訴人自一０三年八月十四日起已取得終止本件租約之權利，本件租約於一０三年十月四日經被上訴人終止，被上訴人支出二百零七萬七千三百九十元裝潢費用所施作之裝潢減損一０三年十月五日起至一０四年十月二十四日止共三八五日之使用效益，被上訴人受有一百零九萬五千六百一十元之損害，被上訴人依約繳付之押租保證金三十六萬元，當然抵充被上訴人積欠之水費、電費、接電費四萬六千九百七十五元、一０三年八月二十五日起至十月四日止共一個月又十日之租金十六萬元、回復原狀費用六萬元後，尚餘九萬三千零二十五元，但被上訴人現既仍未將公司所在地遷出，與本件租約第五條、特約事項第四點之約定有間，被上訴人尚不得請求上訴人返還押租保證金餘額，上訴人繼續持有該部分押租保證金，非無法律上原因，從而，被上訴人依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定請求上訴人賠償一百零九萬五千六百一十元，及支付自起訴狀繕本送達翌日即一０四年三月十九日起算之法定利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求（即依民法第一百九十七條之規定請求上訴人返還九萬七千零二十五元本息部分），則無理由。原審就前開不應准許部分，所為上訴人敗訴判決，非無違誤，上訴意旨指原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示；原審就被上訴人上開應准許之請求，所為上訴人敗訴之判決，則無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中華民國 106 年 8 月 30 日民事第四庭審判長法官蔡政哲法官陳蒨儀法官洪文慧以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 106 年 8 月 30 日書記官顏子薇

臺灣臺北地方法院105年度簡上字第445號

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