臺灣臺北地方法院 - 105年度訴字第1375號（撤銷區分所有權人會議決議等）

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1375號原　　　告　欣瑞混凝土科技股份有限公司法定代理人　林錦秀原　　　告　劉常修共　同訴訟代理人　林禮模律師受告知人　　臺北市政府捷運工程局法定代理人　張澤雄訴訟代理人　林萬融被　　　告　環遊市西華館管理委員會法定代理人　王明坤訴訟代理人　劉錦隆律師上列當事人間撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於一百零六年二月十七日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。又受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414 號裁定意旨參照）。原告欣瑞混凝土科技股份有限公司（下稱欣瑞公司）於民國105 年9 月30日具狀表明臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）將因被告環遊市西華館管理委員會之決議執行之結果而喪失對廣告物使用收益權限，對於本件訴訟之勝敗訴而受有重大影響之利害關係，爰聲請對捷運局為訴訟告知（見本案卷第62頁）。而經本院依法將告知訴訟之訴狀送達於捷運局，捷運局均未提出參加書狀或向本院聲明參加訴訟，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段0000○號之建物，門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號（下稱系爭128號建物）為原告欣瑞公司所有；另坐落新北市○○區○○段0000○號之建物，門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號（下稱系爭126號建物，合稱系爭建物）則為原告劉常修所有，其持分為二分之一。系爭建物所屬之環遊市西華館大樓（下稱系爭大樓）為住宅、商場、捷運設施共構之綜合大樓，而原告所有之系爭建物之主要用途為商場，原告亦為商場之區分所有權人。被告則為系爭大樓之管理委員會。被告在104年11月8日所召開之環遊市西華館第六屆第二次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），分別作成如附表編號一至六之決議（下稱系爭決議）即分別修訂系爭大樓住戶管理規約（下稱系爭規約）第10條、第19條、第24條、第25條及第26條等規定。原告認為系爭決議所為之決議內容，除違反公寓大廈管理條例第4條、第33條之規定外，決議之內容，亦顯失公允，而有民法第799條之1規定得撤銷區分所有權人會議決議內容之事由。為此，原告爰以環遊市西華館管理委員會為被告，於規約成立後3個月內，以系爭區分所有權人會議決議內容違反公寓大廈管理條例第4條、第33條之規定、民法第799條之1規定，就各樓層牆面廣告物管理、廣告物管理、增訂規約第26條第7項以及管理費計算方式、施工保證金計費方式、裝潢清潔費計費方式之決議內容部分，提起先位之訴，請求確認區分所有權人會議決議所通過之系爭規約第19條第1項第4款、第25條為無效；倘鈞院認為先位之訴第一項聲明請求無理由，則備位請求撤銷系爭區分所有權人會議決議通過之住戶管理規約第19條第1項第4款、第25條之規定。換言之，先位之訴第一項聲明與備位之訴第一項聲明為預備合併之請求。原告並以先位之訴第一項聲明各與第二項、第三項聲明為單純合併請求。㈡先位聲明部分： ⒈原告欣瑞公司所有之系爭128號建物與原告劉常修所有系爭 126號建物，從系爭建物原始設計來看，系爭大樓之部分「外牆面」以及「1樓大理石柱」均位處於原告專有部分範圍內之陽台範圍。依此，被告如欲在原告所屬專有部分範圍內之外牆面及1樓大理石柱設置招牌廣告物，依照公寓大廈管理條例第33條之規定，必須取得原告之同意，始為適法。然被告卻在系爭區分所有權人會議將系爭規約第19條第1項第4款有關各樓層牆面廣告物管理修正為經管理委員會同意，即可於各樓層牆面懸掛廣告牌或廠商名牌，而無須取得各樓層區分所有權人之同意；至於第25條關於廣告物管理辦法則修正為任何人只須要取得被告管理委員會會議審查通過後，即可在社區所有公共區域空間及規約第2條第3項提及處設置招牌廣告物，而無須經由設置該樓層之區分所有權人同意。亦即，原告專有部分範圍內之外牆面及位於陽台範圍內之樑柱，均屬被告允許設置廣告物之指定處所。是被告辯稱其所通過之決議並非要在系爭大樓某一部分外牆面或樓頂平臺設置廣告物等，洵無足採。再者，系爭區分所有權人會議就第10案、第13案決議之結果，不啻是將原告所有專有部分範圍內之空間變成約定共用部分，亦侵犯原告對於專有部分範圍內之所有權能，顯然違反公寓大廈管理條例第33條之強制規定，自不生效力。為此，原告爰依民事訴訟法第247條、公寓大廈管理條例第33條之規定，請求確認系爭區分所有權人會議決議通過之系爭規約第19條第1項第4款、第25條為無效。⒉系爭大樓之部分「外牆面」以及「1 樓大理石柱」均位處於原告專有部分範圍內之陽台空間範圍，依照公寓大廈管理條例第4條之規定，原告本得自由使用、收益、處分並享有排除他人干涉之權限，而被告所召集之區分所有權人會議決議竟決議將原告之專有部分納為被告使用支配範圍內。然系爭大樓除大眾捷運系統外，尚有捷運局依照原始投資契約所分配取得之商場，則區分所有權人會議及管理委員會應受營運管理章程之拘束，不得以決議或他法予以排除營運管理章程所定之公法上義務，而系爭決議將造成原屬於一樓商家及捷運局所得管轄支配之商場，完全交由管理委員會來管理，甚至捷運商場專有部分內之外牆面廣告物開標、決標權限亦將取決於管理委員會；而一樓店家之專有部分範圍內之室內陽台空間，亦將全數由管理委員會管理，該決議內容顯然完全違反營運管理章程以及公寓大廈管理條例第4條之規定，自屬無效。為此，原告爰依民事訴訟法第247條、公寓大廈管理條例第4條之規定，請求確認系爭區分所有權人會議決議通過之系爭規約第26條第7項為無效。 ⒊被告在系爭區分所有權人會議中分別通過如附表編號一、三、四之規約之修訂，原告雖在區分所有權人會議中反對系爭規約管理費之收費標準，然仍經當日出席會議住戶決議通過，至於決議通過之施工保證金及裝潢清潔費計算方式，原告自始即反對，惟仍遭決議通過。原告認為系爭決議對於管理費收費、施工保證金及裝潢清潔費計算方式不合理且有權利濫用，亦顯失公平，爰依民法第799條之1請求撤銷如附表編號一、三、四之決議內容，其應予撤銷之理由說明如下： ⑴有關管理費收費方式部分：①原告之專有部分使用範圍均在一樓，進出往來均無須經過大樓大廳，亦未使用大樓電梯，完全減省大樓大廳、電梯梯廳及電梯的電費及維修保養費；且因係屬獨立門戶出入之店面，係自行管理門禁安全，亦無使用保全人員管理門禁之情形；又無使用大樓公共設施、照明及消防設備之情形；甚至連清潔衛生工作亦由店家自行處理，完全未充分利用大樓之資源或管理人力。因此，一般公寓大廈乃有同意一樓住戶或店家採取減額的收取管理費之情形，實為常見。②又依據系爭規約第10條之規定，住家部分每月每坪的管理費為新臺幣（下同）50元。惟被告未予考量應予酌量減收一樓店家每月每坪的管理費，甚而於區分所有權人會議中以多數決方式不當決議將原告即一樓店家於出租的情況下，每月每坪管理費以80元計收，且刻意增加出租期間承租戶之負擔，意圖損害原告及承租人之利益。③系爭決議通過修訂提高一樓店家在出租的情形下，每月每坪管理費為80元，完全未予參酌區分所有建物之位置及使用目的之不同，客觀上店家與住戶間的實際用益狀態，及實際享受管委會所提供管理服務之不同，與管理成本上免除或減省成本費用等情，而為制定合理之管理費收取標準，故依上開判決意旨所示，其情形顯有權利濫用之情事，亦顯有失公平。為此，原告爰基於民法第799 條之1 第3 項之規定及公平法理原則，請求鈞院撤銷系爭規約第10條第2 項第3 款關於管理費收費之計費方式。 ⑵有關施工保證金及裝潢清潔費計算方式部分：系爭區分所有權人會議決議固以各戶所有權坪數予以計算施工保證金及裝潢清潔費用。然住戶在其住宅內施工及裝潢，僅使用到連接自身住宅之屬於公共空間部分之梯廳或走道，而每一住戶所使用公共空間範圍內之梯廳及走道面積之多寡，實與各戶所有權坪數無關，並非所有權坪數高者，其所使用之梯廳走道之面積及使用率較高。再者，系爭大樓原始設計即將一樓商家設為獨立進出之門戶，不會使用到大樓梯廳及電梯，其對於公共範圍空間影響層面較小，如以其所有權坪數計算施工保證金及裝潢清潔費用顯有失公平。為此，原告爰基於民法第799 條之1 第3 項之規定及公平法理原則，請求鈞院撤銷系爭規約第24條第4 項、第24條第5 項第8 款關於管理費收費、施工保證金、裝潢清潔費之計費方式。㈢備位聲明部分： ⒈系爭大樓所坐落之基地原屬劉慶鏜、劉盛昌等人所有，原地主劉慶鏜、劉盛昌等人在公寓大廈管理條例公布施行前即81年3 月31日與台北市政府簽署聯合開發契約書，其中第10條及第11條約定台北市政府就與原地主有分管協議，要求原地主及其繼受人應無條件遵守聯合開發營運管理章程的相關規範，且建物之使用不得違反營運管理章程或管理公約，此一約定係在公寓大廈管理條例修正前，就該棟未來興建中之大樓所為之約定，則營運管理章程及管理公約得以拘束台北市政府及原地主。公寓大廈管理條例復於84年制定，為解決聯合開發案之營運管理章程可能與公寓大廈管理條例所產生之衝突，公寓大廈管理條例之主管機關即內政部復在86年12月9 日以台內營字第8689215 號函就「研商關於捷運聯合開發大樓是可否排除公寓大廈管理條例之適用疑義乙案」之會議紀錄中載明，將營運管理章程定位為「公法所定之特別約定」，不得以公寓大廈規約排除。嗣後，台北市政府捷運局又依大眾捷運系統土地聯合開發辦法有關規定，進行投資人徵選最後由台北市政府與保強建設開發股份有限公司（下稱保強公司）取得投資人地位與資格，雙方並於89年1 月15日簽署台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發投資契約書並於該契約書第15條約定，保強公司將台北市政府與原地主所簽署之「土地聯合開發契約書」納入其與台北市政府所簽署之投資契約書內，並成為投資契約之一部，而得以拘束保強公司。保強公司並將大眾捷運系統之土地聯合開發辦法有關於統一經營與非經一經營之相關規定納入投資契約書第15條約定當中。至此，原地主、台北市政府原定分管協議再因台北市政府與保強公司間之投資契約簽署，而更易為三方均應受到營運管理章程之拘束。嗣因保強建設未能依約繼續投資開發，而將聯合開發投資契約所生之法律地位包括一切權利義務，於93年7 月5 日轉讓予樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公司），並由樺福公司聯合開發投資人之地位並概括承受原投資契約所載之所有權利與義務。樺福公司於95年7 月18日依前述聯開辦法、聯開契約、投資契約書、轉讓契約送呈關於系爭大樓之營運管理章程予台北市政府，並由台北市政府在95年8 月25日就樺福公司所送呈之營運管理章程進行備查。嗣後，樺福公司於97年1 月12日再與台北市政府簽署營運契約書，隨後即召開七張環遊市社區大樓區分所有權人會議，會議中作成，將整體聯開案之捷十及捷十一基地上之大樓分為晶華館與西華館，並且各自成立管委會，由各館之管委會制定住戶管理規約。97年間八達通環遊市（西華館住家或西華館商場或晶華館）管理規約第26條及於99年12月12日所制定之住戶管理規約第26條第7 項規定，與前述之八達通環遊市管理規約完全相同，均一再表明系爭大樓應受台北市政府捷運工程局相關作業規定之規範。則第一次區分所有權人會議及西華館第一屆住戶管理規約既有此應遵守此聯合開發案依捷運局之作業規定配合辦理之約定，就應遵守營運處理章程所載之規定，故營運管理章程仍持續有效。因此，營運管理章程既然係在營運契約簽署前就已存在，其存續與否自不受樺福公司及台北市政府間之營運契約終止與否之影響。另該章程毋寧為分管協議性質，在三方未為合意或基於法定原因終止前，自不容許任一方片面終止營運管理章程，且正因營運管理章程為公法上之特別約定，故凡買受捷運聯合開發案之住戶均應受此拘束，即應承受樺福公司與原地主、台北市政府之三方約定，即受營運管理章程之拘束，而不得擅自變更其分管協議之範圍。且不論是公寓大廈管理條例修正前或修正後，本件均已透過三方間各自之契約明文限定應受台北市政府所核備之「營運管理章程」相關規範之拘束，自不受公寓大廈管理條例制定與否之影響。又依營運管理章程第4條、第5條、第30條及八達通環遊市七張站廣告物管理辦法：「二、本大樓廣告物設置限於臨北新路正面五樓以下供商場用途之外牆面，由營運人管理並由商場無償使用。」可知，有關於北新路正面五樓以下商場廣告物之設置，應由商場無償使用，不得以任何名目或名義向商場之區分所有權人收取設置廣告物之費用，且系爭大樓之所有區分所有權人均應受該營運管理章程之拘束，不因讓售系爭大樓所屬建物之處分行為而有所不同。詎系爭區分所有權人會議決議卻違背前述聯開辦法，聯開契約、投資契約、轉讓契約，內部函釋、管理章程第4條、第5條及附件三之規定，遽而要求商場之區分所有權人應給付回饋金始同意設置廣告物，其所為之決議顯然違背且逾越該營運管理章程所定之法定權利義務，顯已違法，自應予以撤銷。 ⒉系爭區分所有權人會議決議就系爭廣告物所設置之位置為一樓大理石柱，該大理石柱係位處於原告所有專有部分陽台空間範圍內之樑柱，係屬專有部分範圍之陽台空間，並非屬於陽台範圍的外緣或外牆，更非公共使用空間及範圍。然系爭決議不但將原告所有專有部分範圍內之空間經由系爭規約第25條之修訂變成約定共用部分，並且僭稱原告專有部分所有權人之地位在未經專有部分所有權人同意下，擅自處分、收益原告之專有部分範圍。因此，系爭區分所有權人會議所決議之內容違反公寓大廈管理條例第33條之規定，不生效力。就此而言，益足以證實被告所為之權利行使，係以損害原告所有權為主要目的，而屬權利濫用。退而言之，如認商家亦須支付回饋金給被告，然廣告物所設置之位置既然在原告專有部分範圍內，自應考量廣告物之設置位置係在店家專有部分範圍內之空間以及其就專有部分完納稅捐之事實，而就廣告物回饋金之標準為不同規範，而非一律以齊頭式之平等迫令原告等商場區分所有權人接受。詎被告未予區別招牌廣告物所設置之位置，以及廣告物所設置之處所是否位於原告專有部分範圍，原告是否就專有部分範圍內須繳納稅金等情予以酌定回饋金標金，殊有未公，故依民法第799條之1之規定，既有顯失公平之情事，自應予以撤銷。綜上所述，原告爰依民法第799條之1之規定，請求撤銷系爭區分所有權人會議決議通過之系爭規約第25條廣告物管理辦法。㈣並聲明：1.先位聲明：⑴確認104 年11月8 日環遊市西華館第6 屆第2 次區分所有權人會議決議通過之附表編號二、五之決議無效。⑵確認104 年11月8 日環遊市西華館第6 屆第2 次區分所有權人會議決議通過之附表編號六之決議無效。⑶104 年11月8 日環遊市西華館第6 屆第2 次區分所有權人會議決議通過之附表編號一、三、四之決議，應予撤銷。2.備位聲明：104 年11月8 日環遊市西華館第6 屆第2 次區分所有權人會議決議通過之附表編號二、五之決議，應予撤銷。二、被告則以：㈠附表編號一、三、四決議部分：本大樓若全部做為住家使用，只要在頂樓設置一座水塔共同使用即可，但因1至5樓做為商場使用，必須在10樓另設一座水塔專供商場使用，其抽水之電費及揚水馬達及水塔維護費均係由管理費支出。而6樓以上之住家，冷氣均係使用分離式，但商場之冷氣冰水主機係設在地下三樓之共用部分，冷卻水塔則設置在屋頂，除製造噪音外，亦減少住戶對地下三樓及屋頂之使用空間，並增加管理人員對冰水主機及冷卻水塔之管理負擔。而維修保養冷氣冰水主機或冷卻水塔，必須使用電梯及地下三樓之照明，電梯之電費係由6至18樓負擔，地下三樓之照明電費係由管理費負擔。且大樓之健身及交誼中心係設在屋頂，故原告仍有使用電梯之需要，該電梯之電費係由6至18樓住戶分攤。又6至18樓之監視器用電係由6至18樓住戶分攤，一樓之監視器用電則由管理費負擔，另因商場帶來之人潮，除保全人員須特別注意並巡邏1樓之安全外，亦容易產生垃圾，若未清理，新北市政府環保局即對被告處罰，被告因而特別增聘一名清潔人員，且須負責商場人潮丟棄之垃圾未及處理時之罰款，從而施工保證金及裝潢清潔費按坪數級距規定不同之金額，並未對任何人產生明顯之不公平。蓋坪數越大，施工之內容即越多，產生之灰塵及垃圾越多，清潔費費用當然要比小坪數多，而1樓部分雖做為商業使用，但於裝潢時仍會產生灰塵及垃圾，自不能與住家部分有不同之標準。㈡附表編號二、五、六決議部分：附表編號二之決議並非要在系爭大樓之某一部分外牆面或樓頂平臺設置廣告物，故與公寓大廈管理條例第33條第2款之規定無關。為免爭議，系爭廣告物管理辦法第二條業經第七屆第三次區分所有權人會議決議增列「管理委員會於受理廣告物施作申請時，不得違反公寓大廈管理條例第8條第1項之規定」。而附表編號二及編號五之決議係依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，於規約就各樓層廣告物及鐵窗之設置、管理予以規定，並將原規約授權管理委員會制定之廣告物管理辦法提昇至規約之位階。而所謂廣告物之設置須經管理委員會同意，係指住戶於自己所座落之樓層外牆面設置廣告物須經管理委員會同意，並依廣告物管理辦法予以管理而言，非指只要經管理委員會同意，即得在他人之樓層外牆面設置廣告物，其內容並未逾越公寓大廈管理條例第8條第1項之規定。至於社區之公共空間係指與各樓層區分所有權人之外牆面無關之共用部分，該部分依公寓大廈管理條例第10條第2項規定本由被告管理、維護，並無原告所指只要經被告同意，任何人均可將廣告物張貼於他人專有範圍內之外牆或樑柱之情事。另依聯合開發契約書第10條：「本建物除捷運系統使用部分由甲方全權負責外，其餘部分之營運管理事宜由甲方依照大眾捷運系統土地聯合開發辦法之規定辦理，並由甲方與投資人簽訂營運契約書，本建物須委託營運人統一經營管理者，雙方應予配合。為使本建物營運健全及維護使用人之安全、外觀設備、環境品質，乙方同意全權委託投資人另訂營運管理章程及大樓管理公約執經甲方核備後共同遵守，並接受甲方之監督與管理」。可知營運管理章程係臺北市政府與投資人簽訂營運契約書，將建物委託營運人統一經營管理而生，系爭大樓目前既未委託營運人統一經營管理，自無適用營運管理章程餘地。㈢並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執之事實：㈠座落新北市○○區○○段0000○號，門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號建物（下稱系爭128號建物）為系爭大樓之一部，登記為原告欣瑞公司所有，有建物登記第一類謄本在卷可參（見本院105年度司店調字第48號卷第18頁，下稱本院調字卷）。㈡座落新北市○○區○○段0000○號，門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號建物（下稱系爭126號建物）為系爭大樓之一部，登記為劉常聰、原告劉常修共有，有建物登記第一類謄本在卷可參（見本院調字卷第19頁）。㈢被告於104 年11月8 日在北新國小大禮堂召開環遊市西華館第六屆第二次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），並作成如附表編號一至六之決議（下稱系爭決議），有環遊市西華館第六屆第二次區分所有權人會議紀錄在卷可佐（見本院調字卷第22至33頁）。㈣被告為位於新北市○○區○○路0 段000 號「環遊市西華館」大樓（即系爭大樓）所成立之管理委員會，業經新北市新店區公所備查在案，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽（見本案卷第150頁）。四、得心證之理由：㈠原告提起本件訴訟，有無確認利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例可資參照）。查本件原告欣瑞公司系爭128號建物所有人，原告劉常修為系爭126號建物所有人，均屬系爭大樓之區分所有權人，主張被告於系爭區分所有權人會議中通過如附表所示編號二、五、六決議，違反公寓大廈管理條例第4條、第33條規定，應屬無效，而為被告所否認，則附表所示編號二、五、六決議是否有無效事由存在，於兩造間即處於不明確之狀態，致原告之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確認訴訟加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益。㈡附表所示編號二、五、六決議是否無效？ ⒈按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反第1項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。公寓大廈管理條例第8條第1項、第3 項定有明文。另公寓大廈管理條例第49條第1項第2款則規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」。而84年6月8日公布公寓大廈管理條例第8條之立法理由即載明：「第1項規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻」等語，揆諸上開立法意旨，係因公寓大廈周圍上下、外牆等涉及建築物安全、美觀，故本於「住戶自治」之精神，透過住戶規約之訂定及區分所有權人會議之決議，始允許區分所有權人使用公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺等外顯、為人一望即知之區域範圍，以達自主管理並維護公寓大廈區分所有權人居住品質及共同利益。 ⒉經查，系爭大樓於99年12月12日訂立之系爭規約第2條第3項約定：「本大樓周圍上下、外牆面、屋頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，除非依法令規定並經本大樓管理委員會同意，不得變更構造、顏色、使用目的及設置廣告物或其他類似行為。」、第19條第1項第4款約定：「除經管理委員會同意，不任意豎立或懸掛市招、廣告牌或妨礙觀瞻之標幟，及加設鐵窗。」、第25條（廣告物管理辦法）約定：「授權管理委員會訂定。」（見本案卷第141至149頁），第25條廣告物管理辦法第1條約定：「為妥善管理本大廈管告張貼，維護環境整體觀瞻及秩序、公共安全、交通秩序訂定本大樓廣告物管理辦法。」、第2條約定：「社區所有公共區域空間及規約第二條第3項提及處，不得任意張貼/懸掛廣告或使用，但經管理委員會審查通過者得張貼於指定區域內。…」、第5條規定：「本辦法第2條範圍之廣告物申請方式及注意事項說明：1.申請方式：…經管委會會議審查通過後方可設置並按標準繳納回饋金，…2.回饋標準：1樓廊招：1500元/月。1樓大理石柱廣告：700/片/月。（限平面輸出圖）。1 樓女兒牆：依長度計算，350元/米/月，高度請自行與捷運局確認。1樓立燈：2000 /月。…」（見本院調字卷第30至 31頁）；另系爭大樓於系爭區分所有權人會議通過附表編號二決議，其內容係增訂系爭規約第19條第1項第4款約定為：「除經管理委員會同意，不任意豎立或懸掛市招、廣告牌或妨礙觀瞻之標幟，及加設鐵窗，各樓層走道牆面懸掛廣告物繳交牆面復原保證金1,000元各樓層廊道牆面縣掛廣告牌或廠家名牌，應向管理委員會提出申請並繳納保證金1,000元，區分所有權人應依規定申請並繳交保證金，不申請者，經查明屬實並請當事者於一週內補申請，如不於理會者將處罰新臺幣2,000元，另申請者不再懸掛，應向管理委員會提出並回復原狀，不處理者扣除保證金。」，通過附表編號五決議係修訂規約第25條，將廣告物管理辦法納入規約，提高法律位階。審酌系爭規約、廣告物管理辦法內容觀之，有關系爭大樓之周圍上下、外牆面等使用，須依法令，並經被告召開會議審查通過、申請人按回饋標準繳納回饋金後，始得設置廣告物，即核與公寓大廈管理條例第8條第1項之規定無違，且廣告物之設置影響系爭大樓美觀及安全，涉及全體區分所有權人之共同利益，自不因大樓周圍上下、或外牆面之地點是否位於某一特定區分所有權人之專有部分位置而有不同。 ⒊原告雖主張修訂系爭規約第19條第1項第4款及第25條規定，使原告專有部分範圍內之外牆面及位於陽台範圍內之柱，均屬被告允許設置廣告物之指定處所，縱未經原告同意，任何人經被告審查通過即可將廣告物任意貼在1樓層之外牆面及1樓大理石柱，將原告專有部分範圍內空間變成約定共用部分，違反公寓大廈管理條例第33條規定云云。按所謂專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；又區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈條例第3條第3款、第4條第1項定有明文。另公寓大廈條例第5條規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。是依前開規定可知，區分所有權人對於其專有部分，並非毫無限制可任意自由使用、收益、處分，若法律另有規定，仍應受其限制，且不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益。依前述，公寓大廈管理條例第8條第1項規範意旨係就公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺等為人一望即知之區域基於「維護建築物整體觀瞻」之目的，對區分所有權人就其專有部分之使用權能予以部分限制，原告所有系爭建物之1樓外牆面、1樓大理石柱等區域雖屬系爭建物專有部分空間內，但其質性仍屬於公寓大廈周圍上下、外牆面，並兼有專有部分性質之區域，依法仍受公寓大廈管理條例第8條規定之限制。修訂後系爭規約第19條第1項第4款及第25條規定之內容，僅指各樓層區分所有權人若欲於該樓層設置廣告物，須事先申請經被告審查通過並按標準繳納回饋金後，始得設置，而非允許任一住戶經被告同意後，即得任意在原告或其他區分所有權人所屬樓層設置廣告物，前開修正規定自無侵害原告對系爭建物專有部分使用權能之虞。原告主張附表所示編號二、五決議內容違反公寓大廈管理條例第33條規定為無效云云，尚不足取。 ⒋原告主張附表編號六之決議內容，使系爭建物之專有部分範圍內之室內陽台空間及原屬1樓商家及捷運局管轄支配之商場，全收交由被告管理，甚至捷運商場專有部分內之外牆面廣告物開標、決標權限亦取決於被告，顯然違反營運管理章程及公寓大廈管理條例第4條之規定，應屬無效。查臺北市政府與訴外人保強建設開發股份有限公司（下稱保強公司）於89年1月15日針對大眾捷運系統新店線七張站捷十、捷十一基地之聯合開發投資事宜，簽立台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發投資契約書（下稱系爭投資契約），於系爭投資契約第15條約定：「…開發大樓不須統一經營時，乙方得參照公寓大廈規約範本研訂營運管理章程於申請投資時經執行機構核轉主管機關核定後請照、興建。二、聯合開發建物分配後，除捷運系統使用部分之所有權歸甲方所有，由甲方所指定之執行機關負責營運管理，及公共設施使用部分由各相關主管機關自行負責管理外，其餘部分之聯合開發建物，應依甲方核准之投資開發建議書與管理章程進行管理及維護，並受甲方之監督與管理。…」、第19條附則第1款約定：「一、本契約之附件均視為本契約之一部分，對於甲乙雙方之權利或義務具有同等效力。」，嗣於93年7月5日臺北市政府與保強公司、樺福公司等簽訂五方契約書，更換投資人為樺福公司，樺福公司於95年7月18日提送營運管理章程，經臺北市政府於95年8月25日函復核備，雙方並於97年1月21日簽訂台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發營運契約書（下稱系爭營運契約），於系爭營運契約第3條約定：「一、乙方依經臺北市政府核准之聯合開發建議書有關營運管理事項及核備之營運管理章程與有關契約、法令規定執行本建物之統一管理事宜…二、乙方於本建物產權登記後，應依臺北市政府核備之營運管理章程，採自行或委託他人經營方式執行本建物之營運管理事宜。…」，樺福公司提交之營運管理章程（下稱系爭營運管理章程）第41條約定：「本大樓西華館一樓部分及二至五樓建物及其附屬設施，委由樺福建設開發股份有限公司統一經營管理，其章程如附件四。」99年12月12日成立之環遊市-西華館住戶管理規約第26條第款約定：「本大樓係屬台北市政府捷運工程局聯合開發案，本規約須依台北市政府捷運工程局之相關作業規定配合調整之。」、第30條約定：「營運人對於本大樓廣告物管理事項訂定廣告物管理守則如附件三。」、附件三廣告物管理辦法第2條約定：「本大樓廣告物設置位置限於臨北新路正面五以下供商場用途之外牆面，由營運人管理並由商場無償用。」等情，有系爭投資契約、系爭營運契約、規約等可佐（見本院調字卷第69頁、71頁、74頁、本案卷第76至87頁、141至149頁），則於系爭營運契約、管理章程效力存續期間，系爭大樓相關營運管理措施及規約自應受其內容之拘束。惟查，有關七張站西華館1樓部分、2至5樓商場之統一經營，營運人樺福公司於97年1月21日開始統一經營管理，嗣樺福公司於100年5月4日以經營不易虧損嚴重去函通知自100年8月10日終止營運契約，捷運局報請臺北市政府終止營運契約，於100年11 月10日核定在案，於100年12月1日函復樺福公司，於是日起樺福公司終止統一經營管理，故營運管理章程不再適用等情，有捷運局以104年9月11日北市捷聯字第10432426600號函可稽（見本案卷第68頁），兩造就系爭營運管理契約已終止亦不爭執（見本案卷第67頁），系爭營運管理章程係附隨樺福公司與捷運局簽立之系爭營運契約而存在，系爭營運契約既經終止而失其效力，原營運人樺福公司復無統一經營管理之事實，則系爭營運管理章程即無適用餘地，系爭大樓之營運管理即應回歸公寓大廈管理條例相關規定及系爭規約之約定處理。又附表編號六之決議內容係就系爭大樓不屬於大眾捷運系統者，由社區訂定相關規約或授權由被告訂定相關規定予管理，系爭大樓區分所有權人於符合公寓大廈管理條例第8條第1項、第33條第2款要件下，自得決議就廣告物之設置訂定相關管理辦法供全體區分所有權人遵守，難認有違反公寓大廈管理條例第4條規定之情形。原告主張附表編號六之決議內容違反公寓大廈管理條例第4條及營運管理章程，應屬無效云云，自不足取。㈢原告主張附表所示編號一、三、四決議，應予撤銷，有無理由？ ⒈按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限，民法第799條之1第1項定有明文。又公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。復按公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整。且區分所有建築物之各區分所有權人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有權人就規約所生之權利義務，依團體法法理，自應受其拘束。惟為兼顧少數區分所有權人之利益，民法第799條之1第3項另規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」。則依前揭規定及立法意旨，可知區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，雖係以各所有人按其應有部分分擔為原則，然非不得以規約或由區分所有權人會議依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事綜合予以斟酌決定。至於規約或區分所有權人會議所為決議對於特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，固得依民法第799條之1第3項訴請撤銷規約，或主張有民法第148條權利濫用之情形而認為無效。然按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，乃至於對社會公益之影響程度，比較衡量定之。倘該決議之權利行使，並未有失公平，且對系爭大廈住戶全體所得利益甚多，甚至有助於社會公益，自不能僅憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認有何權利濫用，或違反公序良俗之情事。 ⒉經查，系爭區分所有權人會議通過附表所示編號一、三、四決議，編號一決議係修正系爭規約第10條第2項第⑵款為「營業部分1樓店面尚未出租者以每月每坪50元，出租者每月每坪80元，以出租合約起算（自行營業者依開幕營業首日計算），並依規定按時自動繳納。」，編號三決議係修訂系爭規約第24條第4項，施工保證金計算方式為「施工保證金按區工戶別所有權坪數計算之：（1）5坪以上-未超過15坪－3萬（2）15坪以上-未超過30坪－5萬（3）30坪以上-未超過50 坪－7萬（4）50坪以上-未超過100坪－10萬（5）100坪以上－20萬。」，編號四決議係修訂系爭規約第24條第5項第8款裝潢清潔費計算方式為「其費用按區工戶別所有權坪數計算之：（1）5坪以上-未超過15坪－100元／日。（2）15坪以上-未超過30坪－150元／日。（3）30坪以上-未超過50坪－200元／日。（4）50坪以上-未超過100坪－250元／日。（5）100坪以上－300元／日。」，為兩造不爭執，原告固主張系爭建物專有部分使用範圍均在一樓獨立門戶出入之店面範圍，進出往來不經過大樓大廳，並由原告自行管理門禁，亦未使用電梯、照明及消防設備等公共設施，清潔衛生亦由店家自行處理，一樓店家對於大樓管理服務及公共設施利用及費用分擔，均屬甚微，系爭決議未分別區分所有建物之位置及使用目的之不同，及店家與住戶間實際用益狀態、享受管委會提供之管理服務不同，與管理成本免除或減省，且一樓店家裝潢時完全未使用大樓梯廳及電梯，對於共範圍空間影響層面較小等情，而提高一樓店家在出租時，每月每坪管理費為80元，並以所有權坪數計算施工保證金及裝潢清潔費用顯失公平，亦有權利濫用情事。惟查，系爭大樓1至5樓係供商場使用，商場之冷氣冰水主機係設在地下三樓之共用部分，冷卻水塔則設置在屋頂，另於10樓設水塔1座專供商場使用，惟電梯之電費係由6至18樓負擔，地下三樓之照明電費係由管理費負擔，10樓水塔抽水之電費及揚水馬達、水塔維護費亦由管理費支出；再系爭大樓之健身及交誼中心係設在屋頂，1樓之監視器用電由管理費負擔等情，已據被告陳述在卷，並為原告不爭執，堪信為真。原告等為系爭大樓之區分所有權人，就設置於屋頂之健身及交誼中心有使用權利，仍有使用電梯之需求，並非全然無使用電梯之必要。再則，系爭大樓另行設置之10樓水塔、屋頂冷卻水塔及地下三樓冷氣冰水主機及1樓監視器等設備，係專供1至5樓商場使用，依使用者付費原則，使用該設備因而支出之電費、維護保養等費用，自應由1至5樓商場所屬區分所有權人自行負擔，始符公平原則，但除電梯之電費係由6至18樓住戶負擔外，其餘支出之抽水電費、1樓監視器電費、地下三樓照明電費、抽水馬達、水塔維修保養費用等，均係由全體住戶繳交之管理費中支付，已不當加重6至18樓住戶之管理費負擔。又被告為應付商場帶來人潮所生之垃圾，因而增聘1名清潔人員，其薪資亦由管理費中支出，而非由1至5樓商場區分所有權人單獨負擔，亦未盡妥適。本院審酌系爭區分所有權人會議通過修正如附表編號一、三、四決議，不以戶數做為計繳施工保證金及裝潢清潔費之單位，而改以所有權坪數作為計算之基準，1樓店面管理費按出租與否，採行每坪50元或80元計費方式，已屬符合「各區分所有權人按應有部分比例」負擔共有部分相關費用之原則。另考量1樓店面區分所有權人將專有部分供營業使用，相較於非營業使用之6至18樓住戶，對系爭大樓公共安全管理、環境清潔衛生、噪音干擾確有所影響，因此增加系爭大樓及區分所有權人門禁安全管理、環境維護之成本增高，又住戶於專有部分內裝潢，其施工面積越大，產生之灰塵、垃圾、噪音等環境污染即越加劇，均乃事理所當然，則附表編號一決議修訂規約第10條第2項第 ⑵款，規定1樓店面未出租，每月每坪50元，出租者每月每坪80元，附表編號三、四決議修訂系爭規約第24條第4項、第5項第8款規定，按各住戶區分所有面積計算施工保證金及裝潢清潔費計收標準，核應係為增進社區共同利益，維護社會公眾安全及社區環境品質，並針對商場與住戶對專用部分不同利用方式致增加修繕、管理、維護費用之必要所為修訂，與情理及經驗法則尚稱相符亦顯然更符合使用者付費及實質公平原則，堪認附表編號一、三、四決議內容，確未悖於社會一般民眾之認知及觀念，與誠信公平原則殊無違背，亦無權利濫用情事。原告主張附表編號一、三、四決議內容，有權利濫用及顯失公平情形，應予撤銷云云，為無足取。㈣原告主張附表所示編號二、五決議應予撤銷，有無理由？ ⒈依前述，系爭營運契約已經終止而失其效力，原營運人樺福公司復無統一經營管理之事實，系爭營運管理章程即無繼續適用餘地，原告自不得執已失效之營運管理章程據以對抗被告，系爭大樓之營運管理即應回歸公寓大廈管理條例相關規定及系爭規約之約定處理。原告主張依附表所示編號二、五決議而修訂之系爭規約第19條第1項第4款規定、廣告物管理辦法違背營運管理章程所定之法定權利義務，顯已違法，應予撤銷云云，即不足採。 ⒉復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。有關公寓大廈管理條例第8條、系爭規約在公寓大廈周圍上下、外牆面設置廣告物之限制，有其立法目的，業如前述，附表所示編號二、五決議基於公寓大廈管理條例第8條規範意旨，就系爭大樓周圍上下及外牆面、樓頂平臺等為人一望即知之區域基於「維護建築物整體觀瞻」之目的，本有權對區分所有權人就其專有部分之使用權能予以部分限制，依附表所示編號二、五決議內容，區分所有權人經申請由被告召開會議審查通過並按回饋標準繳納回饋金後，即得設置廣告物，並非全然剝奪區分所有權人對所座落樓層專有部分之使用權能，其所為之限制尚未逾合理必要程度，且決議內容對所有區分所有權人均一體適用，並非專以損害原告權利為唯一目的，並無權利濫用或顯失公平之情事。原告主張附表所示編號二、五決議，係以損害原告權利為主要目的，屬權利濫用，亦顯失公平，應予撤銷云云，亦不足採。五、綜上所述，原告主張附表編號二、五、六決議，違背公寓大廈管理條例第4條、第33條規定及營運管理章程，應屬無效，附表編號一、二、二、四、五決議內容有權利濫用及顯失公平情形，應予撤銷等詞，均無足採。從而，原告訴請：1.先位聲明：⑴確認104年11月8日環遊市西華館第6屆第2次區分所有權人會議決議通過之附表編號二、五之決議無效。⑵確認104年11月8日環遊市西華館第6屆第2次區分所有權人會議決議通過之附表編號六之決議無效。⑶104年11月8日環遊市西華館第6屆第2次區分所有權人會議決議通過之附表編號一、三、四之決議，應予撤銷。2.備位聲明：104年11月8日環遊市西華館第6屆第2次區分所有權人會議決議通過之附表編號二、五之決議，應予撤銷，於法均屬無據，原告之訴不應准許，應予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 106 年 3 月 31 日民事第二庭法官熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 31 日書記官沈世儒附表：系爭區權人會議決議內容 ┌───┬────────────────────────────┐ │編號 │ 決議內容 │ ├───┼────────────────────────────┤ │ 一 │第八案：修訂規約第十條第2 項第（2）款，修訂管理費收費計 │ │ │算方式。 │ │ │說明： │ │ │一、103 年11月2 日第五屆第二次區分所有權人會議決議事項 │ │ │ 四：一樓店面管理費尚未出租，每月每坪50元，出租者每月│ │ │ 每坪200 元，以出租合約起算。 │ │ │二、前項修正案104 年1 月開始繳交相關管理費，後續廢止廣告│ │ │ 物回饋辦法及訂定廣告物設置等相關規定，應請一樓區分所│ │ │ 有權人參與研擬並予以尊重所提出之意見，至於之前法律訴│ │ │ 訟問題及尚未繳納回饋金等相關事項，交由管理委員會協處│ │ │ 。 │ │ │三、本次修正內容：營業部分1 樓店面尚未出租者以每月每坪50│ │ │ 元，出租者每月每坪80元，以出租合約起算（自行營業者依│ │ │ 開幕營業首日計算），並依規定按時自動繳納。 │ │ │四、1 樓店面廣告物之管理，應依修正後規約第二十五條規定辦│ │ │ 理。 │ │ │決議：通過。（同意308 票，佔權狀比31.16%；反對60票 │ │ │ ，佔權狀比6.54%） │ ├───┼────────────────────────────┤ │ 二 │第十案：增訂規約第十九條第1 項第4 款，各樓層牆面廣告物管│ │ │理。 │ │ │說明：除經管理委員會同意，不任意豎立或懸掛市招、廣告牌或│ │ │妨礙觀瞻之標幟，及加設鐵窗，各樓層走道牆面懸掛廣告物繳交│ │ │牆面復原保證金1,000 元各樓層廊道牆面縣掛廣告牌或廠家名牌│ │ │，應向管理委員會提出申請並繳納保證金1,000 元，區分所有權│ │ │人應依規定申請並繳交保證金，不申請者，經查明屬實並請當事│ │ │者於一週內補申請，如不於理會者將處罰新臺幣2,000 元，另申│ │ │請者不再懸掛，應向管理委員會提出並回復原狀，不處理者扣除│ │ │保證金。 │ │ │決議：全場無異議通過。 │ ├───┼────────────────────────────┤ │ 三 │第十一案：修訂規約第二十四條第4 項，施工保證金計算方式：│ │ │說明：施工保證金按區工戶別所有權坪數計算之： │ │ │ （1） 5坪以上-未超過15坪－3萬 │ │ │ （2） 15坪以上-未超過30坪－5萬 │ │ │ （3） 30坪以上-未超過50坪－7萬 │ │ │ （4） 50坪以上-未超過100坪－10萬 │ │ │ （5） 100坪以上－20萬。 │ │ │決議：全場無異議通過。 │ ├───┼────────────────────────────┤ │ 四 │第十二案：修訂規約第二十四條第5 項第8 款，裝潢清潔費計算│ │ │方式： │ │ │說明：其費用按區工戶別所有權坪數計算之： │ │ │ （1） 5坪以上-未超過15坪－100元／日。 │ │ │ （2） 15坪以上-未超過30坪－150元／日。 │ │ │ （3） 30坪以上-未超過50坪－200元／日。 │ │ │ （4） 50坪以上-未超過100坪－250元／日 │ │ │ （5） 100坪以上－300元／日。 │ │ │決議：全場無異議通過。 │ ├───┼────────────────────────────┤ │ 五 │第十三案：修訂規約第二十五條，將廣告物管理辦法納入規約，│ │ │提高法律位階。 │ │ │說明：如附件一。 │ │ │決議：全場無異議通過。 │ ├───┼────────────────────────────┤ │ │第十四案：增訂規約第二十六條第7項，回復102年原條文。 │ │ 六 │說明：本大樓係屬臺北市政府捷運工程局聯合開發案，除供大眾│ │ │捷運系統外，須依臺北市政府捷運工程局之相關作業規定配合外│ │ │，其餘不屬於大眾捷運系統者，由社區訂定相關規約或授權由管│ │ │理委員會訂定相關規定予以管理。 │ │ │決議：全場無異議通過。 │ └───┴────────────────────────────┘

臺灣臺北地方法院105年度訴字第1375號

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