臺灣臺北地方法院105年度訴字第2163號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 10 月 25 日
• 法官: 林玉蕙
• 當事人: 紀慶堂、黃春梅、施定遠

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2163號原　　　告　紀慶堂
訴訟代理人　吳政峰
原　　　告　黃春梅
訴訟代理人　古慶權
尹俊幸
被　　　告　施定遠
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭192 土地）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00○0 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）為被告所有，系爭房屋增建部分因越界建築而占用原告所共有坐落於臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭192-1
土地）多年，經原告於民國98年間訴請被告拆屋還地，由臺灣士林地方法院（下稱士林地院）以98年度重訴字第4 號判決（下稱系爭判決）應拆屋還地確定，原告遂持系爭判決聲請強制執行由士林地院以100年度司執速字第11593號強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行，於系爭執行事件程序中，兩造於103 年7 月14日達成和解簽署協議書（下稱系爭協議書），約定共同委託不動產仲介人員將系爭房屋及系爭土地一併銷售，同時未銷售前亦得先行出租，系爭協議書第5
條約定兩造同意系爭執行事件執行費新臺幣（下同）671,088 元，於系爭房地出售時，自售出總價款優先扣除予原告，若被告反悔不售，應全額負擔支付原告。詎被告於104 年9
月11日發函通知原告稱前揭委託之訴外人知見不動產仲介經紀股份有限公司（下稱知見公司）表示終止受託銷售，希望原告主導銷售案，否則視為合意解除系爭協議書，顯見被告將委託銷售責任推託給原告，且單方解除系爭協議書，逃避給付系爭執行事件費用，已違反系爭協議書約定。為此，爰依系爭協議書第5 條約定，請求被告給付671,088 元。並聲明：被告應給付原告紀慶堂、黃春梅各335,544 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：依兩造與知見所簽署之銷售契約書第3 條約定委託銷售期間至103 年12月31日止，委託期間內據仲介表示因系爭192-1 土地為道路用地，售價過高而無法共同成功售出，至委託期間屆滿後知見公司表示不願繼續受託銷售，被告並未有反悔不售情事，由於系爭土地遲遲無法售出，被告因而發函通知原告主導銷售情事，盡早解決紛爭，原告置若罔聞，亦未函覆被告，況臺北市都市發展局於104 年11月8 日來函告知，系爭房屋違建部分須於104 年11月23日前拆除，嗣後並於同日拆除系爭房屋違建部分，由被告依建築線位置拆運委由廠商清理，將所占用部分交還原告，未違誠信原則；又原告於系爭執行事件前，出示之地政測量費、土木技師會勘鑑定、拆除廠商等支出費用均為原告自行申請之費用，並非被告要求，原告並於系爭執行事件中陳報請被告自行拆除，自無該費用由被告負擔之理，且系爭執行事件程序中，被告多次陳請士院迅定執行期日，請求原告保證大樓拆除後結構安全，原告卻不願簽署，被告並要求送請結構技師公會鑑定，後於程序中原告表示願意和解，確對系爭192-1 號土地之道路用地漫天開價始無法出售，顯非因被告反悔未售所致，再者，系爭判決並未命被告負擔該等費用，因此，原告前揭主張，洵屬無據。並聲明：原告之訴駁回
三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠系爭房屋為被告所有，其中如附圖所示面積為145.19平方公尺部分房屋，占用系爭192-1土地（權利範圍各為1/2），原告於前於98年間訴請被告拆屋還地，經士林地院以98年度重訴字第4 號判決即系爭判決原告勝訴確定。
㈡原告於100 年間以系爭判決為執行名義向士林地院聲請強制執行，嗣後兩造另行和解於103 年7 月14日簽署系爭協議書，並由原告於同日撤回強制執行。
㈢被告於103 年4 月24日與知見公司簽署一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書1 ），委託銷售系爭房屋及系爭192
土地，期間至103 年5月25日止。
㈣原告於103 年6 月5 日與知見公司簽署一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書2 ），委託銷售系爭192-1號土地，期間至103 年7 月5 日止。
㈤兩造於103 年7 月16日與知見公司簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約書），委託銷售系爭房地與系爭192-1
土地，委託期間自103 年7 月16日起至103 年12月31日止。㈥原告於104 年7 月7 日與訴外人緯創不動產仲介有限公司（下稱緯創公司）簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭緯創契約書1 ），委託銷售系爭房地與系爭192-1 土地，委託期間自104 年7 月7 日起至104 年10月6 日止。被告亦於同日與緯創公司簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭緯創契約書2
）委託銷售系爭房地，委託期間自104 年7 月7 日起至104
年10月6 日止。
㈦被告於104 年9 月11日以臺北長春路存證號碼002274號通知原告知見公司終止委託銷售，並主張合意解除系爭協議書，原告於104 年9 月12日收受。
四、其次，原告主張被告反悔不售系爭房地，違反系爭協議書約定，依系爭協議書第5 條約定，請求被告分別給付紀慶堂、黃春梅系爭執行事件執行費各1/2 等情，為被告所否認，是本件應審酌為原告主張依系爭協議書第5 條約定請求被告給付紀慶堂、黃春梅各335,544 元，是否有據？茲分論述如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取契約中部分字句任意解釋，致失真意（最高法院86年度台上字2969號判決意旨參照）。
㈡稽之系爭協議書前言記載「雙方茲就臺灣士林地方法院100
年度司執速字第11593 號強制執行案件之和解事宜」、第1
條約定「不動產標示：臺北市○○區○○段○○段00000 地號壹筆，面積：228 平方公尺，權利範圍：合計全部（乙方各持分1/2 」、第2 條約定「甲方（即被告）名下：坐落臺北市○○區○○街00巷00○0 號1 樓、地下層房屋等之增建部分（含土地應有持分及越界增建部分以下稱甲屋）因越界建築，占用乙方所有如上列所示不動產範圍145.19平方公尺（詳附件一B 部分，以下稱乙地），經乙方（即原告）請求拆屋還地並聲請強制執行在案，今經雙方協議後同意和解，將前述甲屋及乙地共同委託美商ERA易而安不動產仲介加盟
店（即：知見不動產仲介經紀股份有限公司，知見敦南營業處長：林治域）一併銷售但分別計價（委託銷售合約書另行簽立）」、第4 條約定「出售之總金額原則上扣除仲介費不少於新台幣（以下同）7,000 萬元整（含應付稅捐），其中由甲方分得5,000 萬元整，乙方分得2,000 萬元整，倘若出售金額超過7,000 萬元整，就超過部分由甲方分得三分之二，乙方合計分得三分之一」、第5 條約定「雙方同意本強制執行案之執行費用合計671,088 元（明細詳附件二），於前述甲屋及乙地出售後，自售出總價款中優先扣除予乙方（即原告）。惟若甲方（即被告）反悔不售時，應全額負擔支付乙方」（見本院卷第28頁至第31頁），是由前揭約定之內容可知，兩造簽署協議書乃係因系爭執行事件而來，且和解之條件為委由知見公司敦南營業處長林治域一併銷售系爭房地（含越界建築部分）及系爭192-1 土地，委託銷售價額不得少於70,000,000元，出售後須先扣除系爭執行事件之執行費，如因可歸責於被告之事由不出售時，由被告負擔執行費，核與證人林治域於本院審理時證稱：本件委託銷售分兩個階段，一開始在103 年4、5月間，被告找伊銷售，當時因系爭房屋增建部分可能遭拆除，系爭房地、系爭192-1 土地乃分開出售，後來因如果拆除就賣不到好價錢，所以雙方協調一個期限共同努力去買，簽署協議書時伊有在場，當時原告要求先拿出執行費671,088 元，但該執行費用超過被告預期被告不願意負擔，伊提議房屋土地出售後，先將此部分款項扣給原告，當時有位代書亦在場，擬了這份協議書，系爭協議書第5 條被告反悔不售應全額負擔執行費部分，伊不記得細節，但最後的協議書是經過兩造同意才簽署的等語（見本院卷第180 背面至第181 頁）大致相符，顯見本件係由被告先行委由證人銷售系爭房地，委託銷售期間兩造始協調系爭房地與系爭192-1 土地合併銷售，換言之，兩造簽署系爭協議書之原意為委託知見公司敦南營業處之林治域於委託銷售合約書約定期間內合併銷售系爭房地及系爭192-1 土地，及銷售之價金不得少於70,000,000元，且因可歸責於被告之事由不出售時，始由被告負擔系爭協議書附件之執行費至為灼然。
㈢再參以知見公司105 年7 月6 日知見覆字第105070601 號函說明一、二、三、四略為「一、紀君、黃君、施君於中華民國103 年4 月24日委託本公司銷售臺北市○○區○○街00巷00○0 號1 樓及地下室房地，此有一般委託銷售契約書編號Z0052537可查。二、復於同年103 年6 月5 日另行委託本公司銷售其占用於臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地，此有一般委託銷售契約書編號Z0053591可查。三、另於同年103 年6 月10日簽訂依說明一所述銷售契約書內容延續銷售期間至103 年7 月5 日，此有契約書更改附表編號C0037458可查。四、於說明一、二、三之委託契約屆至後，再於103 年7 月16日以專任委託銷售契約書委託本公司銷售上述不動產，直至同年12月31日」（見本院卷第64頁），及前揭函文所附系爭委託契約書1、2及系爭專任契約書，其中系爭委託契約書1 為被告與知見公司敦南店所簽署，委託銷售標的為系爭房地、期間為103 年4 月24日至103 年5 月25日、特約條款約定銷售總價包含占用道路用地之系爭192-1 土地，系爭委託契約書2 則為原告與知見公司敦南店簽署，委託銷售標的為系爭192-1 土地、期間為103 年6 月5 日至103 年7 月5 日、特約條款約定銷售面積為占用道路部分，核與證人前揭證述相符，衡以系爭委託契約書1、2簽署時間均早於系爭協議書，且簽署期間亦為系爭執行事件程序進行中，顯然斯時兩造尚在協商是否和解及和解之條件，此由原告於系爭執行事件中多次聲請法院延緩執行可證，並有士林地院100 年度司執速字第11593 號卷可按；另揆之系爭協議書簽署、系爭專任契約書（見本院卷第28頁至第31頁、第70頁至第71頁），系爭協議書簽署日期為103 年7 月14日；而系爭專任契約書簽署日期則為103 年7 月16日，系爭專任契約書第3 條、第4 條旁手寫部分，約定「委託銷售期間自103 年7
月16日至103 年12月31日止」、「若銷售金額超出70,000,000元，被告分配2/3、原告分配1/3」，是系爭專任契約書既晚於系爭協議書2 日簽署，並將系爭協議書第4 條之約定載明，可見系爭專任契約書即為系爭協議書第2 條所記載之委託銷售合約書另行簽立之契約；再者，依證人於本院審理時證稱一般銷售期間大約1、2個月，本件兩造協調一起出售，始另行簽約等語，及佐之系爭專任契約書委託銷售期間確實長達近半年，益徵此為兩造同意系爭房地、系爭192-1 土地一併銷售之期間，兩造雖未於系爭協議書內約定協議書有效期間為何，然由證人前揭證詞及系爭協議書第2 條約定內容，堪認兩造同意系爭協議書成立之條件為委託知見公司敦南店林治域銷售，且協議書之條件限於委託銷售期間內始成立，亦即兩造與知見公司敦南店簽署之系爭專任契約書期間即為系爭協議書之期間，是在系爭專任契約書委託銷售期間屆至未延長時，系爭協議書原亦消滅。
㈣再細繹系爭緯創契約書1、2（見本院卷第78頁至第79頁），系爭緯創契約書1 簽約日期為104 年7 月7 日、委託人為原告、委託銷售標的為系爭192-1 土地、委託銷售期間為104
年7 月7 日至104 年10月6 日，系爭緯創契約書2 ，簽約日期為104 年7 月7 日、委託人為被告、委託銷售標的為系爭房地，而系爭緯創契約書2 之委託銷售價格為68,800,000元、委託銷售期間為104 年7 月7 日至104 年10月6 日，系爭緯創契約書1 第2 條約定委託銷售價格為20,000,000元，後方並手寫本標的與士林區天母段三小段192地號、31532、31534 建號共同出售時，若銷售金額超出70,000,000元，被告分配2/3、原告分配1/3等語，可見兩造於104 年7 月7 日時再行協議於委託銷售期間內分別或一併出售系爭房地與系爭192-1 土地，此由專任委託銷售契約書分別簽署 、委託銷售
價格與系爭專任契約書不同等均可推認，顯見兩造已有協議變更系爭協議書之內容，亦即以系爭緯創契約書內之條件即委託銷售價格、委託銷售期間等作為變更系爭協議書之約定無誤，換言之，系爭緯創契約書1、2委託銷售期間屆至，兩造未就委託銷售期間延長則變更之系爭協議書亦因期間屆至消滅。至被告雖曾於104 年9 月11日以台北長春路郵局存證號碼002274號函請原告表示兩造委託銷售期間將屆，為免懸而不決，請原告主導委託銷售事宜，否則主張合意解除系爭協議書（見本院卷第80頁至第81頁），然依前述，變更後之系爭協議書亦已因委託銷售期間屆至而消滅，且被告於前揭存證信函並非表達不願出售之意思，而係徵詢原告是否主導委託出售案，如屆期未主導，不論被告是否有主張合意解除系爭協議書，均因期間屆滿而消滅，是被告於前揭存證信函中表示合意解除系爭協議書恐屬對系爭協議書效力之誤解，不影響系爭協議書或變更後之系爭協議書業已消滅之效力。㈤綜上，系爭協議書既已因期間屆滿消滅，且於有效期間內被告均未有表示不出售之意思，甚而於委託銷售期間屆滿前通知原告徵詢是否主導委託銷售，顯然被告確時有履行系爭協議書及變更後之系爭協議書之約定，自與系爭協議書第5 條所約定反悔不售即有可歸責於被告之事由要件有間，原告前揭主張，洵屬無據。
五、綜上，原告依系爭協議書第5 條約定，請求被告應給付紀慶堂、黃春梅各335,544 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條
，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 25 日民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 25 日書記官 洪婉菁