臺灣臺北地方法院105年度訴字第2669號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2669號

原告

克良營造有限公司

法定代理人

張榮良

訴訟代理人

黃昭仁律師

複代理人

王小英

被告

劉玉琦

訴訟代理人

簡國芳

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國104 年9 月28日以價金新臺幣（下同）2,650 萬元向被告簽約購買坐落榮星段七小段8-1 、8-9 地號土地（應有部分各為1891分之24），暨其上同段00000-000 建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街000 巷0 號1樓房屋，暨該屋共用部分即同段00000-000 建號建物（應有部分萬分之114 ）（下稱系爭房地）。系爭房地前法定空地上雖有加蓋違建（下稱系爭違建），但伊經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介人員告知，被告保證該違建無遭拆除可能，故伊放心完成交易，付清價金後，被告於105 年1 月15日交付系爭房地予伊。詎簽約後至交屋前期間，因系爭違建之故，發生鄰居對被告提起竊佔罪之刑事告訴以及向主管機關檢舉查報拆違建等情事，被告均知悉前情，並於104 年12月24日至警局接受詢問。惟被告均隱匿上開減少系爭房地價值及契約通常或預定效用之瑕疵，未盡依雙方所簽不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）第9 條第6 項約定、標的物現況說明書第14項第2 點以及誠信原則之說明或告知義務，自仍應負民法第354 條物之瑕疵擔保之責。原告於交屋當日發現臺北市政府建築工程管理處人員至現場勘查，嗣復於105 年1 月28日接獲臺北市都市發展局來函表示系爭房地前之違建，應予拆除，始知上情，伊業已自行拆除系爭違建，此造成系爭房地價值減少及空地停車使用之效用貶損等語。爰依民法第359 條前段之規定及系爭契約書第9 條第6 項但書約定，請求減少買賣價金10% ，並依民法第179條規定請求被告返還溢領之買賣價金，求為判決：㈠被告應給付原告新臺幣265 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊於104 年9 月28日簽約賣出系爭房地時已如實告知仲介本件買賣標的物包含系爭違建即已增建之平台外移、庭院、空地加蓋違章建築物以及當時之情形，兩造交易過程都透過仲介，伊不知仲介對原告的說法，但伊從未保證系爭房地之違建不會遭報拆，甚且系爭契約書第17條第9 項、同條第10項均已說明該違章建築有遭查報拆除的風險，系爭契約書第9 條第6 項更約定簽約後告知義務範圍限於：「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」。系爭房地是在105 年1 月15日完成交屋，交屋近兩星期後即同年月28日，臺北市政府都市發展局方以00000000000 號函查報該違建，依上開約定，風險應由買方即原告承擔。在104 年9 月28日簽約日至105 年1 月15日交屋日之期間，被告均未曾收到主管機關之查報或拆除通知，依約自無告知責任。至伊於104 年12月24日至警局製作筆錄，係因他人以不實事項誣指伊竊佔罪嫌之刑事案件，檢察官已為不起訴處分，此情非屬前開契約約定應告知買方的情況，告知義務之範圍不該任意擴張等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第67頁）：

㈠原告於104年9 月28日以價金2,650萬元向被告購買系爭房地，雙方並簽訂系爭契約書，原告於簽約時已知道系爭房地於法定空地上有系爭違建存在。

㈡兩造於105年1月15日完成系爭房地交屋。

㈢簽約後交屋前，被告遭人提起竊佔罪之刑事告訴，被告於104 年12月24日因此事至警局製作警詢筆錄。

㈣系爭契約書第9 條第6 項約定：「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」

四、得心證之理由：原告另主張被告曾保證系爭違建不會遭拆除，且被告在交屋前已知系爭違建遭檢舉查報，又發生刑事竊佔糾紛，依契約約定及誠信原則此二事均屬應告知原告之範圍，被告故意隱匿不報，仍應負瑕疵擔保之責，返還其溢付之價金。惟除發生竊佔罪糾紛外，其餘皆為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審究者厥為：㈠被告是否曾保證系爭違建不會遭拆除？㈡被告是否於交屋前已知悉系爭違建遭檢舉查報或收到主管機關通知？㈢依民法買賣物之瑕疵擔保之規定或系爭契約約定，被告是否應對交屋後系爭違建遭拆除乙節負瑕疵擔保之責？於簽約後至交屋前被告之告知義務範圍為何？其是否有違反？茲分述如下：

㈠被告曾保證系爭違建不會遭拆除？查系爭契約書內容第2 頁「一、本買賣標的物」部分已特別註明「買方已確實知悉違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」等語，第5 頁之第9 條第6 項更約定「違章建築物部分：……；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。」等語，第7 頁之第17條第9 項載明：「本物件平台外移、庭院、空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，但未經分管契約協議取得約定專用權，日後仍有受他人主張權利之虞。若欲確定土地界址，建議買方於簽約時辦理土地鑑界確認土地範圍，簽約時雙方合意依現況交屋，若買方欲辦理土地鑑界，於交屋後由買方自行向地政機關辦理，無論辦理後面積是否有增減或是否有越界建築情事由買方承擔，對本次價金互不找補。」等語，第17條第10項記載：「本物件曾被臺北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件，另賣方於標的物現況說明書中表示知悉違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知。」等語，系爭契約書所附最終簽約版本之標的物現況說明書中，被告亦勾選系爭房地之增違建「是」曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知之項目，並填載系爭違建範圍係「法定空地、平台增建、庭院」，契約附件之違建查報案件明細表顯示該處於89年、90年、97年都曾遭檢舉拆除過，契約內容未見有保證該違建不會遭拆除之約定等情，有系爭契約書附卷可稽（見本院卷第84頁至第111 頁）。在在足徵於契約中被告已如實揭露系爭違建可能遭拆除以及法定空地日後可能遭他人主張權利等風險，且約定交屋後由買方承擔上開風險，核與被告之辯解相符。原告主張被告保證系爭違建無拆除之可能、不會遭拆除云云，與契約明示內容相悖，自難採信。況原告之法定代理人到庭陳述其所謂「被告保證」系爭違建無拆除可能或不會遭拆除之詳細經過為：議約當時，買賣雙方被隔開，未見面，仲介人員在中間穿梭傳話，伊問到系爭違建的問題，仲介人員告知伊賣方有說持有系爭房地三年多都沒有被檢舉過，再加上契約所附違建查報案件明細表（見本院卷第111 頁）顯示會勘結果認定該違建屬既存違建修繕，無公安疑慮，又非大型違建，伊認為按照建築法的規定是不會拆除的，故伊從信義房屋仲介給的整個資料來看，系爭房屋之違建不會被立即拆除，才出價購買等語（見本院卷第140 頁反面至第141 頁），足見「不會拆除」乃原告簽約當時自行所為推論，僅屬其內心購買之動機，並非被告有如此表示或應允。復參以證人即仲介兩造本件交易之信義房屋仲介員蔡德標亦結證稱：交易過程中，被告及陪同而來的被告丈夫簡國芳都沒有保證違建不會被拆除等語（見本院卷第129 頁正反面），益徵「違建不會遭拆除」僅係原告依據仲介所給資訊及自身認知所為主觀猜測；被告不論書面或口頭，均從未提供任何違建不會遭拆除之保證甚明。

㈡被告於交屋前已知悉系爭違建遭檢舉查報或收到主管機關通知？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。原告主張被告在交屋前已知悉系爭違建遭檢舉查報等事實，已為被告否認，自應由原告就該有利於己之事實負舉證之責任。

⒉查系爭房地之違建係於104 年11月25日遭人以信件檢舉至臺北市政府都市發展局及臺北市建築管理工程處，但該局於105 年1 月28日方以北市都建字第10561026100 號函送出查報違建通知，該通知函是於同年2 月3 日送達等情，有臺北市政府都市發展局106 年3 月3 日北市都授建字第10501497700 號函暨所附違建檢舉書、上揭105 年1 月28日北市都建字第10561026100 號函稿、檢核表、送達證書等件影本存卷可查（見本院卷第142 頁至第148 頁），可見被告於交屋前確實並未收到主管機關之檢舉查報通知；再原告起訴時已自稱是於系爭房地交屋後，於當日（即105 年1 月15日）方見到臺北市政府建築工程管理處人員至系爭違建現場勘查在案（見本院卷第4 頁），足見於交屋前，被告除未收到通知外，亦尚未受主管機關現場勘查，其自無從知悉系爭違建於104年11月25日已遭人檢舉至主管機關。

⒊至原告另執上開違建檢舉書蓋有「限辦日期104.12.10 」之印文，主張於104 年12月10日以前主管機關應已派員到現場勘查，所以原告至遲於104 年12月10日已知悉違建遭檢舉查報云云，就有上開印文乙節固有該違建檢舉書影本在卷可稽（見本院卷第143 頁），惟辦案期限乃主管機關內部管考用，與承辦人員實際辦理日期未必相同，況主管機關人員實際到現場勘查、送達通知函之日期已如前述，原告徒憑此印文主張於104 年12月10日以前原告已知悉違建遭檢舉查報云云，無從採憑。原告又主張被告接受刑事偵查於104 年12月24日至警局時，應已知悉系爭違建遭查報拆除云云；惟查，刑事責任糾紛係由司法警察機關及檢察官偵查，所調查重點在被告自身有無竊佔罪嫌；而違建檢舉則是由臺北市政府都市發展局、建築管理工程處等行政主管機關處理，調查事項係建物之搭蓋有無違反建築法規，二者運作機關互相獨立，調查事項各不相同，有前者不一定有後者發生，故原告上開推論主張，亦不可採。原告既未能就被告於交屋前已收到主管機關書面通知、或經主管機關實地勘查時當面通知等情舉證以實其說，揆諸前揭說明，其主張被告於交屋前已知悉系爭違建遭檢舉查報云云，要無足採。

㈢依民法買賣物之瑕疵擔保之規定或系爭契約約定，被告是否應對交屋後系爭違建遭拆除乙節負瑕疵擔保之責？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354 條第1 項、第2 項、第355 條第1 項定有明文。查被告並未保證系爭違建不會遭拆除，反而系爭契約書中多處已如實揭露系爭違建可能遭拆除，以及法定空地日後可能遭他人主張權利等風險，並另約定交屋後由買方承擔上開風險等節，業如前述。本件原告即買受人於契約成立時，既已經知道系爭違建之存在，以及其可能遭拆除或其所在法定空地遭他人主張權利之風險，依民法第355 條第1 項規定，被告即出賣人對此自不再依民法第354 條負無條件擔保之責。就系爭違建遭拆除風險，雙方權利義務如何劃分，應視系爭契約有無另行約定為斷。

⒉又兩造於系爭契約書第9 條第6 項對於系爭違建遭拆除之風險如何分擔，已有特別約定為：「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」。查兩造於105年1 月15日完成交屋後，臺北市政府都市發展局方於同年月28日以北市都建字第10561026100 號函送出違建查報通知，該通知函是於同年2 月3 日送達，在此之前未發送其他通知，原告亦未能就其主張被告在105 年1 月15日交屋前知悉遭檢舉報拆云云舉證以實其說等節，已如前述，本件情形係交屋後被通知須拆除至明，故依上開契約約定，自應由買方即原告自行負擔風險。原告主張應依上開契約約定之但書減少價金，自不足採。

⒊原告另主張系爭契約書所附標的物現況說明書第14項第2 點「是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」，被告於簽約時係勾選「否」，係屬兩造就系爭房屋品質所為約定，被告自應擔保交屋時的情形與此現況說明書相符，若簽約後交屋前情況有變，依誠信原則亦有告知義務，被告卻未告知原告其於104 年12月間已與鄰居因系爭違建發生爭訟，違反告知義務，仍應負民法第354 條物之瑕疵擔保之責。惟按債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求於簽約後仍須特別說明，自難課予他方當事人有此告知義務。查原告上開主張所憑文件「標的物『現況』說明書」，係簽約時所填載之文件，依該文件標題與書寫之時間點，該文件用意僅在說明簽約時當下標的物之現況，難認有何保證或約定品質之意；況被告與鄰居所涉爭訟為刑事案件，其爭訟結果僅涉被告自身是否應負竊佔刑責，非屬兩造買賣標的範圍甚明；且檢察官嗣後已認被告遭告訴之竊佔罪嫌不足而為不起訴處分，有該不起訴處分書在卷可按（見本院卷第124 頁），系爭違建於交屋後遭通知應拆除，因而使系爭房地價值貶損之結果，與前揭刑事爭訟並無因果關係，至為灼然。從而，難認被告應就此簽約後方發生，非存於買賣標的物上，又與系爭違建會否遭拆除無關之另案刑事糾紛負告知義務。準此，原告主張被告未告知簽約後交屋前發生之刑事糾紛，違反告知義務，而應就系爭房地價值減損負物之瑕疵擔保之責云云，殊無足取。

五、綜上所述，原告主張被告曾保證系爭違建不會遭拆除，且違反告知義務，應負瑕疵擔保之責云云，核屬無據；被告抗辯其已告知原告系爭違建存在風險，本件買賣簽約後並未發生其依契約應告知原告之情事等語，為可採信。從而，原告依民法第359 條前段之規定及系爭契約書第9 條第6 項但書約定，請求減少買賣價金10% ，並依民法第179 條規定請求被告給付265 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所依，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。