臺灣臺北地方法院105年度訴字第2873號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2873號原　　　告　樂高不動產有限公司法定代理人　高其鵬訴訟代理人　林秀香律師被　　　告　羅益銘訴訟代理人　林重宏律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105年12月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒拾萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十二，其餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張略以：被告於民國105年4月25日與原告簽定不動產購買意願書（下稱系爭購買意願書），委託原告居間仲介承買門牌號碼為新北市○○區○○路0○0號5樓之房地（下稱系爭房地），並交付斡旋金新臺幣（下同）100萬元之支票一紙。原告恪遵所託，於105年4月26日促成賣方胡春祥同意被告之出價，願與被告就系爭房地達成買賣合意，原告即通知被告前來完成買賣合約。詎被告除不願出面訂定買賣契約外，旋即於其他不動產仲介公司居間下就系爭房地以同一價格完成買賣。為此，爰依系爭購買意願書第8條第2項約定，請求被告給付按賣方委託銷售價格（即3,798萬元）2％計算之違約金等語，並聲明：㈠被告應給付原告75萬9,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告於105年4月25日當日始交付系爭購買意願書時予被告審閱，原告未給予審閱契約條款之機會，亦未說明系爭購買意願書條款內容及意義，被告係應原告要求而簽名，故依消費者保護法第11之1條規定，系爭購買意願書第8條第2項並不構成契約內容。且系爭購買意願書為定型化契約，其中第8條第2項約款約定原告無須仲介成功，僅於消費者與賣方成交時，原告即得請求委託價格2％之違約金，顯悖於誠信原則，依消費者保護法第12條規定應屬無效。又原告於簽立系爭購買意願書前並未提供不動產說明書及實價登錄交易資訊等相關重要事項予被告參考，已違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條所定經紀人員之作為義務，除致被告陷於錯誤，無從決定合理之委買價格外，更在急迫、輕率、無經驗之情況下，出價委託原告居間承買，被告爰依民法第88條、第92條、第74條規定，以答辯狀之送達為撤銷簽署系爭購買意願書之意思表示。另原告請求違約金之數額過高，應與酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，被告於105年4月25日與原告訂定不動產買賣意願書，委託原告居間仲介承買系爭房地，約定承購總價為3,400萬元，系爭買賣意願書保留期間至105年5月2日，如買賣成交時，被告應給付原告按購買價格1％計算之服務報酬；被告並交付票面金額100萬元之支票作為斡旋金。又系爭房地之原所有權人胡春祥委託原告仲介出售系爭房地，委託銷售價格為3,798萬元，委託銷售期間自104年12月13日起至105年6月12日止；胡春祥另於105年4月25日簽立契約內容變更合意書，同意變更委託出售價格為3,500萬元（包含應支付原告之4％服務費）。嗣被告之子羅志方經由永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲公司）居間仲介，於105年4月26日與胡春祥訂立不動產買賣契約書，由羅志方以總價3,400萬元購買系爭房地，並於105年5月30日辦畢所有權移轉登記，由被告取得系爭房地所有權等情，有系爭購買意願書、支票、一般委託契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、契約內容變更合意書、不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第7 頁至第13頁、第31頁至第71頁、第97頁、第127頁至第133頁），堪認為真實。四、得心證之理由：原告主張被告委託原告仲介購買系爭房地，原告協調賣方同意出價後，被告之子卻另於永慶房仲公司與賣方完成買賣契約，故依系爭購買意願書第8條第2項約定請求被告給付違約金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被告是否違反系爭購買意願書第8條第2項之約定？原告是否未給予被告審閱系爭購買意願書之期間？系爭購買意願書第8條第2項約定有效與否？被告有無受原告詐欺或陷於錯誤之情？原告請求違約金之數額是否過高？茲分述如后：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又按系爭購買意願書第8條第2項約定：「買方及其配偶，二等親內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其委託契約期間或期間屆滿後2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之2％計算之約金作為買方違約之賠償。」。本件被告委託原告居間購買系爭房地，於105年4月25日簽定系爭購買意願書出價，經原告居中斡旋後，系爭房地原所有權人胡春祥於105年4月25日簽立契約內容變更合意書，同意變更委託出售價格。然被告之子羅志方旋即於翌日經由永慶房仲公司居間仲介，與胡春祥就系爭房地成立買賣契約，顯已違反系爭購買意願書第8 條第2項約定，是原告依上開約定請求被告給付按賣方委託價格2％計算之違約金，自屬有據。而系爭房地之原所有權人胡春祥委託出售價格原為3,798萬元，嗣變更為3,500萬元，則原告得請求之違約金數額應為70萬元（計算式：3,500 萬元×2％＝70萬元）。㈡被告雖以系爭購買意願書為定型化契約，原告未給予被告審閱期間為抗辯。惟查被告之子羅志方於105年11月8日本院言詞辯論期日到庭具結證稱：「（提示原證六照片）（問：這張照片是何時照的？）我不太記得是沈安第一次或第二次來拜訪時照的，是在105年4月25日之前來我們公司拜訪。」；原告員工即證人沈安則證稱：「（問：請說明被告簽立該不動產購買意願書之前後情形？）被告是在105年4月4日傍晚，他們全家從我們公司前面經過，當日剛好是我值班，我就幫他們介紹了系爭房屋，前後帶看了兩間，有五樓和七樓，七樓的坪數較大，不符合需求，五樓比較適合，後來有再帶看第二次，我們就提供不動產購買意願書，當時被告表示還要再看看，後來又去看第三次，我們就要求去被告公司拜訪，105年4月25日的前幾天，然後我就約了另外一位同事去被告公司拜訪，我有帶我的工具冊去，裡面有一些相關的契約文件，當天到被告公司做洽談，當時屋主委託我們賣的價格是3780萬元，我們請被告出價，不動產購買意願書及斡旋金的正本，都要向公司申請，但是我都有帶影本出示給被告看，當天被告看完後有表示要和家人討論再出價，所以我們就約了105年4月25日再拜訪，所以我們就申請不動產購買意願書的正本及斡旋金正本一起帶過去，我們當天也有帶不動產現況說明書一起帶過去給被告看。不動產現況說明書的內容包括謄本、提供權狀的切結書、地籍圖、竣工圖、使用分區、房屋的現況說明、週邊三百公尺的重大瑕疵等。房屋的現況說明包括房屋是否有滲漏、是否檢測過輻射海砂屋、是否凶宅，本件都不是。」、「（問：證人在照原證六照片當天，是否有留存不動產購買意願書影本壹份給被告）有。」等語明確（見本院卷第116反面、第117頁反面、第118頁）；並衡以被告係公司經營者，應具有相當社會歷練，如非已詳閱系爭購買意願書，當無草率於系爭購買契約「本人已事前詳閱本意願書及不動產購買要約書達3日，深切明瞭標的物之行情及自身權益後，仍選擇使用購買意願書支付出價金表達購買意願。」一欄簽名之理，是本件堪認於兩造正式簽署系爭購買意願書前，原告已提供不動產購買意願書予被告參閱。又原告既已先將系爭購買意願書影本予被告留存，被告得隨時查閱契約條款，有充分瞭解契約條款之機會，而被告未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，迄至其子羅志方購得系爭房地後之105年5月12日始寄發存證信函，並於本件抗辯原告未給予審閱期間云云，要無可取。另證人黃俊清證稱不確定被告有無可能於他處閱覽系爭購買意願書等語；證人羅志方則證稱原證六照片攝影當日並未站在被告身旁等語，是渠等證述均無法證明原告是否未先將系爭購買意願書交付被告閱覽乙事，本院尚難據此逕為有利被告之認定。㈢被告又抗辯系爭購買意願書第8條第2項約定顯失公平，違反消費者保護法第12條應屬無效云云，惟查系爭購買意願書雖係由原告預先擬定之定型化契約，惟核該內容並非艱澀難懂，亦未隱藏風險轉嫁，被告並已於該契約之特約條款「已事前詳閱本意願書……，深切明瞭標的物之行情及自身權益後……。」旁簽名（見本院卷第7頁），足見被告簽署系爭購買意願書時，已充分瞭解契約內容後始作決定。又觀諸系爭購買意願書第8條第2項約明：「買方及其配偶，二等親內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方於其委託契約期間或期間屆滿後2個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之2％計算之約金作為買方違約之賠償。」，核此仲介業者與消費者約定，如買賣未能成交時，消費者或一定親屬須俟相當期間經過後，始得與賣方進行交易，否則消費者仍應給付違約金，藉以遏止消費者利用近親名義惡意規避仲介費之給付義務或另尋服務報酬較低之仲介業者而故不為合意，避免仲介業者投入之成本及費用付諸流水，此係基於誠實信用原則始然，衡情並無加重被告之責任或不當限制消費者權益而有顯失公平之情形。被告是項抗辯，委無足採。㈣次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條定有明文。是法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，此有最高法院28年上字第107號判例意旨參照。復按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例要旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917號判例足參。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，本最高法院18年上字第1679號判例可資參照。被告又抗辯原告未提供不動產說明書等相關重要資訊予其作為決定委託價格之參考，致被告陷於錯誤，且於急迫、輕率、無經驗之情況下，出價委託原告居間承買云云。惟查，被告委託原告購買之價格為3,400萬元，此業經兩造載明於系爭購買意願書第4條。而被告之子羅志方藉由永慶房仲公司居間媒介，與胡春祥就系爭房地成立買賣契約，渠等成交之買賣總價亦為3,400萬元，則系爭房地成交價格既與被告委託原告購買之出價價格相同，足徵該數額為買方衡量房況、地點、所鄰交通環境與生活機能等項後所願提出價之價格，難認有何被告陷於錯誤或被詐欺之情事。況被告就其如何被詐欺，及原告如何利用被告急迫、輕率或無經驗之際，使其為財產上給付或給付之約定、該約定依當時情形顯失公平之客觀事實等節，始終未能舉證以明其實，揆諸前揭條文及說明，本院尚無從為有利於被告之認定，被告此部分所辯，實難憑採。㈤再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院95年度台上字第1095號、92年度台上字第2747號、93年台上第909號判決意旨參照。查系爭購買意願書第8條第2項乃規範委託仲介之買方（含一定範圍內之親屬）有違約私下或另覓仲介業者與賣方成交之罰則，而綜合該條款約定觀察，足見兩造係合意當被告或其配偶、二等親內之親屬於一定期間內與賣方就系爭房地完成交易者，即屬違約，原告得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給付按賣方委託銷售總價2％計算之金額，此係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，依民法第250條第2項之規定，應屬損害賠償額預定之違約金。本院審酌原告已進行帶看房屋，且依據被告之出價與賣方斡旋並就出售價格達成合意，已投入人事、勞務費用，如被告依約履行，原告本得自買賣雙方獲得買賣總價金1％、4％之報酬，即原可得預期之報酬為175萬元（計算式：3,500萬元×5％＝175萬元），認原告請求按賣方委託價格2％計算之違約金70萬元，應屬相當，並無過高情形。況被告復未就違約金有何過高之利己事實盡舉證責任，空言抗辯約定違約金過，應予酌減云云，尚難遽信。㈥末按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。本件系爭購買意願書第8條第2項所定之違約金性質上既屬兩造間就損害賠償數額之預定，，業如前述，則依上揭判例意旨，自不得再加計遲延利息，是原告就違約金更請求遲延利息，即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭購買意願書第8條第2項約定請求被告給付違約金70萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 12 月 30 日民事第八庭法官宣玉華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 12 月 30 日書記官巫玉媛

臺灣臺北地方法院105年度訴字第2873號

關鍵資訊